Cour d'Appel — 15 mai 2014

ARRET N. 
RG N : 13/ 00443 
AFFAIRE : 
M. Fabrice X... 

C/ 
Me Frédéric Y... agissant en qualité de ML de la SAS CONSTRUCTION FINANCE, M. Roland Z..., BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, SCP BARON Z... LUQUIAU 
MJ/ MCM 
nullité vente 
Grosse délivrée à 
SELARL LEXAVOUE et Me LEMASSON, avocats 

COUR D'APPEL DE LIMOGES 
CHAMBRE CIVILE 
ARRET DU 15 MAI 2014 

Le QUINZE MAI DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

Monsieur Fabrice X... 

de nationalité Française, né le 06 Juin 1957 à MENESTREAU EN VILLETTE (45),... 45240 MENESTREAU EN VILLETTE 
représenté par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Thibault DU MANOIR DE JUAYE, avocat au barreau de PARIS 

APPELANT d'un jugement rendu le 07 FEVRIER 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES 

ET : 

Maître Frédéric Y... agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SAS CONSTRUCTION FINANCE

... 93011 BOBIGNY CEDEX 
NON COMPARANT bien que régulièrement assigné 

Monsieur Roland Z... 

de nationalité Française, né le 12 Septembre 1950 à ANGERS 49, Notaire,... 49230 MONTFAUCON 
représenté par Me Marie-Odile CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES, Me Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS 

BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE 
dont le siège social est 9, avenue Newton-78183 SAINT QUENTIN EN YVELINES 
représentée par Me Emmanuel LEMASSON, avocat au barreau de LIMOGES 

SCP BARON Z... LUQUIAU 
Notaire,...-49230 MONTFAUCON 
représentée par Me Marie-Odile CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES, Me Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS 

INTIMES 

Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 06 Mars 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 10 avril 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2014. 

A l'audience de plaidoirie du 06 Mars 2014, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier, Madame JEAN, Président de chambre a été entendue en son rapport, les avocats de la cause sont intervenus au soutien des intérêts de leur client. 

Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 15 Mai 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. 

LA COUR 

La cour se réfère expressément en ce qui concerne les faits, la procédure et les demandes et moyens des parties en première instance au jugement frappé d'appel qui en a fait un exposé exact et complet ; il sera seulement rappelé que :
- la SA CONSTRUCTION FINANCE a acquis un terrain à Le Palais sur Vienne cadastré section AM no 21 lieudit " les Combeaux " et AM no 253 lieudit " Do " en vue de la réalisation d'un programme immobilier (11 immeubles de trois étages comportant 150 appartements) conçu dans le cadre des lois de fiscalisation,

- Divers investisseurs, dont Fabrice X..., ont signé des actes de vente en état futur d'achèvement d'appartements par devant Me Roland Z..., notaire à Monfaucon-Montigne, membre de la SCP BARON-Z...- JUGAN, la vente à Fabrice X... portant sur un appartement H 11 lot no 101 bâtiment H, les 62 dix-millièmes du sol et des parties communes générales et les 84 millièmes des parties communes propres au bâtiment H et, sur le lot no 259, un emplacement de parking no H 11 et les deux dix-millièmes du sol et des parties communes,

- les travaux de construction des immeubles n'ont pu être achevés et la société CONSTRUCTION FINANCE a fait l'objet d'un redressement judiciaire prononcé le 4 juin 2009 par le tribunal de commerce de Bobigny, puis d'une liquidation judiciaire prononcée par cette même juridiction le 2 septembre 2009,

- c'est dans ces conditions que Fabrice X... a, selon assignations des 28 octobre, 4 et 9 novembre 2011, fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Limoges, Me Y... en sa qualité de mandataire liquidateur de la SA CONSTRUCTION FINANCE, Me Roland Z... et la SCP BARON-Z...- JUGAN et la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE aux fins notamment de voir prononcer la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement ainsi que la résolution du contrat de prêt qui lui avait été consenti pour son acquisition, d'obtenir la fixation de sa créance à la liquidation judiciaire de la SA CONSTRUCTION FINANCE, de voir consacrer la responsabilité de Me Z... et de LA BANQUE, d'obtenir enfin la condamnation in solidum des notaires et des banques à l'indemniser de son préjudice.

- dans le cadre de cette instance le juge de la mise en état a ordonné le 10 juillet 2012 la suspension des remboursements des prêts consentis par la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE à Fabrice X... par application de l'article L 312-19 du Code de la Consommation. 

Selon jugement du 22 mars 2012, le tribunal a notamment :

- déclaré les demandes de Fabrice X... formées à l'encontre de la liquidation judiciaire de la SA CONSTRUCTIONS FINANCE recevable au regard des dispositions des articles L 622-21 et L 622-24 du Code de Commerce,

- ordonné la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement signé le 16 novembre 2007 devant Me Z..., membre de la SCP BARON-Z...- JUGAN entre la SA CONSTRUCTION FINANCE et Fabrice X..., 
et ce aux torts exclusifs de la société CONSTRUCTION FINANCE 

Et, après avoir vérifié que Fabrice X... a régulièrement déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE,

- dit que la créance de Fabrice X... au passif de la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE est fixée à la somme de 108. 839, 25 ¿

- ordonné la réintégration dans le patrimoine de la SA CONSTRUCTION FINANCE du lot acheté par Fabrice X...,

- constaté la résolution de plein droit du contrat de prêt souscrit par Fabrice X... pour financer la vente en l'état futur d'achèvement ci dessue résolue auprès de la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE, 

en conséquence,

- dit que Fabrice X... doit restitution à la banque ayant financé son acquisition des sommes par elle débloquées dans le cadre du contrat de prêt résolu, déduction faite des sommes versées par lui dans le cadre de l'exécution de son contrat, soit 108. 839, 25 ¿ moins 24. 595, 39 ¿ qu'il a remboursés, soit la somme de 84. 243, 86 ¿ correspondant au montant dû au 31 décembre 2011 et sous déduction des éventuels montants postérieurement versés par Fabrice X... et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2011,

- dit que Me Z... a commis des fautes engageant sa responsabilité envers le demandeur, 

en conséquence,

- condamné Roland Z... solidairement avec la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU à verser à Fabrice X... en réparation de son préjudice la somme de 89. 243, 86 ¿,

- condamné in solidum Me Y... es qualité, Me Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN et LUQUIAU à verser à Fabrice X... la somme de 800 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

- condamné les mêmes aux entiers dépens de l'instance. 

Fabrice X... a interjeté appel de cette décision selon déclaration du 10 avril 2013. 

Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à la cour les :

-5 septembre 2013 par Fabrice X...,

-25 juillet 2013 par Me Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU,

-8 janvier 2014 par la BANQUE POPULAIRE DU VAL DE FRANCE. 

Me Y..., es qualité de liquidateur judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE, régulièrement assigné le 11 juillet 2013, n'a pas constitué avocat. 

Fabrice X... demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la VEFA conclue entre lui et la société CONSTRUCTION FINANCE et le prêt corrélatif,

- l'infirmer pour le surplus et faire droit aux demandes suivantes : 
* constater les fautes et manquements tant de Me Z... que de la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU, 
* constater la faute de la BANQUE POPULAIRE, 
* en conséquence condamner in solidum les défendeurs à lui payer une somme de 149. 879, 25 ¿, 
* inscrire au passif de la liquidation de la société CONSTRUCTION FINANCE le montant de cette créance, 
* dire que les sommes dues au titre de l'annulation du prêt sont égales à la différence entre le montant débloqué du prêt et l'intégralité des sommes versées à ce titre par lui à la BANQUE POPULAIRE, 
* dire qu'au titre de l'annulation du prêt, le solde restant à rembourser par lui est de 57. 745, 89 ¿, 
* condamner les défendeurs à payer chacun une somme de 5. 000 ¿ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les dépens. 

LA BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE invite la cour :

- à confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Fabrice X... de ses demandes dirigées contra la banque,

- dans l'hypothèse où la cour confirmerait le jugement sur les résolutions des contrats de vente et de prêt, à confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné Fabrice X... à lui restituer la somme prêtée déduction faite des remboursements effectués,

- fixer le montant de cette condamnation à la somme de 60. 598, 22 ¿, acte étant donné de ce règlement émis le 5 novembre 2013, outre les intérêts au taux légal sur le montant des fonds débloqués, soit globalement la somme de 108. 839, 85 ¿ à compter de la date de libération des fonds et jusqu'à la date de règlement effectif, sauf l'imputation en intérêt et capital des règlements correspondants aux échéances de prêt initial jusqu'au 31 juillet 2012.

- réformer pour le surplus la décision déférée, 

* dire que Me Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU sont responsables de la perte des intérêts née de l'annulation du contrat de prêt et les condamner en des dommages et intérêts couvrant le préjudice subi par la banque, 
* les condamner in solidum au paiement de la somme de 36. 988, 62 ¿, montant équivalent aux intérêts perdus sur l'ensemble de la durée du prêt, 
* Subsidiairement, les condamner au paiement de la somme de 32. 312, 81 ¿ (soit 27. 312, 81 ¿, intérêts perdus au 31 décembre 2013 et 5. 000 ¿ au titre de la perte de chance née de l'annulation du contrat)
- condamner in solidum M. X..., Me Z..., la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU et Me Y... es qualité en 5. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel. 

Me Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU demandent à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de Me Roland Z... et l'a condamné in solidum avec la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU au paiement à M. X... d'une somme de 89. 243, 86 ¿ à titre de dommages et intérêts,

- dire M. X... tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes à leur encontre,

- le débouter en conséquence,

- rejeter les demandes formées par la banque à leur encontre,

- condamner M. X... à payer à Me Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU la somme de 10. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

- condamner enfin M. X... en tous les dépens d'instance et d'appel. 

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Attendu que ni Fabrice X..., appelant principal ni la BANQUE POPULAIRE ou les notaires, appelants incidents, ne remettent en cause devant la cour la résolution de la vente en état futur d'achèvement conclue entre la société CONSTRUCTION FINANCE et Fabrice X... ainsi que la résolution, qui s'ensuit en application des articles L 312-12 du Code de la Consommation et 1184 du Code Civil, du contrat de prêt ayant financé l'acquisition ; que le jugement sera en conséquence d'ores et déjà confirmé de ces chefs ; 

Attendu en conséquence que, tel que l'a exactement jugé le tribunal, les choses, du fait de ces résolutions, doivent être remises dans leur état antérieur ; qu'il s'ensuit que doivent être restitués à Fabrice X... les sommes versées pour son compte à la société CONSTRUCTION FINANCE tandis que le lot objet du contrat de vente sera réintégré dans le patrimoine de cette société en liquidation ; que Fabrice X... devra rembourser par ailleurs à la banque, suite à la résolution du contrat de prêt, les sommes débloquées par elle, déduction faite toutefois de celles qu'il lui a d'ores et déjà versées dans le cadre de l'exécution de son contrat de prêt, à savoir tant les frais de dossier que les échéances ou intérêts d'ores et déjà payés par lui ; 

Attendu à cet égard que la restitution des sommes versées par Fabrice X... s'avérant impossible en raison de la procédure collective de la société CONSTRUCTION FINANCE, la créance de celui-ci, qui justifie avoir déclaré sa créance aux organes de cette procédure, sera fixée à la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE, étant observé que la créance de restitution des sommes versées par Fabrice X... ou pour son compte n'exclut pas la prise en compte, dans le cadre de la fixation de sa créance à la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE, d'une indemnisation au titre du préjudice qu'a pu lui causer la résolution du contrat de vente ensuite de l'inexécution de ses obligations par le vendeur ; 

Attendu que sont remises en cause en revanche devant la cour :

- par l'appelant principal : 

* les dispositions du jugement ayant fixé à 108. 839, 25 ¿ seulement sa créance à la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE, 
* celles ayant limité à 89. 243, 86 ¿ son préjudice, 
* celles enfin l'ayant débouté de sa demande contre l'organisme bancaire,
- par les appelants incidents, 
* les dispositions du jugement consacrant la responsabilité du notaire, 
* ainsi que celles déboutant la banque de ses demandes contre Me Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU ; 

Attendu que la cour appréciera en conséquence en premier lieu la responsabilité du notaire tant à l'égard de l'acquéreur que de la banque puis celle de la banque à l'égard des acquéreurs ; que seront déterminés, en second lieu les montants des créances respectives des parties, la cour statuant en conséquence de ce chef tant sur la fixation de la créance de Fabrice X... à la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE que sur les restitutions dues à la banque, qu'enfin sur les indemnisations pouvant être dues de part ou d'autres ; 

SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE 

1- A l'égard des acquéreurs 

Attendu que pour retenir la responsabilité du notaire sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil à l'encontre des acquéreurs, le tribunal a retenu que Me Roland Z... avait failli à son obligation de conseil et d'information au regard d'une condition importante du contrat de vente en l'état futur d'achèvement qui est la garantie de l'achèvement de l'immeuble ; qu'il a estimé en effet que le notaire avait mentionné à l'acte que le vendeur justifiait d'une garantie intrinsèque conforme aux exigences de l'article R 261-18 du Code de la Construction sans vérifier que celle-ci était réelle et sans demander au promoteur de justifier des garanties annoncées, se contentant à cet égard d'une attestation de la société d'expertise comptable et de commissariat aux comptes AXIAL qui ne permettait pas de vérifier que la garantie proposée était conforme aux dispositions du texte susvisé ; 

Attendu que pour remettre en cause cette analyse, Me Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU font valoir que la doctrine considère que les sommes déjà investies dans l'opération doivent être considérées comme des fonds propres en sorte que l'attestation fournie établissait bien l'existence de fonds propres suffisants au regard du texte susmentionné et observe que c'est à tort que le tribunal a considéré encore qu'une attestation d'un expert comptable ne répondait pas à la lettre de l'article R 261-20 du Code de la Construction qui vise une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier alors qu'il doit être admis qu'un expert comptable, professionnel qui agit sous sa responsabilité, présente les garanties pour établir l'attestation requise ; 

Attendu toutefois que la question n'est pas en l'espèce de savoir si les sommes déjà investies peuvent constituer ou non des fonds propres ; que s'il est admis en effet que les sommes déjà investies constituent des fonds propres au sens de l'article R 261-18 du Code de la construction et que doivent être pris en compte dans cette catégorie des sommes déjà investies tant les études techniques que la valeur du terrain, que le montant des ouvrages ou équipements d'ores et déjà réalisés, encore faut-il que les sommes ayant servi à en acquitter le coût aient été payées par le vendeur avec des fonds lui appartenant en propre ; que c'est à cette condition seulement que les sommes investies constituent des fonds propres ; qu'il s'ensuit que la seule mention du montant des sommes investies dans l'opération ne suffit pas à établir l'existence de fonds propres si rien ne permet d'établir que les fonds ayant servi à en acquitter le montant étaient des fonds propres à l'investisseur ; 

Or attendu que l'attestation fournie par la société AXIAL mentionne le montant des sommes investies sans autres précisions quant à l'origine des fonds ; que le tribunal a d'ailleurs à cet égard relevé que la société AXIAL avait elle-même répondu à l'acheteur, qui l'interrogeait, qu'en exécution de la mission qui lui avait été confiée par la société CONSTRUCTIONS FINANCE, elle s'était limitée à s'assurer que les factures des fournisseurs enregistrées en comptabilité correspondaient bien à l'opération de construction considérée et que les factures avaient bien été réglées ; 

Attendu, dans ces conditions, que c'est à bon droit que le tribunal a estimé que l'attestation produite ne permettait pas d'établir que les conditions de la garantie intrinsèque étaient remplies et que le notaire, tenu de vérifier les conditions d'existence d'une telle garantie au regard des prescriptions légales, avait manqué à son obligation de conseil et d'information ; que les mentions de l'attestation fournie et visée par le notaire dans l'acte de vente sont en effet, manifestement insuffisantes à établir que les conditions de l'article R 261-18 du Code de la Construction étaient respectées ; 

Attendu en conséquence que, pour ce seul motif, la décision du tribunal sera confirmée en ce que la responsabilité du notaire a été retenue ; 

2- A l'égard de la banque 

Attendu que la banque fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code Civil ; 

Attendu toutefois que le notaire n'assume aucun obligation de conseil ou d'information à l'égard des dispensateurs de crédit ; que la banque, en sa qualité de professionnel de la finance, était apte à apprécier elle-même ou à prendre, si elle l'estimait, utile tous renseignements complémentaires auprès du notaire de l'opération sur les garanties financières réelles offertes par le constructeur ; qu'en acceptant de prêter des sommes importantes sur les seuls éléments fournis par le notaire, dont il vient d'être admis qu'il avait engagé sa responsabilité vis à vis des acquéreurs en ce que les éléments fournis par lui étaient incomplets et inexacts, la banque a manifestement agi avec légèreté ; qu'elle ne saurait en conséquence, afin de pallier les conséquences de sa propre négligence, rechercher la responsabilité du notaire, celui-ci aurait-il manqué à ses obligations de conseil et d'information vis à vis des acquéreurs ; 

Attendu, dans ces conditions, qu'il ne sera pas fait droit à l'appel principal de la banque qui sera en conséquence déboutée de ses demandes en dommages et intérêts formées contre les notaires ; 



SUR LA RESPONSABILITE DE LA BANQUE VIS A VIS DES EMPRUNTEURS 

Attendu que la banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenue à son égard, lors de la conclusion du contrat de prêt, d'un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques d'endettement né de l'octroi du prêt ; que, dans le cadre d'une acquisition immobilière effectuée en vue d'une opération de défiscalisation, la banque doit nécessairement, pour respecter son obligation de mise en garde, attirer l'attention des acquéreurs potentiels sur les risques inhérents à la saturation du marché immobilier dans le secteur où les acquisitions sont envisagées ; que la possibilité de louer le bien acquis pendant le cours de l'exécution du prêt est en effet un élément essentiel de l'équilibre financier des acquéreurs-emprunteurs ; que la responsabilité de la banque peut en conséquence être retenue dès lors que celle-ci n'est pas en mesure d'établir qu'elle a respecté son obligation de mise en garde ; 



Attendu toutefois que la responsabilité de la banque suppose que le préjudice des emprunteurs soit la conséquence du défaut de mise en garde de l'organisme bancaire ; qu'elle ne peut dès lors être consacrée si les difficultés rencontrées par les emprunteurs ne relèvent pas de celles que l'obligation de mise en garde avait pour objet d'éviter ; 

Or attendu que le risque que l'obligation de mise en garde avait pour objet de pallier ne s'est pas en l'espèce réalisé ; que le préjudice de l'emprunteur, dont il est établi qu'il a honoré ses échéances jusqu'à la suspension de leur remboursement ordonnée par le juge de la mise en état, trouve sa seule cause en effet dans la défaillance du constructeur qui a manqué à ses obligations contractuelles en n'achevant pas les immeubles vendus par appartements en état futur d'achèvement ; que la responsabilité de la banque ne peut être recherchée en conséquence sur le fondement d'un manquement à son devoir de mise en garde ; 

Et attendu qu'il n'est pas démontré que la banque qui, aurait-elle agi avec légèreté en ne s'entourant pas des précautions suffisantes pour se garantir des conséquences pouvant résulter de l'échec du projet qu'elle acceptait de financer, n'a pas dans ses rapports avec les emprunteurs l'obligation de les renseigner sur les garanties financières offertes par le promoteur, avait, sur la situation de ce dernier, des informations qu'elle n'aurait pas portées à la connaissance des acquéreurs, manquant ainsi à son obligation de contracter de bonne foi ; 

Attendu, dans ces conditions, qu'il n'y a pas lieu de faire droit à l'appel incident de Fabrice X... en ce qu'il tend à voir retenir la responsabilité de l'organisme bancaire ; 



SUR LES CRÉANCES DES PARTIES 

1- sur la créance de Fabrice X... à l'encontre de la société CONSTRUCTION FINANCE 

Attendu que, suite à la procédure collective de la société CONSTRUCTION FINANCE, aucune condamnation à paiement ne peut être prononcée en sorte qu'il convient de fixer la créance de Fabrice X... à la liquidation judiciaire de cette société ; 

Attendu que la créance de Fabrice X... est constituée à la fois du montant des sommes versées pour son compte par l'organisme bancaire à la société de construction, dont la restitution lui est due ensuite de la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement et du préjudice qu'il subit en suite de cette résolution ; 

Attendu qu'il est établi que la banque a débloqué pour le compte de Fabrice X... la somme de 108. 839, 25 ¿ qui, correspondant aux restitutions auxquelles Fabrice X... peut prétendre, fera l'objet d'une fixation de sa créance à la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE ; 

Attendu que Fabrice X... sollicite par ailleurs la fixation d'une somme de 149. 879, 25 ¿ au titre de son préjudice lié à la perte des loyers sur 9 années correspondant à la durée de la défiscalisation ; que le préjudice de Fabrice X..., dont il est certes en droit d'obtenir réparation, ne consiste toutefois qu'en une perte de chance de bénéficier des avantages liés à la défiscalisation qu'il avait envisagés ; qu'il ne saurait en conséquence être fait droit à sa demande portant sur la somme de 149. 879, 25 ¿ et il lui sera alloué, au regard des éléments du dossier et notamment de la saturation du marché immobilier sur la région de Limoges, qui réduisait d'autant les possibilités de location du logement acquis, une somme qu'il convient de fixer à 6. 000 ¿ ; 

Attendu en conséquence que la créance de Fabrice X... à la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE sera chiffrée globalement à 114. 839, 25 ¿ ; 

2- Sur les remboursements devant être effectués Fabrice X... à la banque 

Attendu que Fabrice X... est tenu de rembourser à la banque les sommes qu'elle avait d'ores et déjà débloquées sous déduction du montant perçu par elle (48. 241, 63 ¿), soit la somme de 60. 598, 22 ¿ ; qu'il sera donné acte aux parties que Fabrice X... a remis en compte CARPA un chèque de ce montant le 5 novembre 2013 ; que les intérêts courront sur cette somme à compter du jugement ; 

3- Sur la créance de Fabrice X... contre Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU 

Attendu que la responsabilité de Roland Z... ayant été consacrée plus-avant, il convient de le condamner ainsi que la SCP de notaire dont il est membre, à réparer le préjudice subi par Fabrice X... ; 

Attendu que le préjudice de Fabrice X..., acquéreur du logement dont la vente a été résolue suite à l'impossibilité financière dans laquelle s'est trouvé le constructeur de parachever l'immeuble, consiste en une perte de chance de ne pas acquérir et de se trouver en conséquence dans la situation qui est la sienne aujourd'hui de devoir restituer à la banque les sommes versées pour son compte sans pouvoir obtenir, du fait de la liquidation judiciaire du constructeur, restitution des sommes versées en exécution de la vente en état futur d'achèvement et ce, au demeurant, sans pouvoir bénéficier d'une chance de profiter des avantages financiers espérés de l'acquisition d'un immeuble dans la cadre des lois de défiscalisation ; 

Et attendu que la réalité de la garantie intrinsèque fournie par le constructeur est un élément déterminant de la décision d'acquérir ; qu'il est fort peu probable en effet que les acquéreurs, qui recherchaient les avantages financiers liés à une opération de défisaclisation, aient contracté en toute connaissance de cause de ce que le constructeur n'offrait pas une assise financière suffisante pour réaliser l'opération de construction jusqu'à son terme ; que, dans ces conditions, le préjudice issu de la perte de chance de ne pas contacter sera chiffré à la somme de 114. 000 ¿ au paiement de laquelle Me Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU seront condamnés solidairement ; 



SUR LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE 

Attendu que l'issue de ce litige conduit à condamner Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU ainsi que Me Y... es qualité de liquidateur de la société CONSTRUCTION FINANCE aux entiers dépens d'instance et d'appel et au paiement à Fabrice X..., au titre de ces deux instances, de la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; 

PAR CES MOTIFS 
LA COUR 

Statuant par décision rendue par défaut et par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :

- déclaré les demandes de Fabrice X... recevables,

- ordonné la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement signé le 16 novembre 2007 par devant Me Roland Z..., notaire à MONTFAUCON-MONTIGNE, membre de la SCP BARON-Z...- JUGAN entre la société CONSTRUCTION FINANCE et Fabrice X..., 
et ce aux torts exclusifs de la société CONSTRUCTION FINANCE,

- ordonné la réintégration dans le patrimoine de la société CONSTRUCTION FINANCE en liquidation judiciaire du lot acheté par Fabrice X... ci-dessus mentionné, objet du contrat de vente en l'état futur d'achèvement résolu dans l'ensemble immobilier ...,

- constaté la résolution de plein droit du contrat de prêt souscrit par Fabrice X... pour fiancer la vente en l'état futur d'achèvement ci-dessus résolue auprès de la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE,

- dit que Me Roland Z... a commis des fautes engageant sa responsabilité envers Fabrice X..., 

Le réformant pour le surplus et, statuant à nouveau, 

FIXE la créance de Fabrice X... à la liquidation judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE à la somme de 114 839 ¿, 

DIT que Fabrice X... doit restitution à la banque ayant fiancé son acquisition de la somme de 60. 588, 22 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

DONNE ACTE à Fabrice X... qu'un chèque de ce montant a été remis par lui en compte CARPA le 5 novembre 2013, 

CONDAMNE Me Roland Z... solidairement avec la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU à payer à Fabrice X... la somme de 114. 000 ¿ en réparation de son préjudice et dit que les intérêts courront au taux légal à compter du jugement sur 89. 243, 86 ¿ et de l'arrêt sur le surplus, 

CONDAMNE in solidum Me Y... es qualité de liquidateur judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE, Me Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU à payer à Fabrice X... la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre des procédures d'instance et d'appel, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

CONDAMNE Me Y... es qualité de liquidateur judiciaire de la société CONSTRUCTION FINANCE, Me Roland Z... et la SCP Z...- JUGAN-LUQUIAU en tous les dépens d'instance et d'appel qui seront recouvrés, en ce qui concerne les dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



LE GREFFIER, LE PRESIDENT, 

Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.