Cour d'Appel — 22 juillet 2014

ARRET N. 


RG N : 14/ 00344 
AFFAIRE : 
SA BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL 


C/ 
SCI BASILE, Société BNP PARIBAS 




PLP-iB 


saisie immobilière 






Grosse délivrée à 
Maître GARRELON, avocat 




COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 22 JUILLET 2014--- = = = oOo = = =--- 


Le VINGT DEUX JUILLET DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 
ENTRE : 
SA BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL 
18 bd Jean Moulin-63000 CLERMONT FERRAND 


représentée par Me Emmanuel GARRELON, avocat au barreau de CORREZE 


APPELANTE d'un jugement rendu le 10 MARS 2014 par le JUGE DE L'EXECUTION DE BRIVE 
ET : 


SCI BASILE dont le siège social est 7 avenue de l'Industrie-19210 LUBERSAC 


représentée par Me Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de CORREZE 


Société BNP PARIBAS Domicile élu étude de Me Y...Notaire ...-19210 LUBERSAC 


non comparante. 


INTIMEES


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L'affaire a été fixée à l'audience du 10 juin 2014 suivant assignation à jour fixe puis renvoyée à celle du 8 juillet 2014, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller et de Madame Géraldine VOISIN, Vice-Président placé faisant fonction de Conseiller, assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier. A cette audience, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 


Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Juillet 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.


--- = = oO § Oo = =--- LA COUR
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Faits, procédure : 
Par exploit du 7 octobre 2013 la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL a fait délivrer commandement à la SCI BASILE aux fins de saisie immobilière de différents biens situés sur la commune de LUBERSAC afin d'obtenir paiement de la somme de 365 728, 52 euros en vertu d'un prêt notarié du 18 septembre 200. 


Par acte du 7 novembre 2013 ladite banque a fait assigner à comparaître la SCI BASILE pour l'audience d'orientation du 9 décembre 2013, assignation signifiée le 8 novembre 2013 à la SA BNP PARIBAS et à elle-même, créanciers inscrits. 
La BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL a déclaré au greffe le 2 décembre 2013 sa créance fondée sur le titre exécutoire du 18 septembre 2006 à hauteur de 382 020, 48 euros et sur deux prêts consentis les 1er juin 2007 et 1er octobre 2008 ayant fait l'objet d'une prise d'hypothèque judiciaire provisoire le 13 juin 2013 pour, respectivement, 28 570, 93 euros et 7 552, 90 euros. Cette banque a sollicité une mise à prix à la somme de 200 000 euros. 
La SCI BASILE a sollicité l'autorisation de vendre à la SCI DE LA METAIRIE les biens, objet de la saisie au prix de 200 000 euros outre 42 600 euros de frais et TVA immobilière, et l'octroi d'un délai de 4 mois pour régulariser l'acte authentique. 


Par jugement d'orientation du 10 mars 2014 le juge de l'exécution a autorisé la SCI BASILE à réaliser cette vente amiable pour un prix minimum net vendeur de 200 000 euros dans un délai de 4 mois à compter dudit jugement. 
Le 24 mars 2011 la SA BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL a déclaré interjeter appel de ce jugement. 
Vu les conclusions déposées au greffe le 4 juillet le 2014 pour la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL laquelle demande à la Cour de confirmer la décision entreprise sauf à la réformer pour débouter la SCI BASILE de sa demande d'autorisation de vente amiable et d'ordonner la vente sur la mise à prix de 200 000 euros ; 


Vu les conclusions communiquées par courriel au greffe le 4 juillet 2014 pour la SCI BASILE laquelle demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en y ajoutant la substitution au compromis de vente toujours en vigueur conclu de la société AGRO BETAIL VIANDE à la SCI DE LA METAIRIE avec comme conséquence une légère hausse du prix de vente amiable qui s'élève à 220 000 euros net vendeur ; 
Vu l'absence de comparution de la BNP PARIBAS à laquelle l'assignation a été dénoncée le 13 mai 2014 : 
Considérant que l'affaire a été fixée à l'audience du 10 juin 2014 date à laquelle en raison de la grève des avocats elle a été renvoyée à l'audience du 8 juillet 2014 ; 




Discussion : 


Attendu que le jugement déféré sera confirmé en ce qui concerne la fixation de la créance de la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL dont le montant de 382 020, 48 euros n'est pas contesté par la SCI BASILE ; 
Attendu qu'en revanche, s'agissant de l'autorisation de vendre les biens immobiliers à l'amiable au prix de 220 000 euros, il doit être constaté que la SCI BASILE se fonde sur un avis de valeur d'un notaire, Maître Z... en date du 27 novembre 2013, lequel, après avoir fixé à la somme de 450 000 euros la valeur de l'ensemble immobilier en cause, applique une décote de 50 % pour la réduire à une valeur comprise entre 200 000 euros et 250 000 euros en invoquant l'existence d'une conjoncture économique défavorable, d'une nouvelle zone en cours de création et de baux commerciaux, alors que sept mois auparavant, selon avis du 14 avril 2013, il avait lui-même fixé la valeur de cet ensemble immobilier à la somme de 940 000 euros en précisant qu'il convenait d'appliquer une décote de 25 % compte tenu de l'état du marché immobilier de la région, de la conjoncture économique défavorable ainsi que de l'existence de baux commerciaux ce qui donnait une valeur réelle sur le marché comprise entre 700 000 euros et 750 000 euros ; 


Attendu que dans ce court intervalle de temps qui n'a duré que sept mois, l'existence d'une nouvelle zone en cours de création ne peut objectivement justifier une telle dépréciation de la valeur de ces biens immobiliers ; 
Que les allégations de la SCI BASILE selon lesquelles il n'existait plus de locataire commercial sur le bâtiment A ne résulte pas de l'avis donné par ce notaire le 27 novembre 2013 et n'est par ailleurs nullement justifié par ladite SCI ; 
Attendu qu'en outre la BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL produit un rapport émanant de Pierre-Dominique X..., expert en évaluations immobilières que cette banque a mandaté, et qui a fixé la valeur des biens immobiliers en cause appartenant à la SCI BASILE à la somme de 406 000 euros après avoir fait une moyenne des résultats obtenus par les méthodes de calcul par le revenu (420 000 euros) et par comparaison directe (391 500 euros) ; 
Attendu qu'en cause d'appel il est par ailleurs avéré que l'acquéreur dans le cadre du projet de vente amiable sur lequel la SCI BASILE s'était fondée pour obtenir l'autorisation du premier juge, la SCI DE LA METAIRIE, ne dispose pas du financement nécessaire ce qui révèle le manque de sérieux de ce projet et fait peser un doute de même nature sur la réalité des diligences de la SCI débitrice qui l'ont conduite à proposer de faire jouer la clause de substitution au jour de l'acte authentique au profit de la société AGRO BETAIL VIANDE selon une offre du 4 juillet 2014 qui est, elle aussi, assortie d'une condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt de 200 000 euros d'une durée de 15 ans au taux de 3, 5 % ; 
Attendu qu'en définitive la nouvelle vente amiable envisagée par la SCI BASILE avec un prix de 220 000 euros n'apparaît pas respectueuse de la réelle valeur du patrimoine immobilier de la SCI BASILE et ne justifie pas qu'il soit porté atteinte à la liberté des enchères ; 


Qu'une telle vente n'est pas satisfaisante au regard des dispositions de l'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il y a lieu débouter la SCI BASILE de sa demande d'autorisation de vente amiable et de réformer en conséquence de ce chef le jugement déféré ; 


PAR CES MOTIFS 


La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré ; 
CONFIRME le jugement entrepris rendu le 10 mars 2014 sauf en ce qu'il a autorisé la SCI BASILE à réaliser la vente amiable des biens immobiliers lui appartenant situés commune de LUBERSAC (Corrèze), Sections No 94 et 413 ; 
LE REFORME de ce chef ; 


Statuant à nouveau ; 
DEBOUTE la SCI BASILE de sa demande d'autorisation de vente amiable de ses biens immobiliers et de ses plus amples demandes ; 
ORDONNE la vente à la barre du Tribunal de Grande Instance de Brive sur la mise à prix de 200 000 euros des biens immeubles situés sur la commune de LUBERSAC (Corrèze) cadastrés ainsi qu'il suit : 


SECTION BE No94 d'une contenance de 00 a 53 ca situés rue de la Redondia SECTION BE No 413 d'une contenance de 72 a 12 ca situés la Croix de la Métairie 


RENVOIE le dossier au juge de l'exécution chargé des saisies immobilières au Tribunal de Grande Instance de Brive aux fins de poursuivre la procédure de saisie immobilière ; 
DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ; 
Vu l'article 700 du code de procédure civile CONDAMNE la SCI BASILE à verser à la SA BANQUE POPULAIRE DU MASSIF CENTRAL une indemnité de 1 500 euros ; 


LE GREFFIER, LE PRESIDENT, 






Isabelle BORIANNE. Jean-Claude SABRON.