Cour d'Appel — 23 juin 2014

ARRET N. 

RG N : 12/ 00088 

AFFAIRE : 

M. Gilbert Jean Ferdinand X..., Mme Jeannine Andrée Y... épouse X... 


C/ 

Mme Marie Béatrice Z... épouse A..., M. Jacques B..., Me Me C..., en qualité de liquidateur judiciaire de M. et Mme X... en remplacement de Me D... 


A. M/ E. A 

demande en paiement des fermages ou loyers et/ ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l'expulsion 

COUR D'APPEL DE LIMOGES 
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 23 JUIN 2014
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Le VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

Monsieur Gilbert Jean Ferdinand X... 

de nationalité Française 
né le 23 Octobre 1942 à RUEIL MALMAISON (92500) 
Profession : Agriculteur, demeurant... 

représenté par Me DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me ROUSTAN DE PERON, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON 

Madame Jeannine Andrée Y... épouse X... 

de nationalité Française 
née le 04 Janvier 1947 à AUBERVILLIERS (93300) 
Profession : Agricultrice, demeurant... 

représentée par Me DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me ROUSTAN DE PERON, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON 
Maître Me C..., en qualité de liquidateur judiciaire de M. et Mme X... en remplacement de Me D... 

Mandataire liquidateur 
représenté par Me DEBERNARD-DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES, Me ROUSTAN DE PERON, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON 

APPELANTS d'un jugement rendu le 08 MARS 2001 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES 

ET : 

Madame Marie Béatrice Z... épouse A... 

de nationalité Française 
née le 01 Janvier 1973 à PARIS 8ème (75008) 
Profession : Sans emploi, demeurant... 

représentée par Me GRIMAUD, avocat au barreau de LIMOGES 

Monsieur Jacques B... 

de nationalité Française 
Profession : Notaire, demeurant... 

représenté par Me COUDAMY, avocat au barreau de LIMOGES 

INTIMES

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Sur renvoi de cassation : jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES en date du 08 mars 2001- arrêt de la cour d'appel de Limoges en date du 20 janvier 2010- arrêt de la cour de Cassation en date du 03 novembre 2011- arrêt de la cour d'appel de Poitiers en date du 15 novembre 2013. 

L'affaire a été fixée à l'audience solennelle du 12 février 2014, après ordonnance de clôture rendue le 05 février 2014, la Cour étant composée de Monsieur MOMBEL, Premier Président, de Madame JEAN, de Monsieur SABRON, de Monsieur SOURY, et de Madame BALUZE-FRACHET, Conseillers, assistés de Madame AZEVEDO, Greffier. A cette audience, Monsieur MOMBEL a été entendu en son rapport oral, Maîtres X..., GRIMAUD et COUDAMY, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 

Puis Monsieur MOMBEL, Premier Président, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 mai 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 23 juin 2014, les parties ayant été avisées.

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LA COUR
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FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Madame Béatrice Z... épouse A... était propriétaire d'un domaine situé sur les communes de GAJOUBERT, MEZIERES SUR ISSOIRE et SAINT MARTIAL SUR ISOP comprenant un château, ses dépendances, une propriété agricole et des bâtiments d'exploitation, le tout d'une contenance de 115 hectares. 

Par un acte sous seing privé du 15 mars 1996, rédigé par Maître B..., notaire à BELLAC, Béatrice Z... a vendu ledit domaine à Gilbert X... et à son épouse née Thérèse Y... moyennant le prix de 1 750 000 francs. Il était précisé dans l'acte qu'un bail à ferme était conclu entre les parties, les époux X... ne devant acquérir le bien que dans le délai de deux ans. 

L'acte authentique devait être régularisé au plus tôt le jour de l'expiration du bail, soit le 11 mai 1998 et au plus tard le 31 décembre 1998. 

La régularisation était soumise à trois conditions suspensives.

- absence de servitude attestée par la Direction de l'Equipement,

- non préemption par la SAFER,

- délivrance d'un état hypothécaire ne révélant ni saisie en cours ni inscription dont le montant serait supérieur au prix de vente. 

Au cas où l'une des parties se refuserait de réitérer la vente par acte authentique, elle serait tenue envers l'autre d'une indemnité égale à 30 % du prix. 

Les parties ont signé le même jour un bail à ferme établi par acte notarié, prévoyant un fermage de 80. 500 francs par an pour les terres agricoles et les bâtiments d'exploitation réduit à 36. 000 francs pour les trois premières années en échange de la remise en état des terres et de 100. 000 francs par an pour le château, réduit à 60. 000 francs par an les deux premières années, le loyer étant payable en nature par des travaux. 

Les époux X... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de BELLAC le 19 octobre 1998 aux fins de voir condamner Béatrice Z... à faire borner certaines parcelles, réviser le montant du fermage, réaliser des travaux de clos et de couvert et faire retirer les restes d'une ancienne irrigation. 

Maître B... a convoqué les époux X... par courrier recommandé du 18 décembre 1998 pour signer l'acte authentique le 30 décembre 1998 à son étude. Les époux X... lui ont demandé par courrier recommandé du 29 décembre 1998 de justifier de la réalisation des trois conditions suspensives et de leur communiquer le projet d'acte de vente. Maître B... les a convoqués à nouveau par courrier du 21 janvier 1999 pour signer l'acte de vente le 23 février 1999 mais ils n'ont pas comparu. 

Entre-temps, les époux X... ont, par exploits des 18 et 23 février 1999 assigné Béatrice Z... et Maître B... devant le tribunal de grande instance de LIMOGES aux fins de voir constater la défaillance des conditions suspensives et condamner Béatrice Z... à leur payer l'indemnité prévue par le compromis de vente, soit 525. 000 francs. 

Ayant constaté la connexité entre les deux instance, le tribunal paritaire des baux ruraux de BELLAC s'est dessaisi au profit du tribunal de LIMOGES par jugement du 8 juin 1999 que la cour a confirmé par un arrêt du 7 décembre 1999. 

Devant le tribunal de grande instance de LIMOGES les époux X... ont sollicité en outre une expertise pour, notamment déterminer le coût de la remise en état des bâtiments et des terres et le montant des loyers et faire les comptes entre les parties. 

Béatrice Z... a conclu au débouté des demandes des époux X... et a demandé reconventionnellement au tribunal de dire que la non régularisation de la vente par acte authentique est imputable aux époux X... et de les condamner à lui payer l'indemnité de 525. 000 francs. Elle a demandé d'autre part l'annulation du bail pour vice du consentement ou subsidiairement sa résiliation et la condamnations des preneurs à lui payer à titre d'indemnité d'occupation 631. 750 francs compte arrêté au 31 décembre 1999 puis 180. 500 francs par an à compter du 1er décembre 2000 jusqu'à libération effective des lieux. 

Maître B... a conclu au débouté des demandes des époux X... et leur a réclamé 10. 000 francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

Par jugement du 8 mars 2001 le tribunal de grande instance de LIMOGES a :

- constaté que les époux X... sont responsables de la non régularisation de la vente par acte authentique et les a condamnés en conséquence à payer à Béatrice Z... 525. 000 francs outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2000,

- débouté Béatrice Z... de sa demande d'annulation du bail,

- prononcé la résiliation du bail aux torts des époux X... et dit qu'ils devront quitter les lieux au 31 octobre 2001,

- fixé à 180. 500 francs par an l'indemnité d'occupation due par les époux X... jusqu'à la libération effective des lieux,

- ordonné une expertise pour faire les comptes entre les parties,

- a débouté Maître B... de ses prétentions. 

Les époux X... ont relevé appel de ce jugement le 3 avril 2001. 

Ledit jugement ayant assorti de l'exécution provisoire la résiliation du bail et l'injonction faite aux époux X... de libérer les lieux, Béatrice Z... leur a délivré le 27 novembre 2001 un commandement de quitter les lieux. 

Les époux X... ont, par exploit du 3 janvier 2002, saisi le juge de l'exécution aux fins de se voir accorder un délai. 

Par jugement du 19 mars 2002, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de LIMOGES leur a accordé un délai de 29 mois pour quitter les lieux. 

Béatrice Z... a relevé appel du jugement du 08 mars 2001 le 3 avril 2002. 

Devant la cour, les époux X... ont maintenu leur demande d'indemnité pour non réalisation de la vente et ont conclu en outre aux fins suivantes à titre principal :

- condamner Maître B... à leur payer 22. 865 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir de conseil,

- rétablir les époux X... dans un nouveau bail à ferme de neuf ans à compter de l'arrêt à intervenir sur la base d'un fermage révisé en fonction de l'étude du centre d'économie rurale,

- condamner Béatrice Z... à leur payer 22. 866 euros à titre de dommages et intérêts et 10. 401 euros par an pendant six ans pour la manque à gagner consécutif aux vices et servitudes cachés,

- condamner Béatrice Z... à effectuer divers travaux de remise en état et à fournir un plan d'appartenances des haies de chênes en périphérie du domaine. 

Béatrice Z... a conclu à la confirmation du jugement du 8 mars 2001 sauf à voir annuler le bail et dire n'y avoir lieu à expertise pour faire les comptes entre les parties et a réclamé au titre de l'indemnité d'occupation 123. 826, 71 euros pour la période du 15 mars 1996 au 31 décembre 2000 et 27. 517, 05 par an à compter du 1er janvier 2001. 

Maître B... a conclu à la confirmation du jugement du 8 mars 2001. 

Quant au jugement du 19 mars 2002, Madame A... a conclu au débouté de la demande de délai et les époux X... ont conclu en revanche à sa confirmation. 

Par arrêt du 26 mars 2003, la cour a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du 8 mars 2001, fixé à 123. 862, 71 euros le montant des loyers dus pour la période du 15 mars 1996 au 31 décembre 2000 et au montant du loyer annuel les sommes dues à compter du 1er janvier 2001 et infirmé le jugement du 19 mars 2002. 

Sur un pourvoi des époux X... la Cour de Cassation a, par arrêt du 28 mars 2007 cassé l'arrêt de la cour d'appel de LIMOGES sauf en ce qu'il a débouté Béatrice Z... de sa demande d'annulation de bail et infirmé le jugement du 19 mars 2002. 

La cassation est intervenue :

- au visa des articles 1134 et 1176 du code civil, au motif que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente et que la cour avait relevé que le notaire n'était pas en mesure de justifier de la réalisation des conditions suspensives à la date du 31 décembre 1998,

- au visa de l'article 16 du nouveau code de procédure civile au motif que pour prononcer la résiliation aux torts des époux X... l'arrêt a retenu que les dispositions du statut du fermage sur la révision du loyer et la double mise en demeure ne sont pas applicables en présence d'une location qualifiée de précaire par les parties sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office,

- au visa de l'article 455 du nouveau code de procédure civile au motif que l'arrêt a fixé le montant des loyers dus à la somme de 80. 500 francs par an pour les bâtiments d'exploitation et de 100. 000 francs par an pour le château alors que la cour a relevé que le loyer pour les terres agricoles était réduit à 36. 000 francs pendant trois ans en contrepartie de travaux de remise en état et que pour le château une dispense de paiement était prévue pendant deux ans en contrepartie de travaux de 60. 000 francs par an. 

La cour a été à nouveau saisie par les époux X... le 18 juin2007. 

Entre-temps, le tribunal de grande instance de LIMOGES a, par jugement du 10 novembre 2004, prononcé la liquidation judiciaire des époux X.... Maître D... qui avait été désigné comme liquidateur, est intervenu volontairement à l'instance par conclusions déposées le 12 juillet 2007. Il a été remplacé depuis par Me Philippe C.... 

Dans leurs dernières écritures du 25 août 2009, les époux X... concluaient aux fins suivantes :

- constater la caducité de l'acte de vente du 15 mars 1996 aux torts de Béatrice Z... et condamner celle-ci à lui payer 80. 035 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du 23 février 1999,

- ordonner une expertise pour quantifier le complément d'indemnité dû par Maître B...,

- condamner Béatrice Z... à leur payer à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et manoeuvres dilatoires 15. 000 euros pour la vente et 15. 000 euros pour le bail,

- constater le renouvellement tacite du bail pour la période du 11 mars 2005 au 11 mars 2014 et ordonner sous astreinte la réintégration des époux X... ou à défaut, condamner Béatrice Z... à leur payer 319 020 euros au titre du compte de sortie et 674 200 euros pour le préjudice consécutif à l'expulsion,

- réviser le loyer en le ramenant à la catégorie 7 de l'arrêté préfectoral pour les terres et bâtiments agricoles et au maximum pour le château et condamner Maître B... à les relever indemne de la somme de 120. 717, 28 euros correspondant au surloyer,

- condamner in solidum Béatrice Z... et Maître B... à payer à Maître D... 93. 699 euros au titre du manque à gagner sur les terres non exploitables et 114. 930 euros au titre du manque à gagner sur le château. 

A titre subsidiaire, ils ont conclu à l'organisation d'une expertise et ont réclamé le versement à Maître D... d'une provision de 250. 000 euros à valoir sur les sommes qui leur sont dues. 
De son côté Mme A... dans ses dernières écritures a conclu à la confirmation du jugement et au débouté des demandes de me D... sauf à voir fixer à 184 074, 61 ¿ le montant des loyers dus au 30 juillet 2004 date de libération des lieux et à 65 000 euros le montant des dommages et intérêts dus en raison de son préjudice économique et financier à compenser avec les sommes qu'elle pourrait devoir aux époux X.... 

A titre subsidiaire elle demande à Me B... de la relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée contre elle et en toutes hypothèse 10 000 ¿ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Me B... de son côté conclut à la confirmation du jugement et au débouté de mme A... pour son appel en garantie contre lui et il demande de condamner les époux X... à lui verser 3000 ¿ en application de l'article en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Me D... enfin, reprend pour l'essentiel les demandes des époux X... et réclame à Mme A... et Me B... solidairement 4000 ¿ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par arrêt du 20 janvier 2010 la cour a donné acte à Me D... de son intervention devant la cour en qualité de liquidateur des époux X..., confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Limoges du 8 mars 2001 en ses dispositions relatives à la non régularisation du compromis de vente du 15 mars 1996 sous réserve des incidences du prononcé de la liquidation judiciaire, fixé en conséquence l & créance de mme A... à l'encontre des époux X... à la somme de 80035, 73 ¿ avec intérêt légal à compter du 22 février 2000, 

Avant dire droit sur le surplus des prétentions des parties dit que le bail conclu par Mme A... et les époux X... est régi par le statut du fermage tel que prévu aux articles L 411-1 et suivants du code rural et dit que Mme A... et Me B... devront conclure sur les incidences de la soumission du bail aux règles du fermage sur les prétention respectives des parties et que les époux X... pourront leur répliquer. 

Cet arrêt a fait l'objet d'un pourvoi aussi, par arrêt du 09 mars 2011, la cour de céans a sursis à statuer en attente de l'arrêt de la Cour de cassation à venir. 

Par arrêt du 3 novembre 2011 la Cour de cassation a cassé le premier arrêt de Limoges du 20 janvier mais seulement en ce qu'il a confirmé le jugement du 8 mars 2001 en ses dispositions relatives à la non régularisation de la promesse de vente et a fixé la créance de Mme A... à l'encontre des époux X... et renvoyé l'affaire devant la cour de POITIERS. 

Par arrêt du 15 novembre 2013 cette cour a :

- infirmé le jugement du tribunal de Limoges du 8 mars 2001 en ce qu'il a constaté que les époux X... étaient responsables de la non régularisation du compromis de vente et condamné ceux-ci a payer à mme A... des sommes avec intérêts ; 

et, statuant à nouveau :

- constaté que ce compromis était caduc pour défaut de levée des conditions suspensives au 31 décembre 1998

- débouté Me C..., liquidateur des époux X... de sa demande de condamnation de mme A... en paiement d'une somme de 80035, 73 ¿ au titre de la clause pénale,

- Débouté Mme A... de sa demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire des époux X... de la somme de 80035, 73 ¿ au titre de la clause pénale,

- débouté Me C..., liquidateur des époux X... de ses demandes indemnitaires au titre du préjudice subi du fait de la caducité du compromis ; 

Y ajoutant, la cour a constaté que son arrêt ne mettait pas fin à l'instance et dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes prématurées des parties tant sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile que les dépens les réservant à l'examen par la cour de Limoges de l'affaire. 

C'est en cet état que doit statuer la cour de céans sur les incidences de la soumission du bail au statut du fermage au vu des prétentions et justifications des parties dans la mesure où les époux X... avaient saisi la cour en reprise d'instance. 

Dans ses dernières conclusions Mme A..., appelante incidente, demande :

- de débouter les époux X... et Me C... es qualité de liquidateur judiciaire de toutes leurs demandes,

- de faire droit à son appel incident,

- de prononcer la résiliation du bail en date du 15 mars 1996 au torts des époux X... en application des articles L 411-31- 2o du Code rural et de la pêche maritime au titre du non paiement des loyers dus, de la non exécution de l'ensemble des travaux convenus et énoncés au bail ou, en application des article 1134 et 1184 du code civil, la condition résolutoire étant toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, 

Subsidiairement :

- dire que les époux X... n'ont pas respecté les obligations mises à leur charge et dire qu'en conséquence Mme A... est fondée en son exception d'inexécution au regard de l'article 1184 du code civil et rejeter en conséquence toutes les demandes des époux X...,

- dire non fondés les époux X... à voir constater le renouvellement du bail tacite à effet du 11 mars 2005, et irrecevable leur demande de réintégration vu l'article 564 du code de procédure civile ;

- dire la même demande non fondée dès lors que mme A... n'est plus propriétaire de Montbas.

- fixer le montant des loyers qui lui sont dus à 184 074 ¿ au 30 juillet 2004 date de libération des lieux,

- fixer son préjudice économique et financier en raison de la privation de jouissance de son bien à 65000 ¿ en principal du 15 mars 1996 au 30 juillet 2004 et fixer ainsi sa créance globale à 249 074, 61 ¿ et dire que cette créance sera inscrite au passif des époux X...,

- dire que ces derniers ne peuvent se prétendre créanciers d'une indemnité quelconque en qualité de preneurs sortant ; si tel n'était pas le cas ordonner la compensation, pour un montant résiduel de 156 145, 82 ¿ ;

- dire la réclamation des époux X... au titre de l'éviction irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, subsidiairement dire ladite réclamation non fondée à défaut de preuve,

- subsidiairement encore, si une condamnation intervenait contre elle, dire qu'elle en serait relevée par Me B..., notaire rédacteur de l'acte ; le débouter de toutes conclusions contraires,

- condamner les époux X... à lui verser 10 000 ¿ en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de première instance et d'appel 

Elle justifie essentiellement ces demandes en se prévalent du non paiement des loyers et du non respect des obligations contractuelles de remise en état des terres et du Château et des deux mises en demeure adressées aux preneurs à l'initiative de Me B... pour son compte, les époux X... ne justifiant aucunement du paiement des fermages dus et réclamés. 

Elle se prévaut de même d'une seule mise en demeure relative à plusieurs échéances impayées. 

Pour les même raisons le renouvellement tacite du bail ne peut être retenu ni la demande en réintégration au demeurant impossible, Mme A... n'étant plus propriétaire et la demande étant formulée pour la première fois en appel. 

Enfin, en cas de condamnation elle demande à être relevée indemne par Me B... qui fut non seulement le rédacteur des actes liant les parties mais également son conseil. 

De leur côté les époux X... demandent : 

A titre principal :

- de déclarer Me C... recevable et bien fondé en son intervention volontaire au soutien de l'ensemble des prétentions des époux X...,

- de réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de limoges du 08 mars 2001,

- de rejeter la demande reconventionnelle de mme Z...- A... tendant à la résiliation du bail à ferme pour défaut de paiement des fermages,

- de la condamner à payer à Me C... es qualité 15000 ¿ pour procédure abusive et manoeuvres dilatoires,

- de constater le renouvellement tacite du bail pour la période du 11 mars 2005 au 11 mars 2014,

- de réviser le loyer contractuel conformément à l'article L 411-13 du Code rural et de la pêche maritime et le ramener à la catégorie 7 de l'arrêté préfectoral de la haute-vienne pour les terres et bâtiments agricoles et au maximum de l'arrêté préfectoral pour le château ou à défaut condamner la notaire me B... à les relever indemnes de la somme de 120 717, 18 ¿ correspondant au sur-loyer ;

- de condamner in solidum Mme Z...- A... et Me B... à payer à me C... es qualité la somme de 93 699 e au titre du manque à gagner sur les terres non exploitables et la somme de 114 930 ¿ au titre du manque à gagner sur le château, (articles 1719 et 1720 du code civil),

- d'ordonner leur réintégration sur le domaine de Montbas sous astreinte de 300 ¿ par jour à compter de la signification de l'arrêt à venir ; 

A défaut, 

Condamner Mme Z...- A... à payer à Me C..., es qualité, 319 020 ¿ au titre de l'indemnité due au preneur sortant (articles L 411-69 dû code rural) avec intérêts au taux légal depuis le 27 novembre 2001 et 774 200 ¿ au titre des dommages et intérêts consécutifs à l'éviction, 

A titre subsidiaire

-ordonner une mesure d'expertise avec mission pour l'expert désigné : 

d'évaluer leur préjudice subi par suite du refus de Mme Z...- A... de réaliser les réparations incombant au bailleur et réparer les vices cachés ;

- évaluer le montant des améliorations dues aux preneurs sortant ;

- évaluer leur préjudice d'éviction,

- calculer le loyer équitable dans le cadre de l'article L 411-13 du code rural,

- faire le compte entre les parties ;

- dire que Mme Z...- A... et Me B... consigneront la provision ordonnée pour ce faire avec astreinte journalière de 300 ¿ ;

- les condamner à payer à me C... es qualité une provision de 250 000 ¿ ; 

En tout état de cause :

- rejeter toutes demandes contraires notamment la demande de paiement de Mme Z... 
A... d'une somme de 65000 ¿ au tire de son préjudice allégué économique et financier ;

- condamner Mme Z...- A... et Me B... solidairement à payer à Me C... es qualité la somme de 33000 ¿ en application de l'article 700 du code de procédure civile dont 3500 ¿ au profit des époux X... ;

- les condamner aux entiers dépens de premières instance et d'appel et autoriser me DEBERNARD DAURIAC a faire application de l'article 699 ; 

A l'appui des leur demandes il convient de se reporter à leurs conclusions qui pour l'essentiel demandent de retenir que le statut du fermage est d'ordre public et que les loyers sont fixés en application de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime au vu de minima et maxima arrêté par le préfet actualisés chaque année et qu'il ne peut y être dérogé ; que le loyer contractuel étant devenu extrêmement élevé à partir de la troisième année ils se sont vu contraint d'agir en révision des loyers dans les conditions prévues par le code rural ; que le tribunal qui a résilié le bail n'a pas répondu à leur demande ; qu ¿ il appartient à la cour de statuer sur ce point au besoin en ordonnant une expertise ; 

Par ailleurs ils s'opposent à la demande reconventionnelle de résiliation du bail en estimant que Mme Z... 
A... ne justifie pas avoir résilié celui-ci dans le respect de l'article L 411-31 du Code rural, d'où leurs demandes de renouvellement tacite du bail et de réintégration ou à défaut d'indemnisation. 

Me B... conclut au débouté des époux X... comme de Mme Z...- A... de leur demandes à son encontre et à la condamnation des époux X... à lui payer 5000 ¿ en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

S'agissant de l'appel en garantie de Mme Z...- A... comme des demandes des époux X... relative à leur manque à gagner sur les terres inexploitables et le château il formule ces conclusions en application de l'article 564 du code de procédure civile, s'agissant de demandes nouvelles qui n'ont pas été formulées devant le tribunal de grande instance. 

Quant à l'action en responsabilité professionnelle engagée contre lui par les époux X... il estime qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un défaut de conseil de sa part, dès lors que le bail signé correspondait à une occupation gratuite du chameau et à un coût très réduit de la propriété agricole pour les deux années pendant lesquelles il s étaient fermiers puisqu'au bout de ces deux années ils devaient devenir propriétaires ; que comme l'a jugé la cour de Poitiers il n'a aucune responsabilité dans la non signature de l'acte de vente par les époux X.... 

MOTIFS 

I-sur la demande principale des époux X... de révision du montant des loyers 

Attendu en premier lieu qu'il convient de relever que Mme Z... est définitivement déboutée de sa demande de nullité du bail et que l'arrêt du 20 janvier 2010 est définitif en ce qui concerne le classement en bail rural de la convention signée par les parties le 15 mars 1996 à la suite de l'arrêt de la cour de cassation du 03 novembre 2011, 

Que la fixation des loyers et leur demande de révision sont donc soumises aux règles du code rural et de la pêche maritime, 

Attendu qu'il convient de constater, en second lieu, que les époux X... ont valablement saisi le 19 octobre 1998 au cours de la troisième année de location le tribunal paritaire des baux ruraux de la révision de leurs loyers ; qu'il appartenait donc aux juridictions saisies de fixer à compter de la saisine le montant des loyers pour la durée du bail, que par l'effet dévolutif il appartient bien à la cour de fixer ces montants sur lesquels les juges précédents, après avoir résilié le bail n'ont pas statué comme cela leur était demandé ; 

Attendu que l'article L 411-11 de ce code découlant de la loi du 30 décembre 1988 applicable à l'époque de la conclusion du bail dispose que le prix de chaque fermage et donc en l'espèce des terres comme du chameau est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative actualisés chaque année ; 

Attendu, au cas d'espèce, que selon les documents versés au débat par les époux X..., l'arrêté préfectoral en vigueur à la date du bail du 15 mars 1996 fixe pour les terres nues entre 779, 26 et 155, 95 frs l'hectare et les bâtiments d'exploitation entre 116, 98 pour le fonctionnel et 38, 96 pour le traditionnel ; 

? ? ? Attendu que le loyer des terres et bâtiment d'exploitation fixé par le bail à 80500 frs correspond à un loyer de 700 Fr l'hectare proche des montant fixés par l'arrêté préfectoral mais les époux X... non seulement y ajoutent le château comme un bâtiment d'exploitation, mais, surtout, invoquent le rapport du Centre de gestion CER de la Vienne du 18 novembre 2002 qui, selon la description des terres et bâtiments permet d'évaluer selon eux à 42, 69 ¿ par ha la valeur locative soit 280 frs ; 

Attendu qu'aucune observation détaillée n'a été faite par Mme Z...- A... sur la révision des loyers et les arguments des époux X..., que cependant il apparaît que les contradictions dévaluation tant sur le classement des biens loués que sur le montant de ceux-ci imposent la mesure d'expertise que sollicitent subsidiairement les époux X... pour faire la juste évaluation des loyers ; 

Attendu que cette expertise s'impose d'autant plus que l'expert E... malgré le dire du conseil des époux X..., n'a pas fait ces calculs dès lors que le jugement du 8 mars 2001 et l'arrêt du 26 mars 2003 avaient arrêtés ces montants ; 

Que le fait que ces décisions aient été mise à néant pas la cassation imposent derechef cette expertise ; 

II-sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail par Mme Z...- A... 


Attendu qu'en application de l'article L 411-31 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 13 juillet 2006, le bailleur peut demander, sauf dispositions particulières, la résolution du bail rural s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits lui revenant ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; qu'il doit pour ce faire adresser deux mises en demeure successives portant chacune sur une échéance de fermage impayé, que ces mises en demeure doivent être séparées par un délai de trois mois ; 

Qu'il peut se contenter d'une seule mise en demeure à condition qu'elle porte sur plusieurs échéances en retard de paiement ; 

Attendu que la résiliation est justifiée dès que le fermier, mis en demeure d'acquitter plusieurs échéances de fermage n'a pas réglé l'intégralité de celles-ci dans le délai de trois mois à compter de a mise en demeure ; 

Attendu enfin que l'existence d'une contestation sur le taux du loyer ou même sur la nature du droit locatif ne peut en aucun cas dispenser le preneur de satisfaire à ses obligations tant qu'il n'est pas décidé autrement par décision de justice ; 

Attendu qu'au cas d'espèce une première lettre recommandée avec avis de réception à été adressée par le notaire Me B... à Mme X... le 09 novembre 1998, cependant celle-ci, même si elle vise les textes relatifs à la résolution n'est pas une mise en demeure mais un simple avertissement donné au preneur qu'au cas où seraient constatés deux défaut de paiement de fermages à leur échéance la résiliation serait encourue ; que ce document ne peut constituer une mise en demeure ; 

Attendu, en revanche, que la seconde lettre de mise en demeure, adressé par l'avocat de Mme Z... le 19 janvier 1999 vise expressément les deux échéances de fermage 1997 et 1998 qui ont fait l'objet de paiement partiels seulement ainsi que le confirme d'ailleurs le rapport d'expertise de Monsieur E... qui tient compte des sommes versées à la trésorerie de Mézières dans le cadre d'un avis à tiers détenteur, somme qui en tout état de cause ne couvre pas l'intégralité des loyers ; 

Attendu, certes, que si l'on retire les impôts fonciers dont la part à rembourser est calculée en fonction des stipulations du bail et qui ne peuvent être considéré comme des loyers, le manque de paiement partiel 97 est modeste, 358, 03 ¿ mais en revanche celui de l'année 98 de 67 306 ¿ est particulièrement important ; 

Attendu que le paiement intégral n'a jamais été justifié directement par les époux X..., mais l'expert E... dans son rapport du 27 mai 2004 et à la date de l'expertise écrit que le solde des impayés s'élève à 152 061 ¿ au moins, ce qui démontre que les époux X... n'avaient pas payé l'intégralité des loyers lorsqu'ils ont été expulsés ; 

Attendu que dès lors que le fait d'avoir engagé une procédure de révision du bail n'a aucun effet suspensif à l'égard des obligation de paiement des loyers échus, les conditions de la résiliation du bail sont ainsi juridiquement remplies et celle-ci sera donc ordonnée aux torts des époux X..., la cour confirmant ainsi par ces motifs substitués le jugement du tribunal de grande instance de limoges du 08 mars 2001 ; 

III-sur les conséquence de la résiliation du bail 

Attendu, en premier lieu, que c'est justement que le tribunal a fixé au 31 octobre 2001 au terme de l'année culturale la date à laquelle les époux X... devaient quitter les lieux ; qu'il convient donc de juger qu'à compter de cette date et jusqu'au 30 juillet 2004, date de libération effective des lieux, les époux X... seront tenus de payer l'indemnité d'occupation que la cour fixera après dépôt du rapport d'expertise destiné a la révision des loyers ; 

Attendu en second lieu que du fait de la résiliation du bail les demandes des époux X... relatives au renouvellement du bail et à leur réintégration dans les lieux ou subsidiairement leur indemnisation seront rejetées ; 

Attendu en second lieu que la révision des loyers demandée dès le 19 octobre 1998 et qui devra faire l'objet de l'expertise visée supra conditionne les demandes de paiement des loyers et indemnités d'occupation sollicitées par Mme Z...- A... que ces demande seront donc réservées ; 

Que sera réservé également l'indemnisation du préjudice économique et financier de Mme Z...- A... dont les éléments seront demandés à l'expert qui devra faire les comptes entre les parties ; 

IV-sur l'indemnisation pour manque à gagner sur les terres non inexploitables et sur le Château 

Attendu que sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile : à peine d'irrecevabilité relevée d'office les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses, faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou la survenance ou la révélation d'un fait ; 

Attendu qu'au cas d'espèce, comme l'a souligné Me B... dans ses dernières conclusions, cette demande d'indemnisation d'un manque à gagner est formulée pour la première fois en appel par les époux X... sans justifier d'un des cas limitativement énumérés à l'article 564 du code de procédure civile ; 

Que cette demande nouvelle sera donc déclarée irrecevable ; 

V-sur les améliorations 

Attendu que l'évaluation de ces améliorations entrait dans la mission de l'expert E... qui dans son rapport du 27 mai 2004 a fixé celles-ci a 92 938, 79 ¿ pour les terrains, les bâtiments d'exploitation, le Château et les abords ; 

Attendu qu'aucune des parties n'apportant au débat des éléments suffisamment probants de nature à modifier cette évaluation, qu'il y a donc lieu d'homologuer cette partie du rapport en chiffrant les améliorations à 92 938 ¿ ; 

Attendu qu'il appartiendra à l'expert saisi de tenir compte de ce montant au bénéfice des époux X... lorsqu'il sera amené à faire les comptes entre les parties ; 

VI-sur les appels en garantie contre Me B... 


Attendu que dans leurs dernières conclusions les époux X... ont sollicité la condamnation de Me B... à les relever indemne d'une somme de 129 717, 18 ¿ correspondant à ce qu'ils appellent les surloyers, de celle de 93 699 ¿ et 114 930 e aux titres des manques à gagner sur les terres et le Château ; 

Attendu que sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile la demande relative au manque à gagner devra être déclarée irrecevable car elle est manifestement nouvelle ; 

Qu'en revanche celle s'appuyant sur l'éventuelle responsabilité pour non respect de son obligation de conseil de conseil par Me B... qui avait déjà été formulée en première instance sera simplement réservée dès lors qu'elle dépend de l'appréciation qui sera faite par la cour des résultats de l'expertise sur le montant des loyers ; 

Attendu qu'en ce qui concerne la demande de Mme Z...- A... d'être relevée indemne par Me B... des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, il apparaît que cette demande est bien nouvelle en appel et elle ne contient aucune prétention qui puisse être, même virtuellement, comprise dans les défenses soumises au premier juge et elle n'en est ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire ; 

Qu'elle doit donc être déclarée irrecevable ; 

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Attendu que les demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront réservées ; 

Que les dépens seront également réservés ;

--- = = oO § Oo = =--- 
PAR CES MOTIFS
--- = = oO § Oo = =-- 

La Cour, 

Statuant par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, sur renvoi de Cassation, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Déclare Me C..., nommé mandataire liquidateur des époux X... au lieu et place de Me D..., bien fondé en son intervention volontaire au soutien de l'ensemble des prétentions de ceux-ci ; 

Vu l'article L 411-31 du code rural, 

Confirme, par substitution de motifs, le jugement du 08 mars 2001 en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail rural du15 mars 1996 enregistré le 26 mars liant les époux X... et Madame Marie Z...- A... aux torts des premiers ; 

Confirme le jugement en ce qu'il a fixé au 31 octobre 2001, au terme de l'année culturale, la date à laquelle les époux X... devaient quitter les lieux et dit qu'à compter de cette date et jusqu'au 30 juillet 2004, date de libération effective des lieux, les époux X... seront tenus de payer l'indemnité d'occupation que la cour fixera après dépôt du rapport d'expertise destiné à la révision des loyers ; 

Pour le surplus : 

Rejette les demandes des époux X... relatives au renouvellement du bail et à leur réintégration dans les lieux ou subsidiairement leur indemnisation ; 

Vu l'article 564 du code de procédure civile ; 

Déclare irrecevables la demande nouvelle des époux X... relative à leur indemnisation pour manque à gagner sur les terres non exploitables et sur le Château de Montbas ; 

Déclare également irrecevable la demande nouvelle d'appel en garantie de Me Jacques B..., notaire à la résidence de BELLAC formées par Mme Marie Z...- A... ; 

Homologue le rapport de l'expert E... en ce qu'il a évalué à 92 938 ¿ les améliorations apportées par les époux X... aux terrains, bâtiment d'exploitation et Château loués ; 

Dit que cette somme sera prise en compte par l'expert pour faire les comptes entre les parties ; 

Avant dire droit au fond sur le surplus des demandes qui seront réservées, ordonne une mesure d'expertise ; 

Commet pour y procéder, Monsieur Michel E... demeurant ...lequel aura la mission suivante : 

1)- prendre connaissance de l'entier dossier et des pièces qui seront remises par les parties contradictoirement et procéder à leur audition ou celle de leur conseil ; 

2)- au besoin se rendre à nouveau sur les lieux avec le consentement des nouveaux propriétaires ou occupants afin de déterminer précisément la consistance des terrains, bâtiments d'exploitation et château ; 

3)- déterminer la valeur locative de ces terrains, bâtiments d'exploitation et Château à compter du 29 décembre 1998, date à laquelle les époux X... avaient saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en révision des loyers jusqu'à la libération des lieux, le 30 juillet 2004, et ce, au regard de la méthode et des critères résultant des arrêtés préfectoraux applicables à chaque période ; 

3)- donner à la cour tous éléments pour lui permettre de fixer le préjudice économique et financier de Mme Marie Z...- A... ; 

4)- au vu de l'ensemble de ces éléments et des dires et justifications remises par les parties, faire les comptes entre elles en tenant compte notamment des améliorations d'ores et déjà fixées par la cour à un montant de 92 938 ¿ ; 

Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance, 

Fixe à 1500 ¿ la provision à valoir sur la rémunération de l'expert et dit que Les époux X... et Me C..., en leur qualité de demandeurs principaux en révision des loyers, seront chargés de consigner le montant de cette somme auprès du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Limoges dans le délai d'un mois à compter de la notification du présent arrêt ; 

Dit qu'à défaut de verser la consignation dans le délai ou d'en obtenir prorogation ou relevé de caducité, la désignation de l'expert sera caduque ; 

Dit que l'expert devra procéder à sa mission conformément aux articles 273 à 281 du code de procédure civile dans le délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il sera avisé du versement de la consignation par le greffe ; 

Désigne monsieur le président de chambre SABRON ou à défaut monsieur le conseiller SOURY pour surveiller les opérations d'expertise et, s'il y a lieu, pour procéder au remplacement de l'expert ; 

Réserve les demandes d'indemnité fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 

Réserve les dépens en fin d'instance ; 

LE GREFFIER, LE PREMIER PRESIDENT, 
E. AZEVEDO. A. MOMBEL