Cour d'Appel — 23 octobre 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2014 


(no, 5 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 11377 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2013- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 11/ 09823 






APPELANTE 


SCI SCI TT Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège. 


Ayant son siège au 11 avenue Ampère-91320 WISSOUS 


Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 
Assistée sur l'audience par Me Nicolas FISCHEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 127 






INTIMÉ 


Monsieur Claude X...né le 08 juin 1965 à PARIS 


demeurant ...-91610 BALLANCOURT SUR ESSONNE 


Représenté par Me Hélène LE BERRE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0433 
Assisté sur l'audience par Me David MICHEL de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0433 








COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 








Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 








ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 






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Par acte authentique du 6 septembre 2010, la société SCI TT a promis de vendre à M. Claude X..., qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un ensemble immobilier à usage industriel sis 11 avenue Ampère à Wissous (91) au prix de 670 000 ¿ sous diverses conditions suspensives dont celles de la résiliation du bail commercial en cours, de l'absence de pollution et de l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire, la durée de la promesse expirant le 6 décembre 2010. 


L'indemnité d'immobilisation était fixée à la somme forfaitaire de 67 000 ¿ sur laquelle M. X...a versé, le jour de la signature de l'acte, celle de 33 500 ¿ entre les mains du séquestre. 


Le 27 janvier 2011 le notaire du bénéficiaire a informé le promettant de la renonciation de son client à réaliser la vente en raison des dégradations survenues au bien depuis la signature de la promesse et a réclamé la restitution de la somme séquestrée. 


Par acte du 10 décembre 2011, la société SCI TT a assigné M. X...en paiement de l'indemnité d'immobilisation. 


C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 mai 2013, le Tribunal de grande instance d'Evry a :


- débouté la SCI TT de l'ensemble de ses demandes,


- dit que le notaire devrait restituer à M. X...la somme séquestrée de 33 500 ¿,


- débouté M. X...de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile,


- condamné la SCI TT aux dépens. 




Par dernières conclusions du 21 janvier 2014, la société SCI TT, appelante, demande à la Cour de :


- réformer le jugement entrepris,


- vu, notamment, les articles 1108, 1134, 1147 et 1153 du Code Civil,


- déclarer acquise à son profit la somme séquestrée de 33 500 ¿,


- condamner M. X...à lui payer la somme de 33 500 ¿ correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation,


- condamner M. X...à lui payer à titre de dommages-intérêts : les intérêts au taux légal sur la somme de 33 500 ¿ du 6 décembre 2010 au 14 décembre 2010, puis sur la somme de 67 000 ¿ du 14 décembre 2010 au complet paiement, la somme de 1 317, 65 ¿ au titre des intérêts d'emprunt avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, la somme de 2 031, 13 au titre de la taxe foncière 2011 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt,


- débouter M. X...de ses demandes,


- condamner M. X...au paiement de la somme de 15 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile en première instance et en appel, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 4 novembre 2013, M. X...prie la Cour de :


- vu les articles 1108, 1134 et 1147 du Code Civil,


- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,


- ordonner la restitution des fonds séquestrées, soit la somme de 33 500 ¿,


- débouter la SCI TT de toutes ses demandes,


- subsidiairement, juger en de plus justes proportions l'indemnité d'immobilisation,


- en tout état de cause, condamner la SCI TT à lui payer la somme de 3 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 






SUR CE 
LA COUR 




Considérant que les moyens développés par la société SCI TT au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 


Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que, dans le contrat du 6 septembre 2010, les parties, qui l'ont expressément qualifié de " promesse unilatérale de vente ", ont stipulé que le promettant conférait au bénéficiaire la faculté d'acquérir le bien si bon lui semblait, tandis que le bénéficiaire acceptait la promesse en tant que promesse, se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant sa convenance ; 


Qu'il s'en déduit que, pendant toute la durée du contrat, la chose promise demeurait aux risques du promettant, la perte de la chose étant susceptible de rendre la promesse caduque, seule la levée d'option par le bénéficiaire formant la vente laquelle ne rétroagissait pas à la date du contrat ; 


Considérant qu'il est constant qu'antérieurement à la date d'expiration de la promesse fixée au 6 décembre 2010, M. X...a constaté des désordres affectant la toiture et la charpente du bâtiment postérieurement à la libération des lieux par la locataire, la société Outillage de précision et rectification de profil (OPR), laquelle avait procédé au déménagement de ses machines en novembre 2010 ; que ces faits ont été portés à la connaissance de la société SCI TT par le bénéficiaire le 1er décembre 2010 ; que, dans une lettre du 15 décembre 2010 adressée à la société AXA, ayant pour objet une « déclaration de sinistre suite au déménagement de la locataire », M. Sébastien Y..., en sa qualité de co-gérant de la SCI TT, dont l'autre associé est M. Cédric Y..., faisant référence à la conversation que cet assureur avait eu avec ce dernier « concernant les détériorations que nous avons relevés (sic) dans notre bâtiment du 11 avenue Ampère », décrit à l'assureur « les dégradations observées après état des lieux post enlèvement des machines et autres matériels situés dans les bâtiments » ainsi qu'il suit : «- vrille de quatre poutrelles situées dans l'atelier principal vers la porte d'entrée (ces poutrelles ont été utilisées par la société de transport ou l'acquéreur des machines comme potence lors du déconditionnement et du déménagement,- perforations en deux endroits du toit de l'usine causant des infiltrations d'eaux importantes » ; 


Que ces constatations ne sont pas remises en cause par celles faites le 22 décembre 2010 à la demande de la société SCI TT par l'entreprise DÉLICOURT services qui a observé l'existence d'un écoulement important d'eau le long du mur ouest, la présence d'eau à l'intérieur du bâtiment, des déformations sur la structure porteuse secondaire, une retenue d'eau sur le pan de la toiture, attribuant l'origine des infiltrations à la formation de glace sur la terrasses en raison des conditions climatiques exceptionnelles des derniers jours, tout en recommandant un contrôle de la structure métallique " afin de vérifier que celle-ci ne présente pas de dangerosité pour l'intégrité des occupants " ; 


Que ce n'est que le 24 mars 2011 que la société SCI TT a fait dresser un devis d'un montant de 5 950 ¿ HT pour le " changement de pannes suites à une surcharge d'eau " ; 


Considérant que, si par lettre recommandée avec avis de réception du 8 décembre 2010 le notaire de la société SCI TT a mis en demeure M. X...de justifier de l'obtention de son financement sous peine de caducité de la promesse, lui confirmant que ses clients n'étaient pas disposés à accorder une prorogation de la promesse dont la date butoir était le 6 décembre 2010, cependant, il résulte des courriels émanant de M. Cédric Y...adressés à M. X...les 22 et 24 décembre 2010 et encore le 18 janvier 2011, portant sur la fixation de la date de réalisation de la vente, que la prorogation de la promesse a été acceptée par le promettant ; 


Considérant que l'obligation de réparer les dégradations du bien survenues pendant la durée de la promesse incombait au promettant sur lequel pesaient les risques, ce que confirme la clause selon laquelle ce dernier ne pouvait " apporter aucune modification matérielle ni détérioration aux biens " ; qu'à cet égard, la société SCI TT ne peut opposer au bénéficiaire la clause de la promesse lui imposant de " prendre le bien dans l'état où il se trouvera au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part " du promettant " en raison des vices apparents ou cachés ", cette obligation ne prenant naissance qu'à la conclusion de la vente par acte authentique ; 


Considérant qu'au 8 décembre 2011, date de la mise en demeure délivrée par la société SCI TT, et encore au 27 janvier 2011 où le bénéficiaire a renoncé à lever l'option, M. X...était dans l'ignorance du coût des réparations que le promettant n'avait pas accepté de prendre à sa charge, ayant seulement promis de le subroger dans ses droits auprès de l'assureur qui n'avait pas encore pris position sur un sinistre qui ne lui avait été déclaré que le 15 décembre 2010 ; 


Considérant que, dans ces conditions, la non-réalisation de la vente n'étant pas imputable au bénéficiaire, c'est à bon droit que le Tribunal a débouté la SCI TT de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation et ordonné la restitution de la somme séquestrée par M. X...; 


Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société SCI TT ; 


Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. X...sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 






PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 


Rejette les autres demandes ; 


Condamne la société SCI TT aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 


Condamne la société SCI TT à payer à M. Claude X...la somme de 3 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 










Le Greffier, La Présidente,