Cour d'Appel — 6 novembre 2014

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

COUR D'APPEL DE PARIS 

Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2014 

(no, 5 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 06691 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 11311 

APPELANTS 

Monsieur Thierry DE X...né le 30 juillet 1946 à NEUILLY SUR SEINE 

demeurant ...


Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 
Assisté sur l'audience par Me Jean David BOERNER, avocat au barreau de BORDEAUX 

SA PACSA agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

ayant son siège au 33, rue de Monceau-75008 PARIS 

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 
Assistée sur l'audience par Me Jean David BOERNER, avocat au barreau de BORDEAUX 

INTIMÉE 

SAS RUEIL DANTON prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 443 411 145 

ayant son siège au 54 avenue Montaigne-75008 PARIS 

Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 
Assistée sur l'audience par Me Victor CHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 18 Septembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre 
Mme Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Président, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 



Vu le jugement rendu le 23 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Paris qui a notamment dit l'action de la société PACSA recevable, dit que Thierry DE X...n'est pas un occupant de bonne foi au sens de l'article 4 de la loi du 1sr septembre 1948 et qu'il n'est pas recevable à agir en nullité de l'offre de vente du 26 avril 2007, constaté que la société PACSA, personne morale, na peut prétendre bénéficier du droit de préemption prévu par l'article 10-1. de la loi du 31 décembre 1975, l'a débouté de l'ensemble de ses demandes ; 

Vu l'appel de la société PACSA et de Thierry DE X...et leurs dernières conclusions du 23 octobre 2013 par lesquelles ils demandent à la cour :

- D'infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de PARIS du 23 janvier 2013 en 
toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

- Constater le caractère d'ordre public des accords collectifs,

- Constater que M DE X..., en sa qualité d'occupant de bonne foi du logement, connu du bailleur, la société RUEIL DANTON, n'a pas reçu d'offre individuelle de vente,

- Constater l'inopposabilité de la réunion d'information du 20 Septembre 2005 à Thierry DE X...et à la SA PACSA, pour non convocation officielle,

- Constater que M DE X..., en sa qualité d'occupant, bien connu du bailleur RUEIL DANTON, n'a pas reçu la plaquette d'information,

- Constater que la plaquette d'information a été transmise le 18 octobre 2006 soit très postérieurement au début de la procédure de vente, en violation de l'accord collectif du 9 juin 1998,

- Constater que l'information individuelle n'a jamais été notifiée à la SA PACSA, mais à une société PAC AUDIO qui n'existe pas et qui n'est donc pas locataire du logement,

- Constater que l'offre de vente notifiée le 26 avril 2007 à la SA PACSA n'a donc pas été précédée dans le délai de 3 mois de la notification valable au locataire de l'information individuelle,

- Constater que le règlement de copropriété n'a pas été mis à disposition de la SA PACSA et de M DE X...dès que cela a été « matériellement possible », soit dés le mois de Novembre 2005, et qu'il n'a toujours pas été remis à ce jour,

- Constater qu'il n'a pas été fait état des réparations à entreprendre dans l'appartement loué qui incomberaient au propriétaire, la SA RUEIL DANTON,

- Constater que les bilans et diagnostics techniques n'ont pas été fournis à PACSA et à Thierry DE X..., conformément aux dispositions de l'article 2. 2 de l'accord collectif du 9 juin 1998, et de l'accord collectif du 16 mars 2005,

- Constater que la Société Financière COLISÉE n'a pas justifié du pouvoir avec date certaine qu'a pu lui donner la SA RUEIL DANTON dans le cadre de la lettre du 18 octobre 2006, et en conséquence condamner la SA RUEIL DANTON à produire sous astreinte de 200 ¿ par jour de retard ledit pouvoir pour permettre à T DE X...et à la SA PACSA d'en tirer toutes conséquences de droit, 

En conséquence,

- Dire et juger que l'offre de vente du 26 avril 2007, notifiée par la SA RUEIL DANTON est affectée d'irrégularités et donc de nullité,

- Dire et juger en conséquence que toute vente de l'appartement loué par la SA PACSA et occupé par Thierry DE X..., à un tiers par la SA RUEIL DANTON encourt la nullité pour violation de l'article 10-1 de la loi du 31 juillet 1975, et des accords collectifs des 9 juin 1998, et 16 mars 2005,

- Interdire à la Société RUEIL DANTON de vendre à tout tiers et/ ou filiales et sociétés amies, les lieux loués à Thierry DE X...et PACSA,

- Dire et juger la société RUEIL DANTON irrecevable et mal fondée en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- Condamner la SA RUEIL DANTON à payer à Thierry DE X...et à la SA PACSA, et à chacun, 7 500 ¿ à titre de dommages intérêts et 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens de 1ere instance et d'appel avec distraction au profit de la SCP BOLLING, DURAND & LALLEMENT sur le fondement de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Vu les dernières conclusions la société REUIL DANTON du 28 août 2013. 



SUR CE 
LA COUR 

Considérant qu'il ressort des dispositions de L'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction issue de la loi no 2006-685 du 13 juin 2006 applicable à l'espèce que : «/.- A-Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dons sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe. 
Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité ¿ » 

Considérant que les appelants critiquent le jugement entrepris notamment en ce qu'il n'a pas retenu la qualité d'occupant de bonne foi de M Thierry DE X..., au sens des dispositions susvisées, pour le déclarer irrecevable à agir en nullité de l'offre de vente du 26 avril 2007 ; 

Mais considérant qu'il sera relevé, qu'à la date de la vente litigieuse, M Thierry DE X...était occupant des lieux litigieux du chef de la société PACS, cette dernière étant la seule titulaire, à cette même date, d'un bail ayant pour objet les lieux litigieux situés 53 avenue Montaigne à Paris ; qu'il s'en déduit qu'à la date de la vente litigieuse, M Thierry DE X...ne saurait être regardé comme un occupant de bonne foi, au sens des dispositions susvisées, dès lors qu'à cette date, les lieux loués étaient loués à la société PACSA ; 

Considérant que, spécialement, M Thierry DE X...ne peut valablement revendiquer la qualité d'occupant de bonne foi au sens des dispositions de l'article 4 de la loi No48/ 1300 du 1 septembre 1948 selon lesquelles « sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations », dès lors qu'il occupait les lieux litigieux du chef de la société PACSA, seule titulaire du bail, et qui était par conséquent la seule à avoir des obligations à l'égard du propriétaire des lieux, et alors même que ces dispositions ne reconnaissent la qualité d'occupant de bonne foi qu'à la condition d'exécuter ses obligations ; 

Considérant qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments que M Thierry DE X...ne remplit pas les conditions lui permettant d'exciper des dispositions susvisées pour demander la nullité de la vente litigieuse ; 

Considérant par ailleurs, que c'est a bon droit et par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que la société Pacsa ne pouvait prétendre à bénéficier du droit de préemption prévu par les dispositions susvisées, étant observé que si les parties au bail sont convenues de soumettre le bail consenti à la société PACSA aux dispositions de la loi No86-1290 du 23 décembre 1986, elles n'ont pas expressément convenu que ce bail serait soumis aux dispositions de L'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction issue de la loi no 2006-685 du 13 juin 2006 ; 

Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris. 

Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire des appelants n ¿ étant pas établies, il y a lieu de débouter l'appelante de ses demandes du chef de procédure abusive. 

PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris. 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 

Condamne in solidum les appelants à payer à l'intimée la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles d'appel. 

Condamne in solidum les intimés au paiement des dépens d'appel avec recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile au profit se avocats qui en ont fait la demande. 

Le Greffier, La Présidente,