Cour d'Appel — 20 novembre 2014

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2014 

(no, 5 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 19822 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2012- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 11/ 09577 



APPELANT 

Monsieur Nicola X... né le 09 avril 1976 à PARIS 75017 

demeurant...-75016 Paris 

Représenté par Me Matthieu AVRIL de la SELAS AVRIL RAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0032 
Assisté sur l'audience par Me Alban RAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : K 32 



INTIMÉES 

Madame Michèle Y... née le 12 janvier 1933 à MAZAMET 81200 

demeurant...-06400 Cannes 

Représentée par Me Aymeric DISCOURS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0062 
Assistée sur l'audience par Me Antony MARTINEZ de l'AARPI Mc Dermott Will & Emery, avocat au barreau de PARIS, toque : P0062 

SARL DB IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 423 824 259 

ayant son siège au 4 rue de Jouy-75004 Paris 

non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 24 décembre 2012 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 03 février 2014 par remise à personne habilité. 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Octobre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 

ARRÊT : DÉFAUT



-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

Par acte authentique en date du 30 décembre 2010, M Nicola X... a acquis auprès de Mme Michelle Y... divers lots situé... et... à Paris 18ième : moyennant le prix de 315 000 euros. 

L'acte authentique mentionnait une superficie loi " Carrez " du lot no 82 de 67, 90 m2 selon certificat de surface établi par la société BD Mesures, le 19 mars 2008. 

Mandatée par l'acquéreur, la société A § E Diagnostics établissait le 20 avril 2011 un rapport concluant que la superficie réelle de l'appartement était de 58, 37 m2 confirmé par un nouveau certificat de Mr William Z... le 25 juillet 2011 établissant une surface de 57, 82 m2. 

Le 12 mai 2011, Mr Nicola X... adressait à sa venderesse une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de lui reverser la somme correspondant au prix de la moindre mesure, demeurée vaine. 

Vu le jugement rendu le 19 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de Paris déboutant M Nicola Di Giovani de ses demandes ; 

Vu l'appel de M Nicola X... et ses conclusions du 20 novembre 2013 par lesquelles il demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré Monsieur Nicola X... recevable en son action. 

Par ailleurs,

- constater que la superficie privative totale dite « Carrez » du lot no 82 de l'immeuble sis... à Paris 18e, est de 58, 37 m2 contre 67, 90 m2 figurant à l'acte de vente en date du 30 décembre 2010,

- constater que le différentiel en résultant, de 9, 50 m2, est inférieur de plus de l/ 20e de la surface privative totale du bien immeuble en cause, ouvrant droit, de ce fait et au profit de Monsieur Nicola X..., à l'action en diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure prévue et définie à l'article 46 alinéas 7 et 8 de la loi du 10 juillet 1965. 

Ce faisant,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur Nicola X... de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Madame Michelle Y... au paiement de la somme de 43. 282, 55 euros en diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure et en application de l'article 46 susvisé de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation délivrée à cette fin à son endroit,

- condamner la société DB MMOBILIER au paiement de la somme de 2. 105 euros en répétition d'un indu d'honoraires calculés sur la base d'un prix de vente surévalué et en application de l'article 1325 du Code Civil, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation délivrée à cette fin à son endroit,

- condamner, le cas échéant, Madame Michelle Y... au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts et en application de l'article 1382 du Code Civil,

- condamner la société DB IMMOBILIER au paiement de la somme de 1. 000 euros à titre de dommages et intérêts et en application des dispositions de l'article 1382 du Code Civil,

- condamner Madame Michelle Y... et la société DB IMMOBILIER au paiement, chacun, de la somme de 5, 000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- les condamner solidairement aux dépens, dont distraction au profit de la SELAS AVRIL & RAIS, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 

Vu les conclusions de Mme Michèle Y... du 20 février 2014 par lesquelles elle demande notamment à la cour de :

- constater la carence de Monsieur X... dans l'administration de la preuve que la superficie du lot no82 sis ... n'est pas conforme à celle indiquée dans l'acte authentique du 30 décembre 2010,

- juger qu'en tout état de cause la superficie du lot no82 sis ... est conforme à celle indiquée dans l'acte authentique du 30 décembre 2010, elle-même conforme au règlement de copropriété et au descriptif de division ainsi qu'aux dispositions de l'article 46 de la loi de la loi, no35-557 du 10 juillet 1965, 

En conséquence,

- confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 19 octobre 2012 en ce qu'il déboute Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes,

- débouter Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes. 

Y ajoutant,

- condamner Monsieur X... au paiement d'une amende civile d'un montant de 10. 000 euros au titre d'une procédure abusive. 

A titre subsidiaire,

- constater que le calcul de la diminution du prix du bien immobilier de Monsieur X... est erroné,

- limiter toute éventuelle diminution du prix à la somme maximale de 32 353 euros. 



La Sarl DB Immobilier assignée à étude n'a pas comparu. 



SUR CE 
LA COUR 

Considérant que M Nicola X... critique le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de son action en réduction du prix, fondée sur les dispositions de l'article 46 de la loi No65-557 du 10 juillet 1965, soutenant que la superficie de 9, 50 M2 de « l'entrée privative par porche » ne pouvait être incluse dans le calcul de la superficie privative du lot 82, au sens des dispositions susvisées, au motif, notamment que cette entrée ne saurait être regardée comme close au sens de ces mêmes dispositions ; 

Mais considérant que pour l'application de l'article 46 de la loi susvisée, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente ; 

Considérant, d'une part, qu'il sera relevé que le lot 82 est désigné comme suit dans l'acte de vente du 30 décembre 2010 « : Lot numéro quatre-vingt deux (82) : 
Un local à usage de bureaux ou pour profession libérale, numéro 2, situé au rez-de-chaussée du bâtiment A dans le dégagement à droite du hall, porte à gauche comprenant : entrée, water-closets, dégagement, deux débarras, deux bureaux donnant sur le jardin, jardin privatif avec servitude d'entretenir la pelouse et les arbres de les remplacer le cas échéant et d'y mettre uniquement des meubles de jardin. 
Réception avec accès direct par le porche3. 
Entrée privative par ce porche 3 avec servitude de passage pour le stockage du fuel et prise d'eau pour les pompiers. 
Et les trois cent trente quatre/ dix mille cent dixièmes (3, 34/ 10110 èmes) de " la propriété du sol et des parties communes générales » ; que ce même lot est décrit comme suit dans l'état descriptif de division du règlement de copropriété : un local à usage de bureaux ou profession libérale située au rez de chaussée du bâtiment comprenant « entrée, water-closets, dégagement, deux débarras, deux bureaux donnant sur le jardin, jardin privatif avec servitude d'entretenir la pelouse et les arbres, de les remplacer le cas échéant et d'y mettre uniquement des meubles de jardin. Réception avec accès direct par le porche 3. Entrée privative par ce porche 3 avec servitude de passage pour le stockage de fuel et prise d'eau pour les pompiers. Et les trois cent trente quatre dix millième des parties communes » ; qu'il ressort de la lecture de ces deux actes que l'entrée litigieuse constitue une partie privative comprise dans le lot 82 ; qu'il ne ressort nullement de la lecture de ces deux actes que cette entrée n'était pas close ni qu'elle constituait en réalité un garage, puisqu'au contraire ces actes désignent cette entrée comme composante d'un local à usage de bureaux ou pour profession libérale ; que par ailleurs, le fait que l'entrée soit grevée d'une servitude de passage pour le stockage du fuel et prise d'eau pour les pompiers ne permet pas d'en déduire que cette entrée ne serait pas close et dépourvue d'un système de fermeture ; 

Considérant d'autre part, que M Nicola X..., a fait établir non contradictoirement postérieurement à la vente des diagnostics et rapports d'audit versés aux débats, dont il excipe, pour soutenir que cette entrée n'était ni close ni couverte au moment de la vente ; 

Mais considérant que la lecture de ces diagnostics et rapports ne permettent nullement de rapporter la preuve, au vu de leurs constats, que cette entrée n'était ni étanche, ni close lors de la vente, étant observé que ces rapports et diagnostics ont été réalisés postérieurement à la vente et ne permettent d'apprécier exactement la configuration des lieux qu'à la date où ils ont été réalisés ; 

Considérant enfin, que les clichés photographiques des lieux versés aux débats, s'ils établissent que le local litigieux est bien clos et couvert, ils ne permettent pas en revanche de caractériser que cette clôture ou couverture du local présenteraient des caractéristiques ne permettant pas de regarder ce local comme clos au sens des disposition susvisés ; 

Considérant qu'il se déduit de ces éléments, que M Nicola X... ne rapporte pas la preuve que, lors de la vente, l'entrée litigieuse n'était pas close ou couverte au sens des dispositions susvisées ; qu'étant défaillant dans l'administration de la preuve qui lui incombe, il est mal fondé à contester la prise en compte de la superficie de cette entrée dans le calcul de la superficie privative du lot 82 lors de la vente, et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de son action en réduction de prix ; 

Considérant, en revanche, que les circonstances de la cause ne permettent pas de caractériser une mauvaise foi ou une intention de nuire de M Nicola X... qui démontrerait que la présente action ait dégénéré en abus de droit ; que par conséquent la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme Michèle Y... sera rejetée ; 

Considérant que M Nicola X... n'établissant pas que le prix de vente a été surévalué, il sera débouté de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la Sarl DB Immobilier ; 

Considérant que l'équité commande d'allouer à Mme Michèle Y... somme de 4 000 euros pour ses frais irrépétibles exposés en appel, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



PAR CES MOTIFS 

Confirme le jugement entrepris. 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 

Condamne M X... au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de Procédure Civile et à payer à Mme Michèle Y... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles d'appel.