Cour d'Appel — 7 janvier 2015

ARRET N. 

RG N : 13/ 01481 

AFFAIRE : 

SARL LA FONTAINE IMMOBILIER 
C/ 
Alain Y..., Sylvie X... épouse 
Y... 





JCS/ MCM 



DEMANDES RELATIVES A BAIL D'HABITATION 



Grosse délivrée 
Me LAURENT, avocat 

COUR D'APPEL DE LIMOGES 

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 07 JANVIER 2015

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Le sept Janvier deux mille quinze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

SARL LA FONTAINE IMMOBILIER 
dont le siège social est 27 Place Bonnyaud-23000 GUERET 

représentée par Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES 



APPELANTE d'un jugement rendu le 24 OCTOBRE 2013 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE GUERET 

ET : 

Alain 
Y... 


de nationalité Française, né le 19 Avril 1959 à GUERET (23000), Employé de bureau, demeurant...-23000 GUERET 

représenté par Me Richard LAURENT, avocat au barreau de CREUSE 

Sylvie X... épouse 
Y... 


de nationalité Française, née le 28 Novembre 1965 à SANNAT (23), Assistance maternelle, demeurant...-23000 GUERET 

représentée par Me Richard LAURENT, avocat au barreau de CREUSE 

INTIMES

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 26 Novembre 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 07 Janvier 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2014 



Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Claude SABRON, magistrat rapporteur, assisté de Madame Elysabeth AZEVEDO, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle Monsieur le Président SABRON a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leur client et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure 

Après quoi, Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Janvier 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. 

Au cours de ce délibéré, Monsieur Jean-Claude SABRON, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR
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Selon bail en date du 16 septembre 2006, M. et Madame 
Y... 
ont donné en location à M. Patrick Z..., avec effet à compter du 15 septembre et pour une durée de trois ans, une maison à usage d'habitation située ... à GUERET moyennant un loyer mensuel de 504, 60 ¿ outre 55 ¿ à titre de provision sur charges. 

Le 15 janvier 2008, près de deux ans après la signature de ce bail, toujours en cours, les époux 
Y... 
ont confié à la société LA FONTAINE IMMOBILIER un mandat de gestion de leur bien. 

Celle-ci, dans le cadre de ce mandat, a signé avec le même locataire le 23 septembre 2008, un an avant l'expiration du précèdent, un nouveau bail de trois ans avec effet au 15 septembre 2008 dans lequel le loyer était ajusté en fonction de la variation de l'indice applicable, ce qui en portait le montant mensuel à 515 ¿, provision sur charges non comprise. 

Par courrier du 15 août 2009 la S. A. R. L. LA FONTAINE IMMOBILIER a proposé à ses mandants d'adhérer à un contrat d'assurance dit " garantie des loyers impayés " auprès de la société MACIFILIA. 

Les époux 
Y... 
ont adhéré à ce contrat et ils se sont acquittés des primes à compter du mois de septembre 2009, jusqu'en juillet 2011. 

En février 2011, le locataire qui venait de perdre son emploi a cessé de s'acquitter des loyers. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été adressé le 17 mai 2011. 

Ce commandement n'ayant pas eu de suite, les bailleurs l'ont fait assigner devant le tribunal d'instance de GUERET par acte du 25 septembre 2011 aux fins d'expulsion et de condamnation prévisionnelle au paiement des loyers impayés. 

Parallèlement, une déclaration de sinistre a été adressée à la société MACIFILIA le 6 juillet 2011 aux fins d'indemnisation de cette perte de loyers. 

Par courrier du 11 juillet 2011, l'assureur a notifié un refus de garantie au motif que, contrairement à la condition de solvabilité exigée par le contrat lorsqu'un bail avait moins de douze mois d'existence lors de la mise en garantie, le montant du loyer et des charges excédait le tiers des revenus mensuels nets fixes professionnels réguliers permanents du locataire. 

Par courrier du 25 juillet 2011 les époux 
Y... 
ont résilié le mandat de gestion de la société LA FONTAINE IMMOBILIER avec effet au 15 septembre 2011. 

Cette dernière a obtenu de l'assureur le remboursement des primes versées par ses mandants, remboursement qui est devenu effectif le 5 octobre 2011. 

Le 25 septembre 2011, M. Z... a été admis au bénéfice d'une procédure de surendettement dans le cadre de laquelle il a déclaré une dette de loyers de 2 695, 54 ¿. 

Il a quitté les lieux le 24 octobre 2011 et un état des lieux a été établi par huissier le 15 novembre 2011. 

Une ordonnance de référé du 12 janvier 2012 a constaté l'effet de la clause résolutoire et condamné M. Z... à verser aux époux 
Y... 
une somme de 4 820, 75 ¿ à titre de provision sur l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation. 

Par acte du 28 août 2012, les époux 
Y... 
ont fait assigner la société LA FONTAINE IMMOBILIER devant le tribunal d'instance de GUERET pour obtenir sa condamnation, sur le fondement de l'article 1992 et, subsidiairement, sur celui de l'article 1147 du code civil, à leur payer pour manquement à son obligation de conseil des dommages-intérêts correspondant au montant de la dette de loyers et d'indemnités d'occupation, des frais d'huissier et d'avocat liés à la procédure en expulsion et de la moitié des frais d'état des lieux. 

Le tribunal a par jugement du 24 octobre 2013 :

- condamné la S. A. R. L. LA FONTAINE IMMOBILIER à payer aux époux 
Y... 
à titre de dommages-intérêts les sommes de 4 820, 75 ¿ au titre des loyers impayés et de 438, 67 ¿ au titre des frais d'huissier exposés dans le cadre de la procédure de référé expulsion ;

- débouté les époux 
Y... 
de leurs demandes au titre des frais d'avocat et d'état des lieux ;

- condamné la S. A. R. L. LA FONTAINE IMMOBILIER aux dépens et au paiement d'une indemnité de 1 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le 28 janvier 2013, un jugement du même tribunal statuant en matière de surendettement avait confirmé les mesures recommandées par la commission de surendettement des particuliers de la Creuse accordant à M. Z... un moratoire de 24 mois. 

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La S. A. R. L. LA FONTAINE IMMOBILIER a relevé appel du jugement rendu le 24 octobre 2013 par le tribunal d'instance de GUERET par déclaration remise au greffe le 21 novembre 2013. 

Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 20 février 2014, elle demande à la cour :

- de dire qu'elle n'a pas manqué à son obligation de renseignement et de conseil lors de la souscription de l'assurance loyers impayés, tous les justificatifs ayant été remis à la compagnie d'assurance concernant la situation professionnelle du locataire dont l'entrée dans les lieux était antérieure à la prise d'effet de son mandat ;

- à titre subsidiaire, de dire que la seule conséquence préjudiciable de la faute alléguée consiste dans le paiement des primes versées à l'assureur et que, ces primes leur ayant été remboursées, les époux 
Y... 
ne peuvent pas justifier d'un préjudice, ou tout au moins que leur préjudice ne peut être apprécié que sur le terrain de la perte de chance ;

- de débouter les intimés de l'intégralité de leurs demandes et de les condamner au paiement d'une indemnisé de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

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Dans leurs dernières conclusions qui ont été déposées le 16 avril 2014, M. et Madame 
Y... 
sollicitent la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté leur demande au titre des frais d'avocat exposés dans le cadre de la procédure de référé expulsion pour un montant de 551, 20 ¿ dont il est justifié devant la cour. 

Ils relèvent au soutien de leurs demandes :

- qu'il incombait à leur mandataire de vérifier avant de leur proposer la souscription d'un contrat d'assurance que les conditions de la garantie loyers impayés étaient remplies au vu de la situation du locataire à la date de la signature du nouveau bail ;

- qu'il appartenait également au mandataire, aux termes du mandat, de faire assurer le bien géré contre le risque incendie et " autres risques ", ce qui incluait le risque d'impayé des loyers ;

- que le préjudice subi consiste dans la perte de loyer et les frais de procédure qu'ils n'auraient pas eu à subir si le contrat d'assurance loyers impayés et son extension au titre de la protection juridique avaient été utilement souscrits ;

- que ce préjudice ne se limite pas à une perte de chance dés lors que toutes les autres conditions de la garantie loyers impayés et de la protection juridique adjointe étaient réunies. 

Ils sollicitent une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



LES MOTIFS DE LA DÉCISION 

La société LA FONTAINE IMMOBILIER qui avait demandé au locataire de lui communiquer ses derniers bulletins en vue de la souscription du nouveau bail était en mesure de se rendre compte que, ce dernier ayant changé d'employeur, sa rémunération, variable, était moindre en moyenne que celle qu'il percevait à l'époque de la signature du premier bail et que les conditions de la garantie qu'elle a proposé à ses mandants de souscrire ne seraient pas remplies. 

Elle a manqué à son obligation de conseil et, ce faisant, a commis dans l'exercice de son mandat une faute qui engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1992 du code civil. 

Une question se pose en ce qui concerne le préjudice subi par les bailleurs. 

Ceux-ci n'auraient pas contracté auprès de la société MACIFILIA si leur mandataire les avait informés de ce que les critères de solvabilité du locataire exigés par cet assureur n'étaient pas remplis. 

Ceci étant, leur préjudice aurait été identique dans la mesure où ce n'est pas leur mandataire qui avait mis M. Z... dans les lieux, mais eux-mêmes, par le premier bail signé avec ce locataire deux ans plus tôt, en septembre 2006. 

Lors de la signature du deuxième bail, en date du 23 septembre 2008, la société LA FONTAINE IMMOBILIER qui venait d'être investie de son mandat par convention du 15 septembre 2008 n'avait pas d'autre possibilité que de consentir ce bail à M. Z..., lequel se trouvait dans les lieux en vertu d'un bail qui n'avait pas expiré et s'était toujours acquitté normalement, jusqu'à cette date, de ses obligations de locataire. 

La conclusion de ce nouveau bail n'était pas contraire aux intérêts des mandants qui n'avaient rien à reprocher à leur locataire, à jour de ses loyers, et qui, destinant leur bien à la location, n'avaient aucune intention de reprendre ou vendre leur bien au terme du bail. 

Le premier bail qui avait pris effet le 15 septembre 2006 aurait été renouvelé à son terme du 15 septembre 2009 dés lors que les époux 
Y... 
ne pouvaient pas justifier d'un motif pour donner congé, de telle sorte que le fait pour la société LA FONTAINE IMMOBILIER d'avoir fait souscrire un nouveau bail de trois ans en septembre 2008, alors que le précèdent n'était pas arrivé à son terme, n'entraînait pas de conséquence préjudiciable pour les bailleurs. 

M. et Madame 
Y... 
auraient été en toute hypothèse confrontés à l'insolvabilité de leur locataire qui a été provoquée par le fait, imprévisible à la date à laquelle a été signé le second bail, d'un licenciement qui est intervenu au début de l'année 2011, c'est à dire plus de deux ans après cette dernière date. 

Le préjudice en rapport avec le manquement qui est imputable à la société appelante n'est pas constitué par la perte de loyers que le contrat d'assurance souscrit inutilement était destiné à indemniser dans la mesure où les bailleurs l'auraient subi, même s'ils avaient été avisés de ce que ledit contrat n'était pas adapté. 

Il n'est pas non plus seulement constitué, comme le soutient la société appelante, par les cotisations que les bailleurs ont inutilement versées à la compagnie d'assurance et qui leur ont été remboursées après intervention de leur mandataire auprès de cette dernière. 

En effet, les époux 
Y... 
auraient pu, si ce mandataire les avait avisés de ce que le contrat proposé par la société MACIFILIA n'était pas adapté, rechercher un autre assureur qui aurait accepté de garantir le risque loyers impayés même au regard de la nouvelle situation de leur locataire. 

Le préjudice est constitué par le fait pour les bailleurs d'avoir été privés de la possibilité de rechercher un assureur qui aurait accepté d'assurer le risque loyers impayés au regard des garanties que présentait le locataire qu'ils avaient mis dans les lieux à la date à laquelle le mandataire qu'ils avaient missionné au cours de la période de validité du premier contrat leur a fait signer un nouveau bail. 

Il s'agit bien d'une perte de chance comme le relève à titre subsidiaire la société appelante. 

La souscription d'une assurance loyers impayés qui est facultative n'est pas assimilable aux risques locatifs qu'aux termes du contrat il appartient au mandataire de faire assurer (risque incendie " et autres "). 

La probabilité de ce qu'un autre assureur ait accepté de garantir le risque loyers impayés et les risques annexes (frais de procédure) n'était pas inexistante mais elle était faible au regard de ce que le montant du loyer et des charges excédait le tiers du revenu mensuel moyen du locataire en place. 

Il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de fixer les dommages-intérêts réparant cette perte de chance à la somme de 1 800 ¿, arrondie, correspondant à 30 % du total des indemnités sollicitées par les bailleurs (loyers impayés, frais d'huissier et frais d'avocat). 

Les demandes formées devant la cour au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées dés lors que les parties échouent toutes deux partiellement en appel.



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PAR CES MOTIFS

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LA COUR, 

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Réforme le jugement entrepris et, statuant à nouveau. 

Dit que le préjudice en rapport avec le manquement à l'obligation de conseil qui est imputable à la S. A. R. L. LA FONTAINE IMMOBILIER est constitué par une perte de chance. 

Condamne la S. A. R. L. LA FONTAINE IMMOBILIER à payer à M. Alain 
Y... 
et Madame Sylvie X... épouse 
Y... 
la somme de 1 800 ¿ à titre de dommages-intérêts. 

Déboute M. et Madame 
Y... 
de toutes autres demandes. 

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne les frais que les parties ont exposés devant la cour. 

Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article susvisé en première instance. 

Dit que les parties conserveront l'une et l'autre la charge des sommes qu'elles ont exposée au titre des dépens de la procédure d'appel. 

LE GREFFIER, LE PRESIDENT, 

Elysabeth AZEVEDO. Jean-Claude SABRON.