Cour d'Appel — 29 décembre 2014

République Française 
Au nom du Peuple Français 

COUR D'APPEL DE DOUAI 

CHAMBRE 1 SECTION 1 

ARRÊT DU 29/ 12/ 2014 

*** 

No de MINUTE : 638/ 2014 
No RG : 14/ 00719 

Jugement (No 11/ 01028) 
rendu le 17 Octobre 2013 
par le Tribunal de Grande Instance de VALENCIENNES 

REF : DD/ AMD 



APPELANTS 

Monsieur Michel Pierre Louis X...

né le 04 Septembre 1932 à CAMBRAI (59400) 
Madame Lucienne, Marie-Thérèse Y...épouse X...

née le 31 Mai 1937 à PAILLENCOURT (59295) 
demeurant ...

59400 CAMBRAI 

Représentés et assistés de Maître Philippe MEILLIER, membre de la SCP MEILLIER THUILLIEZ, avocat au barreau d'ARRAS 



INTIMÉS 

Monsieur Jacques Z...

né le 21 Juin 1955 à ARMENTIERES (59280) 
demeurant ...

59870 BOUVIGNIES 

bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178002/ 14/ 05039 du 20/ 05/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI 



Représenté et assisté de Maître Frédéric COVIN, membre de la SCP DEBACKER et ASSOCIES, avocat au barreau de VALENCIENNES, substitué à l'audience par Maître Anne MACCHIA, avocat au barreau de VALENCIENNES 



SCP A...& D...

ayant son siège social ...

62860 MARQUION 

Représentée et assistée de Maître Christophe DOUTRIAUX, avocat au barreau de VALENCIENNES 

DÉBATS à l'audience publique du 09 Octobre 2014 tenue par Dominique DUPERRIER magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe 

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ 

Maurice ZAVARO, Président de chambre 
Dominique DUPERRIER, Conseillère 
Bruno POUPET, Conseiller 

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Décembre 2014 après prorogation du délibéré en date du 27 Novembre 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 

VISA DU MINISTÈRE PUBLIC : 01 octobre 2014 

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 septembre 2014 

Par acte authentique reçu le 15 février 2006 par maître Patrice A..., notaire à Marquion (Pas de Calais), Jacques Z...a acquis des époux Michel et Lucienne X...
Y..., la propriété d'une parcelle en nature de terre agricole, libre de toute location ou occupation, située lieudit la Prairie à Denain (Nord) cadastrée section AP numéro 70 pour 1 ha 44 a et 75 ca moyennant le prix de 11. 000 euros. 

Par jugement rendu le 8 janvier 2008 par le tribunal paritaire des Baux Ruraux de Valenciennes et par arrêt confirmatif rendu par cette cour le 5 juin 2008, un bail soumis au statut du fermage a été reconnu judiciairement à Jean-Pierre B..., et ce, depuis une période antérieure au 19 octobre 2000, date du décès de Marie-Thérèse C..., usufruitière de cette parcelle. 

Jacques Z...invoquant un préjudice lié à un manque à gagner sur la revente de la parcelle résultant de l'occupation de celle-ci décrite comme libre par le vendeur, a, suivant actes délivrés les 18 février et 8 mars 2011, assigné les époux X...
Y...et la SCP titulaire de l'office notarial Patrice A...& David D..., notaires à Marquion, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Valenciennes afin d'obtenir avec exécution provisoire leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

-12. 800, 00 euros avec intérêts à compter de l'assignation au titre de la perte financière subie du fait de l'obligation dans laquelle il s'est trouvé de céder le terrain à Jean-Pierre B...,
-2. 000, 00 euros au titre des frais irrépétibles au profit de son conseil sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 31 décembre 1991 relative à l'aide juridictionnelle. 

Par jugement rendu le 17 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Valenciennes a :

- condamné in solidum monsieur Michel X...et son épouse née Lucienne Y...ainsi que la SCP titulaire d'un office notarial à Marquion : Patrice A...& David D...à payer à Jacques Z...les sommes de :

-8. 534, 00 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de céder la parcelle objet du litige au prix offert par monsieur E...aux termes du compromis de vente du 19 octobre 2007,
-1. 500, 00 euros au titre des frais irrépétibles,
- et aux entiers dépens. 

Les époux X...
Y...ont relevé appel de ce jugement. 

Dans leurs dernières conclusions régulièrement signifiées et déposées, ils demandent à la cour au visa des articles 1147 et 1150 du code civil de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

- débouter monsieur Z...de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire,
- réduire à une plus faible proportion le montant du préjudice découlant de la perte de chance,
- en tout état de cause,
- condamner la SCP A...-D...à les garantir de l'ensemble des condamnations mises à leur charge,
- à titre principal,
- condamner monsieur Z...à leur payer la somme de :
-2. 000, 00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- et les dépens,
- à titre subsidiaire,
- condamner la SCP A...
D...à leur payer la somme de :
-2. 000, 00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- et les dépens dont distraction au profit de la SCP Meillier & Thuilliez, avocats. 

Dans ses dernières conclusions régulièrement signifiées et déposées, la SCP A...& D...demande à la cour au visa des articles 1147 et 2224 du code civil, de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

- dire que l'assignation délivrée le 18 février 2011 à son encontre sur le vu d'un acte de son ministère du 15 février 2006 est prescrite,
- subsidiairement,
- dire qu'elle n'a commis aucune faute dans l'accomplissement de sa mission,
- très subsidiairement,
- constater l'absence de tout préjudice,
- débouter monsieur Z...et les époux X...de l'ensemble de leurs demande, fins et conclusions dirigées contre elle,
- condamner monsieur Z...ou tout autre plaideur qu'il plaira à la juridiction à lui payer la somme de :
-2. 500, 00 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- et en outre les dépens dont distraction au profit de la SCP ADNB, avocats. 



Dans ses conclusions régulièrement signifiées et déposées, Jacques Z...demande à la cour au visa des articles 1147 et suivants du code civil de :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité in solidum des défendeurs et quant au montant alloué au titre de l'article 37 alinéa 2 de la loi numéro 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique pour ce qui est des honoraires de première instance,
- l'infirmant toutefois quant au montant des sommes allouées, les condamner in solidum à lui payer la somme de :
-12. 800 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux lgal à compter de l'assignation,
- vu l'article précité,
- condamner in solidum les époux X...et la SCP A...& D...à lui payer la somme de :
-3. 000, 00 euros au bénéfice de son conseil au titre des honoraires déterminés par la seule instance d'appel,
- et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Debacker & associés, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2014. 

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens ; 

Sur ce : 

1. sur la recevabilité de l'action dirigée contre la SCP A...& D...: 

La SCP A...& D...réitère en cause d'appel son moyen tiré de la prescription de l'action en invoquant le délai de prescription quinquennale issu de la loi du 17 juin 2008 alors que l'acte contesté a été reçu le 15 février 2006, soit antérieurement à ladite loi, de sorte que, ainsi qu'il a été dit à bon droit par les premiers juges, les dispositions transitoires de la loi reprises aux termes de l'article 26 de la loi du 17 juin 2008 nouvelle doivent recevoir application sans qu'il soit utile de reprendre la démonstration d'où il résulte que l'action n'est pas prescrite. 

Le jugement déféré est confirmé de ce chef. 



2. sur l'appel principal : 

a) sur l'existence d'une faute contractuelle : 

Les époux X...
Y...indiquent qu'ils ne critiquent pas le jugement déféré en ce qu'il a retenu un manquement à leur obligation de délivrance mais en ce qu'il a retenu une faute à leur égard justifiant leur condamnation à des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil invoqué par Jacques Z...et d'une part, d'avoir alloué une indemnisation excessive au titre de la perte de chance de l'acquéreur alors que la vente de la parcelle était soumise au droit de préemption de la Safer et d'autre part, d'avoir retenu une condamnation in solidum avec le notaire rédacteur de l'acte garant de la régularité de l'acte authentique dont ils revendiquent en tout état de cause la garantie. 
Ils soutiennent notamment que Jacques Z...ne rapporte pas la preuve d'un préjudice puisque :
- lors de la seconde vente, Jean-Pierre B...retraité, ne pouvait plus se prévaloir de sa qualité de preneur,
- le prix du marché n'a jamais atteint la somme énoncée au compromis de vente invoqué par Jacques Z...qui ne fait pas état du caractère occupé de la parcelle,
- il n'est pas crédible que Jacques Z...ait trouvé pour acquéreur une personne domiciliée en Normandie intéressée par la parcelle pour y faire paître ses chevaux. 

Les époux X...
Y...exposent à l'appui de pièces produites aux débats : 

qu'ils ignoraient que Marie-Thérèse C..., usufruitière de la parcelle litigieuse dont elle leur avait cédé la nue-propriété en compensation de dettes à leur égard, avait accepté l'occupation par Jean-Pierre B...puisqu'ils n'ont jamais perçu de loyers de la part de ce dernier après le décès de celle-là survenu le 19 octobre 2000, 

qu'ayant envisagé la vente de cette parcelle issue de la division de parcelles appartenant auparavant aux Houillières et dont les parents de Jean-Pierre B...avaient acquis un lot contigu, ils ont préalablement sollicité leur voisin, Jean-Pierre B..., par courrier du 18 novembre 2004 de leur notaire, maître Patrick A...pour savoir s'il était intéressé par cette acquisition au prix de 15. 444 euros, ramené par la suite à 11. 000 euros, 

que par courrier reçu au début de l'année 2005, Jean-Pierre B...leur a fait parvenir une note accompagnée d'un chèque de 600, 69 euros représentant les fermages des années 2002, 2003 et 2004, 

que ce dernier, interrogé à nouveau par leur notaire sur ses intentions quant à l'exercice du droit de préemption, n'a donné aucune réponse, 

que toutefois, par la suite, Jean-Pierre B...a engagé un procès afin de voir annuler la vente de cette parcelle à Jacques Z...; il n'a pas obtenu gain de cause sur ce point mais s'est vu reconnaître un bail rural sur cette parcelle. 

Jacques Z...a revendu l'immeuble à Jean-Pierre B...le 23 décembre 2010 et a introduit son action sur le fondement de la faute contractuelle dirigée contre les époux X...et le notaire rédacteur de l'acte suivant assignations délivrées le 18 février et le 8 mars 2011 en invoquant la perte de gain issue de l'absence de réitération du compromis portant sur la vente de la parcelle litigieuse le 19 octobre 2007 au profit de monsieur Stany E...au prix de 23. 000 euros, lequel s'est désisté le 10 juillet 2008 à la suite de l'arrêt rendu par la cour d'appel le 5 juin 2008 confirmant les droits de locataire de Jean-Pierre B.... Il a revendu cette parcelle à Jean-Pierre B...le 23 décembre 2010 au prix de 10. 200 euros. 

La cour constate que l'arrêt de la cour a été rendu le 5 juin 2008, qu'il n'est justifié d'aucun pourvoi contre cet arrêt et que Jacques Z...n'a pas mis en ¿ uvre l'action issue des articles 1604 et suivants du code civil relatif au défaut de délivrance de la chose vendue. 

Il agit sur le fondement de la faute contractuelle des vendeurs et du notaire rédacteur. 

Sur ce fondement, il lui appartient de démontrer l'existence d'une faute et d'un préjudice en lien avec cette faute. 

Les époux X...et le notaire rédacteur soutiennent que lors de la signature de l'acte authentique au profit de Jacques Z..., Jean-Pierre B...avait revendiqué le bénéfice d'un bail verbal mais n'avait communiqué aucun des justificatifs qu'il a produits devant le tribunal des baux ruraux consistant en des quittances de loyers signées de madame C.... Par ailleurs, il n'avait pas fait connaître son droit de préemption. 

Toutefois dans la mesure où il avait envoyé aux époux X...l'arriéré de trois années de loyers ces derniers ne pouvaient ignorer la revendication implicite de Jean-Pierre B...du statut de preneur. 

Ils devaient en conséquence en informer leur acquéreur lequel a été attrait à la procédure engagée par Jean-Pierre B...devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et a, dans ses dernières conclusions en cause d'appel du jugement rendu par cette juridiction conclu à l'irrecevabilité et au rejet des prétentions de Jean-Pierre B..., y compris sur le bien-fondé de son statut de preneur. 

Néanmoins, dans ces conditions, il ne pouvait être écrit dans l'acte de vente du 15 février 2006 au paragraphe « Propriété Jouissance » que l'immeuble vendu était libre de location ou occupation, ainsi que le vendeur le déclare. 

Par ailleurs, maître A...avait connaissance de la revendication de Jean-Pierre B...d'un bail verbal sur la parcelle objet du projet de cession puisque par courrier daté du 3 mars 2005 il fait référence au courrier adressé à Jean-Pierre B...par Michel X...le 12 janvier 2005 dans lequel celui-ci lui retourne le contenu de sa précédente lettre (chèque portant sur les trois années de loyers) et précise les conditions dans lesquelles mademoiselle C... en paiement d'une dette lui a cédé la nue-propriété mais disposait de l'usufruit de la parcelle, partie de son exploitation, et ajoute :

... « A aucun moment je n'ai été sollicité pour participer et/ ou autoriser une modification à votre profit. 
Vous le savez bien, qu'il n'en a jamais été question et que j'ai découvert tout récemment, en octobre, d'une part son décès et votre situation. 
Aussi je vous demande de revoir votre position et reste bien volontiers à votre écoute pour purger cette malheureuse et douloureuse affaire, connaissant les efforts que avez faits également pour Melle et sa famille au cours des Trente années, 
Je vous présente mes sincères salutations. » ¿ 



Au surplus, par courrier du 25 octobre 2005, la société Groupama en qualité d'assureur protection juridique de Jean-Pierre B...a revendiqué auprès de maître A...la qualité d'exploitant agricole de son assuré en qualité de locataire à l'appui des reçus de fermage obtenus de Melle C...« qu'il a communiqué en copie ». 

Maître A...a répondu à cette société par courrier du 21 décembre 2005 qu'il ne partageait pas son analyse juridique de la situation. 

Toutefois, dans ces conditions, maître A...ne pouvait laisser les époux X...écrire dans l'acte de vente que la « parcelle était libre de toute location et toute occupation » sans émettre aucune réserve alors qu'il ne pouvait méconnaître l'éventualité d'un bail verbal consenti par l'usufruitière à l'insu du propriétaire puisqu'il était revendiqué comme tel par Jean-Pierre B...à l'appui de quittances signées de la défunte dont il avait eu connaissance. 

La faute contractuelle du notaire, par manquement à son obligation d'information à l'égard de l'acquéreur est constituée. 

b) sur l'existence d'un préjudice : 

Sur le fondement de la faute contractuelle Jacques Z...revendique l'indemnisation de la perte de chance d'avoir vendu l'immeuble 23. 000 euros d'où un préjudice financier de 12. 800 euros. 

Les époux X...plaident que ce compromis de vente pour un prix exorbitant (plus du double du prix d'une parcelle de terrain agricole) est de pure complaisance et consenti afin d'asseoir une demande de dommages et intérêts ; en effet, il est conclu alors qu'un procès est en cours dans lequel Jacques Z...a été appelé et a conclu, et surtout que l'acquéreur est domicilié en Normandie. 

Il n'est pas contestable que la vente consentie aux termes de ce compromis est subordonnée au droit de préemption de la S. A. F. E. R laquelle en cas de prix manifestement excessif peut en demander la fixation par la voie judiciaire étant ajouté que l'acquéreur n'est pas agriculteur (sans profession) et n'est pas domicilié dans le ressort. 

La cour constate que le prix prévu dans ce compromis ne correspond pas à la valeur du marché ainsi qu'il résulte de l'arrêté du 18 juillet 2011 relatif à la valeur vénale moyenne des terres agricoles dans le Nord-Pas de Calais et ses évolutions sur plusieurs années en fonction des différentes régions agricoles de sorte qu'il ne peut être utilisé pour établir une perte de chance. 

Par ailleurs, Jacques Z...soutient que souhaitant se séparer de la parcelle litigieuse, a été obligé de la vendre à Jean-Pierre B...qui disposait d'un bail sur celle-ci et au prix accepté de ce dernier de 10. 200 euros ce qui constitue une perte par rapport au prix d'acquisition des époux X.... 

La vente a été consentie à Jean-Pierre B..., retraité, et à Madame B...son épouse, agricultrice âgée de 61 ans, non pas dans le cadre de l'exercice d'un droit de préemption, mais de gré à gré, donc à prix librement négocié entre les parties. 

Toutefois, Jacques Z...pouvait espérer revendre la parcelle au moins au prix où il l'avait acquise libre d'occupation qui correspond à un prix moyen dans le secteur agricole concerné d'où il se déduit qu'il a subi une perte de chance qui est fixée par la cour à la somme de 800 euros. 

Les époux X...et la SCP A...& D..., sont condamnés in solidum à payer cette somme à Jacques Z...laquelle portera intérêts à compter de la présente décision qui consacre les fautes contractuelles. 

Le jugement déféré est infirmé sur le montant de la condamnation. 

3. sur l'action récursoire : 

Au vu des éléments développés ci-dessus, les époux X...sont fondés dans leur action en garantie des condamnations prononcées contre eux au profit de Jacques Z...à l'égard de la SCP A...& D..., laquelle se devait d'assurer l'efficacité et la sécurité juridique de l'acte authentique qu'elle a rédigé et reçu. 

Il est ajouté au jugement déféré sur ce point. 

4. sur les mesures accessoires : 

Les époux X...et la SCP D...et G... venant aux droits de la SCP A...& D..., partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens d'appel et à payer à Jacques Z...la somme de 1. 500 euros en application de l'article 37 alinéa 2 de la Loi numéro 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle. 

La SCP A...& D...est condamnée à relever les époux X...indemnes de ces condamnations et à leur payer la somme de 1. 500 euros au titre des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS 

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a fixé l'indemnité au profit de Jacques Z...à la somme de :

-8. 534, 00 euros pour perte de chance, 

Statuant à nouveau de ce chef, 

Condamne in solidum les époux X...et la SCP A...& D..., notaire à Marquion (Pas de Calais), à payer à Jacques Z...la somme de :

- huit cents euros (800, 00 euros) à titre de dommages et intérêts laquelle somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt jusqu'à parfait paiement, 

Y ajoutant, 

Condamne la SCP A...& D..., notaire à Marquion (Pas de Calais) à garantir et relever indemnes les époux X...des condamnations prononcées contre eux au profit de Jacques Z..., 

Condamne in solidum les époux X...et la SCP A...& D..., notaire à Marquion (Pas de Calais), à payer à Jacques Z...la somme de :

- mille cinq cents euros (1. 500 euros) en application de l'article 37 alinéa 2 de la Loi numéro 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, 

Condamne la SCP A...& D..., notaire à Marquion (Pas de Calais), à payer aux époux X...la somme de :

- mille cinq cents euros (1. 500 euros) au titre des frais irrépétibles dont distraction au profit de la SCP Meillier & Thuilliez, avocat, 

Condamne in solidum les époux X...et la SCP A...& D..., notaire à Marquion (Pas de Calais), aux dépens d'appel sous la même condition de garantie que ci-dessus. 

Le Greffier, Le Président, 

Delphine VERHAEGHE. Maurice ZAVARO.