Cour d'Appel — 15 janvier 2015

COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4 - Chambre 1 

ARRÊT DU 15 JANVIER 2015 

(no, 6 pages) 

Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 11694 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2013- Tribunal de Grande Instance de creteil-RG no 11/ 01002 

APPELANT 

Monsieur Jean-Philippe X... né le 09 juin 1973 à MONTREUIL 93100 

demeurant...-75014 paris 

Représenté et assisté sur l'audience par Me Marc-antoine PEREZ de l'Association Cabinet TAURAND VILLEPIN & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R178 

INTIMÉS 

Monsieur Jean-marc Y... né le 29 octobre 1970 à SAINT CLAUDE 97190 

demeurant...-44000 NANTES 

Représenté par Me Michel BLIN de la SCP SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058 

Madame Manuela Z... née le 17 février 1976 à VITRY 35500 

demeurant...-44000 NANTES 

Représentée par Me Michel BLIN de la SCP SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058 

PARTIE INTERVENANTE : 

SA CAFPI Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège no Siret 510 302 953 

ayant son siège au 28 route de Corbeil-BP 71-91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS 

Représentée par Me Jean-jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675 
Assistée sur l'audience par Me Barbara BEGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0617 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2010, M Jean-Philippe X..., a vendu à M Jean-Marc Y... et à Mme M Z... un bien immobilier situé ... à Gentilly au prix de 650 000 euros sous diverses conditions suspensives. 

Il était stipulé dans l'acte, au profit des acquéreurs, une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt d'un montant de 700 000 euros remboursable sur 20 ans moyennant un taux d'intérêt variable de 3 % maximum. Le délai de réalisation de la condition était fixé contractuellement au 5 novembre 2010 et la date de la signature de l'acte authentique au 20 décembre 2010. Il était également prévu dans l'acte une clause pénale d'un montant de 65 000 euros. 

Monsieur Y... et madame Z... ont confié la recherche d'un prêt à la société anonyme CAFPI, courtier spécialisé en prêts immobiliers. Les acquéreurs n'ayant cependant pas obtenu de prêt, l'acte authentique n'a pas été signé. 

Par exploit d'huissier en date du 29 septembre 2010, monsieur X... a fait assigner monsieur Y... et madame Z... devant le Tribunal de grande instance de Créteil afin d ¿ obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale. Par acte d'huissier en date du 31 octobre 2011, monsieur Y... et madame Z... ont appelé en garantie la société CAFPI. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 janvier 2012. 

C'est dans ces conditions que par décision du 9 avril 2013, le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL a :

- Rejeté la fin de non-recevoir soulevée par monsieur Jean-Marc Y... et madame Manuela Z... ;

- Constaté la caducité de la vente conclue le 22 septembre 2010 entre monsieur Jean-Philippe X... d'une part, et monsieur Jean-Marc Y... et madame Manuela Z... d'autre part, du fait de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention à l'obtention d'un prêt ;

- Débouté monsieur Jean-Philippe X... de l'ensemble de ses demandes ;

- Condamné monsieur Jean-Philippe X... à payer à monsieur Jean-Marc Y... et madame Manuela Z... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Débouté la société anonyme CAFPI de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Dit n'y avoir pas lieu à exécution provisoire de l'instance. 

Vu l'appel interjeté de cette décision par Jean-Philippe X..., et ses dernières conclusions en date du 30 octobre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur Jean-Marc Y... et Madame Manuela Z... ;

- Réformer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur Jean-Philippe X... de l'ensemble de ses prétentions. 

Et, statuant à nouveau de ce chef,

- Dire et juger que Madame Manuela Z... et Monsieur Jean-Marc Y... ne justifient pas avoir sollicité une demande de prêt conforme aux termes de la promesse de vente ;

- Dire et juger que Madame Manuela Z... et Monsieur Jean-Marc Y... ne justifient pas, à la date du 5 novembre 2010, de deux lettres de refus émanant d'un établissement bancaire ; 

Et par conséquent,

- Constater que Mademoiselle Manuela Z... et Monsieur Jean-Marc Y... ne justifient pas avoir respecté leurs obligations contractuelles relatives à la demande de prêt. 

Et par conséquent,

- Condamner solidairement Mademoiselle Manuela Z... et Monsieur Jean-Marc Y... au paiement, à Monsieur Jean-Philippe X..., de l'indemnité contractuelle de 65 000 euros. 

En toute hypothèse,

- Dire irrecevables Monsieur Jean-Marc Y... et Mme Manuela Z... à conclure ;

- Condamner Mademoiselle Manuela Z... et Monsieur Jean-Marc Y... au paiement, à Monsieur Jean-Philippe X..., d'une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Vu les dernières conclusions de la société anonyme CAFPI, en date du 30 octobre 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Déclarer irrecevables les conclusions de Monsieur Jean-Marc Y... et de Madame Manuela Z... à l'encontre de la société CAFPI. 

Subsidiairement,

- Confirmer le jugement en ce que le Tribunal de Grande Instance de Créteil n'a relevé aucun manquement du courtier ;

- Déclarer Monsieur Jean-Marc Y... et Mademoiselle Manuela Z... mal fondés en leur appel en garantie à l'encontre de la société CAFPI ;

- Rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur Jean-Marc Y... et Mademoiselle Manuela Z... à payer à la société CAFPI la somme de 3 000 sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Par ordonnance du 20 mars 2014, le conseiller de la mise en état a dit irrecevable Monsieur Jean-Marc Y... et Madame Manuela Z... à conclure. 

SUR CE 
LA COUR 

Considérant que M Jean-Philippe X... critique le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté en ses demandes en paiement du montant de la clause pénale stipulée dans l'acte de vente du 22 septembre 2010 soutenant que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, les consorts Y... 
Z... avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt ; 

Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même Code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; 

Considérant qu'il ressort également des dispositions de l'article L312-6 du Code de la consommation que lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié. 

Considérant qu'en l'espèce, dans l'acte de vente du 22 septembre 2010, l'acquéreur, déclarait page 10 que l'acquisition serait financée de la manière suivante : 
- à l'aide d'un ou plusieurs prêts d'un montant global de 700 000 euros d'une durée d'au moins 20 ans au taux variable maximum de 3 pour cent l'an, la date de réalisation de la condition suspensive étant fixée au 5 novembre 2010, l'acquéreur devant remettre à son notaire un courrier de refus de prêt devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, en cas d'absence de réception d'offre de prêt dans le délai susvisé ; 

Considérant en application des dispositions susvisées, que le délai de réalisation de la condition suspensive litigieuse ne pouvait être fixé contractuellement avant le 22 novembre 2010, dès lors que les dispositions susvisées prescrivent que la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ; que par conséquent, pour apprécier si les consorts Y... 
Z... ont empêché la réalisation de la condition suspensive, il y a lieu d'examiner si les acquéreurs ont accompli les diligences qui leur incombaient dans le délai d'un mois suivant la signature de l'acte sous seing privé du 22 septembre 2010 ; 

Considérant que les éléments versés aux débats n'établissent pas que les consorts Y... 
Z... aient sollicité, dans le délai d'un mois suivant la signature de l'acte de vente, un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente du 22 septembre 2010 auprès de deux banques ou établissements financiers ; 

Considérant que, c'est ainsi du fait des consorts Y... 
Z... que la vente n'a pu être réitérée par acte authentique à la date prévue contractuellement dès lors que les consorts Y... 
Z... n'avaient pas effectué les diligences nécessaires pour obtenir le financement du prix d'acquisition à la date de réalisation de la condition suspensive, peu important que les consorts Y... 
Z... aient eu une possibilité d'obtenir postérieurement au délai de réalisation de la condition suspensive un prêt de la BNP au taux de 3 %, dès lors que les parties n'avaient pas convenu de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive ; 

Considérant qu'au regard de ces éléments, il y a donc lieu en application des dispositions de l'article 1178 du Code Civil, de dire que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie et de faire application de la clause pénale convenue contractuellement entre les parties, étant établi ci-dessus que ce sont les consorts Y... 
Z... qui ont empêché la réitération de la vente à la date convenue contractuellement ; que néanmoins le montant de cette clause apparaît manifestement excessif eu égard aux circonstances de la cause, et notamment au fait que les consorts Y... 
Z... ont informé M Jean-Philippe X... dès le 15 novembre 2010 de ce qu'ils renonçaient à la vente, permettant ainsi à ce dernier de remettre rapidement en vente ledit bien ; qu ¿ il convient donc de le réduire à la somme de 6 000 euros et de condamner solidairement les consorts Y... 
Z... à payer cette somme à M Jean-Philippe X... ; 

Considérant que les demandes de la société CAFPI sont devenues sans objet dès lors que les consorts Y... 
Z... ont été déclarés irrecevables à conclure. 

PAR CES MOTIFS 

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par monsieur Jean-Marc Y... et madame Manuela Z.... 

Statuant de nouveau sur les points infirmés, 

Condamne solidairement monsieur Jean-Marc Y... et madame Manuela Z... à payer M Jean-Philippe X... la somme de 6 000 euros du chef de la clause pénale. 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 

Condamne in solidum Monsieur Jean-Marc Y... et Madame Manuela Z... à payer à M Jean-Philippe X... la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civil pour les frais irrépétibles d'appel ; 

Rejette la demande de la Cafpi du chef de l'article 700 du code de Procédure Civile. 

Condamne in solidum les consorts Y... 
Z... au paiement des dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. 

Le Greffier, La Présidente,