Cour d'Appel — 22 janvier 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 22 JANVIER 2015 

(no, 5 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 18085 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Août 2013- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 12/ 10750 

APPELANTS 

Monsieur Ali X... 


demeurant...-93270 SEVRAN 

Représenté et assisté sur l'audience par Me Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0427 
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) 

Monsieur Mostafa X... 


demeurant...-75011 PARIS 

Représenté et assisté sur l'audience par Me Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0427 

Madame Yamina X... ÉP. B...


demeurant...- Rabat (MAROC) 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0427 

Monsieur Ahmed X... 


demeurant ...-13003 MARSEILLE 

Représenté et assisté sur l'audience par Me Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0427 

Madame Mazouza X... EP. Z...


demeurant...-77169 CHAUFFRY 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0427 



Madame Zohra X... EP. A...


demeurant...-75012 PARIS 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0427 

Madame Nadia X... EP. D... 


demeurant...-91380 CHILLY MAZARIN 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Eric LEPINE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0427 

INTIMÉE 

Monsieur Fabrizio Y... consultant né le 10 juin 1976 à CUGGIONO (ITALIE) 

demeurant...-75002 PARIS 

Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 
Assistée sur l'audience par Me Jennifer HALTER, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 
Par acte authentique du 21 septembre 2011, M. Ali X..., M. Mostafa X..., Mme Mazouza X..., épouse Z..., Mme Nadia X..., épouse D..., Mme Yamina X..., épouse B..., Mme Zohra X..., épouse A..., M. Mohammed X... et M. Ahmed X... (les consorts X...) ont promis de vendre à M. Fabrizio Y..., qui s'est réservé la faculté d'acquérir, une maison d'habitation... à Bagnolet (93) au prix de 395 000 ¿, cette promesse étant consentie pour une durée expirant au 21 décembre 2011. Par lettre du 18 novembre 2011, le notaire du bénéficiaire a informé le notaire des promettants de l'existence d'un empiétement du fonds voisin sur le bien promis à la vente et de la décision de M. Y... de ne pas acquérir le bien et de réclamer la restitution de la somme de 19 750 ¿ déposée par lui à valoir sur l'indemnité d'immobilisation. Par acte du 11 septembre 2012, les consorts X... ont assigné M. Y... aux fins de se voir attribuer la somme de 19 750 ¿ consignée à la Caisse des dépôts et consignations et en paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 19 750 ¿. 

C'est dans ces conditions que, par jugement du 13 août 2013, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :

- déclaré nulle la promesse du 21 septembre 2011,
- en conséquence, débouté les consorts X... de leurs demandes,
- ordonné la restitution à M. Y... de la somme de 19 750 ¿ séquestrée à la Caisse des dépôts et consignations,
- condamné in solidum les consorts X... à payer à M. Y... les sommes de 1 423, 24 ¿, 300 ¿ et 2 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, et celle de 2 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouté M. Y... de ses autres demandes,
- condamné in solidum les consorts X... aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire. 



Par dernières conclusions du 29 novembre 2013, les consorts X..., appelants, demandent à la Cour de :

- vu l'article 1134 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris en totalité,
- statuant à nouveau,
- condamner M. Y... à leur payer la somme de 39 700 ¿ à titre d'indemnité forfaitaire,
- ordonner la restitution par M. Y... de la somme de 6 777, 78 ¿ réglée en vertu de l'exécution provisoire au titre des condamnations prononcées en première instance,
- condamner M. Y... à leur payer la somme de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 



Par dernières conclusions du 15 janvier 2014, M. Y... prie la Cour de :

- vu les articles 1108, 1109, 1110, 1117, 544, 1589-1 du Code civil, 64 du Code de Procédure Civile, L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation,
- confirmer le jugement entrepris,
- à titre subsidiaire,
- constater que le délai de rétractation n'a pas été respecté,
- confirmer l'annulation de la promesse unilatérale de vente et le jugement entrepris,
- en tout état de cause :
- condamner in solidum les consorts X... à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 



SUR CE 
LA COUR 



Considérant, sur l'existence de l'empiétement, que la promesse unilatérale de vente du 21 septembre 2011 mentionne que " le bénéficiaire a pu constater en visitant les biens que le propriétaire de la maison, qui se trouve à droite desdits biens en venant de la rue de la Fraternité, a empiété sur la parcelle susdésignée en y faisant passer son système d'évacuation des eaux pluviales. Le promettant s'engage à avertir par lettre recommandée avec accusé de réception avant la réitération des présentes ledit propriétaire du fait-de la signature des présentes et de la vente qui en découlera,- de la volonté du bénéficiaire de faire procéder à divers travaux sur les biens dont il sera devenu propriétaire qui viendront endommager voir détruire ledit système d'évacuation " ; 

Qu'il ressort du plan dressé le 9 novembre 2011 par la société Cabinet Mackré, géomètre-expert, à la demande de M. Y..., que le mur de la parcelle cadastrée section AF no 7, sise 36 rue de la Fraternité à Bagnolet, empiète de plus d'un mètre sur la parcelle voisine, cadastrée section AF no 9, promise à la vente, cette dernière ayant une superficie de 230 m2 après application des limites de propriété au lieu de 232 m2 comme mentionné dans l'acte du 21 septembre 2011 ; que la réalité de cet empiétement est corroborée par le constat dressé le 28 janvier 2013 à la demande de M. Ali X... par M. Anatole C..., huissier de justice, lequel a observé dans le jardin du pavillon des consorts Haddou « la présence d'un muret constitué de panneaux de béton lequel empiète manifestement sur la propriété de M. X... », l'officier ministériel ajoutant avoir constaté que « l'empiétement relevé par le géomètre correspond bien à l'endroit où se trouve la gouttière, tel que mentionné dans la promesse de vente page sept » ; 

Qu'ainsi l'existence de l'empiétement, tel que consigné par le géomètre-expert sur son plan, est établie ; 

Considérant, sur la connaissance de cet empiétement par le bénéficiaire, que l'empiétement qui vient d'être décrit est distinct de celui précité, mentionné dans la promesse du 21 septembre 2011, en ce qu'il ne se réduit pas au seul passage du réseau d'eaux pluviales du fonds voisin sur le fonds objet de la vente, mais en ce qu'il consiste en la présence d'un mur et d'une construction édifiés sur la parcelle promise à la vente ; qu'il n'est pas établi ni même allégué par les consorts X..., qui nient l'existence de l'empiétement, que ce dernier se révélerait par un simple examen visuel ; 

Qu'en conséquence, M. Y..., qui n'en avait pas été informé par les promettants, n'en avait pas connaissance lorsqu'il a accepté la promesse ; 

Considérant, sur les conséquences de cet empiétement, que M. Y... s'est borné à accepter la promesse unilatérale de vente, sans s'engager à acquérir ; que, dans la promesse, les parties ont stipulé une indemnité d'immobilisation d'un montant de 39 500 ¿, sur laquelle le bénéficiaire a versé la somme de 19 700 ¿ déposée entre les mains du notaire, et ont convenu que la somme déposée serait versée au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, le surplus de l'indemnité d'immobilisation étant dû au promettant par le bénéficiaire dans le cas où ce dernier ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait ; 

Qu'il se déduit de ces stipulations que l'indemnité d'immobilisation n'est due par le bénéficiaire que si la non-réalisation de la vente lui est imputable ; 

Qu'au cas d'espèce, l'empiétement qui vient d'être décrit touche à l'intégrité de l'immeuble promis à la vente ; que, s'étant révélé au bénéficiaire postérieurement à la signature de la promesse, cet empiétement justifiait que M. Y... renonçât à lever l'option, ce qu'il a fait le 18 novembre 2011, soit avant la date d'expiration de la promesse fixée au 21 décembre 2011 ; qu'ainsi, la promesse est caduque et que, la non-réalisation de la vente n'étant pas imputable à M. Y..., les consorts X... doivent être déboutés de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, le jugement entrepris étant confirmé, sauf en ce qu'il a dit la promesse nulle ; 

Considérant que, le jugement entrepris étant confirmé sur le sort de la consignation, les demandes de restitution formées par consorts X..., nées de l'exécution provisoire, doivent être rejetées ; 

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des consorts X... ; 

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. Y... sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 



PAR CES MOTIFS 

Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a déclaré nulle la promesse ; 

Statuant à nouveau de ce seul chef : 

Déclare caduque la promesse unilatérale de vente du 21 septembre 2011 ; 

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ; 

Y ajoutant : 

Dit que la non-réalisation de la vente n'est pas imputable à M. Fabrizio Y... ; 

Rejette les autres demandes ; 

Condamne in solidum M. Ali X..., M. Mostafa X..., Mme Mazouza X..., épouse Z..., Mme Nadia X..., épouse D..., Mme Yamina X..., épouse B..., Mme Zohra X..., épouse A..., M. Mohammed X... et M. Ahmed X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 

Condamne in solidum M. Ali X..., M. Mostafa X..., Mme Mazouza X..., épouse Z..., Mme Nadia X..., épouse D..., Mme Yamina X..., épouse B..., Mme Zohra X..., épouse A..., M. Mohammed X... et M. Ahmed X... à payer à M. Fabrizio Y... la somme de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel. 

Le Greffier, La Présidente,