Cour d'Appel — 22 janvier 2015

COUR D'APPEL DE PARIS 

Pôle 4 - Chambre 1 

ARRÊT DU 22 JANVIER 2015 

(no, 5 pages) 

Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 09845 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2013- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 11/ 18023 

APPELANTE 

SARL W INVESTISSEMENTS prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 481 531 937 

ayant son siège 14 Place de Jaude-63000 Clermont Ferrand 

Représentée par Me Marc SYLBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : J024, substitué sur l'audience par Me Elise PIONICA, avocat au barreau de PARIS, toque : J024 

INTIMÉE 

Madame Catherine X... née le 26 février 1958 à PARIS 75016 

demeurant ...-75019 France 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Florence LACOSTE FAUCHILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0577 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 27 Novembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre 
Mme Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 

Par acte authentique du 6 juin 1994, les consorts Y... ont vendu à Mme Catherine X... les lots no 77, 456 et 899 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis 82, 84, 86 et 92 quai de la Loire à Paris 19e arrondissement, soit un appartement, une cave et un emplacement de voiture no 99 (lot no 899). Les consorts Y... avaient eux-mêmes acquis ce dernier lot de la SCI des Parkings du 82 à ..., suivant acte authentique du 15 juin 1989. Par acte authentique du 17 juin 2010, M. Pascal Z..., en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI des Parkings du 82 à ... a vendu à la SARL W investissements divers emplacements de voiture dont les lots no 900 et 901, soit les emplacements no 100 et 101 avec cette précision que le lot no 900 n'existait plus physiquement dans la mesure où un mur séparait en deux cet emplacement dont la partie gauche était intégrée à l'emplacement no 101 et la partie droite au lot no 99 appartenant à Mme X.... Par acte du 27 septembre 2011, la société W investissements a assigné Mme X... en démolition du box situé sur les emplacements no 99 et 100. 

C'est dans ces conditions que, par jugement du 3 avril 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté la société W investissements de ses demandes,
- dit que Mme X... était propriétaire du box correspondant à l'emplacement de voiture 99 (lot 899) et à la moitié de l'emplacement 100 (lot 900),
- débouté Mme X... du surplus de ses demandes,
- condamné la société W investissements à payer à Mme X... la somme de 2 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné la société W investissements aux dépens. 

Par dernières conclusions du 23 octobre 2014, la société W investissements, appelante, demande à la Cour de :

- vu les articles 544, 545, 2227 et 2262 du Code Civil,
- infirmer le jugement entrepris,
- constater l'empiétement du bien de Mme X... sur le sien, le rendant impropre à son usage,
- constater le trouble de jouissance de propriété dont elle est victime,
- en conséquence, condamner Mme X... à faire procéder à la démolition, à ses frais, du box situé sur les emplacements no 99 et 100, empiétant sur sa propriété, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard,
- condamner Mme X... à lui verser la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 

Par dernières conclusions du 5 novembre 2014, Mme X... prie la Cour de :

- vu les articles 2272, alinéa 2, 2272, alinéa 1et, 2265 et 1134 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris et y ajoutant :
- dire qu'elle est propriétaire de la moitié de l'emplacement 100 incluse par usucapion dans son lot 899,
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au bureau des hypothèques compétent,
- subsidiairement,
- constater que la SCI des Parkings ayant renoncé à son droit de propriété sur la moitié du lot 900, ne pouvait transmettre à son acquéreur un droit qu'elle n'avait plus, et que par conséquence la société W investissements n'en était pas devenue propriétaire,
- constater qu'elle-même est propriétaire de la moitié de l'emplacement 100 incluse dans son lot 899,
- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au bureau des hypothèques compétent,
- en tout état de cause :
- condamner l'appelante à lui payer la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts, celle de 6 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 

SUR CE 
LA COUR 

Considérant, sur l'existence d'un juste titre au profit de Mme X..., qu'il ressort des écritures de celle-ci que la SCI des Parkings du 82 à ..., qui avait acquis le 6 août 1973 tous les emplacements de voiture dépendant de l'ensemble immobilier situé au même lieu en vue de les vendre, en avait transformé certains en box en les fermant par des murs, sans toutefois faire mention de ces modifications dans les actes de vente successifs et qu'ainsi, l'acte authentique du 15 juin 1989, par lequel Mme Y... avait acquis de cette SCI le lot no 899, faisait seulement référence, au 2e sous-sol, à l'emplacement de voiture no 99 du plan alors qu'il était déjà transformé en box lequel avait été acquis dans le même état le 6 juin 1994, sans pourtant que l'énonciation dans l'acte notarié ne fût changée ; 

Qu'il est acquis aux débats que la SCI des Parkings du 82 à ... a procédé à la transformation des emplacements de voiture, constituant les lots no 817, 819, 900 et 901, en box sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui n'a autorisé cette SCI à fermer des places de parkings pour en faire des box que le 15 avril 2010 sous la condition qu'elle se conformât aux dispositions du règlement de copropriété ; 

Qu'il ressort de l'acte authentique du 17 juin 2010 aux termes duquel la société W investissements a acquis divers emplacements de voiture, dont le lot no 900, que physiquement ce lot 900 n'existe plus, une moitié ayant été intégrée à l'emplacement no 101, transformé en box et l'autre moitié à l'emplacement no 99 appartenant à Mme X..., lui aussi transformé en box ; 

Que la modification de l'état du lot no 899 (emplacement no 99) n'étant mentionnée ni dans l'acte du 15 juin 1989 ni dans celui du 6 juin 1994 ni dans le règlement de copropriété et l'état de division, la transformation n'ayant pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, il s'en déduit que la vente au profit de Mme X... a porté sur le lot no 899 (emplacement no 99) dans son état initial, avant transformation en box qui a réalisé l'empiétement, de sorte que l'intimée ne dispose pas d'un juste titre sur la moitié du lot no 900 physiquement annexée au lot no 899 ; 

Considérant qu'en conséquence, Mme X... ne peut se prévaloir de la prescription abrégée prévue par l'article 2272 du Code Civil dans sa rédaction de la loi no 2008-561 du 17 juin 2008, applicable à la cause ; 

Considérant, sur l'usucapion trentenaire, qu'un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; 

Qu'il vient d'être dit que la vente du 6 juin 1994 au profit de Mme X... n'a pas porté sur la partie du lot no 900 physiquement annexée au lot no 899 ; que, dans cet acte, les consorts Y... n'ont pas cédé à Mme X... leurs droits susceptibles d'être nés de la possession invoquée par Mme X... ; qu'ainsi, celle-ci, qui ne peut joindre à sa possession celle des consorts Y..., ne justifie pas d'une possession trentenaire ; 

Qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions ; 

Considérant, sur la renonciation de la SCI des Parkings du 82 à ... à son droit de propriété sur une partie du lot no 900 (emplacement no 100), qu'en l'absence de cette société que Mme X... n'a pas appelée dans la cause, ce moyen ne peut être utilement soutenu alors surtout que, par l'acte authentique du 17 juin 2010, cette société, par son liquidateur, a exercé son droit de propriété en vendant le lot litigieux à la société W investissements, manifestant, ainsi, qu'elle n'avait pas renoncé à un droit qui ne se prescrit pas par le non-usage ; 

Considérant, sur la renonciation de la société W investissements à son droit de propriété sur une partie du lot no 900 (emplacement no 100), que, dans l'acte authentique du 17 juin 2010, après la relation de l'inexistence physique du lot 900 par suite de son annexion par moitié aux emplacements no 99 d'une part, et 101, d'autre part, l'acquéreur a déclaré " avoir parfaite connaissance de cette situation et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné " ; qu'après la relation de la transformation de certains emplacements en box sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et mention de la résolution de assemblée générale du 15 avril 2010 autorisant ces travaux, l'acquéreur a déclaré " avoir pris connaissance de cette situation, dès le stade des négociations pour avoir visité les lieux et pour avoir assisté à ladite assemblée générale en vertu des pouvoirs qui lui ont été adressés par le vendeur par lettre recommandée en date du 18 mars 2010, conformément aux conventions contenues dans le compromis de vente. Il déclare vouloir en faire son affaire personnelle, sans recours contre le veneur et le notaire soussigné " ; 

Qu'il ressort de ces clauses que la société W investissements, qui a acquis le lot no 900 (emplacement no 100), s'est bornée à renoncer à tout recours contre le vendeur et le notaire du fait de la suppression matérielle de ce lot, du défaut d'autorisation de la copropriété et de la délibération de l'assemblée générale du 15 avril 2010, sans renoncer à son droit sur ce lot, faisant son affaire personnelle de son annexion partielle à l'emplacement no 99 ; 

Considérant que c'est donc légitimement, sans contradiction au détriment d'autrui et sans mauvaise foi que la société W investissements, faisant usage du droit qu'elle tire du transfert de propriété en suite de la vente du 15 avril 2010, réclame qu'il soit mis fin à l'empiétement sur son lot no 900 (emplacement no 100) ; 

Considérant qu'en conséquence, il convient de constater que le mur séparant le lot no 899 (emplacement no 99 au 2e sous-sol), propriété de Mme X..., du lot no 900 (emplacement no 100), propriété de la société W investissements, empiète sur ce dernier lot et d'ordonner à Mme X... de procéder, à ses frais, à la démolition de ce mur ainsi qu'à la suppression de la porte empêchant l'accès à ce dernier lot, dans les conditions mentionnée au dispositif du présent arrêt ; 

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Mme X... ; 

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société W investissements sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 

PAR CES MOTIFS 

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau : 

Dit que Mme Catherine X... n'a pas acquis par prescription la partie du lot no 900 (emplacement no 100) au 2e sous-sol de l'état de division de l'ensemble immobilier sis 82, 84, 86 et 92 quai de la Loire à Paris 19e arrondissement sur laquelle empiète le lot no 899 (emplacement no 99) après sa transformation en box ; 

Constate que le mur, séparant le lot no 899 (emplacement no 99 au 2e sous-sol), propriété de Mme X..., du lot no 900 (emplacement no 100), propriété de la société W investissements, empiète sur ce dernier ; 

Ordonne à Mme Catherine X..., de procéder, à ses frais, à la démolition de ce mur ainsi qu'à la suppression de la porte empêchant l'accès au lot no 900 (emplacement no 100) et ce, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard dans les deux mois de la signification du présent arrêt pendant un durée de deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ; 

Déboute Mme Catherine X... de toutes ses demandes ; 

Rejette les autres demandes ; 

Condamne Mme Catherine X... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 

Condamne Mme Catherine X... à payer à la société W investissements la somme de 4 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Le Greffier, La Présidente,