Cour d'Appel — 22 janvier 2015

COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4 - Chambre 1 

ARRÊT DU 22 JANVIER 2015 

(no, 8 pages) 

Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 10100 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 

APPELANTS 

Madame Gulseren X... épouse Y... née le 01 août 1946 à BODRUM (TURQUIE) 
et 
Monsieur Huseyn Y... né le 20 juin 1948 à AFYON (TURQUIE) 

demeurant...-75011 Paris/ France 

Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1700 

INTIMÉS 

Monsieur Jacques Claude Z... né le 04 juillet 1927 à PARIS 75016 

demeurant...-06400 CANNES 

Représenté par Me François DUHART, avocat au barreau de PARIS, toque : E0172 

SA PROPHAL Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. No Siret : 412 655 862 

Ayant son siège au 5 rue de Courtalin-77700 MAGNY LE HONGRE 

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 
Assistée sur l'audience par Me Pierre QUEUDOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1641 

SCP ALAIN BOGGIO-POLA & GUILLAUME GASTALDI prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège no Siret : 328 581 459 

ayant son siège au 51 rue Ampère-75017 PARIS 

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, et Madame Christine BARBEROT, Conseillère, chargées du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire 

* 

* * 

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 1977, Monsieur Jacques Z... a donné à bail soumis aux dispositions de la loi du 1 septembre 1948 à Monsieur Huseyn Y... et Madame Asi A... son épouse (ci-après les époux Y...) des locaux à usage d'habitation situés au 3ème étage,... à Paris 11ème dont il était propriétaire. 

Par acte d'huissier en date du 8 juin 2009, la Serarl C... 
D..., huissiers de justice, a notifié aux locataires, à la demande de Monsieur Z..., son intention de vendre lesdits locaux et leur a soumis une offre de vente conformément à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. 

Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2009, Monsieur Z... a consenti à Monsieur B... une promesse unilatérale de vente portant sur deux ensemble immobiliers, l'un d'eux comportant le lot loué aux époux Y..., sous condition suspensive de l'exercice de leur droit de préemption. Ladite promesse prévoyait une faculté de substitution. 

Par acte d'huissier en date du 17 juillet 2009, Monsieur Z... a signifié par l'intermédiaire de la Selarl C... aux époux Y... un commandement de payer visant la clause résolutoire leur enjoignant de payer les loyers et charges des cinq dernières années. Par courrier en date du 28 juillet 2009 adressé à l'huissier, Monsieur Y... écrivait ne pas contester devoir les causes du commandement de payer mais reprochait au bailleur de ne pas lui avoir demandé le paiement des loyers depuis plusieurs années et sollicitait des délais de paiement. 

Par acte authentique du 8 septembre 2009 Monsieur Z... a vendu à la société PROPHAL se substituant à Monsieur B... un certain nombre de lots comprenant le bien immobilier loué aux époux Y.... À l'acte authentique était attachée une clause subrogeant l'acquéreur dans l'effet et les conséquences de toutes procédures quelconques intentées par ou à l'encontre des locataires occupants, demandant toute résiliation, expulsion ou pour toute autres causes quelconque. 

Par courrier en date du 12 septembre 2009, Monsieur Y... informait Maître F... qu'étant titulaire d'un bail d'habitation dans l'immeuble depuis octobre 1977, et dans la mesure où la vente consentie à Monsieur B... était la première après la mise en copropriété de l'immeuble, il bénéficiait d'un droit de préemption sur l'appartement qu'il occupait. Il demandait en conséquence au notaire de ne pas procéder à la vente définitive du lot 90 qu'il louait afin de « préserver ses droits ». 

Par courrier en date du 22 septembre 2009, le notaire répondait à Monsieur Y... que son droit de préemption avait été valablement purgé par l'huissier par acte du 8 juin 2009, et que faute d'y avoir répondu avant le 8 août 2009, il était forclos. La vente du 8 septembre 2009 a été publiée à la conservation des hypothèques le 23 septembre 2009. 
Par la suite, les époux ont sollicité un délai de paiement, refusé par le bailleur qui a accordé un étalement sur 6 mois des charges locatives sous réserve d'un règlement de la totalité de la dette de loyers pour le 30 novembre 2009. 

Par acte en acte du 8 décembre 2009, la société PROPHAL a assigné les époux Y... en acquisition de la clause résolutoire et expulsion devant le tribunal d'instance du 11ème arrondissement. Parallèlement, les époux Y..., contestant la validité de la purge de leur droit de préemption, ont par acte en date des 19 janvier et 10 février 2010, assigné Monsieur Z... et la société PROPHAL en nullité de la vente du 8 septembre 2009. 

Par jugement du 5 avril 2013, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

- Dit les époux Y... recevables mais les a débouté de toutes leurs demandes,

- Déclaré qu'il était incompétent pour statuer sur la demande d'expulsion des époux Y... qui ressortait de la compétence exclusive du tribunal d'instance,

- Constaté les époux Y... à payer les indemnités de 3 000 euros chacun à la société PROPHAL et à la SCP BOGGIO POLLA & GASTALDI, ainsi qu'aux entiers dépens,

- Dit qu'il n'y avait pas lieu à exécution provisoire de la décision, et rejeté toutes les autres demandes. 

Vu l'appel interjeté par les époux Y... et leurs dernières conclusions en date du 16 septembre 2014, par lesquelles ils demandent à la cour de :

- Recevoir les époux Y... dans leur appel, et dire les intimés irrecevables et mal fondés, réformer le jugement rendu le 5 avril 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Paris,

- Statuant à nouveau, dire et juger que les époux Y... ont régulièrement exercé leur droit de préemption pour le lot no90 qu'ils louaient dans les délais légaux, et que par conséquent la vente intervenue au profit de la société PROPHAL l'a été en violation de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, et que disant que les agissements de la société PROHAL sont fautifs, faire application de l'adage Fraus omnia corrumpit et de la théorie de l'abus de droit,

- Annuler la vente portant sur le lot no90 intervenue entre Monsieur Z... et la société PROPHAL selon acte reçu le 8 septembre 2009 par la SCP ALAIN BOGGIO-POLA & GUILLAUME GASTALDI,

- Dire et juger parfaite à date d'effet du 28 juillet 2009 la vente portant sur le lot no90 entre Monsieur Z... et les époux Y... moyennant le prix principal de 60 000 euros ; enjoindre Monsieur Z... à se présenter à l'étude de la SCP ALAIN BOGGIO-POLA & GUILLAUME GASTALDI en vue de signer l'acte authentique de vente et qu'à défaut, l'arrêt à intervenir vaudra vente et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques, aux frais in solidum de Monsieur Z... et de la société PROPHA,

- Condamner la société PROHAL à restituer aux époux Y... les sommes payées depuis le 28 juillet 2009, ainsi que la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral et de jouissance, aux entiers dépens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Vu les dernières conclusions en date du 11 mars 2014, de Monsieur Z... par lesquelles il demande à la cour de :

- Débouter les appelants de toutes leurs demandes tendant à faire prononcer une condamnation ou à faire supporter les dépens à l'égard de Monsieur Z..., contractant de bonne foi la vente notariée du 8 septembre 2009. 

Vu les dernières conclusions en date du 27 septembre 2013, resignifiées le 18 décembre 2013, de la SCP ALAIN BOGGIO-POLA & GUILLAUME GASTALDI par lesquelles elle demande à la cour de :

- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 5 avril 2013, et condamner toute partie succombante aux entiers dépens et aux sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Vu les dernières conclusions en date du 27 novembre 2013, la société PROPHAL demande à la cour de :

- Dire et juger qu'il y a matière à ordonner le sursis à statuer, renvoyer les époux Y... et la société PROPHAL devant le Tribunal d'Instance du 11ème arrondissement de Paris pour y faire rétablir l'affaire,

- Sur le fond, dire et juger la société PROPHAL bien fondée en son argumentation et l'y recevoir, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il n'a pas prononcé le sursis à statuer et s'est déclaré incompétent sur la demande d'expulsion,

- Débouter les époux Y..., Monsieur Z... et la SCP ALAIN BOGGIO-POLA & GUILLAUME GASTALDI de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

- Statuant à nouveau, dire et juger valable la vente du 8 septembre 2009, ordonner l'expulsion des époux Y..., les condamner solidairement à verser à la société PROPHAL la somme de 20 000 euros pour appel abusif, sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil,

- À défaut, condamner la SCP ALAIN BOGGIO-POLA & GUILLAUME GASTALDI à verser à la société PROPHAL les honoraires versés au prix du lot no90, les droits d'enregistrement, la marge nette qu'elle aura perdue du fait de l'impossibilité de revendre ce lot alors qu'elle l'avait acquis en vue de le revendre après rénovation et toutes sommes qui seraient allouées aux époux Y... et/ ou à Monsieur Z... à la charge de la société PROPHAL,

- Condamner Monsieur Z... à restituer à la société PROPHAL la somme de 60 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 8 septembre jusqu'à restitution,

- En tout état de cause, condamner les époux Y... aux entiers dépens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

SUR CE 
LA COUR 

Considérant que la société PROPHAL ne rapportant pas la preuve du prétendu risque de contradiction entre l'issue de la présente instance et celle initiée devant le tribunal d'instance du 11 éme arrondissement de Paris, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer ; 

Considérant que suivant acte authentique du 8 septembre 2009 Monsieur Z... a vendu à la société PROPHAL se substituant à Monsieur B... les lots 1, 13, 21, 35, 40, 41, 42, 54, 90 dépendant d'un bien immobilier sis... 75011 Paris, après avoir procédé à la division de cet immeuble par lots ; 

Considérant que les époux Y..., qui étaient titulaires d'un bail d'habitation sur des locaux sis au 3ème étage de cet immeuble, concédé le 29 septembre 1977 par M Jacques Z..., locaux qui ont fait l'objet de la vente susvisée, concluent à la nullité de cette vente au motif de ce que leur droit de préemption n'aurait pas été régulièrement purgé ; 

Considérant qu'il ressort des dispositions de L'article 10 de la loi No 75-1351 du 31 décembre 1975 applicable à l'espèce que : 

« I-Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire. 

L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit. » 

Considérant qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que suivant acte d'huissier en date du 8 juin 2009 signifié par la selarl F C... & V. D..., huissiers de justice à Paris 19, il était notifié aux époux Y..., à la demande M Z..., l'offre de vente conformément aux dispositions susvisées portant sur le lot No 90 de l'immeuble sis... Paris 11, correspondant aux locaux loués aux époux Y... pour le prix de 60 000 euros, étant expressément stipulé dans cette notification que les époux Y... devaient faire savoir à l'office d'huissier de Maitre C... dans le délai de deux mois s'ils entendaient se porter acquéreurs de ce bien ; 

Considérant qu'il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 28 juillet 2009 par M Y... à la selarl F C... & V. D..., qui a signé l'avis de réception le 30 juillet 2009 ; que les époux Y... prétendent, en produisant aux débats une photocopie, que le texte de cette lettre datée du 28 juillet 2009 et signée par les époux Y... est le suivant « Je me permet de vous écrire à cette lettre par l'avis de dépôt de l'acte à l'étude pour le lot no 90 appartement au... 75011 Paris escalier C 3 eme étage gauche. 
Je vous demande de bien vouloir m'accorder un délai supplémentaire pour l'achat de l'appartement d'une valeur de 60 000 euros. Car nous avons fait plusieurs demande de prêt à la banque dont une qui a té refusé. Nous continuons les démarches pour obtenir un délai les plus bref un crédit pour ce bien » ; 

Considérant que la société PROPHAL fait valoir que la lettre recommandée reçue le 30 juillet 2009 par la selarl F C... & V. D... ne comportait qu'une demande de délai sans manifester d'intention de la part des époux Y... d'acheter le bien immobilier litigieux ; 

Mais considérant, que les époux Y... établissent bien la réalité de l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception reçue le 30 juillet 2009 par la selarl F C... & V. D... alors même qu'il n'est versé aux débats aucun élément suffisamment probant de nature à établir que le contenu de cette lettre serait différent de celui allégué par les époux Y..., tel qu'il ressort de la photocopie de la lettre qu'ils produisent ; qu'il sera notamment observé, d'une part, que le courrier du 13 août 2009 de l'étude C... & D... adressé à M Z... confirmant ne pas avoir reçu de courrier indiquant que les locataires souhaitaient exercer leur droit de préemption ne constitue qu'une affirmation engageant seulement son auteur et est insuffisamment probante, faute d'être étayé d'un élément objectif et, d'autre part, qu'il est versé aux débats un courrier en date du 20 octobre 2009 adressé par V D..., de la selarl F C... & V. D..., à Mme Sophie Pourrut-Capdeville, avocate de M Y..., à la lecture duquel il ressort que V D... a bien reçu un courrier de M Y... daté du 28 juillet 2009 sans qu'il soit versé aux débats un courrier de M Y... daté du 28 juillet 2009 dont le contenu serait différent de celui allégué par les époux Y.... ; 

Considérant qu'il se déduit de ces éléments, qu'il y a lieu de considérer que le contenu de la lettre recommandée avec avis de réception reçue le 30 juillet 2009 par la selarl F C... & V. D..., est bien celui allégué par les époux Y... ; 

Considérant qu'il se déduit des termes de ce courrier que les époux Y... ont bien manifesté et notifié leur intention au bailleur d'acquérir le bien immobilier litigieux suite à la notification susvisée en faisant part de leur intention de recourir à un prêt ; que par conséquent ils disposaient en application des dispositions susvisées d'un délai de réalisation porté à quatre mois ; que par acte d'huissier en date du 25 novembre 2009, soit dans ce délai de 4 mois, les époux Y..., qui avaient reçu une offre de prêt pour l'achat du bien immobilier litigieux, ont fait sommation à M Z... de réaliser la vente litigieuse dans les délais légaux, soit au plus tard le 27 novembre 2009 ; qu'or M Z... n'a pas déféré à cette sommation ayant vendu suivant acte authentique du 8 septembre 2009 le bien immobilier litigieux à la société PROPHAL ; 

Considérant qu'en vendant dans ces conditions le bien immobilier litigieux à la société PROPHAL, alors que les époux Y... justifient avoir accompli toutes les diligences qui leur appartenaient pour réaliser la vente dans le délai de 4 mois prévu par les dispositions susvisées, M Z... n'a pas régulièrement purgé le droit de préemption des époux Y... ; qu'il convient par conséquence de déclarer nulle la vente consentie par M Z... à la société PROPHAL ; 

Considérant que par conséquent la société PROPHAL sera déboutée de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre des appelants tendant à voir ordonner leur expulsion des lieux litigieux ; 

Considérant que la nullité de la vente d'un bien immobilier emporte anéantissement rétroactif du contrat et a pour conséquence d'obliger les parties à rendre les prestations qu'elles ont effectivement reçues et d'obliger notamment l'acquéreur à restituer le prix de vente au vendeur ; que par conséquent il y a lieu de condamner M Z... à restituer à la société PROPHAL la somme de 60 000 euros avec intérêts au taux légal courant à compter de la signification du présent arrêt, ces intérêts ne pouvant courir à compter du « 8 septembre » comme le prétend cette dernière ; 

Considérant en revanche, qu'il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes des époux Y... tendant à la réalisation de la vente forcée du bien litigieux entre eux-mêmes et M Z..., la nullité de la vente litigieuse n'ayant pas pour effet de les substituer, dans l'acte de vente annulé, à l'acquéreur ; 

Considérant que les époux Y... forment également une demande en restitution des sommes payées depuis le 28 juillet 2009 à l'encontre de la société PROPHAL ; 

Mais considérant que les époux Y... ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où ils se sont acquittés du montant de ces loyers, elle ne caractérise ainsi aucun préjudice lié au paiement de ces loyers et sera par conséquent déboutée du chef de demande susvisé ; 

Considérant que les époux Y... forment également une demande en dommages et intérêts à l'encontre de la société PROPHAL à hauteur de 10 000 euros ; 

Mais considérant qu'ils ne rapportent nullement la preuve d'une intention de nuire ou d'une mauvaise foi de la société PROPHAL à l'occasion de la vente litigieuse ; que par conséquent ils seront déboutés de ce chef de demande ; 

Considérant qu'il convient également de débouter la société PROPHAL de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de la SCP Alain Boggio-Pola & guillaume Gastaldi, notaire qui a reçu la vente litigieuse, dès lors que la vente litigieuse a été annulée en raison de la violation du droit de préemption des époux Y... et dès lors qu'il n'est pas établi que le notaire ait commis une faute à cette occasion, étant observé que le notaire n'avait aucune raison légitime de douter de la réponse de l'étude d'huissier du 13 août 2009 au vendeur indiquant à ce dernier n'avoir reçu aucune réponse suite à la notification faite aux époux Y... de leur droit de préemption ; qu'il ne saurait par conséquent être valablement reproché au notaire de ne pas avoir effectué d'autres diligences, et notamment de ne pas avoir pris attache directement avec les époux Y..., pour s'assurer de la régularité de la purge du droit de préemption de ces derniers ; 

Considérant que l'équité commande d'allouer aux époux Y... la somme de 10 000 euros pour leurs frais irrépétibles ; 

Considérant que la cour faisant droit à la demande en nullité de la vente litigieuse formée par époux Y..., il convient e rejeter les demandes en dommages et intérêts formées à leur encontre du chef de procédure abusive. 

PAR CES MOTIFS 

Infirme le jugement entrepris. 

Statuant de nouveau 

Dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer. 

Déclare nulle la vente portant sur le lot no90 intervenue entre Monsieur Z... et la société PROPHAL selon acte reçu le 8 septembre 2009 par la SCP ALAIN BOGGIO-POLA & GUILLAUME GASTALDI. 

Condamne M Z... à restituer à la société PROPHAL la somme de 60 000 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du jour de la signification du présent arrêt. 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 

Condamne la société PROPHAL à payer aux époux Y... la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile. 

Ordonne la publication du présent arrêt, aux frais de la société PROPHAL, au service de la publicité foncière compétent. 

Condamne la société PROPHAL au paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conformément t aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile au profit se avocats qui en ont fait la demande. 

Le Greffier, La Présidente,