Cour d'Appel — 12 février 2015

COUR D'APPEL DE LIMOGES 
CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU 12 FEVRIER 2015 






ARRET N. 


RG N : 13/ 01581 


AFFAIRE : 


M. Mohamed X... 





C/ 


Société d'Economie Mixte SELI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. 




JCS-iB 




vente 




Grosse délivrée à 
Maître CLERC, avocat 




Le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 


ENTRE : 


Monsieur Mohamed X... 

de nationalité Française 
né le 08 Mars 1969 à CHEMAIA (MAROC), 
Profession : Sans profession, demeurant...-87100 LIMOGES 




représenté par Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES 
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 13/ 7980 du 17/ 02/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) 




APPELANT d'un jugement rendu le 10 OCTOBRE 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES 


ET : 


Société d'Economie Mixte SELI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. 
31 avenue Baudin-87039 LIMOGES CEDEX 1 




représentée par Me Philippe CLERC, avocat au barreau de LIMOGES 




INTIMEE 


Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 06 Janvier 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 3 Février 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2014. 


A l'audience de plaidoirie du 06 Janvier 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le Président a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 


Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Février 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. 




LA COUR 


M. Mohamed X... et son épouse, née Amal A..., ont selon un acte du 17 juin 2004 acquis auprès de la SA SOCIETE D'EQUIPEMENT DU LIMOUSIN, société d'économie mixte à laquelle la ville de LIMOGES a concédé l'aménagement et l'équipement de la zone d'aménagement concertée dite du quartier..., un terrain situé dans cette zone avec l'obligation, selon l'article 4 du cahier des charges de cession de terrains visé à cet acte, notamment :


- de déposer une demande de permis de construire dans un délai de trois mois à compter de l'acte de cession ;


- d'entreprendre les travaux de construction dans un délai de 24 mois à compter de la délivrance du permis de construire ;


- d'avoir réalisé les travaux de construction dans un délai de 48 mois à compter de la délivrance du permis de construire. 


Par lettre recommandée en date du 20 mai 2010, la SA SOCIETE D'EQUIPEMENT DU LIMOUSIN (SELI) a mis en demeure M. et Madame X... qui n'avaient à ce jour réalisé aucune construction sur le terrain vendu de justifier des démarches entreprises et de leurs intentions avant le 31 mai prochain à peine de mise en ¿ uvre des sanctions prévues à l'article 6 du cahier des charges de cession de terrains (CCCT). 


Le 10 février 2012, les époux X... ont fait déposer par Maître Y..., notaire à LIMOGES, une déclaration d'intention d'aliéner le terrain au prix de 90 000 ¿, don't 5 000 ¿ de frais d'agence. 


Par acte du 3 avril 2012, la SA SELI les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de LIMOGES qui a par jugement du 10 octobre 2013 :


- prononcé aux frais des acquéreurs la résolution de la vente conclue par acte notarié de Maître Z... du 17 juin 2004 portant sur le terrain dont les références cadastrales sont rappelées dans le dispositif de ce jugement ;


- ordonné la restitution de la parcelle par M. et Madame X... à la société SELI ;


- ordonné à la société SELI de restituer à M. et Madame X... la somme de 38 112 ¿, montant du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;


- débouté la société SELI de sa demande de dommages-intérêts ;


- condamné in solidum M. et Madame X... aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


Le jugement a été signifié à M. X... et à son épouse le 25 novembre 2013. 


M. X... en a seul relevé appel par déclaration remise au greffe le 19 décembre 2013. 


Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 16 juin 2014, l'appelant fait état de difficultés financières et d'un prêt familial de 150 000 ¿ qui lui permettrait de réaliser les travaux de construction en vue desquels il a déposé le 27 mars 2013 une demande de permis de construire rejetée par la mairie au motif d'un avis défavorable de la SELI qui remettait en cause sa qualité de propriétaire. 


Il demande à la cour :


- de débouter la SA SOCIETE D'EQUIPEMENT DU LIMOUSIN de ses demandes, sauf à fixer le délai à l'issue duquel il devra exécuter les obligations découlant de l'acte notarié de vente et de son cahier des charges ;


- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la dite société de sa demande de dommages-intérêts ;


- à titre subsidiaire, de dire que la restitution du prix de vente de 38 112 ¿ devra produire des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de ses conclusions par acte du palais du 2 novembre 2012 ;


- de condamner la société intimée au paiement d'une indemnité de 2 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en faisant application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle ; 


Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 23 avril 2014, la SA SOCIETE D'EQUIPEMENT DU LIMOUSIN demande à la cour :


- de confirmer le jugement en ses dispositions relatives à la résolution de la vente, à la restitution du terrain et à celle du prix ;


- de le réformer pour le surplus et d'assortir l'obligation de restituer la parcelle de terrain incombant à M. X... d'une astreinte définitive de 500 ¿ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;


- de condamner en outre M. X... sous les mêmes conditions d'astreinte, à signer l'acte de rétrocession de ladite parcelle en l'Etude de Maître Z..., notaire à LIMOGES, aux conditions de jour et d'heure que celui-ci déterminera ;


- de le condamner au paiement d'une somme de 5 000 ¿ à titre de dommages-intérêts à raison du préjudice causé par le non respect de ses obligations contractuelles et de l'impossibilité dans laquelle elle a été placée de disposer du terrain litigieux ;


- de condamner l'appelant à lui verser une indemnité de 3000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




LES MOTIFS DE LA DECISION 


La vente qui concerne un terrain à bâtir situé dans le périmètre d'une zone d'aménagement concertée a été conclue sous la condition contractuelle que l'acquéreur respecte les obligations prévues à l'article 4 du cahier des charges de cession visé dans l'acte et annexé à celui-ci, ayant pour but la mise en ¿ uvre des objectifs d'un plan d'urbanisme. 


L'article 6 de ce cahier des charges qui est intitulé « sanctions à l'égard du constructeur », le constructeur étant en l'espèce le particulier qui a acquis un terrain à bâtir faisant partie de la zone d'aménagement, prévoit une procédure de résiliation de plein droit en cas d'inobservation des obligations de l'article 4, procédure que la société intimée n'a pas utilisée puisqu'elle a poursuivi en justice la résolution de la vente près de deux ans après la délivrance de la mise en demeure du 28 mai 2010, consécutive à la constatation de ce que les acquéreurs n'avaient pas réalisé de construction dans les délais de l'article susvisé. 


Il semble que l'événement qui a provoqué cette action ait résidé dans la révélation de l'intention spéculative des époux X... dont le notaire avait déposé le 10 février 2012 une déclaration d'intention d'aliéner le terrain au prix de 90 000 ¿ dont 5 000 ¿ d'honoraires de négociation au profit d'un agent immobilier. 


La bienveillance du vendeur qui n'a pas mis en ¿ uvre la procédure de résiliation de plein droit prévue par le cahier des charges de cession de terrain ne décharge pas l'acquéreur des obligations de ce cahier des charges qui ont une valeur contractuelle et ne fait pas obstacle à ce que ce vendeur, concessionnaire de la Ville de LIMOGES pour l'aménagement de la zone d'implantation du terrain, puisse poursuivre en justice la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1184 du code civil. 


A la date de l'assignation, les époux X... n'avaient même pas déposé de demande de permis de construire alors que la première obligation prévue par l'article 4 du cahier des charges de cession de terrain était de procéder à ce dépôt dans un délai de trois mois. 


C'est par conséquent à bon droit que le tribunal, nonobstant le dépôt tardif d'une demande de permis de construire, effectué le 27 mars 2012 c'est à dire près d'un an après la délivrance de l'assignation, a accueilli la demande de résolution d'une vente dont, au surplus, rien ne garantissait que l'objectif contractuel puisse être rempli compte tenu du caractère dénué de sérieux du financement allégué par les acquéreurs que leur situation financière met dans l'impossibilité de rembourser un familial supposé de 150 000 ¿. 


Les intérêts légaux sur le prix que le vendeur est tenu de restituer sont dus à compter de la date du jugement comme l'a retenu à bon droit de tribunal, dés lors qu'à cette date, la société SELI n'avait pas retrouvé la libre disposition du terrain. 


La résolution judiciaire de la vente s'opère par l'effet du jugement qu'il appartient à la société SELI de faire publier au bureau des hypothèques et elle permet à celle-ci, sans autre formalité, de reprendre possession du terrain. 


C'est dés lors à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes d'astreinte sur lesquelles la société intimée ne s'explique d'ailleurs pas dans ses conclusions d'appel incident. 


La SA SOCIETE D'EQUIPEMENT DU LIMOUSIN subit un préjudice dans la mesure où, pendant prés d'une décennie depuis la signature de l'acte de vente, le terrain se trouve immobilisé par le fait d'un acquéreur qui n'a pas respecté son obligation de réaliser une construction en conformité avec le cahier des charges applicable dans le périmètre de la zone d'aménagement. 


M. X... n'est pas de bonne foi dés lors qu'en violation de ses engagements, il a tenté de revendre le terrain en faisant un bénéfice substantiel, ce qui fait supposer qu'il l'avait acheté avec une intention spéculative. 


Toutefois, la société intimée a pour partie contribué à l'aggravation de son préjudice dans la mesure où le cahier des charges de cession de terrain lui donnait par le dispositif décrit à son article 6 la faculté de mettre en ¿ uvre la procédure de résiliation de plein droit dés l'expiration du premier délai de 3 mois prévu pour le dépôt d'une demande de permis de construire. 


Le dit article stipule en effet que la cession pourra être résolue de plein droit par décision de la SELI notifiée par huissier « en cas d'inobservation d'un des délais fixé à l'article 4 ci-dessus ». 


Il y a lieu de limiter à 3 000 ¿ les dommages-intérêts auxquels les manquements imputables à l'acquéreur mettent la société SELI en droit de prétendre. 


La société intimée est également fondée à réclamer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais occasionnés par l'appel injustifié de M. X... qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité que la cour fixe à 2 000 ¿. 




PAR CES MOTIFS 


LA COUR 


Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 




Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la SA SOCIETE D'EQUIPEMENT DU LIMOUSIN de sa demande de dommages-intérêts. 


Statuant à nouveau sur ce point, condamne M. Mohamed X... à payer à la SA D'EQUIPEMENT DU LIMOUSIN la somme de 3 000 ¿ à titre de dommages-intérêts. 


Le condamne en outre à verser à ladite société sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 2 000 ¿ au titre des frais occasionnés par la procédure d'appel qui ne sont pax inclus dans les dépens. 


Condamne M. X... aux dépens d'appel.