Cour d'Appel — 12 février 2015

ARRET N. 


RG N : 13/ 00977 


AFFAIRE : 


M. Jean-Pierre X..., Mme Nicole Y... épouse X... 



C/ 


M. François C..., M. Bertrand D... 









JCS-iB 






Grosse délivrée à 
Selarl COUDAMY DAURIAC et à Me RENAUDIE, avocats 






COUR D'APPEL DE LIMOGES 
CHAMBRE CIVILE 


ARRET DU 12 FEVRIER 2015 


Le DOUZE FEVRIER DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 


ENTRE : 


Monsieur Jean-Pierre X... 

de nationalité Française 
né le 11 Octobre 1947 à BRIVE (19100) 
Profession : Retraité, demeurant...-19100 BRIVE 




représenté par Me Christian DELPY, avocat au barreau de CORREZE 


Madame Nicole Y... épouse X... 

de nationalité Française 
née le 15 Septembre 1950 à NONARDS (19120) 
Profession : Employée, demeurant...-19100 BRIVE 




représentée par Me Christian DELPY, avocat au barreau de CORREZE 




APPELANTS d'un jugement rendu le 31 MAI 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE 


ET : 


Monsieur François C... 

de nationalité Française 
Profession : Notaire, demeurant...-19600 LARCHE 




représenté par la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES 


Monsieur Bertrand D... 

de nationalité Française 
Profession : Notaire, demeurant...-46100 FIGEAC 




assisté de Me Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de CORREZE, Me Georges LURY, avocat au barreau d'AGEN 




INTIMES 


Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 06 Janvier 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 3 Février 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2014. 


A l'audience de plaidoirie du 06 Janvier 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZEet de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le Président a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 


Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Février 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. 




LA COUR 


M. Jean Pierre X... et Madame Nicole Y... épouse X... ont acquis le 25 août 1998 de la société SOMIVAT une parcelle de terrain à bâtir dépendant d'un lotissement situé sur la commune de LISSAC SUR COUZE. 


Ils ont obtenu le 2 octobre 1998 un permis de construire une maison individuelle après avis favorable de l'architecte du lotissement réalisé par la société SOMIVAT. 


Les travaux de terrassement et d'enrochement ont été confiés à la SARL ALARIE qui a établi le 24 novembre 1988 une facture d'un montant de 42 600 ¿. 


Les époux X... ont par la suite réalisé eux même les travaux de construction de la maison, sans assurance décennale ni assurance dommages-ouvrages. 


La déclaration d'achèvement des travaux a été déposée le 4 août 2000 et le certificat de conformité a été délivré le 23 octobre 2000. 


Le 7 mai 2002, alors qu'il restait 8 années à courir avant l'expiration du délai de la garantie décennale, les époux X... ont signé avec M. Michel B... et Madame Janick Z... un acte sous seing privé de vente rédigé par un agent immobilier dans lequel ils déclaraient, en tant que vendeurs, avoir « souscrit une assurance offrant la garantie décennale ainsi qu'une assurance dommages-ouvrages garantissant le paiement des travaux de réparation incombant à tout constructeur en vertu des articles 1792 et suivants du code civil », déclaration dont les acquéreurs reconnaissaient avoir pris connaissance. 


Cette vente était conclue au prix de 243 918, 42 ¿ net vendeur, + 12 195, 92 de frais d'agence, soit au total 256 114, 34 ¿. 


Les acquéreurs ont versé un dépôt de garantie de 7 622, 45 ¿ par chèque à l'ordre de l'agence. 
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L'acte stipulait une clause pénale de 10 % du prix de vente en cas de refus d'une des parties de régulariser l'acte authentique après réalisation de la condition suspensive relative à la délivrance d'un certificat d'urbanisme. 


Ce certificat a été délivré le 20 juin 2002. 


En réponse à la demande de pièces du notaire des acquéreurs chargé de rédiger l'acte de vente, Maître D..., le notaire des acquéreurs, Maître C..., a répondu par courrier du 4 juillet 2002 qu'il n'avait pas été souscrit de garantie décennale ni de dommages-ouvrages. 


L'acte authentique a toutefois été signé le 12 juillet 2002 avec mention :


- que les acquéreurs reconnaissaient avoir été avisés de ce défaut d'assurance décennale et d'assurance dommages-ouvrages ainsi que du risque que cela pouvait présenter ;


- que les vendeurs reconnaissaient être informés de ce qu'en vertu de l'article 1792 du code civil et en leur qualité de maîtres de l'ouvrage ils restaient tenus envers les acquéreurs de la garantie énoncée à cet article ;


- que, cependant, les acquéreurs déchargeaient les vendeurs de toute responsabilité à cet égard, s'interdisant tout recours direct contre eux par suite de l'absence de ces assurances. 


Quatre années après la signature de cet acte et alors que la garantie décennale n'avait pas expiré, les consorts B...- Z... ont informé les époux X... par courrier du 28 juillet 2006 de ce que des désordres s'étaient manifestés dans l'immeuble sous la forme de fissures affectant l'escalier extérieur. 


Aucune solution amiable n'ayant pu être trouvée, ils ont par acte du 25 juin 2007 fait assigner les époux X... devant le tribunal de grande instance de BRIVE aux fins d'indemnisation des dommages causés par les désordres sur le fondement de l'article 1792 du code civil. 


Une ordonnance du juge de la mise en état du 18 octobre 2007 a désigné un expert, M. E..., lequel a effectué ses opérations au contradictoire de M. F... et de M. G... que les époux X... avaient appelé dans la procédure. 


Le tribunal a par jugement du 30 avril 2010 :


- Dit non écrite la clause de l'acte du 12 juillet 2002 déchargeant les vendeurs de toute garantie décennale ;


- condamné M. et Madame X... à payer à M. B... et Madame Z... la somme de 48 000 ¿ représentant le coût des travaux de reprise retenu par l'expert, avec indexation sur l'indice BT 01 du coût de la construction, ainsi que la somme de 6000 ¿ au titre des préjudices immatériels ;


- rappelé que ces sommes portaient intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;


- mis hors de cause M. Alain F... qui avait été appelé en nom personnel alors que les travaux de terrassement et d'enrochement avaient été réalisés par la SARL ALARIE dont il était le gérant ;


- condamné les époux X... aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement d'indemnités de 4500 ¿ au profit des consorts B...- Z..., de 2 200 ¿ au profit de M. G..., architecte, et de 2200 ¿ au profit de M. F.... 


M. et Madame X... n'ont pas relevé appel de ce jugement qui leur a été signifié et qui est définitif. 


Par acte des 9 août et 7 septembre 2011, ils ont fait assigner Maître François C... et Maître Bertrand D... devant le tribunal de grande instance de BRIVE afin que soit retenue leur faute professionnelle au titre de l'inefficacité de la décharge stipulée dans l'acte du 12 juillet 2002 et que soit prononcée leur condamnation in solidum à les relever indemnes de toutes les sommes dont ils étaient redevables en vertu du jugement sus visé. 


Le tribunal a par jugement du 31 mai 2013 :


- dit que les notaires avaient engagé leur responsabilité professionnelle mais que le préjudice subi par les époux X... ne consistait que dans la perte de la chance d'avoir pu consentir en toute connaissance de cause à la vente de leur immeuble ;


- condamné Maître François C... et Maître Bertrand D... à payer à M. et Madame X... la somme de 5000 ¿ à titre de dommages-intérêts, outre une indemnité de 3000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


M. et Madame X... ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 22 juillet 2013. 


Dans leurs dernières conclusions qui ont été déposées le 21 novembre 2014, ils demandent à la cour :


- de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les notaires avaient commis une faute en insérant dans l'acte de vente une clause qui leur avait donné la fausse assurance que les acquéreurs ne les poursuivraient pas au titre de la garantie décennale ;


- de le réformer sur le montant de l'indemnisation du préjudice en relation avec cette faute, insuffisante dés lors qu'ils n'étaient pas obligés de vendre et qu'ils auraient pu attendre que le délai de la garantie décennale ait expiré ;


- de condamner in solidum Maître C... et Maître D... à leur payer des dommages-intérêts de 77 622, 05 ¿ représentant le total des sommes et indemnités de toute nature dont ils ont dû s'acquitter au profit des consorts B...- Z... en exécution du jugement rendu le 30 avril 2010 par le tribunal de grande instance de BRIVE ;


- de les condamner in solidum à leur verser des dommages-intérêts de 5000 ¿ en réparation du préjudice moral. 


Les appelants sollicitent enfin une indemnité de 20 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 6 mars 2014, Maître D... forme un appel incident et demande à la cour :


- de juger qu'il n'existe pas de lien causal entre les condamnations prononcées par le jugement du 30 avril 2010 qui reposent sur une obligation légale et la faute inhérente à la rédaction de la clause d'exonération déclarée non écrite ;


- de dire que le préjudice invoqué par les époux X... résulte des propres fautes commises par ces derniers qui ont fait une fausse déclaration dans l'acte sous seing privé par lequel ils s'étaient engagés hors la présence des notaires et qui n'ont pas valablement assigné l'entreprise responsable des désordres dans le délai de la garantie décennale ;


- en conséquence, de mettre le notaire hors de cause ;


- subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu'il a limité les dommages-intérêts à 5000 ¿ ;


- de condamner les appelants à lui verser une indemnité de 3000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 24 novembre 2014, Maître C... forme également un appel incident et demande à la cour :


- de débouter les époux X... de l'intégralité de leurs demandes à défaut de relation entre la faute alléguée et les condamnations prononcées au profit des consorts B...- Z... dont la cause réside dans la défectuosité des travaux de construction de la maison ;


- de condamner les époux X... à lui verser une indemnité de 4000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




LES MOTIFS DE LA DECISION 


Les époux X... n'ont pas été de bonne foi envers les acquéreurs puisqu'ils ont laissé insérer dans l'acte sous seing privé de vente rédigé par l'agent immobilier une mention par laquelle ils déclaraient en tant que vendeurs avoir souscrit une assurance décennale et une assurance dommages-ouvrages alors qu'ils savaient parfaitement, pour avoir réalisé les travaux de construction par eux-mêmes, qu'aucune assurance n'existait. 


Il reste que les notaires ont accepté d'insérer dans l'acte authentique de vente une clause par laquelle les acquéreurs, avertis du risque, déchargeaient les vendeurs de toute responsabilité au titre de la garantie décennale et s'interdisaient tout recours direct contre eux par suite de l'absence desdites assurances. 


La mauvaise foi des époux X... lorsqu'ils ont signé la promesse de vente hors la présence des notaires, est sans incidence sur leur droit de réclamer réparation du préjudice causé par l'inefficacité de cette clause d'exonération. 


La faute commise par les notaires résulte d'une erreur de droit dans la mesure où la responsabilité décennale que l'article 1792 du code civil met à la charge du constructeur d'un ouvrage relève de l'ordre public, de telle sorte que l'article 1792-5 du même code répute non écrite toute clause exonératoire ou limitative. 


Les notaires qui ont l'obligation d'informer les parties sur l'effet des actes qu'ils rédigent ont manifestement engagé leur responsabilité quasi-délictuelle à l'égard des vendeurs comme l'a retenu à bon droit le premier juge. 


Toutefois, le préjudice subi par les époux X... ne réside pas dans le coût de la réalisation des travaux de reprise dont ils auraient dû supporter les frais même s'ils n'avaient pas vendu leur bien. 


Ce coût a été réduit autant qu'il était possible par l'expert et les appelants n'auraient pas pu réaliser eux même de tels travaux, s'agissant de travaux de reprise en sous ¿ uvre qui nécessitent l'intervention d'une entreprise spécialisée. 


Le préjudice consiste en réalité dans ce que les appelants ont dû régler en plus aux acquéreurs à qui l'inefficacité de la clause a permis de rechercher leur responsabilité par une action judiciaire. 


Il est de la différence entre le total des condamnations dont les époux X... ont dû s'acquitter en exécution du jugement du 30 avril 2010, soit la somme de 77 622, 05 ¿, et le montant des travaux de reprise des désordres que l'expert a évalué à 48 000 ¿. 


Le préjudice théorique serait de 29 622 ¿. 


Contrairement à ce que soutiennent les intimés, les époux X... n'avaient aucun recours contre M. G..., ni contre la SARL ALARIE qui a réalisé les travaux de terrassement et d'enrochement. 


L'expert les a en effet mis hors de cause en relevant que le premier n'avait eu aucun rôle dans la maîtrise d'¿ uvre des travaux de construction de la maison, entièrement réalisés par les maitres de l'ouvrage, et que M. F... (SARL ALARIE) n'avait pas réalisé les fondations qui sont à l'origine des désordres en raison d'un défaut d'encastrement. 


En revanche, les notaires relèvent à juste titre que les époux X... se sont engagés par la signature du compromis de vente qu'ils ont signé le 7 mai 2002 hors leur présence, ce à compter de la date à laquelle s'est réalisée l'unique condition suspensive, relative à la délivrance d ¿ un certificat d'urbanisme, c'est à dire à compter du 20 juin 2002. 


Ce sont ces conventions initiales dans lesquelles ils ont déclaré avoir souscrit des contrats d'assurance décennale et dommages-ouvrages qui les ont privés de la chance d'avoir pu vendre leur immeuble après l'expiration du délai de la garantie décennale, et non l'acte authentique qu'ont rédigé les notaires qui n'ont pas participé à la rédaction du compromis de vente. 


Si l'information leur avait été donnée de ce qu'en réalité les acquéreurs ne pouvaient pas les décharger de leur responsabilité décennale, ils n'auraient pas pu de toute façon se libérer de leur engagement, sauf à s'acquitter au profit de ces acquéreurs du montant de la clause pénale qui était de 10 % du prix de vente. 


Ce montant qui est de l'ordre de 23 000 ¿ doit être pris en compte dans l'évaluation du calcul du préjudice en relation avec la faute qui imputable aux notaires. 


Si l'on déduit du surcoût sus indiqué, provoqué par la procédure à laquelle les époux X... ont été exposés par suite de la fausse assurance que leur avaient donné les notaires le montant de la clause pénale dont ils auraient dû s'acquitter pour se libérer des liens de la vente, la différence n'est que de l'ordre de l'ordre de 6 622 ¿. 


Il est peu probable que les acquéreurs auraient renoncé à l'application de la clause pénale et accepté que le dépôt de garantie soit restitué aux vendeurs. 


Par ailleurs, même informés de ce qu'ils n'avaient pas la possibilité d'obtenir des acquéreurs qu'ils les déchargent de la garantie décennale, les époux X... auraient pu accepter de vendre leur bien dans la mesure où aucun indice ne laissait alors présager la réalisation des désordres qui ne se sont manifestés qu'en 2006, quatre ans après la vente. 


La probabilité de ce que les appelants aient pu éviter le surcoût de 29 622 ¿ provoqué par la procédure que les acquéreurs ont engagée contre eux est par conséquent assez faible. 


Au regard de l'ensemble de ces observations, la somme de 5 000 ¿ à laquelle le premier juge a évalué la perte de chance subie par les époux X... apparaît être une juste indemnisation du préjudice en rapport avec la faute qui est imputable aux notaires. 


Les circonstances à la suite desquelles la clause litigieuse a été insérée dans l'acte de vente du 12 juillet 2007 ne permettent pas aux époux X... d se prévaloir d'un préjudice moral distinct. 


Il n'y a pas lieu, les parties échouant l'une et l'autre en leur appel, principal et incident, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


Pour la même raison, chaque partie conservera la charge des sommes avancées au titre des dépens d'appel. 




PAR CES MOTIFS 


LA COUR 


Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 


Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. 


Rejette les demandes formées devant la cour au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Dit que les parties conserveront la charge des sommes qu'elles ont exposées au titre des dépens d'appel.