Cour d'Appel — 6 mai 2015

Ch. civile A 

ARRET No 

du 06 MAI 2015 

R. G : 13/ 00997 R 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 17 Décembre 2013, enregistrée sous le no 10/ 02191 


B...


C/ 

CONSORTS 

B...


X...


Y...

Compagnie d'assurances ALLIANZ 
Compagnie d'assurances GENERALI ASSURANCES 
SARL CORSICA IMMOBILIER 
Syndicat des copropriétaires LES SABLES DE BIGUGLIA 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

SIX MAI DEUX MILLE QUINZE 

APPELANT : 

M. Antoine Paul B...


...

20200 BASTIA 

ayant pour avocat Me Antoine Paul B..., avocat au barreau de BASTIA 

INTIMES : 

Mlle Andréa B...


...

20200 VILLE DI PETRABUGNO 

défaillante 



Mme Angèle B...


...

20200 BASTIA 

défaillante 



M. Jean Michel B...


...

20200 BASTIA 

ayant pour avocat Me Nathalie AIROLA, avocat au barreau de BASTIA 



Mme Josephine X...

prise tant en son nom personnel qu'en qualité de liquidateur amiable de la société SARL Corsica Immobilier 

...

20200 BASTIA 

défaillante 



M. Jean Louis Y...


...

20200 BASTIA 

défaillant 



Mme Catherine Y...


...

20200 BASTIA 

défaillante 



Compagnie d'assurances ALLIANZ 
prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualité audit siège 
87 Rue de Richelieu 
75013 PARIS 

défaillante 



Compagnie d'assurances GENERALI ASSURANCES 
prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualité audit siège 
7 Bd Haussmann 
75009 PARIS 

défaillante 



SARL CORSICA IMMOBILIER 
prise en la personne de son liquidateur amiable, Mme X...Josephine, demeurant et domicilié ès qualité ...20200 Bastia 
20 Avenue Emile Sari 
20200 BASTIA 

défaillante 



Syndicat des copropriétaires LES SABLES DE BIGUGLIA 
Pris en la personne de son syndic en exercice 
SARL Cabinet Saint-Nicolas 
44, boulevard Paoli 
20200 BASTIA 

ayant pour avocat Me Marc Antoine LUCA, avocat au barreau de BASTIA 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 mars 2015, devant la Cour composée de : 

Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre 
Mme Françoise LUCIANI, Conseiller 
Mme Cécile ROUY-FAZI, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 06 mai 2015 



ARRET : 

Rendu par défaut, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Mme Gisèle BAETSLE, Président de chambre, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

EXPOSE DU LITIGE 



Suivant exploit d'huissier en date du 30 novembre 2010, M. Antoine Paul B...a assigné devant le tribunal de grande instance de Bastia l'Agence immobilière SARL Corsica Immobilier, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Sables de Biguglia prise en la personne de son syndic le Cabinet Saint Nicolas, Mme Angèle B..., M. Jean Michel B...et Mme Andréa B...afin d'obtenir principalement la condamnation de l'agence immobilière et du Syndicat de copropriété à la remise en état sous astreinte des lots sis Borgo lotissement Les Sables de Biguglia dépendant de la succession de M. Antoine B.... 



Les 13 et 30 septembre 2011, il a appelé en la cause Mme X...en sa qualité de liquidateur de la SARL Corsica Immobilier, la Compagnie d'assurance Allianz en sa qualité d'assureur de la-dite agence ainsi que M. Jean-Louis et Mme Catherine Y.... Enfin, le 10 mai 2013, la Compagnie d'assurance Generali Assurances a également été 



appelée en la cause en sa qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires. 



Par décision en date du 17 décembre 2013, le tribunal de grande instance de Bastia a déclaré recevable mais non fondée la demande de M. Antoine Paul B...tendant à la réparation des préjudices locatifs et matériels subis par l'ensemble des indivisaires et l'a condamné au paiement des entiers dépens de l'instance ainsi qu'à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration en date du 23 décembre 2013, celui-ci a interjeté un appel général de cette décision. 



La Compagnie d'assurance Allianz et la Compagnie d'assurance Generali Assurances ont été assignées à personne par acte d'huissier en date du 21 février 2014. Suivant exploit du 28 février 2014, Mmes Angèle et Andréa B... ainsi que M. Jean Michel B...ont été assignés à étude et Mme X...ainsi que les époux Y...et la SARL Corsica Immobilier ont été assignés à personne. Les conclusions de l'appelant leur ont également été signifiées. 



Dans ses dernières conclusions transmises le 19 février 2014, M. Antoine Paul B...sollicite de la cour d'appel la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a déclaré sa demande recevable, l'infirmation pour le surplus et la condamnation solidaire de la SARL Corsica Immobilier, du Syndicat des copropriétaires, de la Compagnie d'assurance Allianz, de la Compagnie d'assurance Generali Assurances et des époux Y...à :

- réparer les préjudices locatifs et matériels subis par les co-indivisaires à hauteur de 20 280 euros concernant le lot occupé par les époux Y...et 16 363, 56 euros concernant le lot occupé par les consorts C..., D...et E...,

- remettre en l'état le lot en l'état d'abandon anciennement loué par les époux Y...sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision,

- à défaut les condamner à payer à l'ensemble des co-indivisaires la somme de 200 000 euros nécessaire à l'exécution des travaux de remise en état des lieux,

- payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il fait valoir que l'agence immobilière a commis des fautes susceptibles d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'ensemble des co-indivisaires des biens composant la succession de feu Antoine B... son père, que le Syndicat des copropriétaires a également commis des fautes dans sa mission d'administration, d'entretien et de gestion d'un bien indivis et qu'à ce titre, il doivent être solidairement tenus, avec les locataires fautifs et leur compagnie d'assurance respective, de réparer l'entier préjudice subi par l'ensemble des co-indivisaires. 



Seuls M. Jean Michel B...et le Syndicat des copropriétaires ont constitué avocat. 



Aucun intimé n'a déposé de conclusions. 



L'ordonnance de clôture a été prise le 8 octobre 2014 et a fixé l'audience de plaidoirie au 5 janvier 2015, date à laquelle le dossier a été renvoyé au 9 mars 2015. 



MOTIVATION 



Attendu qu'aucune critique du jugement déféré n'étant formulée concernant la recevabilité de la demande de M. Antoine Paul B..., celui-ci sera confirmé sur ce chef ; 



Sur l'indemnisation du préjudice locatif 



Attendu l'article 1382 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que l'article 1383 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ; 

Que le mandataire est responsable personnellement envers les tiers lésés des délits et quasi-délits qu'il peut commettre dans l'exécution de son mandat ; 

Que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que la SARL Corsica Immobilier avait commis un défaut de diligence dans l'exécution de son mandat de gestion s'agissant du bail conclu avec les époux Y...en ne délivrant pas de commandement de payer préalablement à l'engagement d'une action en résolution du bail aux locataires au regard de l'évolution de la situation entre le mois d'avril 2009 et le 16 novembre 2010 ; 

Que néanmoins, l'indemnisation du dommage causé par cette négligence ne peut bénéficier qu'à celui qui en a directement et personnellement subi un préjudice ; 



Qu'en effet, le préjudice tenant à la perte locative et à la perte d'une chance de recouvrer les loyers ne peut être invoqué que par celui qui est légitimement en droit de percevoir lesdits loyers ; 

Qu'en l'espèce, M. Antoine Paul B...formule sa demande en sa qualité de co-indivisaire de lots appartenant à la succession de feu Antoine B..., dont Mme Angèle B...est l'usufruitière ; 

Que la qualité d'usufruitière de cette dernière n'a jamais été contestée par l'ensemble des co-indivisaires qui n'ont jamais revendiqué ni démontré être eux-même usufruitiers d'une partie de la succession et notamment des lots litigieux ; 

Qu'en cause d'appel, M. Antoine Paul B...affirme que Mme Angèle B...ne serait pas usufruitière de la totalité de la masse successorale sans pour autant le démontrer ni rapporter la preuve qu'il aurait lui-même la qualité d'usufruitier ou d'indivisaire en pleine propriété sur les biens objets du litige ; 

Que dès lors, c'est à juste titre que le tribunal de grande instance a considéré qu'en l'absence d'une demande formulée par Mme Angèle B...en sa qualité d'usufruitière, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à ce titre à l'encontre de la SARL Corsica Immobilier ; 

Qu'il en est de même à l'encontre des autres intimés et s'agissant des loyers dûs par les consorts C..., D...et E...pour lesquels aucune indemnisation ne peut être accordée à un personne autre que celle ayant qualité pour percevoir les loyers ; 

Que le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur ce chef ; 



Sur l'indemnisation du préjudice matériel 



Attendu que M. Antoine Paul B...sollicite également la condamnation solidaire de l'agence immobilière et son assureur, du syndicat de copropriété et son assureur ainsi que des époux Y...à remettre en état les lieux loués et à défaut à lui verser la somme de 200 000 euros pour y parvenir ; 

Qu'il ressort notamment du constat d'huissier dressé par Me F... le 6 septembre 2010 que le logement loué aux époux Y...n'a pas été entretenu, que les persiennes sont maintenues fermées à l'aide d'une planche, que la serrure est cassée, que la boiserie est abîmée, que les carrelages, murs et faïences sont dégradés, que plusieurs vitres sont cassées et que le logement est sale ; 

Que la voisine de cet appartement indique que ce bien a été squatté au départ des époux Y...alors que ces derniers n'ont restitué les clés que le 16 novembre 2010 ; 

Que s'ils avaient juridiquement la garde du bien jusqu'à cette date là, il doit être rappelé que les locataires ne sont pas tenus des dégradations commises par les tiers qui se sont introduits dans le logement sans leur autorisation ; 

Qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les époux Y...ont quitté les lieux en décembre 2009 et que le logement a ensuite été occupé par des tiers sans leur autorisation ; 

Que dès lors, à défaut de pouvoir imputer les dégradations et le défaut d'entretien aux époux Y..., ces derniers ne peuvent être tenus pour responsables de la détérioration du logement et ne peuvent être condamnés à la remise en état des lieux ; 



Attendu qu'il ne peut être reproché à la SARL Corsica Immobilier de ne pas avoir informé les co-indivisaires du mandat de gestion qu'elle détenait, ni recueilli leur consentement, ni même rendu compte des fruits et revenus perçus de cette gestion puisque ceux-ci sont tiers à ce mandat lequel a été légitimement conclu par Mme Angèle B...en sa qualité d'usufruitière ; 

Que par ailleurs, les dégradations invoquées ne pouvant être imputées à la SARL Corsica Immobilier et à défaut d'établir que celle-ci en a eu une connaissance exacte et s'est abstenue d'en informer la bailleresse, il ne peut pas plus lui être reproché d'avoir commis une faute de négligence ou d'imprudence dans l'exécution de son mandat de gestion susceptible d'engager sa responsabilité envers les tiers au contrat ; 



Attendu pareillement que le constat d'huissier a été dressé le 6 septembre 2010, que les clés du logement loué par les époux Y...ont été rendues le 16 novembre 2010 à l'agence immobilière et qu'il n'est pas démontré que le Syndicat des copropriétaires a pu avoir accès au bien loué et donc connaissance des dégradations commises sur les parties communes relevant de ce bien, notamment concernant les sols et les murs du logement ; 

Que s'agissant des manquements qui auraient été commis par le Syndicat des copropriétaires au regard des règles en matière de lot indivis et notamment l'absence de désignation d'un mandataire ou d'un administrateur provisoire chargé de représenter l'indivision, il doit être relevé que ceux-ci ne peuvent, en l'absence de tout lien de causalité, engager sa responsabilité envers M. Antoine Paul B...et le condamner à réparer son préjudice matériel résultant de la dégradation des lieux loués ; 

Qu'en conséquence il ressort de l'ensemble de ces éléments que c'est à juste titre que les premiers juges ont rejeté la demande formulée par M. Antoine Paul B...relative à la réparation de ce préjudice matériel par la remise en état des lieux et subsidiairement par le versement de la somme de 200 000 euros nécessaire aux travaux de remise en état ; 

Attendu que pour le surplus, la décision de première instance sera confirmée ; 



Sur les demandes accessoires 



Attendu qu'en application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. Antoine Paul B...au paiement des dépens de l'instance d'appel ; 

Qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement déféré dans l'ensemble de ses dispositions 

Y ajoutant, 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne M. Antoine Paul B...aux dépens de l'instance d'appel. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT