Cour d'Appel — 28 mai 2015

COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4 - Chambre 1 

ARRÊT DU 28 MAI 2015 

(no, 6 pages) 

Numéro d'inscription au répertoire général : 14/25119 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2013- Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 11/ 04470 
Arrêt 

APPELANTE 

SARL NDL IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés, no Siret : 518 291 109 

ayant son siège au 35, avenue de la Garenne-77270 VILLEPARISIS 

Représentée par Me Dominique OLIVIER de l'AARPI Dominique OLIVIER-Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 
Assistée sur l'audience par Me Véronique REY, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS 

INTIMÉS 

Mademoiselle Elisabeth Sophie X... née le 22 novembre 1992 à BROU SUR CHANTEREINE 77177 

demeurant... 


Monsieur Jacques Y... es qualité de Gérant de Tutelles de Melle Elisabeth Sophie X... (fin de fonction) 

demeurant... 


non représenté 
non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 6 novembre 2013 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 23 décembre 2013 par remise à personne présente à domicile. 

Madame Martine Z..., née le 19 septembre 1963 à MONTREUIL 93100 

demeurant... 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Nathalie MARTIN, avocat au barreau de MEAUX 
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2014/ 013699 du 30/ 04/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Avril 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 

ARRÊT : DÉFAUT

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 

M. Jean-Claude X..., décédé le 30 aout 2007, a laissé pour héritière Elisabeth X..., née le 22 novembre 1992 (encore mineure au moment des faits). 

Mme Marguerite X..., veuve Z..., décédée le 29 septembre 2008, a laissé pour héritière Mademoiselle Martine Z..., née le 19 septembre 1963. 

Il dépend de la succession de M. et Mme X... un bien immobilier sis à CHELLES (77500), 71 Chemin de Chantereine (maison d'habitation et jardin avec mobile-home). 

Suivant ordonnance du Juge des tutelles de LAGNY SUR MARNE, en date du 29 mai 2009, M. Jacques Y... a été désigné en qualité de gérant de tutelle de Melle Elisabeth X.... 

Suivant ordonnance de ce Juge en date du 8 juin 2009, M. Y... a été autorisé à accepter purement et simplement la succession de M. Jean-Claude X..., pour le compte d'Elisabeth X.... 

Par courrier du 30 août 2009, M. Olivier A..., gérant de la société N. D. L IMMOBILIER a souhaité se porter acquéreur du bien immobilier en indivision dans lequel Elisabeth X... et Martine Z... ont des droits, moyennant le prix principal de 120 000 euros net vendeur. 

Suivant ordonnance du 22 octobre 2009, le Juge des tutelles a autorisé M. Y... à effectuer la vente de gré à gré dudit immeuble d'une superficie de 442 m ² le tout pour le prix de 120 000 net vendeur, payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. 

Suivant promesse authentique en date du 2 décembre 2009, établi par Me C..., notaire à CHELLES, enregistré le 7 décembre 2009, Elisabeth X... représentée par son gérant de tutelle, M. Y... et Martine Z..., également représentée par M. Y..., ont signé avec la société N. D. L IMMOBILIER une promesse unilatérale de vente portant sur ledit bien au prix de 120 000 euros. 

Les parties ont convenu de fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme de 12 000 euros, sur laquelle le bénéficiaire a versé à titre de séquestre la somme de 6 000 euros. 

De nouvelles mesures effectuées par un géomètre aboutissaient à une modification de la superficie, le plan de délimitation en date du 23 avril 2010 indiquant « une superficie mesurée de 447 m ² dont 87 m ² hors clôture » alors que l'extrait cadastral fait apparaître que le terrain était d'une superficie de 450 m ². 

Le 21 septembre 2010, le juge des tutelles sur avis de deux agences immobilières rendait une ordonnance autorisant M. Y... à vendre à la société N. D. L IMMOBILIER le bien d'une superficie de 360 m ² moyennant le prix de 96 000 net vendeur. 

Cependant, Me C..., intervenait pour attester quant à lui que la valeur vénale du bien en question se situait entre 150 000 et 170 000 euros en considération tant de possibilité à bâtir que de la présence de deux unités de logements indépendants. 

Le juge des tutelles a alors rétracté et remplacé sa précédente ordonnance et, par décision du 25 octobre 2010, a autorisé M. Y... à vendre l'immeuble pour une superficie de 360 m ² au prix principal minimal de 150 000 euros net vendeur. 

Par courrier du 4 février 2011, Me D..., notaire intervenant pour la société N. D. L IMMOBILIER réclamait à Me C... la restitution de l'indemnité d'immobilisation de 6000 euros versée par l'acquéreur, en vain. 

C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 7 mars 2013 le Tribunal de Grande instance de MEAUX a :
- Autorisé la SCP Alain C..., Pierre E... et Alain F..., notaires associés à CHELLES à verser au promettant, selon la définition donnée à ce terme dans la promesse unilatérale de vente du 2 décembre 2009 reçue par Me C..., la somme séquestrée de 6 000 euros, versée entre les mains de Mme Kristel B..., caissier notarial le 2 décembre 2009 ;

- Condamné la SARL NDL IMMOBILIER à payer à Mme Martine Z... le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 6 000 euros, à charge pour Mme Martine Z... de remettre sa part à Mme Elisabeth X..., cette condamnation libérant la SARL NDL IMMOBILIER à l'égard de Mme Martine Z... et Mme Elisabeth X... au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 2 décembre 2009 ;

- Condamné la SARL NDL IMMOBILIER à payer à Madame Martine Z... la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Débouté la SARL NDL de l'ensemble de ses prétentions ;

- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. 

La SARL NDL a interjeté appel de cette décision le 10 septembre 2013. Dans ses dernières conclusions, en date du 2 octobre 2014, il est demandé à la Cour de :

- Donner acte à la concluante de son désistement d'appel à l'égard de Monsieur Y..., es qualités, dont les fonctions ont pris fin du fait de la majorité de Melle X... ;

- Recevoir la société NDL IMMOBILIER en son appel ;

- L'y déclarer bien fondée et y faisant droit,

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. 

Statuant à nouveau,

- Dire irrecevables les conclusions de Melle Z... en tant qu'elles formulent des demandes au nom de Melle X..., co-indivisaire majeure qu'elle n'a pas qualité pour représenter, alors que Melle X... est partie au procès ;

- Condamner solidairement Melle X... et Melle Z... à restituer à la société NDL IMMOBILIER la somme de 6 000 euros majorée des intérêts légaux à compter du jugement entrepris ;

- Autoriser la SCP C..., notaires, à restituer à la société NDL IMMOBILIER la somme séquestrée de 6 000 euros versée entre les mains de Mme Kristel B..., caissier notarial le 2 décembre 2009 (à valoir sur le montant de la condamnation qui précède) ;

- Condamner Melle Z... et Melle X... sous la même solidarité à payer à la société NDL IMMOBILIER la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi outre celle des 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Décharger la société NDL IMMOBILIER de toutes les condamnations prononcées à son encontre par les premiers Juges. 

Vu les dernières conclusions de Melle Martine Z..., en date du 23 mai 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 mars 2013 par le Tribunal de Grande Instance de MEAUX en ce qu'il a :
- Autorisé la SCP C... à verser au promettant, Melle Martine Z... et à Elisabeth X... la somme séquestrée de 6 000 euros versée entre les mains de Mme Kristel B..., caissier notarial le 2 décembre 2009.
- Condamné la SARL NDL IMMOBILIER à payer à Melle Martine Z... le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 6 000 euros à charge pour Melle Martine Z... de remettre sa part à Mme Elisabeth X.... 

En conséquence :

- Constater que la société NDL IMMOBILIER est déchue du bénéfice de la promesse de vente du 2 décembre 2009 vu le défaut de la réalisation de vente par acte authentique, avec paiement du prix et des frais dans les délais fixés ;

- Condamner la société NDL IMMOBILIER à payer la somme de 12 000 euros au promettant, Melle Martine Z... au titre de l'indemnité d'immobilisation, à charge pour Melle Z... de remettre sa part à Melle X... ;

- Autoriser la SCP des Notaires C... 
E... 
F... à verser la somme de 6 000 euros détenue à titre de séquestre à Melle Martine Z... en sa qualité de promettant à charge pour Melle Z... de remettre sa part à Melle Elisabeth X.... 

SUR CE 
LA COUR 

Considérant que les demandes de Mme Z... en tant qu'elle formule des prétentions au nom de Mme X..., co-indivisaire majeure qu'elle n'a pas qualité pour représenter alors qu'elle est partie au procès seront déclarées irrecevables ; 

Considérant que la société NDL bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente du 2 décembre 2009, consentie par les intimés n'a pas levé l'option avant l'expiration du délai de validité de la promesse, soit le 2 mars 2010 ; 

Que toutefois, sans qu'il y ait eu une prorogation du délai de validité de la promesse, les éléments du dossier démontrent que postérieurement à l'expiration dudit délai, à la suite d'une discussion intervenue entre les parties sur la superficie du bien vendu, peu important le bien ou le mal fondé de cette discussion (cf lettre du 7 juin 2010 de la société NDL), celles-ci ont repris leurs négociations sur le prix ce qui a conduit à la lettre du 28 juillet 201O des notaires des venderesses offrant à nouveau au prix de 96 000 ¿ et à l'ordonnance du juge des tutelles du 21 septembre 2010 autorisant la vente à ce prix mais par la suite annulée, mettant ainsi à néant, toute possibilité de vente entre les parties ; 

Considérant que les conventions s'exécutent de bonne foi ; 

Que la promesse du 2 décembre 2009 est devenue caduque de par la volonté commune des deux parties, ainsi qu'il s'induit des circonstances ci-dessus rappelées ; 

Qu'il ne peut donc être reproché à la société NDL de ne pas avoir levé l'option d'une promesse devenue ainsi caduque sur un prix de 120 000 ¿ ; 

Que la somme de 6000 ¿ versée entre les mains du notaire, à valoir sur l'indemnité d'immobilisation sera donc restituée à l'appelante avec intérêts légaux à compter du jugement entrepris (ainsi que sollicité), et comme ci-après précisé, au dispositif, sans qu'il y ait toutefois, lieu à prononcer une condamnation sur le principal de ce chef, ladite somme étant séquestrée ; 

Considérant que la non réalisation de la vente n'est pas imputable à une attitude fautive des intimées, ainsi qu'il ressort de ce qui précède ; 

Que la demande de dommages-intérêts de l'appelante sera rejetée ; 

Qu'en revanche, l'équité commande de lui allouer une somme de 3000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toute les demande tant principales que subsidiaires de Mme Z.... 

PAR CES MOTIFS 

Donne acte à la société NDL Immobilier de son désistement d'appel à l'égard de M. Y..., ès qualités, en raison de la majorité de Mme X..., 

Déclare les demandes de Mme Z..., en tant qu'elle formule des prétentions au nom de Mme X..., irrecevables, 

Infirme le jugement en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

Autorise la SCP C..., E... et F..., notaires associés à Chelles à verser à la société NDL immobilier la somme séquestrée de 6000 ¿ versée entre les mains de Mme B..., caissière notariale, le 2 décembre 2009 

Condamne solidairement, Mmes X... et Z... au paiement des intérêts légaux sur cette somme, à compter du jugement entrepris, 

Les condamne à payer à la société NDL Immobilier une somme de 3000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

Rejette toutes autres demandes, 

Condamne Mmes X... et Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 

Le Greffier, La Présidente,