Cour d'Appel — 18 juin 2015

COUR D'APPEL DE PARIS 

Pôle 4 - Chambre 1 



ARRÊT DU 18 JUIN 2015 



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/22275 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 08/ 04526 

APPELANTS 

Monsieur Emmanuel X..., né le 09 octobre 1970 à GENNEVILLIERS (92) 
et 
Madame Elodie Y... épouse X..., née le 28 février 1977 à ORLEANS (45) 

demeurant...-75015 PARIS 

Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 

INTIMÉS 

Monsieur Aymerick Z..., né le 21 février 1973 à ARRAS (62) 
et 
Madame Caroline A... épouse Z..., née le 08 juin 1974 à ARRAS (62) 

demeurant...-77590 Bois le Roi 

Représentés tous deux par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 
Assistés sur l'audience par Me Patrick GERMANAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D1321 

Monsieur Mohand, Seghir C..., né le 03 juillet 1949 à SIDI AICH (ALGERIE) 

demeurant...-93250 VILLEMOMBLE 

Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 
Assisté sur l'audience par Me Christophe DAYRAS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0650 

Monsieur PIERRE D..., né le 23 janvier 1966 à PARIS 75012 

demeurant...-75011 PARIS 

Représenté par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435, substitué par Me Loïc PIARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E 490 

SCI LE RECORD Agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur Mohand C... y domicilié en cette qualité, no Siret : 422 611 269 

ayant son siège au 19...-75011 PARIS 

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 
Assistée sur l'audience par Me Christophe DAYRAS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0650 

PARTIE INTERVENANTE : 

Syndicat des copropriétaires SDC DU 19... 75011 PARIS représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet de Gestion Saint-Eustache sis 21 rue du Bouloi 75001 Paris 

ayant son siège au 21 rue du Bouloi-75001 PARIS 

Représentée par Me Philippe BAUDOIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0373 
Assistée sur l'audience par Me Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, toque : C1754 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 07 Mai 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : 

Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre 
Mme Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 



Par acte reçu par Me D..., notaire, le 8 mars 2005 M. X... et Mme Y..., ont acquis de M. et Mme Z... les lots no 99 et 100 de la copropriété 17 à 25... à Paris, désigné comme « locaux à usage d'habitation » situés au sous-sol côté rue mais au rez-de-chaussée côté cour, l'acte précisant qu'à la suite de travaux d'aménagement, les deux lots constituaient une seule unité d'habitation. 

Réalisant des travaux dans les lieux, M. X... et Mme Y... ont découvert des infiltrations d'eau au niveau du sol du rez-de-chaussée, dont ils ont immédiatement averti le syndic, et l'expertise de leur assurance a révélé des dégâts plus importants encore, aux plafonds, et il s'est ensuite avéré que l'évacuation des eaux usées ne s'effectuait pas par le tout-à-égout mais dans une fosse dans la cour et qu'ils ont constaté à plusieurs reprises des remontées de matières débordant de la fosse de la cour. 

Ils ont obtenu une ordonnance de référé du 1er septembre 2005 prescrivant une expertise. 

Le 15 janvier 2007, l'expert a déposé son rapport. 

Le 7 mars 2008, M. X... et Mme Y... ont assigné M. et Mme Z..., vendeurs, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble et son syndic, la société GESTION et TRANSACTION DE France (GTF), Me D..., notaire et M. C... habitant l'appartement situé au-dessus de leurs lots. 

Le 18 septembre 2008, M. et Mme Z... ont assigné le Syndicat des Copropriétaires en garantie. 

Le 25 novembre 2008, la société GESTION et TRANSACTION DE France (GTF) a appelé en intervention forcée son assureur, la compagnie AXA France IARD. 

Le 6 octobre 2011, M. X... et Mme Y... ont assigné la SCI LE RECORD en qualité de propriétaire de l'appartement situé au-dessus de leur lot et qui serait à l'origine de dégâts des eaux. 

Ces procédures ont fait l'objet de jonction. 

Par décision contradictoire du 17 septembre 2013, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

- Dit que l'appartement 19... à Paris 11eme arrondissement acquis par M. X... et Mme Y... de M. et Mme Z... selon acte du 8 mars 2005 était affecté de vices cachés le rendant inhabitable et impropre à sa destination,

- Condamné M. et Mme Z... à payer à M. X... et Mme Y... :

- la somme de 15 000 euros au titre de restitution d'une part du prix en application de l'article 1644 du Code Civil,
- à titre de dommages et intérêts par application de l'article 1154 du même code, la somme de 34. 380 euros correspondant :
. 5. 000 ¿ au titre de la diminution du prix de vente
. 1. 000 ¿ au titre des frais de la vente
. 1. 200 ¿ au titre des charges de copropriété « récupérables »
. 2. 000 ¿ pour frais de déménagements
. 14. 400 ¿ au titre des loyers du relogement
. 300 ¿ pour frais d'assurance
. 480 ¿ pour dépenses d'électricité 
Et 10 000 ¿ en indemnisation d'un préjudice moral.

- Donnant acte à M. X... et Mme Y... de la répartition à opérer entre eux, dit que ces sommes seront versées pour 64 % à M. X... et à Mme Y... pour 36 %.

- Ecarté les énonciations du rapport d'expertise concernant la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires, de la société G. T. F et de Me D...,

- Débouté M. X... et Mme Y... de leurs demandes à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires, de la société GTF, de la compagnie AXA France IARD, de Me D..., notaire, de M. C... et de la SCI LE RECORD,

- Dit sans objet les appels en garantie présentés par la société G. T. F et par al SCI LE RECORD,

- Débouté M. et Mme Z... de leur appel en garantie formé à l'égard de la SCI LE RECORD et du Syndicat des Copropriétaires,

- Débouté le Syndicat des copropriétaires, la société G. T. F, Me D..., ainsi que M. C... et la SCI EL RECORD de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile à l'encontre de M. X... et Mme Y.... 



Vu l'appel interjeté de cette décision par les époux X... et leurs dernières conclusions en date du 25 septembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé que l'appartement 19... à PARIS (75011) acquis par les époux X... des époux Z... selon acte du 8 mars 2005 était affecté de vices cachés le rendant inhabitable et impropre à sa destination,

- L'infirmer quant au quantum de la restitution du prix et des dommages et intérêts accordés aux époux X...,

- Infimer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes à l'encontre de Maître D... ¿ Notaire, de la SCI LE RECORD et de Monsieur C..., du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 19..., 

En toute hypothèse,

- Débouter les intimés de leur appel incident,

- Dire et juger les époux X... recevables et bien fondés en leur action,

- Dire et juger les conclusions de Maître D... irrecevables au regard de l'Ordonnance du Conseiller de la mise en état rendue le 5 juin 2014,

- Condamner Monsieur et Madame Z..., tenus in solidum, à rembourser aux époux X... la somme de 50. 000 ¿ correspondant à la diminution du prix de vente compte tenu de vices cachés affectant la chose vendue, outre à titre de dommages et intérêts la somme de 263. 974, 69 ¿ pour préjudice matériel et 60. 000, 00 ¿ pour préjudice moral selon le décompte qui figure dans le corps des présentes. 

Subsidiairement,

- Condamner les époux Z..., tenus in solidum compte tenu leur dol, à payer au époux X... à titre de dommages et intérêts la somme de 313. 974, 69 ¿ pour préjudice matériel et 60. 000, 00 ¿ pour préjudice moral selon le décompte qui figure dans le corps des présentes. 

En tout cas,

- Dire et juger que, par leurs fautes respectives, Monsieur et Madame Z..., Me D... Notaire, Monsieur C... et la SCI LE RECORD et LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 19... ont chacun créé par leurs l'entier préjudice subi par les époux X...,

- Condamner in solidum, Monsieur et Madame Z..., Maître D... Notaire, Monsieur C... et la SCI LE RECORD et LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 19... à verser aux époux X... la somme de 313. 974, 69 ¿ pour préjudice matériel outre 60. 000 ¿ pour préjudice moral selon le décompte qui figure dans le corps des présentes,

- Dire que dans leurs rapports respectifs, les époux X... seront respectivement bénéficiaires de 64 % et 36 % des sommes qui leur seront allouées par la Cour,

- Condamner les intimés tenus in solidum à payer aux époux X... la somme de 35. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Vu les dernières conclusions des époux Z... en date du 28 juillet 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Dire Monsieur et Madame X... mal fondés en leur appel,

- Dire Monsieur et Madame Z... recevables et fondés en leur appel incident. 
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré Monsieur et Madame X... recevables en leurs demandes, en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame Z... au bénéfice de Monsieur et Madame X... et en ce qu'il a écarté l'appel en garantie formé par Monsieur et Madame Z... contre la SCI LE RECORD, Monsieur C.... 

Statuant à nouveau :

- Dire Monsieur et Madame X... irrecevables en leur action dirigée contre Monsieur et Madame Z... au visa de l'article 1641 du Code Civil en raison de sa tardiveté par application de l'article 1648 du même Code. 

A défaut :

- Constater que Monsieur et Madame Z... n'ont pas dissimulé l'état de l'appartement à Monsieur et Madame X...,

- Constater que l'acte de vente intervenu entre Monsieur et Madame Z..., d'une part, et Monsieur et Madame X..., d'autre part, comportait une clause exonératoire de garantie des vices cachés,

- Constater qu'aucun comportement dolosif ne peut être reproché à Monsieur et Madame Z...,

- Constater que Monsieur X... avait toute qualité pour apprécier l'état de l'appartement vendu,

- Débouter en conséquence Monsieur et Madame X... en toutes leurs fins, demandes et conclusions dirigées contre Monsieur et Madame Z..., que ce soit sur le terrain de l'article 1641 du Code Civil ou des articles 1109 et suivants du même Code. 

A titre subsidiaire, si la responsabilité de Monsieur et Madame Z... était retenue :

- Limiter l'indemnisation due à Monsieur et Madame X... à la somme de 64 491. 16 ¿, correspondant aux frais de travaux et d'aménagement des locaux. 

En toute hypothèse :

- Condamner in solidum Monsieur C..., la SCI LE RECORD, à garantir intégralement Monsieur et Madame Z... de toute condamnation quel qu'en soit le montant qui pourrait être mise à leur charge au bénéfice de Monsieur et Madame X... et, à défaut de garantie, condamner Monsieur C..., la SCI LE RECORD in solidum, au visa de l'article 1382 du Code Civil, à verser à titre de dommages et intérêts à Monsieur et Madame Z... une somme équivalente à celle qui pourrait être mise à leur charge au bénéfice de Monsieur et Madame X..., au titre de la réparation des préjudices et au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

A titre reconventionnel :

- Condamner solidairement Monsieur et Madame X... au paiement de la somme de 10 000 ¿ par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 



Vu les dernières conclusions de M. C... Mohand et la SCI LE RECORD en date du 10 avril 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Déclarer irrecevable l'action des époux X... à l'encontre de Monsieur Mohand C....

- Condamner les époux X... à verser à Monsieur Mohand C... la somme de 10. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Dire nul le rapport d'expertise judiciaire déposé par Monsieur H..., le 15 janvier 2007, en toutes énonciations qu'il comporte, qui tiennent en des considérations sur la responsabilité affirmée de Monsieur C..., nullement copropriétaire.

- Débouter les époux X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

- Dire et juger que l'origine des fuites a été trouvée dans la canalisation en fonte vétuste, encastrée dans le sol du rez-de-chaussée, les fuites s'étant produites dans l'épaisseur des planchers (parties communes).

- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du 19... (75011) PARIS est responsable des travaux effectués sur les parties communes suivant sa facture datée du 27 juin 2006.

- Prononcer la mise hors de cause de la SCI LE RECORD. 

A titre subsidiaire,

- Condamner le syndicat des copropriétaires du 19... (75011) PARIS et Monsieur et Madame Z..., à garantir la SCI LE RECORD de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

- Débouter Monsieur et Madame Z... de leur appel en garantie irrecevable à l'égard de Monsieur C... et mal fondé à l'égard de la SCI LE RECORD.

- Condamner in solidum Monsieur Emmanuel X... et Madame Elodie Y... épouse X... à verser, chacun, à la SCI LE RECORD la somme de 15. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Vu les dernières conclusions de M. D... Pierre en date du 4 août 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Dire que les biens acquis par les époux X... ont été régulièrement présentés comme destinés à l'habitation dans l'acte de vente à leur profit reçu par le concluant,

- Dire que le concluant n'a commis aucune faute à l'occasion de l'établissement de cet acte de vente.

- Confirmant le jugement entrepris,

- Débouter les époux X... de leurs prétentions à la responsabilité du concluant. 



Vu les dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires en date du 13 juin 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Débouter Monsieur Emmanuel X..., Madame Elodie Y... épouse X..., Monsieur et Madame Z..., la société GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE et Monsieur Mohand C... et la SCI LE RECORD de tous leurs fins, moyens et demandes formulés à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis à PARIS 11ème, 19...,

- Condamner solidairement Monsieur Emmanuel X..., Mademoiselle Elodie Y..., Monsieur et Madame Z..., Monsieur C... et la SCI LE RECORD et tout contestant, à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis à PARIS 11ème, 19..., la somme de 8. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civil. 



SUR CE 
LA COUR 



Considérant que Me D... a été déclaré irrecevable à conclure par ordonnance du conseiller de la mise en état du 5 juin 2014 ; 

Que ses conclusions du 4 août 2014 seront donc déclarées irrecevables ;

- Sur la prescription 

Considérant que si les appelants ont eu connaissance des désordres dès le 18 mars 2005, confirmés par l'expertise amiable d'avril 2005, ils n'ont découvert l'existence des vices et leur ampleur que par le rapport d'expertise déposé le 15 janvier 2007 ; (cf page 105 du rapport) ; 

Que l'article 1648 alinéa 1 du Code Civil dispose que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans, à compter de la découverte du vice ; 

Que le point de départ du délai étant le 15 janvier 2007, et l'assignation, au fond, ayant été délivrée le 10 mars 2008, l'action n'est pas prescrite et ce sans même qu'il y ait lieu de s'interroger sur les effets de l'ordonnance de référé, inopérants sur la prescription dans le cadre du présent litige ;

- Sur les demandes à l'encontre des époux Z... 


Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré, au vu du rapport d'expertise, que les époux Z... n'avaient pas informé leurs acquéreurs des deux vices affectant l'immeuble vendu et dont ils avaient connaissance (cf page 105 du rapport) alors que le vice (lié aux dégâts des eaux) était recouvert par des entoilages au plafond (peu important dans ces circonstances, l'intervention de l'IREF) ; que le second vice relatif à un défaut de conformité de l'installation d'évacuation des eaux à la réglementation sanitaire se traduisait par des émanations d'odeurs nauséabondes et des débordements, non perceptibles lors de la visite des lieux par les acquéreurs, fussent-ils accompagnés d'un architecte d'intérieur ; 

Que de même, la qualité d'ingénieur mécanicien de M. X..., spécialisé en structures ne lui donnait aucune compétence particulière en matière de dégâts des eaux et d'évacuation des eaux usées ; 

Que ces vices ont rendu les lieux inhabitables et par conséquent, impropres à leur destination ; 

Considérant qu'en application des articles 1644 et 1645 du Code Civil, les époux Z... doivent indemniser leurs acquéreurs au titre de la restitution du prix et au titre des préjudices subis ; 

Qu'aux termes des dispositions de la loi numéro 2015-177 du 16 février 2015, entrées en vigueur immédiatement, l'action estimatoire prévue à l'article 1644 du Code Civil, n'impose plus la désignation d'un expert ; 

Que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a considéré que la réduction du prix devait être calculée non en fonction des modalités de la revente mais du coup des reprises ; 

Que cette réduction a été justement évaluée à la somme de 15 000 ¿ ; 

Qu'en effet, les appelants ne peuvent faire supporter aux vendeurs les conséquences de leur choix en revendant le bien alors qu'il pouvait être aisément remédié aux vices et désordres en cause pour une somme raisonnable ; 

Que de même, ainsi qu'il a été jugé, la décote du prix de vente, en conséquence des vices en cause ne correspond qu'à l'actualisation des frais nécessaires pour remédier aux désordres évaluée à 15 000 ¿ lors de la vente en 2005 et qui ne sauraient être évalués à plus de 20 000 ¿ lors de la revente soit une perte limitée à 5000 ¿ ; 

Qu'effectivement, pour les raisons sus indiquées, les calculs de l'expert en page 66 de son rapport sont dénués de toute pertinence ; 

Que le jugement sera également confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a évalué les divers préjudices matériels à la somme de 24 380 ¿ ; 

Qu'en revanche, il sera réformé en ce qu'il a rejeté la demande relative aux " frais de travaux et aménagement des locaux avant expertise ", cette prétention étant reconnue à juste titre, fondée par les époux Z... pour le montant sollicité de 64 491, 16 euros (cf dispositif des conclusions de M. Mme Z...) ; 

Qu'en effet, ces travaux ont été rendus inutiles par l'humidité persistante des lieux ; 

Que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté le montant des travaux réalisés pendant l'expertise (frais de menuiserie et de serrurerie) dont rien ne justifie qu'il soit mis à la charge des époux Z... pour la serrure de porte d'accès (cf page 69 du rapport) et pour l'entrebailleur qui a pu être également mis en place pour des raisons de sécurité ; 

Qu'enfin, le préjudice moral a été justement évalué à la somme de 10 000 ¿ ; 

Que les demandes relatives aux taxes foncières et d'habitation seront rejetées, la taxe foncière étant liée, en tout état de cause à la qualité de propriétaire et la taxe d'habitation n'ayant pas été apparemment payée en double ; 

Considérant que dans les rapports respectifs des appelants, les sommes allouées doivent revenir pour 64 % à M. X... et pour 36 % à Mme Y..., ainsi qu'il a été jugé en première instance ;

- Sur les demandes des appelants à l'encontre du notaire 

Considérant que le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a écarté la responsabilité du notaire au motif que l'absence d'exacte de corrélation entre la désignation dans l'acte de vente des lieux en cause avec celle figurant au règlement de copropriété n'a pu être cause des préjudice invoqués ;

- Sur les demandes des appelants de condamnation in solidum à l'encontre du syndicat des copropriétaires, de M. C... et de la SCI Le Record 

Considérant que si les fautes du syndicat des copropriétaires, de M. C... et de la SCI Le Record sont incontestables ainsi que les ont exactement analysées les premiers juges, force est de constater que les appelants affirment mais ne démontrent pas que par leurs fautes respectives, les intimés ont contribué à leur entier préjudice ; 

Qu'en effet, ainsi que mentionné par le syndicat des copropriétaires, on est en présence non d'un seul dommage mais de deux dommages distincts localisés sur deux niveaux avec des fautes différentes et qu'il appartenait donc aux appelants de distinguer leurs préjudices par dommage ; 

Que ne l'ayant pas fait, leur demande de condamnation in solidum telle qu'elle est formulée ne peut qu'être rejetée ; 

Qu'à défaut de condamnation les demandes du syndicat des copropriétaires, de la SCI Le Record et de M. C... sont sans objet ;

- Sur les demandes des époux Z... 


Considérant qu'aux termes du dispositif de leurs écritures qui seul saisit la cour, les époux Z... n'ont dirigé leurs demandes que contre M. C... et la SCI Le Record ; 

Considérant que les époux Z... sont condamnés sur le fondement de la garantie des vices cachés ; 

Que la dissimulation qui a été faite de ces vices constitue une faute personnelle et volontaire dont ils ne peuvent se faire garantir ; 

Que de même les fautes reprochées sur l'article 1382 du Code Civil à la SCI Le Record et à M. C... d'avoir fait pratiquer des travaux insuffisants et d'avoir utilisé des installations fuyardes sont sans lien de causalité directe avec le préjudice résultant de la condamnation en garantie des vices cachés ; 

Que ces demandes ne peuvent donc prospérer ; 

Considérant que l'équité ne commande de faire application de l'article 700 du Code du Procédure Civile tant en première instance qu'en cause d'appel qu'au profit des appelants, ainsi qu'il sera, ci-après précisé au dispositif. 



PAR CES MOTIFS 



Statuant dans les limites de l'appel, 

Déclare irrecevables les conclusions de Me D... du 4 août 2014, 

Réforme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande des appelants en paiement d'une somme de 64 491, 16 euros à titre de dommages-intérêts, 

Statuant à nouveau de ce chef, 

Condamne solidairement les époux Z... à payer à M. X... et à Mme Y... la somme de 64 491, 16 euros, à titre de dommages-intérêts, correspondant aux " frais de travaux et aménagement des locaux avant expertise ", 

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions, 

Y ajoutant, 

Condamne les époux Z... à payer aux appelants une somme de 7000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel, 

Rejette toutes autres demandes, 

Condamne les époux Z... aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 

Le Greffier, La Présidente,