Cour d'Appel — 24 septembre 2015

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2015 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 08423 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2014- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 






APPELANT 


Monsieur THOMAS X... né le 4 mai 1974 à PARIS 75012 


demeurant... 



Représenté et assisté sur l'audience par Me Alexandre SECK, avocat au barreau de PARIS, toque : C0586 






INTIMÉE 


Madame Céline Renée Guyslaine Y... née le 18 avril 1977 à ANGERS (49) 


demeurant... 



Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 
Assistée sur l'audience par Me Rodolphe PERRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0166 












COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 






Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 








ARRÊT : CONTRADICTOIRE




-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 








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Melle Céline Y... est propriétaire d'un appartement situé ... à Montrouge (92120), dans un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. 


Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2011, Melle Céline Y..., venderesse, a signé avec M. Thomas X..., acquéreur, une promesse synallagmatique de vente, moyennant le prix de 230   000 euros, portant sur les biens ainsi désignés   :


- lot no14   : appartement au 3ème étage à droit, comprenant une salle à manger, une chambre, une cuisine, entrée et débarras d'une superficie de 31, 5 m ²,
- lot no7   : une cave au sous-sol. 


La vente a été conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'un montant de 136   000 euros dans un délai de 45 jours soit jusqu'au 28 avril 2011, la signature de l'acte authentique étant fixée au plus tard le 15 juillet 2011. 


Enfin, l'acte stipulait une clause pénale à hauteur de 22   300 euros. 


Le 7 avril 2011, M. Thomas X... obtenait son prêt. 


Le 24 juin 2011, M. Thomas X... assistait à l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires, au cours de laquelle il proposait le rachat des combles situées au-dessus du lot no14 pour un prix de 5   000 euros, cette proposition ayant été refusée par la copropriété. 


Le 13 juillet 2011, M. Thomas X..., par lettre recommandée avec accusé de réception, informait Melle Céline Y... de son refus de réitérer la vente en la forme authentiqué. 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 mars 2014, le Tribunal de Grande Instance d'Evry a   :


- Condamné M. Thomas X... à payer à Melle Céline Y... la somme de 22   300 euros au titre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter de 14 mars 2012   ;


- Ordonné la restitution par Me Z... de la somme de 5   000 euros au profit de M. X... au titre des sommes séquestrées   ;


- Condamné M. Thomas X... à payer à Melle Céline Y... la somme de 1   500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;


- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement   ;


- Rejeté toute demande plus ample ou contraire. 






Vu l'appel interjeté de cette décision par M. Thomas X..., et ses dernières conclusions en date du 8 juillet 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau,


- Recevoir M. Thomas X... en ses conclusions, fins et demandes et l'y déclarant bien fondé. 


A titre principal,


- Constater que Melle Y... est auteur de man ¿ uvres dolosives au préjudice de M. X.... 


En conséquence,


- Prononcer la nullité de l'avant contrat en date du 15 mars 2011   ;


- Débouter Melle Y... de ses demandes, fins et conclusions   ;


- Condamner Melle Y... à verser à M. X... la somme de 25 000 euros tout poste de préjudice confondus. 


A titre subsidiaire,


- Constater que, faute pour le notaire d'avoir convoqué M. X... dans les conditions stipulées à l'article VIII de l'avant contrat du 15 mars 2011, le défaut de réalisation de la vente litigieuse n'est pas imputable à M. X...   ;


- Recevoir M. X... en sa demande reconventionnelle de condamnation de Melle Y... à lui payer la somme de 22 300 euros, toutes causes de préjudices confondus, en application de l'article IX de l'avant-contrat du 15 mars 2011. 


En toutes hypothèses,


- Ordonner la restitution à M. X... de la somme de 5 000 euros remise lors de la signature de l'avant-contrat à titre de dépôt à Me Z..., notaire, es qualité de séquestre, et versée à Melle Y... en exécution des causes du jugement   ;


- Condamner Melle Y... au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 




Vu les dernières conclusions de Melle Céline Y... en date du 2 septembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance d'EVRY en ce qu'il a considéré que les conditions relatives à l'application de la clause pénale étaient réunies   ;


- Infirmer ledit jugement en ce qu'il a débouté Madame Céline Y... de ses demandes au titre des dommages et intérêts et des frais irrépétibles   ;


- Constater que les procès-verbaux d'Assemblées Générales des 13 juin 2006 et 30 juin 2009 étaient visés et annexés au compromis de vente du 15 mars 2011   ;


- Constater que M. Thomas X... était parfaitement informé des caractéristiques du droit de jouissance sur les combles et de l'autorisation de travaux accordés par la copropriété   ;


- Dire et juger que M. Thomas X... est irrecevable et mal fondé à prétendre avoir été victime d'une réticence dolosive et d'une erreur sur les qualités substantielles du bien   ;


- Constater que la condition suspensive d'obtention du prêt avait été levée, seule condition stipulée au compromis de vente   ;


- Constater le refus fautif de M. Thomas X... de régulariser l'acte authentique   ;


- Dire et juger que Melle Céline Y... est recevable et bien fondée à solliciter l'application des dispositions de l'article IX du compromis de vente. 


En conséquence,


- Condamner M. Thomas X... à payer à Melle Céline Y... la somme de 22 300 euros en application de la clause pénale contractuelle et à titre de dommage et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation   ;


- Condamner M. Thomas X... à payer à Melle Céline Y... la somme de 7481, 29 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux dépenses engagées du fait de sa rétractation jusqu'à la vente effective du bien   ;


- Condamner M. Thomas X... à payer à Melle Céline Y... la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 




SUR CE 
LA COUR




-Sur le défaut de communication du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2010 et du rapport d'architecte du 3 juin 2010 


Considérant que ces documents ont été transmis à M. X... le 8 juin 2011, soit postérieurement à la signature du compromis ; que le 13 juillet 2011, il a justifié son refus de réitérer la vente en la forme authentique non pas parce que ces documents ne lui avaient pas été communiqués mais en raison de l'incertitude juridique existant selon lui sur la transmission de la jouissance exclusive des combles ; 


Considérant que si M. X... est recevable à soulever ce moyen dans le cadre de la présente procédure, force est de constater que ce n'est pas celui-ci qu'il a spontanément, invoqué pour refuser de contracter alors que le dol est une cause de nullité de la convention si les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; 


Considérant que l'architecte a conclu son rapport du 3 juin 2010 dans les termes suivants : " le ravalement peut attendre mais les caves doivent faire l'objet de travaux " ; qu'il y aura lieu de reprendre la structure du plancher des caves et de créer des ventilations ; 


Qu'ainsi que l'ont mentionné les premiers juges, M. X... pouvait se convaincre aisément de l'état de la façade de l'immeuble par une simple visite des lieux qu'il lui appartenait de faire de façon approfondie ; 


Que de même, c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a considéré au vu du procès-verbal du 28 juin 2010 (résolution numéro 25) ; que Mme Y... n'avait commis aucune dissimulation de travaux coûteux en ce qui concerne les caves ; 


Qu'enfin, en ce qui concerne la résolution numéro 20 sur la question de l'attribution d'une jouissance exclusive du grenier aux copropriétaires du lot numéro 15 qui a été refusée, celle-ci est sans incidence sur le consentement de M. X... acquéreur du lot numéro 14 alors qu'avait été consenti à Mme Y... par le procès-verbal du 13 juin 2006 (10e résolution) un droit de jouissance exclusive sur le grenier, à caractère réel puisqu'elle devait supporter l'ensemble des frais afférents au modificatif du règlement de copropriété ; 


Que ce droit réel a été conforté par une autorisation de travaux donnée par l'assemblée générale du 30 juin 2009 (résolution numéro 18) ; 


Que les conditions du dol n'étant pas réunies de ce chef, le jugement sera donc confirmé sur ce point ;


- Sur le droit de jouissance exclusif des combles 


Considérant qu'il ressort du compromis de vente que M. X... a été parfaitement informé de ses droits liés aux combles par l'annexion à cet acte des résolutions 10 et 18 des procès-verbaux d'assemblée générale des 13 juin 2006 et 30 juin 2009 qui ont été ci-dessus analysés ; 


Qu'aucun élément ne lui a été dissimulé et qu'il a accepté de contracter au vu de ces pièces qui lui délivraient au moment de la signature du compromis, une information suffisante et ce peu important les lettres des notaires, à posteriori, qui se sont limités à commenter cette situation (cf notamment lettre de Me Angot du 5 juillet 2011 et de Me Z... du 20 juillet 2011) ; 


Que d'ailleurs, lors de l'assemblée générale du 24 juin 2011, M. X... a pu constater que les copropriétaires n'avaient pas l'intention de lui retirer la jouissance des combles accordée à Mme Y... mais ont exprimé uniquement un refus de vente du grenier sur le prix proposé de 5000 ¿, ce qui est très différent ; 


Que M. X... qui n'a été victime d'aucune réticence dolosive s'est donc abusivement rétracté, le 13 juillet 2011, tant auprès du notaire que de Mme Y... ; 


Que d'ailleurs, la situation a été régularisée par Mme Y... par acte notarié modificatif du règlement de copropriété du 9 novembre 2011 attribuant la jouissance exclusive et perpétuelle des combles aux copropriétaires du lot numéro 14 ;


- Sur le défaut de respect par Mme Y... de la procédure stipulée, en cas de réalisation de l'acte 


Considérant que les refus de réitérer la vente exprimés en lettres RAR des 13 juillet 2011 tant auprès de Me Z..., notaire chargé de recevoir la vente qu'auprès de Mme Y... rendaient sans objet toute convocation de M. X... à un rendez-vous de signature ; 


Considérant que le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a condamné M. X... au paiement de la clause pénale de 22   300 ¿ au profit de Mme Y..., les conditions d'application de cette clause étant remplies et en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme Y... ;


- Sur la restitution de la somme séquestrée 


Considérant que le jugement avait ordonné, à juste titre, la restitution par Me Z... de la somme de 5000 ¿ au profit de M. X..., au titre des sommes séquestrées ; 


Qu'en exécution des causes du jugement par M. X..., Me Z... a libéré cette somme, entre les mains de Mme Y... ; 


Que le jugement sera donc également confirmé de ce chef ; 


Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les autres demandes de M. X... ; 


Que l'équité commande d'allouer à Mme Y..., au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile, en cause d'appel, la somme que précise le dispositif. 




PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement en toutes ses dispositions 


Y ajoutant, 


Condamne M. X... à payer à Mme Y... une somme de 2000, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel 


Rejette toutes autres demandes 


Condamne M. X... aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 








Le Greffier, La Présidente,