Cour d'Appel — 10 décembre 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

COUR D'APPEL DE PARIS 

Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2015 

(no, 6 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 13646 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Avril 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 08384 

APPELANTE 

SAS AUDIT ET SOLUTIONS représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité au siège social 

ayant son siège au 22 RUE DE L'ARCADE-75008 PARIS (France) 

Représentée par Me Pascale BETTINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0140 
Assistée sur l'audience par Me Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 777 

INTIMÉS 

Monsieur Sidy Lamine X... né le 28 janvier 1977 à DREUX (28100) 

demeurant ...


Assisté sur l'audience par Me Sylvie PERSONNIC de la SELARL SELARL MORON-PERSONNIC, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 207 

SARL GESTRIMMONIA prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : B 4 53 248 866 

ayant son siège au 5 Place de la libération-64200 BIARRITZ 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue le 29 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de : 

Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre 
Mme Christine BARBEROT, Conseillère 
M. Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 



* 

* * 



Le 21 juin 2006, M. X... a conclu :

- un contrat de réservation pour l'acquisition d'un appartement (lot no 19) sis Résidence Clos la Croix Blanche à Mont de Marsan moyennant un prix de 112 786 euros, avec la société Tour de Douze.
- un contrat de prise en charge des frais bancaires et de procuration avec une garantie de mise en place d'une premier locataire pendant 6 mois, moyennant un loyer mensuel hors charge de 390 euros, avec la société AUDIT & SOLUTIONS.
- un contrat de mandat de gérance du bien, avec la société GESTRIMMONIA. 

Le 16 novembre 2006, M Y..., notaire associé à Mont de Marsan, a reçu l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement, sous condition suspensive, signé entre la société Tour de la Douze et M. X.... 

M. X... a assuré par souscription d'un emprunt immobilier pour la somme totale de 112 786 euros remboursable sur une durée de 25 ans moyennant un taux initial variable de 4, 90 %, le financement de son acquisition. 

La réception de l'immeuble étant intervenu le 30 août 2007, un premier contrat de bail d'habitation a été conclu à compter du 1er décembre 2007. 

Par la suite, M. X... a connu diverses difficultés relatives au régime fiscal de son acquisition et n'a pu bénéficier des déductions attendues. 

M. X... a assigné la société AUDIT & SOLUTIONS et à la société GESTRIMMONIA par assignation délivrée le 11 mai 2012. 



C'est dans ces conditions que, par jugement du 2 avril 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

- Déclaré la société AUDIT & SOLUTIONS tenue à la réparation du préjudice subi par M. Sidy X... en raison de la perte de l'avantage fiscal de son investissement ;
- Ordonné une expertise ;
- Commis en la qualité d'expert M. Thierry Z..., domicilié ..., lequel a pris connaissance du dossier, s'est fait remettre tous les documents utiles et a entendu les parties ainsi que tous sachants, aura pour mission de :
- préciser sur quelle durée M. X... aurait pu bénéficier de l'avantage fiscal lié à l'application de la loi Robien ;
- calculer le montant de la perte de son avantage fiscal ;
- faire connaître dans son avis, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner ;
- Réservé sur le surplus des demandes ;
- Réservé sur les dépens. 



Vu l'appel et les dernières conclusions de la SAS AUDIT & SOLUTIONS, en date du 5 janvier 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Réformer la décision entreprise ;
- Retenir l'absence de mission de la Société AUDIT & SOLUTIONS quant au suivi fiscal postérieur à la vente ;
- Condamner à défaut la société GESTRIMMONIA à relever indemne la société AUDIT & Solution de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- Condamner dans tous les cas M. X... ou subsidiairement la société GESTRIMMONIA à payer à la société AUDIT & SOLUTIONS une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner M. X... ou subsidiairement la société GESTRIMMONIA aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Me Pascale BETTINGER, avocat postulant au barreau de Paris, en vertu des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civil, pour ceux la concernant. 



Vu les dernières conclusions de M. X... en date du 6 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Débouter les sociétés AUDIT & SOLUTIONS et GESTRIMMONIA de leurs demandes et les déclarer mal fondées ;
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal en ce qu'il a déclaré la société AUDIT & SOLUTIONS tenu à la réparation du préjudice subi par M. X... en raison de la perte de l'avantage fiscal de son investissement ;
- Déclarer M. X... recevable et bien fondé en son appel incident ;
- Dire et juger que la société GESTRIMMONIA a également manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de M. X... en omettant de l'informer lors de l'acquisition de son bien de l'impossibilité de bénéficier du dispositif de la loi de Robien, seul régime fiscal applicable à l'investissement locatif de M. X... ;
- Dire et juger que les sociétés AUDIT & SOLUTIONS et GESTRIMMONIA ont manqué à leur obligation d'information et de conseil lors des déclarations fiscales annuelles de M. X..., de telle sorte que M. X... s'est trouvé privé des avantages fiscaux auxquels il pouvait prétendre ;
- Condamner solidairement la société GESTRIMMONIA et AUDIT & SOLUTIONS à réparer le préjudice subi par M. X... en raison de la perte de l'avantage fiscal de son investissement ;
- Dire et juger que M. X... a également subi un préjudice au titre du déficit foncier en raison des manquements de la société AUDIT & SOLUTIONS ;
- Condamner solidairement les sociétés AUDIT & SOLUTIONS et GESTRIMMONIA à payer à M. X... une somme de 27 508 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de l'avantage fiscal lié au dispositif de Robien Recentre applicable lors de l'opération, ou à titre subsidiaire de condamner solidairement les sociétés AUDIT & SOLUTIONS et GESTRIMMONIA à payer à M. X... une somme de 16 072 euros à titre de dommages et intérêts, s'il était estimé que M. X... n'aurait perdu que le bénéfice du dispositif de Robien ;
- Condamner les sociétés AUDIT & SOLUTIONS et GESTRIMMONIA à payer à M. X... la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre du déficit foncier ;
- Condamner solidairement les sociétés AUDIT & SOLUTIONS et GESTRIMMONIA à payer à M. X... une somme de 6 480 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner solidairement les sociétés AUDIT & SOLUTIONS et GESTRIMMONIA aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL MORON-PERSONNIC représentée par Maitre Sylvie PERSONNIC, avocate au Barreau du Val de Marne, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civil. 



Vu les dernières conclusions de la SARL GESTRIMMONIA en date du 25 novembre 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Confirmer le jugement en date du 2 avril 2014 en toutes ses dispositions, en ce qu'il a mis hors de cause la société GESTRIMMONIA, considérant que seule la société AUDIT & SOLUTIONS avait engagé sa responsabilité vis-à-vis de M. X... « en raison de la perte de l'avantage fiscal de son investissement » et ordonné une mesure d'expertise, confiée à Monsieur Thierry Z... ;
- Condamner à titre principal M. X... à payer à la société GESTRIMMONIA, une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civil ;
- Condamner à titre subsidiaire la société AUDIT & SOLUTIONS à payer à la société GESTRIMMONIA une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civil ;
- Condamner M. X... ou subsidiairement la société AUDIT & SOLUTIONS aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction sera effectuée au profit de la SCP BOULAN-KOERFER-PERRAULT & ASSOCIES, Avocats aux Offres de Droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civil. 



SUR CE 
LA COUR 



Considérant qu'au cours du 1er semestre de l'année 2006, M. X... s'est vue proposé par la société AUDIT & SOLUTIONS plusieurs programmes immobiliers « clé en main » devant permettre le bénéfice du dispositif fiscal de la loi de Robien ; que c'est ainsi que le 21 juin 2006, M. X... a conclu :

- un contrat de réservation pour l'acquisition d'un appartement (lot no 19) sis Résidence Clos la Croix Blanche à Mont de Marsan moyennant un prix de 112 786 euros, avec la société Tour de Douze.
- un contrat de prise en charge des frais bancaires et de procuration avec une garantie de mise en place d'une premier locataire pendant 6 mois, moyennant un loyer mensuel hors charge de 390 euros, avec la société AUDIT & SOLUTIONS.
- un contrat de mandat de gérance du bien, avec la société GESTRIMMONIA ; 

Considérant que le 16 novembre 2006, M Y..., notaire associé à Mont de Marsan, a reçu l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement, sous condition suspensive, signé entre la société Tour de la Douze et M. X... ; 

Considérant qu'en l'espèce M Sidy X... soutient notamment qu'à l'occasion de cet investissement immobilier réalisé dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi dite « de Robien », que la SAS Audit et Solutions a manqué à son obligation d'information et de conseil, lui faisant perdre le bénéfice fiscal qu'il escomptait ; 

Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement litigieux a été conclu par M Sidy X... après la réalisation par la SAS Audit et Solutions, (qui est un agent immobilier spécialisée dans les solutions d'investissements immobiliers et de gestion des capitaux), de plusieurs simulations réalisées dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi dite " de Robien ", étude faisant ressortir les gains fiscaux prévisibles pour M. Sidy X... ; 

Considérant qu'il se déduit de ces éléments que la SAS Audit et Solutions, dans le cadre de cette mission de conseil en investissement spéculatif à l'égard de M Sidy X..., devait informer ce dernier, acquéreur non averti, des particularités d'un investissement réalisé dans un but de défiscalisation prévu par la loi Robien ; que la SAS Audit et Solutions a ainsi commis une faute en n'avertissant pas M Sidy X... des modifications de la loi Robien intervenues entre la signature du contrat de réservation et la signature de l'acte authentique de vente et en ne l'avertissant pas du montant du loyer requis pour bénéficier des dispositions de la loi Robien Recentré ; 

Considérant qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges que la cour adopte, il y a de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SAS Audit et Solutions tenue à la réparation du préjudice subi par M Sidy X... en raison de la perte de l'avantage fiscal ; 

Considérant que la cour ne disposant pas des éléments suffisants pour évaluer ce préjudice, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise ; 

Considérant que suivant contrat du 21 juin 2006, M Sidy X... a confié à la société Gestrimmonia un mandat de gestion pour l'administration du bien acquis (mise en location, encaissement des loyers et charges, paiement des charges de copropriété ¿) ; que ce mandat n'indique pas que l'achat de ce bien a été effectué par M Sidy X... dans un but de défiscalisation ni ne mentionne de mission en conseil fiscal de la société Gestrimmonia ; qu'il n'est pas davantage mentionné dans ce mandat que les prix des baux consentis devront prendre en compte un but de défiscalisation ; que par ailleurs M Sidy X... ne verse aux débats aucun élément permettant de prouver que la société Gestrimmonia ait été informée, lors de la signature de ce mandat, que le bien litigieux avait été acquis par M Sidy X... dans un but de défiscalisation ; qu'il se déduit de ces éléments qu'il n'est caractérisé aucune faute ou défaut de conseil de la société Gestrimmonia à l'occasion de la perte de l'avantage fiscal invoqué par M Sidy X... ; qu'il convient par conséquent de débouter M Sidy X... et la SAS Audit et Solutions de leurs demandes formées à l'encontre de la société Gestrimmonia. 

PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris. 

Y ajoutant, 

Déboute les demandes formées par M Sidy X... et la SAS Audit et Solutions à l'encontre de la société Gestrimmonia. 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 

Condamne la SAS Audit et Solutions au paiement des dépens de l'instance d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à payer à M Sidy X... la somme de 1 500 au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles d'appel. 

Rejette les autres demandes formées du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Le Greffier, La Présidente,