Cour d'Appel — 15 janvier 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 15 JANVIER 2016 

(no, 6 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 17443 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 16518 

APPELANTE 

SNC YVELINES SENIORS représentée par son gérant domicilié audit siège en cette qualité No SIRET : 750 36 4 9 03 

demeurant 6 avenue du Général Leclerc-78600 MAISONS LAFFITTE 

Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 
Assistée sur l'audience par Me Laurence MOREL6RAGER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0422 

INTIMÉS 

Monsieur Benoît X...né le 06 avril 1947 à BOULOGNE BILLANCOURT (92000) 

demeurant en ses bureaux ...


Représenté par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042 
Assisté sur l'audience par Me Jean-Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d'AVIGNON 

Madame Laurence X...épouse Z... né le 1er décembre 1948 à PARIS (75015) 

demeurant ...


Représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042 
Assistée sur l'audience par Me Guy-michel BUREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0975 

Madame Agnès X...née le 03 février 1951 à PARIS 75015 

demeurant ...


Représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042 
Assistée sur l'audience par Me Guy-michel BUREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : A0975 

Monsieur Denis Y... né le 08 Mars 1956 à EVREUX (27) 

demeurant ...


Représenté par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042 
Assisté sur l'audience Me Marie-laurence MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0164 

Mademoiselle Solène Y... née le 26 Mars 1992 à PARIS (75014) 

demeurant ...


Représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042 
Assistée sur l'audience par Me Marie-laurence MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0164 

Mademoiselle Elodie Y... née le 26 Mars 1992 à NEUILLY SUR SEINE (92) 

demeurant ...


Représentée par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042 
Assistée sur l'audience par Me Marie-laurence MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0164 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 



* 

* * 

Par acte authentique du 10 avril 2012, M. Benoît X..., Mme Laurence X..., épouse Z..., Mme Agnès X..., M. Denis Y..., Mme Solène Y... et Elodie Y..., mineure représentée par son père, M. Denis Y..., en qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire (les consorts X...-Y...), ont promis de vendre, pour une durée expirant au 15 mars 2013, à la société SNC Yvelines seniors, qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un ensemble immobilier sis 73 rue Joseph Bertrand et 134 à 140 rue des Prés-aux-Bois à Viroflay (78), cadastré section AB no 298, d'une superficie de 74 a 30 ca, au prix de 6 500 000 ¿, sous la condition suspensive de la délivrance au bénéficiaire, au plus tard le 18 février 2013, d'un ou plusieurs permis de démolir et de construire définitif exprès et purgé de tout recours, permettant la réalisation de résidences pour personnes âgées. Une indemnité d'immobilisation d'un montant de 650 000 ¿ était prévue dans la promesse et le bénéficiaire a versé une somme du même montant entre les mains du notaire, séquestre. La vente ne s'est pas réalisée et, par acte du 12 novembre 2012, la société Yvelines seniors a assigné les promettants en restitution de la somme de 650 000 ¿ et en paiement de dommages-intérêts. 



C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 juin 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté la société Yvelines seniors de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation,
- ordonné au notaire de se libérer au profit des consorts X...-Y...de la somme de 650 000 ¿ séquestrée entre ses mains sur présentation de l'acte de signification du jugement,
- condamné la société Yvelines seniors au paiement des dépens,
- ordonné l'exécution provisoire. 



Par dernières conclusions du 18 novembre 2015, la société Yvelines seniors, appelante, demande à la Cour de :

- vu les articles 1134, 1131, 1156, 1178 du Code Civil et le Code de l'urbanisme,
- dire que la promesse est caduque sans faute de sa part,
- dire qu'aucun permis de construire ne pouvait être déposé et obtenu, les dispositions d'urbanisme arrêtées dès le 29 juin 2012 faisant obstacle au projet,
- condamner les consorts X...-Y...à lui payer la somme de 650 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2012,
- condamner les intimés à lui payer la somme de 40 000 ¿ sur le fondement de l'article 1134, alinéa 3, du Code Civil,
- débouter les intimés de leur appel incident,
- dire qu'il y a eu capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1153 du Code Civil,
- condamner les intimés aux dépens et à lui payer la somme de 15 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Par dernières conclusions du 10 novembre 2015, M. Benoît X...prie la Cour de :

- vu les articles 15, 906, 909, 132 du Code de Procédure Civile, 1178 du Code Civil, 410-1, 1o et 123-6 du Code de l'urbanisme,
- dire inopposable aux tiers, à la date du 20 juillet 2012, le projet de PLU arrêté le 29 juin 2012,
- dire la condition suspensive réputée accomplie,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Yvelines seniors de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner la société Yvelines seniors à lui payer la somme de 7 000 ¿ de dommages-intérêts et celle de 6 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 



Par dernières conclusions du 17 novembre 2015, Mmes Laurence X..., épouse Z..., et Agnès X..., demandent à la Cour de :

- vu les articles 1178 du Code Civil, 410-1, 1o et 123-6 du Code de l'urbanisme,
- dire qu'aucun élément n'empêchait la société Yvelines seniors de déposer une demande de permis de construire des résidences pour personnes âgées avant le 20 juillet 2012 et que l'accomplissement de la condition suspensive a été empêché par le fait exclusif du bénéficiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné le versement de l'indemnité d'immobilisation à leur profit,
- y ajoutant, condamner la société Yvelines seniors à leur verser à chacune la somme de 7 000 ¿ de dommages-intérêts et celle de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 



Par dernières conclusions du 18 novembre 2015, M. Denis Y..., Mme Solène Y... et Mme Elodie Y..., devenue majeure, prient la Cour de :

- vu les articles 1178 du Code Civil, 410-1, 1o et 123-6 du Code de l'urbanisme,
- dire inopposable aux tiers 2012, le projet de PLU arrêté le 29 juin 2012,
- dire la condition suspensive réputée accomplie,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Yvelines seniors de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner la société Yvelines seniors à leur payer à chacun la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts et celle de 6 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 



SUR CE 
LA COUR 



Considérant qu'en appel, la bénéficiaire soutient que la condition relative à la délivrance d'un permis de construire permettant la réalisation de résidences pour personnes âgées était rendue impossible par la décision d'arrêter le plan de projet d'urbanisme (PLU) prise par la ville de Viroflay ; 

Considérant que la condition n'est réputée accomplie que lorsque le défaut d'accomplissement est imputable au débiteur, obligé sous cette condition ; 

Considérant qu'au cas d'espèce, pour bénéficier de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de démolir et de construire " permettant la réalisation de résidences pour personnes âgées ", la société Yvelines seniors devait déposer sa demande " en conformité avec les règles d'urbanisme en vigueur sur la commune de Viroflay au plus tard le 20 juillet 2012 ", ce qu'elle n'a pas fait ; 

Considérant que, le 29 juin 2012 la commune de Viroflay a arrêté un projet de PLU, affiché le 12 juillet 2012, qui prévoyait un emplacement réservé ER 23 au profit de la ville à destination de la création d'un équipement public, d'une superficie de 3 500 m2, l'emprise future, localisée à l'angle de la rue des Prés-aux-Bois et de la rue Joseph Bertrand, amputant d'autant la surface totale de 7 430 m2 de la parcelle cadastrée section AB no 298, promise à la vente ; 

Que, par lettre du 31 juillet 2013 adressée à M. Benoît X..., le maire de Viroflay a précisé que le 18 avril 2012, le représentant de la société Yvelines seniors avait présenté au service de l'urbanisme un projet de résidence pour personnes âgées sur le terrain situé 73 rue Joseph Bertrand qui ne respectait pas les règles du POS relatives à l'emprise au sol et que, lors de ce rendez-vous, ce même représentant avait " été informé de l'état d'avancement du Plan Local d'Urbanisme en cours de révision (arrêt du PlU par le Conseil Municipal programmé pour juin 2012) et plus précisément des études menées par la Ville sur une partie du terrain du 73 rue Joseph Bertrand envisagée comme réserve foncière en vue d'y implanter un équipement public de type sportif voire scolaire " ; 

Considérant que, si le bénéficiaire savait dès le 10 avril 2012, par le certificat d'urbanisme annexé à la promesse, que depuis le 30 mai 2008 la révision du PLU avait été décidée " donnant la possibilité d'un sursis à statuer opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis ", cependant, ce n'est que le 18 avril 2012, soit postérieurement à la signature du contrat, que la société Yvelines seniors a été informée que la commune envisageait la création d'une réserve foncière occupant la moitié du terrain promis à la vente ; 

Que cet élément nouveau, de nature à remettre en cause l'opération immobilière en vue de laquelle la promesse avait été signée en raison de l'ampleur de l'amputation qu'il impliquait, rendait peu probable l'obtention d'un permis de construire sur la base d'une demande " en conformité avec les règles d'urbanisme en vigueur sur la commune de Viroflay au plus tard le 20 juillet 2012 ", c'est à dire présentée conformément au PLU avant révision ; que, s'il résulte de la lettre précitée du maire que " le nombre de permis de construire délivrés entre 2008 (mise en révision du PLU) et 2012 (arrêt du PLU et enquête publique) est de l'ordre de deux cents ", il ne peut en être déduit qu'une demande présentée entre le 18 avril et le 20 juillet 2012, qui n'aurait pas tenu compte de l'emprise, aurait été acceptée ; 

Qu'en conséquence, la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire n'est pas due à la faute du bénéficiaire, de sorte que, la promesse étant caduque, l'indemnité d'immobilisation n'est pas due par la société Yvelines seniors ; que la somme de 650 000 ¿ doit lui être restituée par les intimés, le jugement entrepris étant être infirmé ; 

Considérant que, s'agissant d'un séquestre conventionnel, la somme de 650 000 ¿ n'est pas sortie du patrimoine de la société Yvelines seniors ; que l'appelante doit être déboutée de sa demande d'intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure, les intérêts au taux légal n'étant dus qu'à compter de la signification du présent arrêt infirmatif qui constitue le titre ouvrant droit à la restitution de la somme versée en exécution du jugement ; 

Considérant que, la mauvaise foi des promettants n'étant pas établie, la demande de dommages-intérêts de la société Yvelines seniors doit être rejetée ; 

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des intimés ; 

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Yvelines seniors, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 



PAR CES MOTIFS 



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

Statuant à nouveau : 

Dit que la SNC Yvelines seniors n'a pas fait défaillir la condition et que la promesse est caduque ; 

Condamne in solidum M. Benoît X..., Mme Laurence X..., épouse Z..., Mme Agnès X..., M. Denis Y..., Mme Solène Y... et Mme Elodie Y..., à restituer à la SNC Yvelines seniors la somme de 650 000 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ; 

Rejette les autres demandes ; 

Condamne in solidum M. Benoît X..., Mme Laurence X..., épouse Z..., Mme Agnès X..., M. Denis Y..., Mme Solène Y... et Mme Elodie Y... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 

Condamne in solidum M. Benoît X..., Mme Laurence X..., épouse Z..., Mme Agnès X..., M. Denis Y..., Mme Solène Y... et Mme Elodie Y... à payer à la SNC Yvelines seniors la somme de 15 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Le Greffier, La Présidente,