Cour d'Appel — 15 janvier 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE < < 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 15 JANVIER 2016 

(no, 6 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 16386 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 04350 

APPELANTE 

SARL CABINET X... (carte professionnelle G 5419- garantie Financière SOCAMAB) agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège No SIRET : 502 051 212 

ayant son siège au 34 rue Saint Didier-75116 PARIS 

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 
Assistée sur l'audience par Me Isabelle FILIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0949 

INTIMÉS 

Monsieur Kyupin Philip Y... né le 12 Décembre 1936 en Corée 

demeurant ...


Représenté et assisté sur l'audience par Me Manon GIAMPIERI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0077 

Monsieur Arnaud Z... né le 22 février 1972 à POITIERS (86000) 
et 
Madame Rachel Z... épouse Z... née le 23 avril 1980 à LANDERNEAU (29800) 

demeurant ...


Représentés tous deux par Me Elise NIVAUD-PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0071 
Assistés sur l'audience par me Sally DIARRA, avocat au barreau de PARIS, toque B071 

SAS CABINET LAMENNAIS A. D. B Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Madame Catherine A... domiciliée en cette qualité audit siège 

ayant son siège au 4 rue Lamennais-75008 PARIS 

Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 
Assistée sur l'audience par Me Sylvie LACROIX, avocat au barreau de PARIS, toque : B0874 



PARTIE INTERVENANTE : 

Mademoiselle Emmanuelle X... ès qualité de liquidatrice du Cabinet X... 

intervenante volontaire et comme telle appelante 

demeurant ...


Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS-AVOCATS, à la Cour, toque : B1055 
Assistée sur l'audience par Me Isabelle FILIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0949 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

* 

* * 



À la fin de l'année 2012, les époux Z... ont visité par l'intermédiaire du CABINET X... un bien immobilier sis 1, ter rue du Pomereu dans le 16ème arrondissement de Paris appartenant à M. Kyu Pin Y.... 

Par courriel du 17 décembre 2012 adressé au cabinet X..., les époux Z... ont formulé une offre d'achat au prix de 1 050 000 euros. 

Cette offre mentionnait expressément qu'en l'absence d'acceptation « celle-ci s'éteindra le 24 décembre 2012 à midi. » 

L'appartement a été finalement acquis par les époux Z... par l'intermédiaire d'une autre agence, le cabinet LAMENNAIS. 



C'est dans ces conditions que le Tribunal de grande instance de Paris, par jugement en date du 25 juin 2014, a :

- Débouté le cabinet X... de ses demandes ;
- Débouté les époux Z... de leur demande de dommages et intérêts ;
- Condamné le cabinet X... à payer aux époux Z... la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais d'instance non compris dans les dépens ;
- Condamné le cabinet X... aux dépens,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Vu l'appel et les dernières conclusions de la SARL CABINET X..., en date du 26 mai 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Déclarer recevable et bien fondé, le Cabinet X... en son appel ;
- Réformer le jugement entrepris ;
- Constater que M. Y... a bien été assigné en première instance en même temps que les autres défendeurs et par le même huissier, le 14 mars 2013 alors que Mme Y... résidait à PARIS dans l'appartement litigieux avec sa s ¿ ur ;
- Constater que ni les époux Z... ni le cabinet LAMENNAIS, ni M. Y... n'ont jugé utile de communiquer l'acte définitif de vente ;
- Constater que jusqu'au 31 mars 2013 au moins, M. Y... ne pouvait accepter les offres d'achat des époux Z... des 27 décembre 2012 et 7 janvier 2013 la vente étant parfaite avec les époux B..., les parties étant d'accord sur la chose et le prix depuis le 6 décembre 2012 ;
- Constater que le prix de vente n'était nullement la raison de l'éviction du cabinet X... par M. Y... qui ne souhaitait traiter avec les époux Z... que par le cabinet LAMENNAIS ;
- Constater que par son intermédiaire, il a contracté directement avec les époux Z... par l'intermédiaire du cabinet LAMENNAIS en infraction avec le mandat de vente du 20 juin 2012 avec le Cabinet X... ;
- Constater que les époux Z... et le Cabinet LAMENNNAIS ont participé à cette éviction par collusion avec M. Y... ; 
En conséquence :
- Condamner solidairement M. Y..., les époux Z... et le cabinet LAMENNAIS à verser à la SARL CABINET X... la somme de 42. 000 euros HT soit 50. 232 euros TTC à titre de dommages et intérêts à hauteur du prix de la commission ainsi que 4. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
À titre subsidiaire :
- Condamner les époux Z... seuls à verser la somme de 42. 000 euros HT soit 50. 232 euros sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ;
- À défaut condamner M. Y... seul à verser la somme de 42. 00 euros HT soit 50. 232 euros TTC sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ;
- Condamner soit les époux Z..., soit M. Y..., à verser au cabinet X... 4. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Débouter les époux Z... et le Cabinet LAMENNAIS de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour procédure abusive et sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Débouter M. Y... de sa demande de dommages et intérêts de 3. 000 euros et sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner les intimés aux entiers dépens. 



Vu les conclusions du 19 novembre 2015 d'intervention volontaire de Mme Emmanuelle X... es qualités de liquidatrice amiable de la société Cabinet X... ; 



Vu les dernières conclusions de M. Kyupin Philip Y..., en date du 6 novembre 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :

- Déclarer l'appel mal fondé ;
- Débouter le cabinet X... de toutes ses demande, fins et conclusions ;
- Confirmer le jugement entrepris ; 
Et faisant droit à l'appel incident de M. Y... :
- Condamner le cabinet X... à payer à M. Kuypin Philip Y... la somme de 3. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner le cabinet X... à payer à M. Y... la somme de 4. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner le cabinet X... aux entiers dépens d'appel, lesquels seront recouvrés par Me GIAMPIERI, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
- Vu les dernières conclusions des époux Z..., en date du 17 décembre 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire et juger le CABINET X... recevable mais mal fondé en son appel ;
- Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris le 25 juin 2014 ;
- Condamner le CABINET X... à payer aux époux Z... la somme de 5 000 euros au titre d'une procédure abusive ;
- Condamner le CABINET X... à payer aux époux Z... la somme de 4. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner le CABINET X... aux entiers dépens d'appel et des suites dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Élise NIVAUD, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
- Vu les dernières conclusions de la SAS LAMMENAIS ADB pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en date du 20 mars 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Déclarer ledit appel irrecevable et en tout cas mal fondé ;
- Débouter le cabinet X... de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Confirmer le jugement entrepris ; 
Et faisant droit à l'appel incident du cabinet LAMMENAIS ADB :
- Condamner le CABINET X... à payer au cabinet LAMMENAIS ADB la somme de 3. 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner le CABINET X... à payer au cabinet LAMMENAIS ADB la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner le CABINET X... en tous les dépens, de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés par la SCP AUTIER, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



SUR CE 
LA COUR 



Considérant qu'il y a lieu de déclarer recevables les conclusions d'intervention volontaire de Mme Emmanuelle X... es qualités de liquidatrice amiable de la société Cabinet X... en application des dispositions de l'article 783 du Code de Procédure Civile sans qu'il soit pour autant nécessaire de révoquer l'ordonnance de clôture du 12 novembre 2015. 

Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi No70-9 du 2 janvier 1970 et du décret No72-678 du 20 juillet 1972 que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires un mandat non exclusif de vente d'un bien immobilier, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été présenté pour la première fois par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ; 

Considérant qu'en l'espèce, M Kyupin Y... a confié à la SARL Cabinet X... le 20 juin 2012 un mandat de vente sans exclusivité d'un bien immobilier lui appartenant sis, 1 ter rue du Pomereu dans le 16ème arrondissement de Paris ; que M Kyupin Y... a confié le 22 juin 2012 un second mandat de vente sans exclusivité à la société Lamennais ADB ayant pour objet le même bien immobilier ; 

Considérant que la SARL Cabinet X... soutient notamment, qu'à l'occasion de la vente conclue entre M Kyupin Y... et les époux Z..., par l'intermédiaire du cabinet Lamennais ayant pour objet le bien immobilier litigieux, M Kyupin Y... et les autres intimés auraient commis une faute qui a privé la SARL Cabinet X... de la perception de la commission stipulée dans le mandat dont elle était titulaire ; 

Mais considérant qu'il sera relevé que M Kyupin Y... n'a pas violé la clause du mandat qui lui interdisait directement de traiter directement avec un acheteur qui lui aurait été présenté par la SARL Cabinet X... dès lors qu'il n'a pas conclu directement avec l'acquéreur du bien immobilier litigieux la vente litigieuse mais a conclu la vente litigieuse par l'intermédiaire de l'agence immobilière le cabinet Lammennais et dès lors qu'il n'est nullement établi que M Kyupin Y..., en concluant cette vente par l'intermédiaire de cette dernière agence, ait procédé par fraude aux droits de la société la SARL Cabinet X... ; que le fait que la SARL Cabinet X... ait été la première agence immobilière à présenter à M Kyupin Y... une offre d'achat des époux Z... après leur avoir fait visiter le bien ainsi que les autres circonstances de la vente litigieuse, telles qu'elles résultent des pièces versées aux débats, ne sont pas de nature à caractériser un comportement fautif des intimés au cours de la vente litigieuse ou une fraude de leur part destinée à évincer de sa commission la SARL Cabinet X... ; 

Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges que la cour adopte, il y a lieu de débouter l'appelante de ses demandes en dommages et intérêts ; 

Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire de l'appelante n'étant pas caractérisée, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes en dommages et intérêts formées à son encontre pour procédure abusive. 



PAR CES MOTIFS 



Déclare recevables les conclusions d'intervention volontaire de Mme Emmanuelle X... es qualités de liquidatrice amiable de la société Cabinet X.... 

Dit n'y avoir lieu de révoquer l'ordonnance de clôture. 

Confirme le jugement entrepris. 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel. 

Condamne l'appelante au paiement des dépens d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de Procédure Civile. 



Le Greffier, La Présidente,