Cour d'Appel — 14 janvier 2016

ARRET N. 

RG N : 14/ 00694 

AFFAIRE : 

Mme Emmanuelle X...épouse Y..., Mme Anne Laure X...épouse Z..., Mme Sophie X...épouse A...


C/ 

M. Jean-Yves E..., M. Jérôme F...




JCS/ MCM 



Grosse délivrée à 
SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat 

COUR D'APPEL DE LIMOGES 
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 14 JANVIER 2016
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Le QUATORZE JANVIER DEUX MILLE SEIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : 

ENTRE : 

Madame Emmanuelle X...épouse Y...

de nationalité Française, née le 07 Mai 1979 à MONTAUBAN (82000), demeurant ...


représentée Me Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES 

Madame Anne Laure X...épouse Z...

de nationalité Française, née le 02 Mars 1977 à MONTAUBAN (82000), demeurant ...


représentée par Me Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES 

Madame Sophie X...épouse A...

de nationalité Française, née le 1er Avril 1981 à MONTAUBAN (82000), demeurant ...


représentée par Me Paul GERARDIN, avocat au barreau de LIMOGES 



APPELANTES d'un jugement rendu le 30 JANVIER 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES 

ET : 

Monsieur Jean-Yves E...

de nationalité Française, Notaire, demeurant ...


représenté par Me Marie Christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES 

Monsieur Jérôme F...

de nationalité Française, né le 1er Février 1967 à TOULOUSE (31) (31000), Notaire, demeurant ...


représenté par Me Marie Christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES, Me Hervé-Bernard KUHN, avocat au barreau de PARIS 

INTIMES

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Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 12 Novembre 2015 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 10 décembre 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2015. 

A l'audience de plaidoirie du 12 Novembre 2015, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur SABRON, Président de chambre a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 

Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Janvier 2016 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

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LA COUR
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Les époux Marcel B...ont acquis le 25 octobre 1988 un appartement de trois pièces situé à SAINT JEAN DE LUZ, au rez de chaussée d'un immeuble en copropriété dénommé résidence « Moleressenia ». 

Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division avaient été établis le 30 mars 1988 par Maître C..., notaire à SAINT JEAN DE LUZ ; le 20 avril 1988, il avait été établi par Maître D..., notaire associé dans la même étude, un état descriptif modificatif. 

La surface du logement était de 72, 75 m2, le plan annexé au descriptif de division qui n'avait pas été modifié quant à lui faisant en outre mention d'une loggia de 8, 20 m2. 

Selon un acte du 13 novembre 2001, les époux Marcel B...ont fait donation de cet apparentement à leur fille, Brigitte B...épouse X.... 

Celle-ci a par acte du 24 septembre 2005 fait elle-même donation de l'appartement susvisé à ses trois filles, Madame Anne Laure X...épouse Z..., Madame Emmanuelle X...épouse Y...et Madame Sophie X...épouse A.... 

L'appartement a été mis en vente et le cabinet ADOUR IMMOBILER a établi le 4 octobre 2005 un certificat de mesurage dans lequel il chiffrait la surface habitable selon les critères de la loi CARREZ à 84, 54 m2 après avoir noté que la salle à manger, comptée pour 9, 53 m2 pouvait être intégrée à la surface privative dés lors qu'elle avait « fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires » 

Un acte sous seing privé a été signé le 4 octobre 2005 avec les époux G..., cet acte incluant dans la description des pièces habitables « une loggia fermée par baie vitrée » et mentionnant conformément au mesurage du cabinet ADOUR IMMOBILIER, une superficie habitable totale de 84, 54 m2. 

L'acte authentique de vente qui contenait la même description en se référant au certificat de mesurage du cabinet ADOUR IMMOBILIER, annexé à l'acte, a été passé le 20 décembre 2005 devant Maître Jérôme F..., notaire associé à SAINT JEAN DE LUZ, lequel l'a rédigé avec le concours de Maître Jean Yves E..., notaire à AUBUSSON (Creuse). 



Les acquéreurs ont engagé courant décembre 2006 contre Madame Anne Laure X...épouse Z..., Madame Emmanuelle X...épouse Y...et Madame Sophie X...épouse A...une action en diminution de prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant que la surface habitable du logement était en réalité de 72, 75 ¿ comme indiqué dans l'acte d'achat initial en conformité avec l'état descriptif de division dont il résultait que la loggia correspondait en réalité au jardin à usage privatif mentionné dans cet état descriptif. 

Un jugement du tribunal de grande instance de BAYONNE du 21 juillet 2008, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de PAU du 27 octobre 2010, a donné raison aux acquéreurs auxquels Madame Anne Laure X...épouse Z..., Madame Emmanuelle X...épouse Y...et Madame Sophie X...épouse A...ont été condamnées à rembourser la somme de 32 723, 13 avec intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure du 24 mai 2012 et capitalisation de ces intérêts. 

Ces décisions ont par ailleurs mis hors de cause le cabinet ADOUR IMMOBILER qui avait procédé au mesurage en relevant que celui-ci avait été réalisé suivant les indications verbales des vendeurs que le diagnostiqueur n'était pas tenu de vérifier. 

Par actes des 11 et 14 décembre 2012, Madame Anne Laure X...épouse Z..., Madame Emmanuelle X...épouse Y...et Madame Sophie X...épouse A...ont fait assigner Maître Jérôme F...et Maître Jean Yves E...devant le tribunal de grande instance de LIMOGES pour obtenir leur condamnation in solidum, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, à leur payer des dommages-intérêts de 25 000 ¿ au titre d'une perte de chance, outre la somme de 7 865, 25 ¿ pour frais de procédure. 

Le tribunal a par jugement du 30 janvier 2014 rejeté ces demandes en retenant que les notaires n'avaient pas commis de faute. 

Il a été alloué à ces derniers, pour chacun, une indemnité de 1 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

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Madame Anne Laure X...épouse Z..., Madame Emmanuelle X...épouse Y...et Madame Sophie X...épouse A...ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 4 juin 2014. 

Dans leurs dernières conclusions qui ont été déposées le 2 septembre 2014, elles demandent à la cour :

- de constater que les décisions qui ont retenu que la partie improprement dénommée loggia correspondait en réalité au jardin à jouissance privative, partie commune, mentionné dans l'état descriptif de division, ont une autorité de la chose jugée absolue impliquant l'obligation pour la juridiction saisie postérieurement de tenir compte des effets qu'elles ont produits sur l'ordonnancement juridique ;

- de dire que, la loggia ayant été improprement considérée comme une partie privative alors qu'il résultait du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qu'il s'agissait d'une partie commune ayant consisté initialement en un jardin à usage privatif, les notaires qui disposaient d'éléments de nature à leur inspirer des doutes sur la véracité de la surface habitable mentionnée dans leur acte ont engagé leur responsabilité au titre de leur obligation de conseil ;

- d'infirmer le jugement et de condamner in solidum Maître Jérôme F...et Maître Jean Yves E...à leur payer à titre de dommages-intérêts la somme totale de 32 865, 25 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du code civil ;

- de les condamner in solidum au paiement d'une indemnité de 7 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

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Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées 6 octobre 2014, Maître Jérôme F...demande à la cour :

- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts X...de leurs demandes et en ce qu'il lui a alloué une indemnité de 1 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil ;

- d'accueillir son appel incident contre les dispositions du jugement qui ont rejeté sa demande reconventionnelle et de condamner les consorts X...à lui verser des dommages-intérêts de 5 000 ¿ pour procédure abusive et vexatoire ;

- de les condamner à lui verser une indemnité complémentaire de 3 000 ¿ sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile. 

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Dans ses dernières conclusions qui ont été déposées le 20 octobre 2014, Maître Jean Yves E...demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner les appelantes à lui verser une indemnité complémentaire de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



LES MOTIFS DE LA DECISION 

L'autorité de la chose jugée ne peut pas interdire aux notaires de produire les moyens de preuve qui leur auraient permis de se défendre s'ils avaient été attraits dans l'instance principale, engagée par les acquéreurs de l'appartement. 

Or il apparaît à la lecture des documents produits par les notaires que la mention de la « jouissance privative du jardin attenant » qui figurait dans l'état descriptif de division établi le 30 mars 1988 était erronée, comme cela apparaissait d'ailleurs à l'examen du plan annexé qui faisait état, non d'un jardin attenant, partie commune, mais d'une loggia, partie privative. 

Selon ce plan, la surface habitable de l'appartement était 72, 75 m2 et celle de la loggia de 8, 20 m2. 

Cette erreur a été rectifiée dans un état descriptif modificatif du 20 avril 1988 qui a fait disparaître de la description du lot la mention « jouissance privative du jardin attenant ». 

Ainsi, la partie de l'appartement qui n'était pas intégrée dans la surface habitable était une partie privative, et non une partie commune dont les propriétaires du lot auraient eu seulement la jouissance. 



En second lieu, une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2001 dont le procès verbal est produit aux débats par les notaires a autorisé les époux Marcel B..., alors propriétaires de l'appartement, à fermer leur loggia par une baie vitrée, afin de la transformer en salle à manger. 

C'est cet état de fait qui a permis au diagnostiqueur qui a établi le certificat de mesurage du 4 octobre 2005 à la requête des appelantes, devenues propriétaires de l'appartement, de prendre en compte la pièce correspondant à l'ancienne loggia dans la surface habitable dés lors que ses observations concrètes lui avaient permis de constater qu'elle répondait aux critères d'habitabilité définis par la loi Carrez. 

Il a justifié le choix d'intégrer cet espace clos dans la surface habitable par la description technique des caractéristiques permettant cette intégration, sous réserve de l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires que ses mandantes n'ont pas été en mesure de communiquer mais qui, aujourd'hui, est produite aux débats. 

Le mesurage effectué par le cabinet ADOUR IMMOBILIER a fait ressortir la superficie réelle de la surface habitable dont l'indication n'est pas erronée, que ce soit sur le plan technique ou sur le plan juridique, l'affectation de l'ancienne loggia qui était privative ayant été modifiée après autorisation donnée légalement par l'assemblée générale des copropriétaires. 

Les documents dont disposaient les notaires lorsqu'ils ont rédigé l'acte de vente du 20 décembre 2012 n'étaient pas de nature à mettre en doute la surface habitable de 84, 54 m2 attestée par le diagnostiqueur ; au contraire ils expliquaient l'évolution de l'indication de cette surface par rapport à celle de 72, 75 m2 qui figurait initialement dans l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété. 

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les appelantes de leur action en responsabilité dirigée contre les notaires qui n'ont pas commis de faute. 

La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive n'est pas justifiée dans la mesure où les appelantes ont agi pour la défense de leurs droits et non dans l'intention de causer un préjudice. 

En revanche, les notaires sont en droit de réclamer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité que la cour fixe, pour chacun, à la somme de 2 000 ¿.



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PAR CES MOTIFS
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LA COUR 

Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; 

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. 

Déboute Maître Jérôme F...de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. 



Condamne Madame Anne Laure X...épouse Z..., Madame Emmanuelle X...épouse Y...et Madame Sophie X...épouse A...à verser à Maître Jérôme F...et à Maître Jean Yves E..., pour chacun, une indemnité de 2 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Les condamne aux dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL DAURIAC et ASSOCIES, avocat, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. 



LE GREFFIER, LE PRESIDENT, 



Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.