Cour d'Appel — 15 janvier 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 15 JANVIER 2016 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 20328 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2014- Tribunal de Grande Instance de Créteil-RG no 12/ 08319 




APPELANTS 


Monsieur Jean-Yves X... N2 LE 08 MAI 1953 0 BESANÇON (25000) 


demeurant... 



Représenté par Me Dimitri HOUTCIEFF, avocat au barreau de PARIS, toque : A0072 


Madame Cathy Y... née le 28 juillet 1963 à IEPER (BELGIQUE) 


demeurant... 



Représentée par Me Dimitri HOUTCIEFF, avocat au barreau de PARIS, toque : A0072 




INTIMÉE 


SCI FRANCOIS LAMOTTE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 480 21 9 8 64 


ayant son siège au 111 rue de Molière-94200 IVRY SUR SEINE 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Sarah PINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0247 






COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 






Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 








ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 






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La SCI FRANÇOIS LAMOTTE est propriétaire d'un ensemble immobilier sis au 111 rue Molière à Ivry sur Seine. 


Au début de l'année 2011, la SCI mettait ledit ensemble en vente, alors occupé par trois locataires et par l'agence de voyage «   cavaliers du monde   ». 


Une promesse de vente était signée le 7 octobre 2011 avec les consorts X... 
Y..., moyennant le prix de 810 000 euros, mais les acquéreurs se rétractaient dans le délai de 7 jours, afin, selon les termes de leur lettre, de décaler la date de signature de l'acte authentique et de leur permettre de vendre un bien dont le produit devait financer l'achat du bien litigieux. 


Un second avant contrat était signé le 30 novembre 2011, prévoyant le départ des locataires avant la signature de l'acte authentique et comportant une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt de 600 000 euros, expirant le 23 janvier 2012. Les locataires s'engageaient à justifier dans un délai de 15 jours suivant la signature de la promesse des démarches entreprises pour l'obtention de ce prêt. La date limite de signature de l'acte authentique de vente était fixée au 30 mars 2012. 


Par mail du 30 mars 2012, les acquéreurs informaient les vendeurs qu'ils ne disposaient pas du financement et incidemment que monsieur X... faisait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire à titre personnel. Ils demandaient aux vendeurs de patienter le temps d'obtenir l'autorisation du juge commissaire de vendre un bien immobilier. 


Le 9 mai 2012, un procès-verbal de difficulté était signé devant Maître NOUALS, notaire   ; 


Par acte d'huissier en date du 13 juillet 2012, la SCI FRANCOIS LAMOTTE a assigné les consorts X... 
Y... afin de faire ordonner la vente forcée du bien, ou d'obtenir, à titre subsidiaire, des dommages et intérêts. 






C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 septembre 2014, le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL a   :


- Condamné solidaire monsieur Jean-Yves X... et madame Cathy Y... à payer à la SCI FRANCOIS LAMOTTE la somme de 81 000 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision   ;
- Condamné solidairement monsieur Jean-Yves X... et madame Cathy Y... à payer à la SCI FRANCOIS LAMOTTE la somme de 11 100 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision   ;
- Autorisé Maître Félix Z..., notaire, à remettre à la SCI LAMOTTE la somme de 40 500 euros versée à titre de garantie, sur présentation d'une signification de la présente décision et d'un certificat de non appel   ;
- Rappelé que le bien sis 111 rue Molière à Ivry sur Seine peut être librement cédé par son propriétaire   ;
- Condamné solidairement monsieur Jean-Yves X... et madame Cathy Y... à payer à la SCI FRANCOIS LAMOTTE la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Ordonné la capitalisation des intérêts qui seraient dus depuis plus d'un an   ;
- Condamné solidairement monsieur Jean-Yves X... et madame Cathy Y... aux dépens de l'instance   ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 




Vu l'appel interjeté de cette décision par les consorts X... et Y... et leurs dernières conclusions en date du 8 janvier 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Créteil le 9 septembre 2014 en toutes ses dispositions   ;
- Dire et juger recevables et biens fondés Monsieur Jean-Yves X... et Madame CATHY Y..., épouse X..., en leur action et demandes   ; 
En conséquence   :
- Condamner la SCI FRANÇOIS LAMOTTE à payer à Monsieur Jean-Yves X... et Madame Cathy Y... la somme de 81 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir   ;
- Ordonner la remise de la somme de 40 500 euros séquestrée entre les mains de Maître Félix ALTMAN à Monsieur et madame X... avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir   ;
- Condamner la SCI FRANÇOIS LAMOTTE à payer à Monsieur Jean-Yves X... et Madame Cathy Y... la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamner la SCI FRANÇOIS LAMOTTE aux entiers dépens   ; 




Vu les dernières conclusions de la SCI FRANCOIS LAMOTTE en date du 12 novembre 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de   : 


A titre principal,
- Ordonner la vente du bien, objet de la promesse synallagmatique de vente du 30 novembre 2011, aux consorts X...- Y..., bénéficiaires à ladite promesse, à la date du jugement à intervenir   ;
- Dire que les consorts X...- Y...devront cependant supporter les conséquences dommageables de leurs manquements contractuels et notamment le manque à gagner résultant de leur demande expresse de résiliation des contrats de location en cours avant la signature de la promesse   ;
- Condamner, en conséquence, de manière indivisible et solidaire Monsieur Jean-Yves Albert X... et Madame Cathy Patricia Murielle Y..., à verser à la SCI FRANCOIS LAMOTTE une somme de 33 664, 27 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir à titre de la réparation des préjudices subis du fait de l'absence et à fortiori du retard dans l'exécution de leurs obligations contractuelles. 
A Titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour n'ordonnait la vente du bien, il ne pourrait que,
- Constater que les bénéficiaires n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, tout en omettant sciemment d'exposer la réalité de leur situation financière et empêchant ainsi le promettant d'apprécier les conditions réelle entourant la vente litigieuse   ;
- Prononcer la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 30 novembre 2011 aux torts exclusifs des consorts X...- Y...  ;
- Dire que la SCI FRANCOIS LAMOTTE est désormais libre de régulariser la vente de l'ensemble immobilier, objet du compromis litigieux, avec tel acquéreur qu'il lui plaira   ;
- Dire que les consorts X...- Y...ont fait preuve de mauvaise foi en omettant sciemment d'informer la SCI FRANCOIS LAMOTTE des difficultés financières rencontrées par Monsieur X..., tout en garantissant jours après jours la réitération de la vente   ;
- Dire que les consorts X...- Y...ont manqué à leurs obligations contractuelles et partant causé un préjudice à la SCI FRANCOIS LAMOTTE qu'ils devront réparer   ;
- Ordonner la remise de la somme de 40 500 euros séquestrée entre les mains de Maître Félix Z... à la SCI FRANCOIS LAMOTTE avec intérêts aux taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre du solde du dépôt de garantie conventionnellement prévu en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation du bien   ;
- Condamner de manière indivisible et solidaire Monsieur Jean-Yves Albert X... et Madame Cathy Patricia Murielle Y..., à verser à la SCI FRANCOIS LAMOTTE une somme de 90 114, 27 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir à titre de la réparation des préjudices directs et certains subis du fait de l'inexécution de leurs obligations contractuelles en application de l'article 1147 du Code Civil   ;
- Condamner de manière indivisible et solidaire Monsieur Jean-Yves Albert X... et Madame Cathy Patricia Murielle Y..., à verser à la SCI FRANCOIS LAMOTTE une somme de 40 500 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre de la clause pénale stipulée   ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts. 
A titre plus subsidiaire et si par extraordinaire la Cour ne prononçait la résolution du compromis de vente du 30 novembre 2011, il ne pourrait que,
- Constater que les bénéficiaires n'ont pas respecté leurs obligations contractuelles, tout en omettant sciemment d'exposer la réalité de leur situation financière et empêchant ainsi le promettant d'apprécier les conditions réelles entourant la vente litigieuse   ;
- Constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 30 novembre 2011 aux torts exclusifs des consorts X...- Y...  ;
- Dire que la SCI FRANCOIS LAMOTTE est désormais libre de régulariser la vente de l'ensemble immobilier, objet du compromis litigieux, avec tel acquéreur qu'il lui plaira   ;
- Dire que les consorts X...- Y...ont fait preuve de mauvaise foi en omettant sciemment d'informer la SCI FRANCOIS LAMOTTE des difficultés financières rencontrées par Monsieur X..., tout en garantissant jours après jours la réitération de la vente   ;
- Dire que les consorts X...- Y...ont manqué à leurs obligations contractuelles et partant causé un préjudice à la SCI FRANÇOIS LAMOTTE qu'ils devront réparer   ;
- Ordonner la remise de la somme de 40 500 euros séquestrée entre les mains de Maître Félix Z... à la SCI FRANCOIS LAMOTTE avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre du solde du dépôt de garantie conventionnellement prévu en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation du bien   ;
- Condamner de manière indivisible et solidaire Monsieur Jean-Yves Albert X... et Madame Cathy Patricia Murielle Y..., à verser à la SCI FRANÇOIS LAMOTTE une somme de 90 114, 27 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir à titre de la réparation des préjudices directs et certains subis du fait de l'inexécution de leurs obligations contractuelles en application de l'article 1147 du Code Civil   ;
- Condamner de manière indivisible et solidaire Monsieur Jean-Yves Albert X... et Madame Cathy Patricia Murielle Y..., à verser à la SCI FRANÇOIS LAMOTTE une somme de 40 500 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre de la clause pénale stipulée   ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts. 
En tout état de cause,
- Condamner de manière indivisible et solidaire Monsieur Jean-Yves Albert X... et Madame Cathy Patricia Murielle Y... à payer à la SCI FRANÇOIS-LAMOTTE la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l'article 515 du Code de Procédure Civile du fait du préjudice résultant de l'immobilisation du bien concerné ;
- Condamner de manière indivisible et solidaire Monsieur Jean-Yves Albert X... et Madame Cathy Patricia Murielle Y... aux entiers dépens. 




SUR CE 
LA COUR 




Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites   ; 


Considérant que la SCI François Lamotte propriétaire d'un ensemble immobilier sis au 111 rue Molière à Ivry sur Seine a vendu, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, suivant acte sous seing privé du 30 novembre 2011, ledit bien aux consorts X...- Y...pour la somme principale de 810 000 euros ; que la réitération de la vente par acte authentique, prévue contractuellement au plus tard le 30 mars 2012, ne s'est pas réalisée   ; qu'il sera observé que la SCI François Lamotte a fait sommation par acte d'huissier aux consorts X...- Y...de se présenter le 9 mai 2012 en l'étude de M Z... notaire à Paris   ; qu'à cette date Mme Sophie Nouals, notaire à paris a dressé un procès verbal de difficultés aux termes duquel les consorts X...- Y...ont déclaré ne pouvoir acquérir les biens, objets de présentes, étant observé que la demande de poursuite de l'exécution de la vente formée par la SCI François Lamotte dans ses dernières conclusions n'a pas fait l'objet de réponse positive de la part des consorts X...- Y...  ; 


Considérant qu'il se déduit de ces éléments que la vente litigieuse n'a pas été réitérée par acte authentique, dans le délai prévu contractuellement du fait des consorts X...- Y...; 


Considérant que les consorts X...- Y...ayant renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention de prêt qui avait été stipulée exclusivement en leur faveur, il y a lieu de constater que les conditions suspensives prévues à l'avant contrat se sont réalisées et que par conséquent la SCI François Lamotte, est bien fondée à demander en application des clauses contractuelles la poursuite de l'exécution de la vente   ; qu'il y a donc lieu d'ordonner la vente du bien, objet de la promesse synallagmatique de vente du 30 novembre 2011, aux consorts X...- Y..., bénéficiaires à ladite promesse   ; 


Considérant que la SCI François Lamotte est également bien fondée à demander le bénéfice de la clause pénale stipulée contractuellement en cas d'absence de réalisation de la vente imputable aux acquéreurs, ce qui est le cas en l'espèce, les consorts X...- Y...prétendant faussement que la SCI François Lamotte refuse de conclure la vente puisqu'au contraire dans ses dernières conclusions cette dernière demande la poursuite de l'exécution de la vente tandis que les consorts X...- Y...ne répondent pas précisément sur cette demande d'exécution de la vente dans leurs dernières conclusions   ; que la clause pénale ayant été fixée contractuellement à 10 % du prix de vente, il y a lieu de condamner solidairement les consorts X...- Y...à payer à la SCI François Lamotte la somme de 33   664, 27 euros réclamée par la SCI François Lamotte en réparation des préjudices subis et de l'absence par les consorts X...- Y...du respect de leurs obligations contractuelles   ; 


Considérant que la cour faisant droit aux demandes formées par la SCI François Lamotte à titre principal, il n'y a pas lieu d'examiner les demandes formées à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire par cette dernière   ; 


Considérant que les consorts X...- Y..., par le défaut desquels la vente n'a pas été régularisée par acte authentique, ne caractérisant aucune faute de la SCI François Lamotte, ils seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de cette dernière ainsi que de leur demande de restitution du dépôt de garantie qui viendra en déduction du prix conformément aux clauses contractuelles. 




PAR CES MOTIFS 




Infirme le jugement entrepris. 


Statuant de nouveau, 


Ordonne la vente du bien, objet de la promesse synallagmatique de vente du 30 novembre 2011, aux consorts X...- Y..., bénéficiaires à ladite promesse, à la date du jugement à intervenir. 


Condamne solidairement M Jean-Yves Albert X... et Madame Cathy Patricia Murielle Y..., à verser à la SCI FRANCOIS LAMOTTE une somme de 33 664, 27 euros. 


Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 


Condamne in solidum les consorts X...- Y...à payer à la SCI François Lamotte la somme de quatre mille euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 


Condamne in solidum les consorts X...- Y...au paiement des dépens de première instance et de l'appel. 






Le Greffier, La Présidente,