Cour d'Appel — 20 janvier 2016

Ch. civile A 

ARRET No 

du 20 JANVIER 2016 

R. G : 14/ 00911 C 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 22 Septembre 2014, enregistrée sous le no 13/ 00454 


X...


Z...


C/ 

SARL L'ALLOGHJU 
SCP A...& C...NOTAIRES ASSOCIES 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

VINGT JANVIER DEUX MILLE SEIZE 

APPELANTS : 

M. Roland Lucien X...

né le 08 Décembre 1951 à THIONVILLE (57100) 

...

57480 SIERCK LES BAINS 

ayant pour avocat Me Louis BUJOLI, avocat au barreau d'AJACCIO 



Mme Chantal Marie Z... épouse X...

née le 01 Septembre 1953 à AMNEVILLE LES THERMES (57360) 

...

57480 SIERCK LES BAINS 

ayant pour avocat Me Louis BUJOLI, avocat au barreau d'AJACCIO 



INTIMEES : 

SARL L'ALLOGHJU 
prise en la personne de son représentant légal 
Galerie Marchande l'Allegria 
20111 CALCATOGGIO 

ayant pour avocat Me Doumè FERRARI, avocat au barreau d'AJACCIO 



SCP A...& C...NOTAIRES ASSOCIES 
prise en la personne de son représentant légal 

...

20000 AJACCIO 

ayant pour avocat Me Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SCP GENISSIEUX BALESI-ROMANACCE, avocat au barreau de BASTIA 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 novembre 2015, devant la Cour composée de : 



Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre, 
Mme Judith DELTOUR, Conseiller 
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Martine COMBET. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2016. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Martine COMBET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

PROCÉDURE 



Le 13 mars 2012, M. Roland X...et Mme Chantal Z... ont confié à la S. A. R. L. l'Alloghju un mandat de vente pour leur immeuble sis à Soccia au prix de 100 000 euros, moyennant rémunération du mandataire fixée TVA de 7 % incluse de 7 000 euros à la charge du mandant. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 août 2012, ils ont révoqué le mandat de vente. L'immeuble a fait l'objet d'un compromis de vente. Le 8 janvier 2013, la S. A. R. L. l'Alloghju a fait opposition au paiement du prix de vente entre les mains de la SCP A...& C..., notaires associés rédacteurs. 



Par actes des 8 et 26 avril 2013, la S. A. R. L. l'Alloghju a fait assigner M. Roland X...et Mme Chantal Z..., son épouse et la SCP A...& C..., au visa de l'article 1134 du code civil, pour obtenir la condamnation solidaire des époux X...
Z... au paiement outre des dépens, des sommes de 7 000 euros au titre de sa rémunération, outre le coût de l'opposition avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2012, de 10 000 euros de dommages et intérêts et de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la remise de la somme de 7 000 euros par la SCP A...& C.... 



Par jugement du 22 septembre 2014, le tribunal de grande instance d'Ajaccio a

-dit que les époux X...
Z... devront verser solidairement à la S. A. R. L. l'Alloghju la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de sa rémunération,

- dit que les époux X...devront verser solidairement à la S. A. R. L. l'Alloghju la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts,

- dit que la SCP A...& C...devra verser à la S. A. R. L. l'Alloghju la somme de 7 000 euros qu'elle détenait,

- dit que les époux X...devront verser solidairement à la S. A. R. L. l'Alloghju la somme de 1 00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre conclusion plus ample ou contraire. 



M. X...et Mme Z... ont interjeté appel par déclaration reçue le 14 novembre 2014. 



Par conclusions communiquées le 2 avril 2015, la S. A. R. L. l'Alloghju demande de

-confirmer le jugement entrepris, 

y ajoutant, de

-condamner M. et Mme X...conjointement et solidairement au paiement des dépens de première instance en ce compris le coût de l'opposition d'un montant de 211, 23 euros,

- les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner conjointement et solidairement aux entiers dépens d'appel qui seront distraits au profit de Me Ferrari aux offres de droit. 

Par conclusions en réponse à requête communiquées le 15 avril 2015, elle demande en outre de constater qu'elle ne s'oppose pas à la requête en rectification d'omission de statuer et d'y faire droit. 

Elle expose qu'elle a préparé la signature de l'acte de vente, en lien avec les vendeurs jusqu'au 1er août 2012 et jusqu'à la réalisation du mandat de vente, que le mandat comporte des mentions contradictoires sur son caractère exclusif, qu'elle demande de confirmer la décision du tribunal de ce chef. Elle ajoute qu'elle est intervenue dans l'optique de la réalisation de la vente, ce que démontrent les mails, que les vendeurs ne peuvent à la fois prétendre vendre eux mêmes le bien et lui renvoyer les 



acquéreurs potentiels, que le courrier de M. B...établit qu'elle était encore mandatée pour effectuer les formalités et que les mandants n'ont pas respecté leurs obligations. 



Par dernières conclusions communiquées le 18 mai 2015, M. X...et Mme Z... demandent

-d'infirmer le jugement dont appel, 

statuant à nouveau :

- de juger que la S. A. R. L. l'Alloghju n'a pas rempli ses obligations de mandataire et n'a pas droit à rémunération, prime ou mandat,

- de constater qu'ils n'ont commis ni faute, ni abus,

- de débouter en conséquence, la S. A. R. L. l'Alloghju de ses demandes,

- de la condamner au paiement des dépens et de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ils exposent que le tribunal s'est fourvoyé en considérant que l'agence immobilière avait rempli sa mission, qu'elle y a manqué en laissant les acquéreurs, qu'ils ont trouvés, visiter seuls l'immeuble, que les acquéreurs ont laissé un chèque pour " bloquer la vente ", que l'agence n'a droit à aucune rémunération, d'autant que le compromis a été signé postérieurement à la résiliation du mandat et qu'en tout état de cause, il avait pris fin. Ils estiment qu'ils n'ont commis aucune faute ayant pu causer un préjudice à l'agence immobilière, qu'une personne morale ne peut subir un préjudice moral et qu'elle est fautive en ayant soutenu qu'il s'agissait d'un mandat de vente exclusif et en laissant croire qu'elle avait trouvé des acquéreurs. 



Par dernières conclusions communiquées le 13 avril 2015, la SCP A...& C...demande de

-statuer ce qu'il appartiendra dans le litige opposant les parties,

- constater qu'elle y est étrangère et n'a commis aucune faute,

- lui donner acte de ce qu'elle remettra à première demande, la somme objet de l'opposition à la partie qui sera jugée devoir l'obtenir,

- réformer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

y ajoutant, de

-condamner solidairement les appelants ou tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de l'opposition de 211, 23 euros. 

Elle expose que ses actes sont exempts de tout reproche, qu'elle n'est pas partie au litige et se soumettra à toute décision, s'agissant de la remise des fonds. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2015. 

L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 19 novembre 2015. 

L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2016. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Le mandat litigieux, ainsi que relevé par le premier juge et par la S. A. R. L. l'Alloghju comporte des mentions contradictoires sur son caractère exclusif ou non, le tribunal a estimé qu'il devait être considéré comme non exclusif, disposition du jugement dont la confirmation est sollicitée. 

Les appelants fondent leur contestation du jugement sur la mention du mandat selon laquelle " si le mandant vend sans l'intervention du mandataire, à un acquéreur non présenté par le mandataire, ce dernier n'aurait droit à aucune indemnité " et l'absence de bon de visite. Or, ils reconnaissent que l'agent immobilier a été contacté par les acquéreurs pour récupérer les clefs et pouvoir visiter l'immeuble. Le bon de visite permet seulement à l'agent immobilier de prouver au vendeur mandant qu'il a bien fait diligence en organisant la visite du bien et de se prémunir contre des manoeuvres de particuliers ou de concurrents qui chercheraient à l'évincer de la vente. L'absence de bon de visite n'est pas fautive et l'agent immobilier n'avait pas pris l'engagement d'accompagner les éventuels visiteurs. Sans la remise des clefs par l'agence immobilière, il n'y aurait eu ni visite et ni acquisition. 

Il est démontré par les échanges de mails entre l'agence et les vendeurs, ainsi que relevé par les premiers juges, que les vendeurs ont expressément indiqué à un acquéreur potentiel (Erika G) que la vente se faisait par l'intermédiaire d'une agence immobilière, d'autant que le 2 avril 2012, M. X...interrogeait l'agent immobilier sur les suites de son intervention. Il lui a d'ailleurs été confirmé que la maison était en vente en vitrine et sur le site. En juin 2012, M. X...a averti l'agence d'une baisse de prix ; le 31 juillet 2012, il a adressé la liste des meubles et la copie de l'acte, indiquant qu'il attendait le compromis, les pièces ayant été transmises au notaire ; le 1er août 2012, il demandait expressément à l'agence de conserver le compromis qu'elle avait établi. L'acquéreur a d'ailleurs le signé un chèque de 4 950 euros le 26 juillet 2012, à l'agence immobilière, du propre aveu des appelants, " pour bloquer la vente " démontrant que vendeurs et acquéreurs avaient parfaitement connaissance de sa qualité de mandataire. Le 27 juillet 2012, Mme Z... a adressé à l'agence immobilière l'attestation de vente et les informations nécessaires à l'établissement du compromis, établissant qu'elle avait parfaitement conscience de l'existence du mandat. 



Si les acquéreurs ont bien pris connaissance de l'opportunité d'une acquisition sur un site internet, les interventions de la S. A. R. L. l'Alloghju dans les actes préparatoires et en vue de la signature et de la vente, démontrent que la vente s'est faite par son intermédiaire, qu'elle est fondée à réclamer le paiement de ses honoraires. 

Ce n'est que postérieurement à l'établissement de ce compromis, donc à l'obtention d'un accord sur la chose et le prix, que les époux X...ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 août 2012, mis fin au mandat de vente. En effet, l'immeuble a été vendu le 26 novembre 2012, par acte notarié, sans que l'agence immobilière soit invitée à participer à l'acte. 

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que les époux X...
Z... étaient tenus de payer la S. A. R. L. l'Alloghju la somme de 7 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de sa rémunération, sauf à prononcer, conformément à la demande qui a été admise, une condamnation de ce chef. 

Les vendeurs démontrent leur mauvaise foi en prétendant mettre fin à un mandat de vente, alors qu'un accord sur la chose et le prix était trouvé et se passer de l'intermédiaire qu'ils avaient désigné et devaient rémunérer. Le tribunal ne s'est pas prononcé au visa d'un préjudice moral, mais de la mauvaise foi des mandants qui a causé un préjudice distinct au mandataire, les critiques du jugement à ce titre ne sont pas opérantes. Le jugement doit également être confirmé en ce qu'il a condamné les époux X...
Z... au paiement de dommages et intérêts, sauf à prononcer, conformément à la demande qui a été admise, une condamnation de ce chef. 

En application de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. En l'espèce, le jugement a statué dans les motifs sur le coût de l'opposition à paiement du prix de vente et cette disposition a été omise au dispositif, il y a lieu de procéder à la rectification de cette omission matérielle et de condamner les époux X...
Z... au paiement de cette somme. 

La SCP A...& C...a été appelée en la cause, par la S. A. R. L. l'Alloghju pour lui rendre le jugement opposable et permettre qu'elle libère les fonds objet de l'opposition entre les mains de qui il appartiendra. Elle a été contrainte de subir cette procédure et l'appel interjeté par les époux X...
Z..., elle est fondée à réclamer le paiement de sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité, de l'équilibre de la décision et de la situation économique des parties, tant au titre de la procédure de première instance que de la procédure d'appel. Les époux X...
Z... seront solidairement condamnés à lui payer une somme de 1 200 euros à ce titre. 

Les appelants succombent, ils seront déboutés de toutes leurs demandes et condamnés au paiement des frais et dépens avec distraction au profit de Me Doumé Ferrari pour ceux des frais dont avance aurait été 

faite sans avoir reçu provision. L'équité, l'équilibre de la décision et la situation économique des parties, justifient également de les condamner au paiement de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Statuant contradictoirement, publiquement, par mise à disposition au greffe en dernier ressort et par dispositions confirmatives, rectificatives, substitutives et nouvelles,

- Condamne M. Roland X...et Mme Chantal Z... solidairement à payer à la S. A. R. L. l'Alloghju la somme de sept mille euros (7 000 euros) avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre de sa rémunération,

- Condamne M. Roland X...et Mme Chantal Z... solidairement à payer à la S. A. R. L. l'Alloghju la somme de deux mille euros (2 000 euros) de dommages et intérêts,

- Dit que la SCP A...& C...devra se libérer de la somme de sept mille euros (7 000 euros) qu'elle détient, entre les mains de la S. A. R. L. l'Alloghju,

- Déboute M. Roland X...et Mme Chantal Z... de leurs demandes contraires,

- Condamne M. Roland X...et Mme Chantal Z... solidairement au paiement des dépens de première instance et d'appel, y compris la somme de deux cent vingt et un euros et vingt trois centimes (221, 23 euros) pour le coût de l'opposition, avec distraction au profit de Me Doumé Ferrari, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- Condamne M. Roland X...et Mme Chantal Z... solidairement à payer à la SCP A...& C...une somme de mille deux cents euros (1 200 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamne M. Roland X...et Mme Chantal Z... solidairement à payer à la S. A. R. L. l'Alloghju une somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des frais de première instance et une somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des frais d'appel, en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT