Cour d'Appel — 12 février 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2016 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 21109 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2014- Tribunal de Grande Instance de de Meaux-RG no 13/ 01842 






APPELANTE 


Madame Aniko X... née le 20 Octobre 1956 à BUDEAPEST-HONGRIE 


demeurant ...



Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515 
Assistée sur l'audience par Me Bernard-rené PELTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0155 






INTIMÉS 


Madame catherine Y...épouse Z...née le 17 Octobre 1948 à PARIS 16 (75016) 
et 
Monsieur JEAN MARC Z...né le 06 Septembre 1948 à BAROMESNIL (76260) 


demeurant ...



Représentés tous deux par Me François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX 
Assistés sur l'audience par Me Bertrand DURIEUX de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX 






SCP CHRISTINE D...ET ANTOINE C...Notaires Associés 


ayant son siège au 103 rue du Général de Gaulle-B. P 90016-77231 DAMMARTIN-EN-GOELLE CEDEX 


Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 
Assistée sur l'audience par Me Catherine ROCK KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 


SARL AIDG RCS MEAUX prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège No SIRET : 493 97 4 3 80 


ayant son siège au 116 rue du Général de Gaulle-77230 DAMMARTIN EN GOELE 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Sophie ECHEGU-SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1130, substitué sur l'audience par Me Marti CARTOIXA, avocat au barreau du Val d'Oise 












COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 






Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 




* 


* * 




Selon compromis de vente du 24 mai 2008, Monsieur et Madame Z...ont vendu à Madame X... un pavillon d'habitation qu'ils avaient fait construire en 1981, situé ...à Dammartin-en-Goële (77), avec le concours de l'agence AVIS IMMOBILIER, enseigne commerciale de la SARL AIDG, moyennant le prix de 275. 000 euros, frais d'agence inclus. 


La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 20 août 2008 par Maitre C..., notaire à Dammartin-en-Goële, membre de la SCP D...et C.... 


Suite à l'apparition et l'aggravation de fissures, Madame X... a fait une déclaration de sinistre à son assureur le 5 octobre 2009. La compagnie ALLIANZ a mandaté le cabinet ELEX en la personne de Monsieur B...qui a réalisé une expertise amiable non contradictoire mettant en évidence la sécheresse de 2003 comme cause des désordres. 
Puis elle a sollicité une expertise judiciaire qui a ordonnée par ordonnance de référé du 1er avril 2010. L'expert, Monsieur A..., a déposé son rapport le 12 octobre 2012. 


Par assignation en date du 15 avril 2013, Madame X... a fait citer Monsieur et Madame Z..., la SCP D...et C...et la SARL AIDG devant le Tribunal de Grande Instance de Meaux en paiement de diverses sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés pour les vendeurs et pour manquement à leur obligation de conseil pour le notaire et l'agence immobilière. 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 10 juillet 2014, le Tribunal de Grande Instance de Meaux a   :


- Rejeté les demandes de Madame X... Aniko fondées sur le dol   ;
- Rejeté les demandes de la Madame X... Aniko fondées sur la garantie de vices cachés   ;
- Rejeté les demandes de Madame X... Aniko fondées sur la responsabilité contractuelle des vendeurs   ;
- Rejeté les demandes de Madame X... Aniko dirigées contre le société AIDG, exerçant sous l'enseigne Agence AVIS IMMOBILIER, et la SCP D...et C...  ;
- Rejeté les demandes de dommages et intérêts de Monsieur et Madame Z...et de la SCP D...et C...  ;
- Dit n'y avoir lieu à prononcer une amende civile   ;
- Rejeté la demande de Monsieur et Madame Z...au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamné Madame X... Aniko à payer à la SCP D...et C...et à la société AIDG, exerçant sous l'enseigne Agence AVIS IMMOBILIER, la somme de 1. 000 euros à chacune au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamné Madame X... Aniko aux entiers dépens   ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 




Vu l'appel interjeté de cette décision par Madame Aniko X..., et ses dernières conclusions en date du 15 avril 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Recevoir Madame X... en son appel, et la déclarant bien fondée, infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau   ;
- Constater que les désordres dont est affecté l'immeuble que Madame X... a acquis constituent des vices cachés rendant l'immeuble impropre à sa destination, confirmer sur ce point le jugement entrepris   ;
- Dire et juger que Madame X... a été victime d'un préjudice pour perte de chance dans la retenue par le Vendeur le Notaire et l'Agent immobilier d'une information essentielle sur la connaissance de l'existence et des effets d'un événement climatique de sécheresse qui a affecté dans les années immédiatement précédant la vente 49 maisons du quartier, et alors que l'information sur le vice susceptible de produire ses effets en germe constituait une information substantielle dont la retenue aboutit au préjudice pour perte de chance   ;
- En conséquence, condamner Monsieur et Madame Jean-Marc Z..., à lui verser la somme de 181. 687, 40 euros en réparation de son préjudice matériel au titre des travaux (valeur 2011) outre celle de 40. 000 euros au titre du préjudice moral   ;
- Constater que la SCP D...& C...et l'agence AIDGAVIS 
IMMOBILIER ont manqué à leur devoir de conseil, et que ce manquement a concouru au préjudice de Madame X...   ;
- En conséquence, les condamner solidairement avec les époux Z...à lui verser les indemnités précitées   ;
- Condamner Monsieur et Madame Z..., la SCP D...
C...et la SARL AIDG in solidum à verser à Madame X... la somme de 10. 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Débouter toute partie de ses demandes de dommages et intérêts, d'amende civile et d'article700 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamner sous la même solidarité, Monsieur Jean-Marc Z..., Madame Catherine Y..., épouse Z..., la SCP D...
C...et la SARL AIDG aux entiers dépens qui comprendront les frais d'Huissiers ainsi que la taxe des frais et honoraires de Monsieur A..., dont distraction au profit de Maitre BOUZIDI-FABRE par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 




Vu les dernières conclusions des Epoux Z...en date du 18 février 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, aucune faute ne pouvant être reprochée aux époux Z..., et ceux-ci étant parfaitement fondés à opposer la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée à l'acte de vente   ;
- Condamner Madame Aniko X... à payer aux époux Z...pris collectivement, la somme de 5. 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire   ;
- Condamner Madame Aniko X... à payer aux époux Z...la somme de 10. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamner Madame Aniko X... aux dépens de première instance et d'appel. 




Vu les dernières conclusions de la SCP D...et C...en date du 17 février 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Déclarer l'appel interjeté par Madame X... à l'encontre de la SCP D...
C...tant irrecevable que mal fondé   ;
- L'en débouter   ;
- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Madame X... de ses demandes à l'encontre de la SCP D...
C...et en ce qu'elle l'a condamné à lui payer la somme de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Recevoir la SCP D...
C...en son appel incident   ; 
Et statuant à nouveau   :
- Condamner Madame X... à verser à la SCP D...
C...la somme de 3. 000 euros en réparation de son préjudice moral   ;
- La condamner, en outre, à lui payer la somme de 3. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles exposés devant la Cour   ;
- Condamner Madame X... aux dépens. 




Vu les dernières conclusions de la SARL AIDG en date du 9 mars 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Meaux le 10 juillet 2014   ; 
En conséquence   :
- Débouter purement et simplement Madame X... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SARL AIDG   ; 
A titre subsidiaire :
- Condamner Madame X... au paiement d'une somme de 5. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamner Madame X... aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés par Maître Sophie ECHEGU-SANCHEZ avocat au Barreau de PARIS, avocat associé membre de la SELARL INTER BARREAUX 2APVO conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 




SUR CE 
LA COUR 




Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que l'origine des fissures était antérieure à la vente de 2008 et qu'elles trouveraient probablement leurs causes dans la sécheresse de 2003 et dans l'absence de ferraillage des fondations selon la note géotechnique délivrée par Fondasol (cf rapport du 26 décembre 2012 de la société Expertise bâtiment) ; et qu'il en a conclu que le pavillon était, lors de la vente, affecté d'un ou plusieurs vices cachés affectant sa solidité à terme ; 


Considérant qu'en ce qui concerne la connaissance des vices par les vendeurs, il doit être observé que rien ne permet d'affirmer que les époux Z...avaient connaissance des vices de construction ni même de ce que Mme X... appelle " vice du sol " constitué par de l'argile très plastique du sol d'assise ; 


Qu'il ne saurait davantage leur être reproché de ne pas avoir informé Mme X... du sinistre de 2003 relatif à la sécheresse qui avait affecté certaines maisons voisines alors que la leur paraissait épargner ainsi qu'il ressort des photos qu'ils versent aux débats et que la vente est intervenue cinq ans plus tard ; 


Qu'au surplus, n'étant pas des professionnels de la construction, il est parfaitement admissible de considérer qu'ils n'aient pu concevoir en toute bonne foi, les conséquences hypothétiques d'un événement déjà ancien, étant observé que toutes les maisons du secteur n'ont pas été touchées ; 


Qu'il n'est pas davantage établi ni par le rapport de M. Michaux ni par le rapport d'expertise amiable (étant observé que Mme X..., n'a pas sollicité de nouvelle expertise judiciaire) que les vendeurs se soient livrés à des travaux de camouflage des fissures ; 


Qu'a cet égard, les travaux de réparation effectués en 1985 sur la façade suite à une fissuration de l'enduit n'apparaissent pas liés aux désordres incriminés apparus 23 ans plus tard ; qu'à tout le moins, cette démonstration n'est pas faite ; 


Que de même, aucun élément ne permet d'affirmer que les fissurations intérieures ont été réparées avant la vente à l'aide d'une bande de réparation d'urgence alors qu'ils nient avoir effectué ces travaux et que le rapport amiable précise ne pas être en mesure de définir à quelle période ces réparations ont été réalisées ; 


Qu'enfin, les photos prises lors du déménagement prouvent qu'aucune fissure n'était apparente et que les tapisseries et revêtements muraux étaient en état d'usage et n'avaient pas été changés pour la circonstance, notamment dans les chambres et la salle de bains ; 


Que la décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a jugé qu'il n'y avait pas lieu de retenir que les époux Z...avaient connaissance des vices cachés, de sorte que la clause de non garantie doit s'appliquer ; 


Considérant qu'il ressort de ce qui précède que les époux Z...n'ont pas failli à leur obligation d'information notamment quant à la sécheresse de 2003 alors qu'aucun arrêté de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle n'a été pris et où encore une fois, le bien vendu était en état satisfaisant ; 


Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de Mme X... à l'encontre des époux Z...; 


Considérant toutefois, que celle-ci ayant pu légitimement se méprendre sur l'étendue de ses droits, la demande de dommages intérêts des époux Z...pour procédure abusive sera rejetée ; 


Considérant que le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme X... formées à l'encontre de l'agence immobilière et du notaire ; 


Qu'il sera seulement ajouté, en ce qui concerne l'agence, que celle-ci n'est pas une professionnelle de la construction, et ce peu important que d'autres biens étaient été sinistrés dans le voisinage dès lors que le mode constructif des pavillons diffère d'une construction à l'autre et que celui litigieux était en bon état au moment de la vente, ainsi que constaté par le professionnel du bâtiment qui assistait Mme X..., lors des visites ; 


Qu'en ce qui concerne le notaire, il a rempli son obligation de conseil, au regard des documents d'urbanisme annexés à l'acte qui ne faisaient aucune référence à la sécheresse de 2003, en l'absence d'arrêté de catastrophe naturelle ; 


Qu'il ne saurait lui être sérieusement reproché de ne pas avoir fait état d'informations contenues dans le bulletin municipal alors que lui aussi n'est pas un professionnel de la construction ; 


Que toutefois, l'Office notarial ne justifie d'aucun préjudice susceptible de lui voir allouer des dommages-intérêts ; que la demande formée de ce chef sera rejetée ; 


Considérant que l'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'au profit de l'agence et de l'Office notarial, ainsi que ci-après précisé au dispositif. 




PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement toutes ses dispositions. 


Y ajoutant, 


Condamne Mme X... à payer à la SCP D...-C...et à la société AIDG la somme de 1000 ¿ à chacune au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel. 


Rejette toutes autres demandes. 


Condamne Mme X... aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 






Le Greffier, La Présidente,