Cour d'Appel — 26 février 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2016 


(no, 5 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 23828 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Avril 2014- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 11/ 11634 






APPELANTS 


Monsieur Khaliq X...né le 01 Janvier 1956 à RAWALPINDI-PAKISTAN 
et 
Madame Aktar Y...épouse X...née le 31 Décembre 1959 à RAWALPINDI-PAKISTAN 


demeurant ...



Représentés tous deux par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 
Assistés sur l'audience par Me Raoul DELAMARE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0159 






INTIMÉS 


Monsieur YASSINE Z... né le 02 décembre 1982 à BENI DRAR (MAROC) 


demeurant ...



Représenté et assisté sur l'audience et par Me Michel GALLI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 49 


SARL DTF SPECIAL IMMOBILIER Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 


ayant son siège au 54 avenue Aristide Briand-93240 STAINS 


non représenté 
Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 12 janvier 2015 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 03 mars 2015 par remise à personne morale. 










COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 






Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 








ARRÊT : DÉFAUT


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 








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Suivant acte sous seing privé, passé par l'intermédiaire de la société DTF Spécial Immobilier, du 5 novembre 2010, Yassine Z..., acquéreur, et Khaliq X...et Akhtar Y...épouse X..., vendeurs, ont conclu une vente sous seing privé portant sur un bien situé ... à Saint-Ouen (93), correspondant au lot numéro 2 de la copropriété, moyennant un prix de 115. 000 euros, par l'intermédiaire de la société DTF ¿ SPECIAL IMMOBILIER. 


Cet acte comportait une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'une durée de 45 jours, qui expirait le 20 décembre 2010. L'acquéreur s'obligeait à déposer une demande de prêt dans les dix jours et à en justifier dans les 48 heures du dépôt. La signature de l'acte authentique était fixée devant M A..., notaire à Pierrefitte (93) dans un délai de 3 mois. 


Les époux X...ne se sont pas présentés aux rendez-vous fixés devant le notaire les 10 mars et 20 avril 2011 pour réitérer la vente par acte authentique 


Par acte d'huissier en date du 1er septembre 2011, Monsieur Z... a fait assigner les époux X..., sur le fondement des articles 1147 et 1184 du Code Civil, notamment aux fins de voir prononcer la résolution de la vente du bien immobilier et condamner ces derniers à lui payer la somme de 11 500 euros à titre d'indemnité forfaitaire en application de la clause pénale du compromis de vente. 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 29 avril 2014, le Tribunal de Grande Instance de Bobigny a   :


- Prononcé la résolution de la vente, des biens immobiliers situés 144 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen (93) découlant de la convention légale signée le 5 novembre 2010 entre Monsieur Z... d'une part et les époux X...d'autre part   ;
- Condamné les époux X...à verser à Monsieur Z... la somme de 11 500 euros à titre d'indemnité forfaitaire en application de la clause pénale de la convention du 5 novembre 2010   ;
- Débouté les époux X...de leurs demandes d'appel en garantie, de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile formées à l'encontre de la société DTF ¿ SPECIAL IMMOBILIER   ;
- Condamné les époux X...à verser à Monsieur Z... la somme de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Ordonné l'exécution provisoire des dispositions du présent jugement   ;
- Condamne les époux X...aux dépens, dont distraction au profit de maître GALLI, avocat   ;
- Rejette le surplus des demandes. 




Vu l'appel interjeté de cette décision par Monsieur Khaliq X...et Madame Akhtar Y...épouse X..., et leurs dernières conclusions en date du 27 mars 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Déclarer recevable et bienfondé Monsieur et Madame X...en leur appel des dispositions du jugement rendu à leur encontre par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny le 29 avril 2014   ; 
En conséquence :
- Infirmer dans un certain nombre de ses dispositions le jugement précité   ; 
En tout état de cause   :
- Condamner Monsieur Yassine Z... à verser à Monsieur et Madame X...la somme de 11. 500 euros à titre d'indemnité forfaitaire en application de la clause pénale de la convention du 5 novembre 2010 ainsi qu'à 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure   ;
- Condamner la société DTF ¿ SPECIAL IMMOBILIER en garantie et en dommages et intérêt à 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile   ;
- Condamner Monsieur et Z...en tous les dépens qui seront recouvrés directement par Maitre Raoul DELAMARE conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. 




Vu les dernières conclusions de Monsieur Yassine Z..., en date du 5 mars 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de   :


- Confirmer la décision en toutes ses dispositions   ;
- Prononcer la résolution de la vente découlant de l'acte du 5 novembre 2010 aux torts exclusifs des consorts X...  ;
- Condamner en conséquence Monsieur et Madame X...à payer à Monsieur Z... les sommes de   : 
Clause pénale   : 11. 500 euros 
Article 700 du Code de Procédure Civile   : 6. 000 euros
-Condamner Monsieur et Madame X...en tous les dépens qui comprendront ceux de la première instance et d'appel et dont le recouvrement sera effectué par Maitre Michel GALLI, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 










SUR CE 
LA COUR 




Considérant que les époux X...critiquent le jugement entrepris excipant notamment de ce que l'acquéreur n'aurait pas déposé sa demande de prêt dans le délai de dix jours à compter de la date de la conclusion de l'avant contrat et n'aurait pas informé les acquéreurs de ce dépôt dans les 48heures faisant suite au dépôt ; 


Mais considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites   ; 


Considérant qu'il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L312-6 du code de la consommation que «   lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié   ». 


Considérant que les dispositions d'ordre public susvisées sont applicables à l'espèce dès lors qu'il ne ressort nullement des pièces versées aux débats que l'acquéreur serait un professionnel de l'immobilier ou qu'il aurait acquis le bien immobilier litigieux à finalité professionnelle   ; 


Considérant que par conséquent, en application des dispositions susvisées, l'acte sous seing privé litigieux ne pouvait valablement imposer à l'acquéreur des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de l'article du code de la consommation susvisée   ; que par conséquent, l'éventuelle inobservation par l'acquéreur de déposer la demande de prêt dans le délai de dix jours à compter de la date de la conclusion de l'avant contrat et le fait éventuel de ne pas avoir informé les vendeurs de ce dépôt dans les 48 heures faisant suite à ce dépôt ou le fait éventuel de ne pas les avoir informés de l'obtention du prêt dans les 45 jours ne sauraient avoir aucune incidence, dès lors que ces obligations tendent à aggraver les exigences des dispositions susvisées   ; 


Considérant que, par ailleurs, M Yassine Z... justifie avoir sollicité auprès d'une banque, dans le délai de réalisation de la condition suspensive, un prêt correspondant aux caractéristiques contractuelles ; 


Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, c'est à bon droit que ces derniers ont retenu que la condition suspensive d'obtention de prêt avait été réalisée sans qu'aucune faute ait été commise par l'acquéreur et que ce dernier était fondé à demander le bénéfice de la clause pénale stipulée dans l'avant contrat, la non réitération de la vente par acte authentique étant du fait des vendeurs   ; que cependant, au regard des circonstances de la cause, et notamment du délai entre la date de l'avant contrat et la date à laquelle les vendeurs ont fautivement refusé de réitérer par acte authentique la vente litigieuse, le montant de cette clause apparaît manifestement excessif et qu'il y a donc lieu de réduire le montant de la condamnation au titre de la clause pénale à la somme de 5 000 euros   ; 


Considérant par ailleurs que les époux X...ne caractérisent aucune faute de la société DTF Spécial Immobilier qui serait à l'origine du préjudice invoqué   ; qu'ils seront donc déboutés de leur demande en garantie formée à l'encontre de la société DTF Spécial Immobilier. 




PAR CES MOTIFS 




Confirme le jugement entrepris sauf à réduire à la somme de 5 000 euros le montant de la condamnation du chef de la clause pénale   ; 


Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 


Condamne les époux X...à payer à M Yassine Z... la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel en l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 


Condamne les époux X...au paiement des dépens de d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. 








Le Greffier, La Présidente,