Cour d'Appel — 26 février 2016

COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4 - Chambre 1 



ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2016 



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/17538 

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 26 Mars 2015- Cour d'Appel de PARIS-RG no 14/ 00481 



APPELANT 

Monsieur Jean-Yves X... né le 23 Novembre 1936 à RIOM (63) 

demeurant ...-77670 SAINT MAMMES 

Représenté et assisté sur l'audience par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414 



INTIMÉE 

SARL CAT IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : B 401 567 714 

ayant son siège au 43 rue Grande-77670 SAINT MAMMES 

Représentée par Me Virginie BOUCHER-SAGRADO de la SCP BARATEIG-BOUCHER, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU 
Assistée sur l'audience par Me Anne-christine BARATEIG de la SCP BARATEIG-BOUCHER, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 



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Par acte sous seing privé du 23 juillet 2009, les consorts Y... ont donné mandat (no 4047) à la SARL CAT immobilier de vendre une propriété bourgeoise sise à Saint-Mammes (77) au prix de 500 000 ¿, rémunération du mandataire comprise, celle-ci, d'un montant de 28 000 ¿, étant à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 11 juin 2010, M. et Mme Jean-Yves X... ont donné au même agent immobilier le mandat (no 5298) de rechercher une maison bourgeoise dans le secteur géographique de Saint-Mammes, au prix maximum de 500 000 ¿, rémunération du mandataire comprise, celle-ci, d'un montant de 28 000 ¿, étant à la charge de l'acquéreur. Par acte sous seing privé du 17 juin 2010, conclu avec le concours de l'agent immobilier précité, M. Jean-Yves X... a acquis le bien des consorts Y... au prix de 472 000 ¿, la rémunération de l'agent immobilier d'un montant de 28 000 ¿ étant stipulée à la charge de l'acquéreur. Cette vente a été réitérée par acte authentique reçu le 22 décembre 2011 par M. Patrick A..., notaire, renfermant une clause identique concernant la commission. Le 29 février 2012, l'acquéreur ayant refusé de payer la commission, l'agent immobilier l'a assigné à cette fin. M. X..., invoquant des manquements à l'obligation de conseil de l'agent immobilier a demandé la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 30 000 ¿ de dommages-intérêts et la compensation de cette somme avec celle qu'il devait au titre de la commission. 



C'est dans ces conditions que, par jugement du 4 décembre 2013, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a :

- condamné M. X... à verser à la société CAT immobilier la somme de 28 000 ¿ de dommages-intérêts au titre de la commission d'agence,
- débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts,
- dit que la demande de compensation était sans objet,
- débouté la société CAT immobilier de sa demande de dommages-intérêts,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. X... aux dépens et à payer à la société CAT immobilier la somme de 1 200 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Par dernières conclusions du 2 avril 2014, M. X..., appelant, demande à la Cour de :

- vu les articles 1174 et 1147 du Code Civil,
- constater que la société CAT immobilier a gravement manqué à son devoir de conseil et la condamner à lui payer la somme de 30 000 ¿ de dommages-intérêts,
- ordonner la compensation judiciaire avec les sommes dues à celle-ci au titre du mandat de vente du 23 juillet 2009 et du mandat de recherche du 11 juin 2010,
- condamner la société CAT immobilier à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 



Par dernières conclusions du 28 mai 2014, la société CAT immobilier prie la Cour de :

- vu l'article 1134 du Code Civil,
- débouter M. X... de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et statuant à nouveau :
- dire que la somme de 28 000 ¿ portera intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2011, date de signature de l'acte authentique, à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier qu'elle a subi,
- condamner M. X... à lui payer la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile devant la Cour, dépens en sus. 



SUR CE 
LA COUR 



Considérant que les moyens développés par M. X... au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 

Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que M. X... ne conteste pas devoir la commission de l'agent immobilier, étant observé que l'engagement des parties à la vente des 17 juin 2010 et 22 décembre 2011 précise que la somme de 28 000 ¿ est due par l'acquéreur en vertu du mandat de recherche no 5298 qui met la rémunération de l'agent immobilier à la charge de l'acquéreur ; 

Considérant que M. X... invoque des manquements de l'agent immobilier à son obligation d'assurer l'efficacité et la validité de son acte et à son obligation de conseil à l'origine du retard de réitération de la vente le 22 décembre 2011 alors qu'il avait signé l'avant-contrat le 17 juin 2010 ; 

Considérant, s'agissant de l'obligation de la société CAT immobilier d'assurer l'efficacité de l'avant-contrat du 17 juin 2010, que l'agent immobilier, qui avait été mandaté par les membres d'une indivision successorale, a manqué à cette obligation en ne s'assurant pas, avant le 17 juin 2010, que l'instrumentum serait signé par tous les indivisaires ou pour ses derniers, dès lors qu'il savait que ceux-ci ne seraient pas présents lors de la signature de l'acte ; 

Que, toutefois, l'avant-contrat du 17 juin 2010 fixait la signature de l'acte authentique au 18 septembre 2010, désignant le notaire choisi par l'acquéreur pour rédiger l'acte authentique, et prévoyait qu'au cas où l'une des parties refuserait de régulariser la vente, l'autre pourrait l'y contraindre ou prendre acte du refus et invoquer la résolution du contrat ; que, dès le 13 juillet 2010, M. X... a su que l'agent immobilier rencontrait des difficultés à recueillir la signature de certains des indivisaires et que, dès le 4 août 2010, il en a même référé à son avocat ; que, cependant, M. X... n'a pas sommé le vendeur de réitérer la vente, le procès-verbal de constat du 28 novembre 2011 (pièce no 32 de l'appelant) ne faisant pas mention d'une sommation préalable ; que l'appelant ne peut donc faire grief à l'agent immobilier de ne pas lui avoir permis de ne pas signer l'acte du 17 juin 2010 alors qu'il a tout mis en oeuvre pour réitérer la vente le 22 décembre 2011 et qu'il a donc accepté de subir le retard dont il se plaint ; 

Considérant que M. X... ne peut reprocher à la société CAT immobilier, qui avait été mandatée par les propriétaires indivis du bien immobilier mis en vente, de l'avoir fait contracter avec des tiers dénués de droits sur ce bien ; que, si la réitération de la vente a été retardée par les difficultés que le notaire chargé de la succession a rencontrées dans l'établissement de l'attestation immobilière en raison de la mésentente des vendeurs, ainsi qu'il ressort de la lettre que M. Patrick A..., notaire de M. X..., a adressée à ce dernier le 3 mai 2011, ce retard n'est pas imputable à l'agent immobilier ; qu'il n'a pu échapper à M. X..., qui écrit le 1er octobre 2010 à un coindivisaire, avoir " été marchand de bien et agent immobilier pendant 40 ans " et avoir " participé à plus de 300 signatures ", qu'il contractait avec des membres d'une indivision successorale, de sorte qu'il ne peut faire grief à l'agent immobilier de ne pas lui avoir conseillé de ne pas signer l'avant-contrat portant sur l'immeuble qu'il convoitait et qu'il a fini par acquérir ; 

Considérant qu'en conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts ; 

Considérant que le retard dans l'exécution de son obligation de payer la commission de l'agent immobilier a causé à ce dernier un préjudice financier de sorte qu'il y a lieu d'assortir la condamnation prononcée par le Tribunal des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 février 2012 valant mise en demeure ; 

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de M. X... ; 

Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société CAT immobilier, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 



PAR CES MOTIFS 

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant : 

Dit que la condamnation au paiement de la somme de 28 000 ¿ est assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 février 2012 ; 

Rejette les autres demandes ; 

Condamne M Jean-Yves X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 

Condamne M Jean-Yves X... à payer à la SARL CAT immobilier la somme de 4 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel. 

Le Greffier, La Présidente,