Cour d'Appel — 20 mai 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 20 MAI 2016 

(no, 6 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 00769 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2014- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 13/ 07488 



APPELANT 

Monsieur Ludovic Haïm X...né le 17 Mai 1980 à AUBERVILLIERS (93) 

demeurant ...


Représenté par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 
Assisté sur l'audience par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A 235, substitué sur l'audience par Me Martine BELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A235 



INTIMÉ 

Monsieur PATRICK Y...né le 20 janvier 1963 à PARIS 10 (75) 

demeurant ...


Représenté par Me Sylvia GATULLE-DUPRAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE 
Assisté sur l'audience par me William REZGUI, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque PC467 

COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 

qui en ont délibéré 



Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 

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* * 



Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2012, conclu par l'intermédiaire de l'agence immobilière du Lac, M Patrick Y...a vendu à Ludovic Haïm X..., sous diverse conditions suspensives, le lot No 194 de l'état de division d'un immeuble sis à Créteil (94000), 120 avenue du général de Gaulle et 1 voie Félix Eboué, pour un prix de 500 000 euros, consistant en un local à usage de bureau outre les frais ; il était stipulé une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 530 000 euros, remboursable sur 25 ans, et au taux d'intérêt annuel de 4 % l'an hors assurances, la date réalisation de cette condition étant fixée au28 août 2012 ; l'acquéreur a versé à titre de séquestre la somme de 25 000 euros, la date de réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 22 octobre 2012 ; 

Aucun prêt n'ayant été accordé à l'acquéreur, l'acte authentique n'a pas été signé. La somme séquestrée n'a pas été restituée à Monsieur X.... Par exploits d'huissier en date des 26 juin et 22 juillet 2013, messieurs Y...et X...se sont réciproquement fait assigner devant le tribunal de Grande Instance de CRETEIL afin d'obtenir l'attribution des sommes séquestrées. 



C'est dans ces conditions que, par jugement du 19 décembre 2014 le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL a :

- Déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation soulevée par monsieur Ludovic X... ;
- Prononcé la résolution de la vente conclue le 28 juin 2012 par messieurs Patrick Y...et Ludovic X...aux torts exclusifs de ce dernier ;
- Condamné monsieur Ludovic X...à payer à monsieur Patrick Y...la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente ;
- Ordonné en conséquence à maître SIMON, notaire associé à Noisy-le-Grand, de remettre à monsieur Patrick Y...la somme de 25 000 euros séquestrée entre ses mains à titre de paiement partiel de cette condamnation ;
- Débouté monsieur Ludovic X...de sa demande de dommages et intérêts ;
- Condamné monsieur Ludovic X...à payer à monsieur Patrick Y...la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Débouté monsieur Ludovic X...de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamné Monsieur Ludovic X...aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de maître William REZGUI ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



Vu l'appel interjeté de cette dernière décision par M. X...et ses dernières conclusions en date du 7 mars 2016, il est demandé à la cour de :

- Recevoir Monsieur Ludovic X...en ses demandes, fins et conclusions
-Infirmer le jugement du 19 décembre 2014 en toutes ses dispositions faisant grief à Monsieur Ludovic X...

Statuant a nouveau : 
A titre principal, et constatant les vices du consentement subis par Monsieur X...du fait des manœuvres dolosives de Monsieur Y... :
- Prononcer la nullité du compromis de vente du 28 juin 2012 
A titre subsidiaire et constatant la non réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt sans défaillance ou négligence de Monsieur Ludovic X...:
- Constater la caducité du compromis de vente du 28 juin 2012 ; 
En tout état de cause :
- Juger la clause pénale inopposable à Monsieur X..., compte tenu de la nullité, à tout le moins de la caducité du compromis de vente ;
- Plus subsidiairement, la juger inapplicable, en l'absence de mise en demeure préalable de Monsieur X..., conforme aux prévisions du contrat et aux dispositions de l'article 1230 du Code Civil dans le délai de réalisation du compromis ; 
En conséquence :
- Débouter Monsieur Y...de ses demandes fins et conclusions contraires aux présentes ;
- Ordonner le remboursement à Monsieur Ludovic X...de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 25. 000 € ;
- Dire l'Arrêt à intervenir opposable de ce chef au séquestre de cette somme, Maître SIMON, Notaire, 248 rue de Noisy le Sec 93177 BAGNOLET CEDEX, sur simple signification de cette décision ;
- Condamner Monsieur Patrick Y...à payer à Monsieur Ludovic X...la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Débouter Monsieur Patrick Y...de sa demande de dommages intérêts de 1. 500 € sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil comme nouvelle et irrecevable, subsidiairement non fondée ni justifiée ;
- Condamner Monsieur Patrick Y...à payer à Monsieur Ludovic X...la somme de 5. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Monsieur Patrick Y...aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction, pour ces derniers, au profit de la SELARL 2H AVOCATS en la personne de Maitre Patricia HARDOUIN selon les dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Vu les dernières conclusions de M. Y...en date du 19 mars 2016 par lesquelles il est demandé notamment à la Cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce qu'il a :
- rejeté toutes conclusions, fins et prétentions de monsieur X...;
- dit et jugé que le contrat de vente avait été valablement formé, qu'en particulier, aucun dol ni erreur n'avait entaché le consentement au contrat de monsieur X...;
- dit et jugé que monsieur X...ayant empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un concours bancaire, cette condition est réputée accomplie ;
- dit et jugé que monsieur X...ayant refusé de signer l'acte authentique, le contrat de vente est résolu à ses torts exclusifs ;
- dit et jugé que la vente étant résolue aux torts exclusifs de monsieur X..., celui-ci est débiteur envers monsieur Y...de la clause pénale de 50 000 € ;
- ordonné en conséquence à maître Simon, notaire à Bagnolet (93) et séquestre d'une somme de 25 000 €, de libérer cette somme entre les mains de monsieur Y..., au titre du règlement d'une moitié de la clause pénale ;
- condamné monsieur X...à payer à monsieur Y...la somme complémentaire de 25 000 €, au titre du règlement de l'autre moitié de la clause pénale ; 
Y ajoutant 
Condamné M Ludovic Haim X...à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de préjudice moral et la somme de 7 000 euros au titre d e l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



SUR CE 
LA COUR 



Sur la demande en nullité de la vente 

Considérant que suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2012, conclu par l'intermédiaire de l'agence immobilière du Lac, l'intimé a vendu, sous diverse conditions suspensives, à M Ludovic X...le lot No 194 de l'état de division d'un immeuble sis à Créteil (94000), 120 avenue du général de Gaulle et 1 voie Félix Eboué, pour un prix de 500 000 euros, consistant en un local à usage de bureau ; qu'il était stipulé une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 530 000 euros, remboursable sur 25 ans, et au taux d'intérêt annuel de 4 % hors assurances, la date de réalisation de cette condition étant fixée au 28 août 2012, l'acquéreur ayant versé à titre de séquestre la somme de 25 000 euros, la date de réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 22 octobre 2012 ; 

Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1116 du Code Civil que " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté " ; qu'en particulier le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; 

Considérant qu'en l'espèce M X...soutient qu'à l'occasion de la vente litigieuse l'intimé a commis un dol notamment en ne lui remettant pas l'intégralité des diagnostics énoncés et cochés dans l'acte de vente litigieux ; 

Mais considérant qu'il n'est pas démontré que cette absence de remise des diagnostics à la signature de la conclusion de l'avant contrat ait été intentionnelle de la part de l'intimé avec pour but de vicier le consentement de M X... ; 

Considérant que M X...soutient également que l'intimé a commis un dol notamment en lui remettant, lors de la signature de l'avant contrat, un certificat « loi carrez » établi 7 ans auparavant et non conforme à la réalité de la configuration des locaux ; 

Mais considérant qu'il n'est nullement établi que le métrage du bien immobilier litigieux constituait un élément déterminant du consentement à la vente de M X... ; 

Considérant qu'a au regard de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il débouté M X...de sa demande en nullité de la vente litigieuse ; 

Sur les demandes de caducité et de résolution de la vente litigieuse 

Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; 

Considérant qu'en l'espèce, dans l'acte de vente litigieux, l'acquéreur, M X..., déclarait sous la clause B intitulée " plan de financement " que l'acquisition serait financée de la manière suivante : 

« • à l'aide de ses deniers personnels et assimilés à concurrence de 25 000 euros 
• • à l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires ou assimilés d'un montant global de : 530 000 euros, 
soit au total une somme 555 000 euros » 

qu'ensuite il était stipulé une clause D intitulée « caractéristiques des prêts » aux termes de laquelle le montant global des prêts à solliciter était de 530 000 €, le taux d'intérêt maximum devant être de 4 % la durée du prêt de 25 ans, avec des charges mensuelles maximales de 2 798 euros ; que dans le paragraphe E il était stipulé que l'acquéreur entendait sollicité tous organismes bancaires de son choix ; qu'enfin page 8 sous un chapitre intitulé " condition suspensive relative au financement ", figurait notamment les mentions suivantes : 

« La présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par L'ACQUEREUR et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l'ACQUEREUR. 
F-DUREE ET REALISATION DELA CONDITION Suspensive 
La durée de validité de La présente condition suspensive est fixée ci-contre (durée 60 jours, date d'échéance 20 aout 2012 à 18h) … la présente la condition suspensive sera considéré comme réalisée dès que l'acquéreur aura obtenu dans le délai fixé ci-avant de un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant caractéristiques définies au paragraphe D » ; 

Considérant qu'il appartient à M X...de rapporter la preuve d'avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive rappelée ci-dessus pour valablement prétendre à la défaillance de cette condition suspensive et à la caducité de l'avant-contrat ; 

Considérant que M X..., pour justifier de ses diligences versent plusieurs pièces aux débats ; 

Qu'il verse notamment la copie d'une attestation émanant de la Caisse d'Epargne Ile de France en date du 22 janvier 2016 ; 

Mais considérant que cette attestation adressée à la SCI Bureaux DSA en cours de constitution ne saurait établir qu'elle concerne une demande de prêt sollicité par M Patrick X...et est par conséquent inopérante à établir que ce dernier ait sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente ; 

Que M X...verse également un courrier de la banque LCL refusant un prêt en date du 12 octobre 2012, que cependant ce courrier ne permet pas d'établir que le taux d'intérêt du prêt sollicité, alors que le montant du taux d'intérêt du prêt constitue un élément essentiel des caractéristiques du prêt définies dans la clause susvisée ; 

Qu'il est également versé un courrier en date du 23 janvier 2016 de la banque LCL ; que cependant dès lors qu'il fait état d'une demande de prêt sollicité par le bais d'une SCI et non d'une demande de prêt de M X..., ce courrier est inopérant à établir que ce dernier ait sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente ; 

Considérant que l'attestation du 21 janvier de la Medlife Ptrimoine qui est un courtier et non un organisme bancaire n'est pas davantage de nature à établir que M X...ait sollicité un prêt auprès d'un organisme bancaire conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente ; 

Considérant que M X...ne verse pas aux débats d'autres éléments permettant de retenir qu'il ait sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente ; 

Considérant qu'il se déduit de ces éléments que l'appelant n'a pas accompli les diligences qui lui incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse et en a ainsi empêché l'accomplissement ; qu'il y a donc lieu en application des dispositions de l'article 1178 du Code Civil et des stipulations contractuelles, de dire que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie ; 

Considérant que la vente litigieuse n'ayant pas été réitérée du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt ont été réalisées, c'est à bon droit que les premiers juges ont prononcé la résolution de l'acte litigieux et dit qu'il convenait de faire application de la clause pénale ; que cependant le montant de cette dernière apparaissant manifestement excessive eu égard aux circonstances de la cause, et notamment au fait que le bien litigieux a pu être rapidement remis en vente, il convient de la réduire à la somme de 25 000 euros ( vingt cinq mille) ; 

Considérant que l'intimé ne justifiant pas de la réalité d'un préjudice moral, il sera débouté de ce chef de demande ; 

Considérant que M Ludovic Haïm X...sera également débouté de sa demande en dommages et intérêts formée à l'encontre de l'intimé dès lors que ce dernier n'a commis aucune résistance abusive en refusant de restituer la somme séquestrée au regard des dispositions du présent arrêt ; 

Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sauf à réduire à 25000 euros le montant de la condamnation du chef de la clause pénale et de rejeter toutes autres demandes. 

PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris sauf à réduire à 25000 euros le montant de la condamnation du chef de la clause pénale. 

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. 

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel. 

Condamne M Ludovic Haïm X...au paiement des dépens d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Le Greffier, La Présidente,