Cour d'Appel — 6 juillet 2016

Ch. civile A 

ARRET No 

du 06 JUILLET 2016 

R. G : 15/ 00539 FR-C 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 08 Juin 2015, enregistrée sous le no 11-13-0003 


X...


Z...


C/ 


Y...

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE ALTA RIBBA À BASTIA 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

SIX JUILLET DEUX MILLE SEIZE 

APPELANTS ET INTIMES : 

M. Denis X... 


...


...

07170 VILLENEUVE DE BERG 

ayant pour avocat Me Marie Pierre FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA 



Mme Floriane Z... épouse X... 


...


...

07170 VILLENEUVE DE BERG 

ayant pour avocat Me Marie Pierre FINALTERI, avocat au barreau de BASTIA 



Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE ALTA RIBBA À BASTIA 
Représenté par son syndic en exercice, M. Jean Baptiste A...

SYNDICAP IMMOBILIER 
pris en la personne de son représentant légal 
31 Rue César Campinchi 
20200 BASTIA 

ayant pour avocat Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA 



INTIME : 

M. Dominique Y... 


...

20234 ALESANI 

ayant pour avocat Me Antoine Paul ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 mai 2016, devant Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

M. François RACHOU, Premier président 
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller 
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2016. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Nadège ERND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Part acte d'huissier en date du 4 octobre 2013 le syndicat des copropriétaires de la résidence Alta Ribba à Bastia représenté par son syndic en exercice a assigné devant le tribunal d'instance de Bastia M. Dominique Y... pour obtenir condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 5 849, 85 euros due au titre des travaux de copropriété appelés au 21 décembre 2012. 

Par acte d'huissier en date du 8 septembre 2014 M. Dominique Y... a appelé en cause M. Denis X... et son épouse Mme Floriane Z..., les vendeurs du lot dans la copropriété acquis par M. Y... le 30 juillet 2012. Il invoquait l'insuffisance de l'état détaillé adressé par le syndic au notaire relatif au volume des charges à venir, alors que le principe des travaux était acquis et le montant estimé connu. M. Y... demandait à titre reconventionnel l'allocation de 5 849 euros à titre de dommages et intérêts et à titre subsidiaire la condamnation solidaire de M. et Mme X... et du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 

5 849, 85 euros au motif que la date d'exigibilité des appels de fonds en vue des travaux au sens de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des procès verbaux d'assemblée générale des 20 févier et 5 juillet 2012 étaient antérieurs à la vente. 



Par jugement contradictoire du 8 juin 2015, le tribunal d'instancede Bastia a :

- ordonné la jonction des procédures,

- constaté que l'appel de fonds était exigible depuis l'assemblée générale du 11 décembre 2012,

- condamné Dominique Y... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 849, 85 euros,

- rejeté le surplus des demandes du syndicat,

- dit que la responsabilité quasi délictuelle du syndicat était engagée à l'égard de M. Dominique Y...,

- condamné le syndicat à lui régler la somme de 4 100 euros à titre de dommages et intérêts,

- dit que la responsabilité contractuelle de M. et Mme X... était engagée à l'égard de M. Dominique Y...,

- condamné M. et Mme X... à lui régler la somme de 1 749, 85 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouté M. et Mme X... de leurs demandes,

- condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et M. et Mme X... à régler à M. Y... la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. 



M. et Mme X... ont relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 6 juillet 2015 enregistrée le 7 juillet 2015. 



La cour renvoie expressément aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions. 



Par leurs conclusions en date du 6 octobre 2015, M. et Mme X... demandent à la cour de :

- réformer le jugement déféré en ce qu'il les a condamnés à payer à M. Dominique Y... la somme de 1 749, 85 euros, ainsi que les frais irrépétibles et les dépens,



- prononcer leur mise hors de cause,

- condamner M. Dominique Y... à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

subsidiairement,

- dire que M. Dominique Y... a commis une faute en ne prenant pas les informations nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires,

- dire que le syndicat des copropriétaires sera tenu de garantir les époux X... de toutes condamnations. 

M. et Mme X... font valoir que la copropriété a procédé à un appel de fonds pour des travaux de toiture à hauteur de 5 849, 85 euros dont la date d'exigibilité a été fixée au 1er janvier 2013 par l'assemblée générale du 11 décembre 2012, date à laquelle M. Y... était propriétaire. Le procès-verbal de l'assemblée générale lui a été notifié et n'a pas été contesté dans les délais légaux. C'est à cette assemblée que pour la première fois il a été décidé d'entreprendre les travaux de réfection de la toiture des trois immeubles de la copropriété, de choisir les devis et la nature des travaux à réaliser et de fixer la date de l'appel de fonds au 1er janvier 2013. L'article 6-2 du décret du 27 mai 2004 complétant le décret du 17 mars 1967 dispose que le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. L'acte de vente du 30 juillet 2012 prévoit que les dépenses non prévues sont à régler par le propriétaire en titre à la date d'exigibilité. M. et Mme X... font observer qu'ils avaient informé du projet de travaux de toiture l'agence chargée de la vente, versé la provision de 1 600 euros représentant 50 % des travaux, remis au notaire copie des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales qui ont été annexés à l'acte de vente. 

Ils soulignent qu'ils n'ont jamais rencontré leurs acheteurs et ont donné toutes les informations dont ils avaient connaissance et qui étaient nécessaires pour un consentement éclairé des acheteurs. Ils reprochent à M. Y... de ne pas s'être renseigné lui-même auprès du syndic et au syndic de ne pas avoir communiqué au notaire, au stade de la promesse de vente, le montant des sommes payées par le copropriétaire vendeur lors des deux exercices comptables précédant la vente et le montant des sommes susceptibles d'être payées par les acquéreurs. Dès lors, c'est au syndicat des copropriétaires de les garantir de toute condamnation. 



Par ses conclusions en date du 13 octobre 2015 le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, 

statuant à nouveau,

- de condamner M. Dominique Y... à lui payer la somme de 5 849, 85 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2013, date de la mise en demeure, ainsi que la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 

Le syndicat précise que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé le 20 février le principe de la réalisation des travaux de la toiture de l'immeuble et donné délégation au conseil syndical de retenir l'entreprise la mieux disante ; que deux entreprises sur trois se sont désistées, ce qui a amené le conseil syndical à informer les copropriétaires de la décision d'en consulter trois autres et de procéder à un premier appel de fonds de 50 %. Le 5 juillet, l'assemblée générale a annulé cet appel. Le 11 décembre l'assemblée s'est prononcé à nouveau, a retenu un devis et a décidé de l'exigibilité des fonds. Le syndicat réfute toute faute de sa part et affirme avoir rempli les obligations édictées par l'article 5 3o) du décret de 1967 puisqu'il a indiqué le 3 juillet 2012 dans le questionnaire adressé par le notaire l'existence de travaux de toiture, la quote part du lot déjà appelé, soit 1 600 euros et le montant restant à appeler. Selon lui, il ne pouvait pas deviner que l'assemblée qui devait se tenir deux jours plus tard allait annuler cet appel, d'autant que ce point n'était pas à l'ordre du jour. Selon lui il n'avait aucune obligation d'adresser un rectificatif au questionnaire puisque la décision ne serait définitive qu'à l'expiration du délai de recours de deux mois. 



M. Dominique Y... a constitué avocat mais il ne s'est pas acquitté du timbre fiscal et n'a pas déposé de conclusions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2015 et l'affaire renvoyée pour être plaidée le 9 mai 2016. 



SUR QUOI LA COUR 



L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot de copropriété le paiement des provisions sur dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a condamné M. Y... à payer la somme de 5 849, 85 euros non contestée dans son montant. Le syndicat versant la mise en demeure du 23 août 2013, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de cette date. La décision déférée sera réformée en ce sens. 

Il ne peut être sérieusement contesté que lorsque M. Y... s'est porté acquéreur du lot de M. et Mme X... dans la copropriété Alta Riba à Bastia le 30 juillet 2012 il avait eu connaissance, outre des notices techniques, des procès verbaux des assemblées générales des 21 décembre 2010 et 20 février 2012, le tout étant annexé à l'acte notarié. Il ne pouvait donc ignorer le projet des travaux de toiture et leur importance et le fait que le conseil syndical avait été chargé de fixer la date d'exigibilité du premier appel. 

Il avait eu connaissance de l'état en date du 3 juillet 2012 envoyé par le syndic au notaire et mentionnant d'une part dans la partie intitulée « sommes dues par le copropriétaire cédant » à la ligne « provisions exigibles-dépenses non comprises dans le budget prévisionnel » la somme de 1. 600 euros, et d'autre part dans la partie « sommes incombant au nouveau propriétaire », à la ligne « provisions non encore exigibles dans les dépenses hors budget prévisionnel » un montant zéro. Il était donc en droit de penser qu'une partie du prix des travaux-à savoir 1 600 euros-avait été payée par les vendeurs. 

Cependant l'acquéreur restait dans l'ignorance du montant restant à appeler, qui n'avait pas été renseigné (page 7 de l'état) dans la mesure où le syndic ne le connaissait pas encore, car aucun devis n'avait encore été retenu. 

M. Y... n'avait pas connaissance de l'assemblée générale extraordinaire qui s'était tenue le sur-lendemain du jour de la signature de l'état par le syndic et qui, sans d'ailleurs que cette question soit inscrite à l'ordre du jour, avait annulé la provision de 1 600 euros déjà payée par son vendeur, et permis à celui-ci d'obtenir remboursement de la somme qui serait ensuite mise à la charge de l'acquéreur. 

Bien évidemment M. Y... qui n'était pas encore copropriétaire ne pouvait pas contester cette décision. La lecture de la lettre en date du 2 août 2012 du syndic aux copropriétaires révèle d'ailleurs que la résolution était sans aucun intérêt pour les copropriétaires puisque tous les versements devaient demeurer sur le compte du syndicat, à l'exception de celui effectué par M. et Mme X.... Ces derniers, qui étaient présents à l'assemblée générale malgré la proximité de la cession de leur appartement, auraient dû informer leurs acquéreurs du changement qui était intervenu en dernière minute et qui allait enchérir l'appartement. 
En conséquence, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, la responsabilité contractuelle des vendeurs doit être retenue en raison de leur information insuffisante et de leur manque de loyauté. 

Par ailleurs, en l'état des pièces versées aux débats, la responsabilité du syndic ne peut être retenue dans la mesure où il a satisfait aux obligations réglementaires et n'avait pas d'autre obligation d'information. Dès lors, la responsabilité de son mandant ne peut être engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Le jugement sera réformé sur ce point. M. et Mme X... seront déboutés de leur appel en garantie. 

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. Y... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 849, 85 euros et retenu la responsabilité solidaire de M. et Mme X... quant au préjudice subi par M. Y.... 

Cependant ce préjudice se limite au montant de l'appel de fonds qui a été remboursé aux vendeurs et qui a augmenté le prix de revient de l'appartement. 



M. et Mme X... seront condamnés solidairement à payer à M. Dominique Y... la somme de 1 600 euros. 

Le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile, et la condamnation de M. et Mme X... sera ramenée à 1 500 euros. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes. 

Aucune raison d'équité ne commande qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel. 

M. et Mme X... seront condamnés solidairement aux dépens. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. Y... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de cinq mille huit cent quarante neuf euros et quatre vingt cinq centimes (5 849, 85 euros) et retenu la responsabilité solidaire de M. et Mme X... quant au préjudice subi par M. Y..., 

Infirme le jugement déféré,

- en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires que la condamnation de M. Y... soit assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 août 2013,

- en ce qu'il a dit que la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires était engagée, et l'a condamné solidairement à payer des dommages et intérêts et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'une partie des dépens,

- sur le quantum des dommages et intérêts que M. et Mme X... devront payer à M. Y..., 

Statuant à nouveau, 

Condamne M. Y... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de cinq mille huit cent quarante neuf euros et quatre vingt cinq centimes (5 849, 85 euros) qui portera intérêts au taux légal à compter du 23 août 2013, 

Dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas engagée, 

Condamne solidairement M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de mille six cents euros (1 600 euros) à titre de dommages et intérêts, 



Dit n'y avoir lieu à condamner le syndicat au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) pour ses frais irrépétibles exposés en première instance, ainsi que les dépens, 

Y ajoutant, 

Déboute M. et Mme X... de leur appel en garantie, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 

Condamne solidairement M. et Mme X... aux dépens d'appel. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT