Cour d'Appel — 6 juillet 2016

Ch. civile A 

ARRET No 

du 06 JUILLET 2016 

R. G : 14/ 01010 JD-R 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 20 Novembre 2014, enregistrée sous le no 12/ 01184 

SCI 2P2T 

C/ 

SARL HANSU 
Syndicat des copropriétaires EMPIRE 22-22 BIS-24 BIS BOULEVARD DOMINIQUE PAOLI 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

SIX JUILLET DEUX MILLE SEIZE 

APPELANTE : 

SCI 2P2T 
prise en la personne de son gérant en exercice demeurant ès qualités audit siège 
1 rue Etienne Conti 
20000 AJACCIO 

assistée de Me Marie Laétizia CLADA de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau D'AJACCIO 



INTIMES : 

SARL HANSU 
prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant audit siège 
22-24 bis Boulevard Dominique Paoli 
20000 AJACCIO 

défaillante 



Syndicat des copropriétaires EMPIRE 
agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice 
SARL Ajaccio Immobilier 
Les Tamaris 
10 avenue Impératrice Eugénie 
20000 AJACCIO 

assisté de Me Pierre Dominique DE LA FOATA, avocat au barreau D'AJACCIO 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 mai 2016, devant la Cour composée de : 

Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, magistrat du siège présent le plus ancien dans l'ordre des nominations à la Cour, faisant fonction de président de chambre, 



Mme Judith DELTOUR, Conseiller 
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Marie-Jeanne ORSINI. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 juillet 2016 



ARRET : 

Réputé contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par Mme Françoise LUCIANI, Conseiller, et par Mme Nadège ERND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

PROCÉDURE 



Mme Jeanne X..., veuve Y..., était propriétaire des lots 129, 130, 131, 132, 147 et 148 de la copropriété de l'immeuble EMPIRE sis 22, 22bis, 24 bis boulevard Dominique Paoli à Ajaccio, copropriété est gérée par la S. A. R. L. Ajaccio Immobilier. Alléguant avoir constaté l'existence d'importants travaux, dans les locaux qui appartenaient à Mme Jeanne X...veuve Y..., avoir appris la cession de ces locaux à la S. C. I. 2P2T par un courrier de la SCP de notaires, Rombaldi Fort Bartoli, du 29 décembre 2009 et la location des locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage de l'immeuble à la S. A. R. L. Hansu, qui envisageait d'y ouvrir un fast-food asiatique, ayant repris le bail commercial, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire assignait le S. C. I. 2P2T et la S. A. R. L. Hansu devant le juge des référés du Tribunal de grande instance d'Ajaccio. 



Par ordonnance du 8 avril 2010, une expertise était ordonnée. Le rapport était déposé le 21 juin 2010. Par acte du 29 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires assignait la S. C. I. 2P2T et la S. A. R. L. Hansu devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio pour obtenir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de la loi du 2 août 1961, leur condamnation solidaire à réaliser les travaux nécessaires à mettre un terme aux nuisances, sous astreinte et au paiement, outre des frais et dépens, de 10 000 euros de dommages et intérêts et de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Par jugement du 20 novembre 2014, le tribunal de grande instance d'Ajaccio :

- condamnait solidairement la S. C. I. 2P2T et la S. A. R. L. Hansu à effectuer tous les travaux nécessaires pour mettre un terme aux nuisances olfactives, aux fumées et aux nuisances sonores provenant de l'exploitation du restaurant Le Mandarin situé au rez.- de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble, travaux qui sont décrits et autorisés dans le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 11 juin 2012, et ce conformément au devis du 2 novembre 2009 établi par le restaurant Le Mandarin pour un montant de 28 560, 48 euros TTC,

- disait que ces travaux consisteraient à poser un extracteur de fumées et d'odeurs sur la façade de l'immeuble conformément aux photographies prises par les sociétés défenderesses elles-mêmes sous réserve qu'elles aient obtenu les autorisations administratives,

- disait que ces travaux devraient être effectués sous le contrôle d'un expert ou d'un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires et pris en charge intégralement par la S. C. I. 2P2T et la S. A. R. L. Hansu, de même que l'entretien dans les années à venir,

- disait que le conduit d'évacuation en façade serait peint de la couleur de la façade,

- condamnait solidairement la S. C. I. 2P2T et la S. A. R. L. Hansu à effectuer ces travaux dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement et que passé ce délai et dans l'hypothèse où les travaux n'auraient pas été réalisés, les deux sociétés S. C. I. 2P2T et S. A. R. L. Hansu devraient payer solidairement au syndicat des copropriétaires une astreinte de 300 euros par jour de retard,

- ordonnait l'exécution provisoire,

- rejetait la demande de dommages et intérêts,

- condamnait solidairement la S. C. I. 2P2T et S. A. R. L. Hansu à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamnait solidairement la S. C. I. 2P2T et S. A. R. L. Hansu aux entiers dépens. 



La S. C. I. 2P2T interjetait appel par déclaration reçue le 18 décembre 2014. 



Par dernières conclusions communiquées le 28 septembre 2015, la S. C. I. 2P2T demandait : 

à titre principal, de



-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire de toutes ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire au paiement des dépens et de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

à titre subsidiaire, de

-débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire de sa demande d'astreinte,

- condamner la S. A. R. L. Hansu à la garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, 

en toutes hypothèses, de

-dire qu'elle serait exonérée, en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire ou tout succombant au paiement des dépens et de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle exposait qu'elle avait sollicité, en qualité de propriétaire bailleur, l'autorisation de faire les travaux nécessaires pour faire cesser les nuisances, qu'elle ne pouvait être condamnée à exécuter les travaux dans les locaux loués, d'autant que la S. A. R. L. Hansu avait réalisé les travaux. Elle ajoutait que le syndicat des copropriétaires ne pouvait lui réclamer des travaux pour lesquels une autorisation lui avait été refusée, qu'elle n'avait présenté aucune demande le 16 mai 2011 et que les nuisances invoquées ne lui étaient imputables. Elle ajoutait qu'en cas de condamnation elle devait être garantie par le preneur et qu'elle devait être exonérée de sa quote-part dans les dépens afférents à la procédure. 



Par conclusions communiquées le 31 mars 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire demandait de :

- débouter la S. C. I. 2P2T de l'ensemble de ses demandes,

- condamner solidairement la S. C. I. 2P2T et la S. A. R. L. Hansu à effectuer tous les travaux nécessaires pour mettre un terme aux nuisances olfactives, aux fumées et aux nuisances sonores provenant de l'exploitation du restaurant le Mandarin situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble, travaux qui sont décrits et autorisés dans les procès-verbaux d'assemblée générale des 16 mai 2011 et 11 juin 2012, et ce conformément au devis du 2 novembre 2009 établi par le restaurant le Mandarin pour un montant de 28 560, 48 euros TTC,



- dire que ces travaux consisteront à poser un extracteur de fumées et d'odeurs sur la façade de l'immeuble conformant aux photographies prises par les sociétés 2P2T et Hansu elles-mêmes sous réserve qu'elles aient obtenu les autorisations administratives,

- dire que ces travaux devront être effectués sous le contrôle d'un expert ou d'un architecte mandaté et pris en charge intégralement par les S. C. I. 2P2T et S. A. R. L. Hansu, de même que l'entretien dans les années à venir,

- dire que le conduit d'évacuation en façade sera peint de la couleur de la façade,

- condamner la S. C. I. 2P2T et la S. A. R. L. Hansu à effectuer ces travaux dans le délai de trois mois à compter du jour de la signification de 1'arrêt à intervenir,

- dire que passé ce délai et dans l'hypothèse où les travaux n'auraient pas été réalisés, les S. C. I. 2P2T et S. A. R. L. Hansu devront lui payer solidairement une astreinte de 300 euros par jour de retard,

- condamner sous la même solidarité les S. C. I. 2P2T et S. A. R. L. Hansu à lui payer 10 000 euros de dommages-intérêts,

- condamner sous la même solidarité les S. C. I. 2P2T et S. A. R. L. Hansu au paiement des dépens et de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et d'ordonner l'exécution provisoire. 



Il expliquait que la S. C. I. 2P2T avait demandé la convocation d'une assemblée générale pour être autorisée à réaliser les travaux, le 17 juin 2010, que la résolution a été repoussée aux assemblées générales des 14 septembre 2010 et 11 avril 2011 puis au 26 mai 2011, où l'autorisation a été accordée, que les travaux n'ont pas été réalisés, que même si les services d'hygiène de la commune avaient considéré que la S. A. R. L. Hansu était en règle, il subissait des nuisances. Il ajoutait qu'il ne s'était pas opposé à l'installation d'un restaurant à condition de procéder aux travaux préconisés. Il estimait que l'existence des nuisances était démontrée, que la S. C. I. 2P2T, qui avait réalisé les travaux pour son locataire, n'avait pris aucune précaution pour éviter les nuisances. Il alléguait une préjudice personnel direct et certain issu de l'attitude de la S. C. I. 2P2T et de celle de la S. A. R. L. Hansu. 



La déclaration d'appel a été signifiée à la S. A. R. L. Hansu le 17 février 2015 et les conclusions d'appel lui ont été signifiées le 16 avril 2015, respectivement à personne habilitée et au gérant. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2015. 

L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 19 mai 2016. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2016. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sans intervention pour la S. A. R. L. Hansu régulièrement appelée en la cause, la décision sera réputée contradictoire. 



Le syndicat des copropriétaires qui conclut au débouté des demandes de l'appelante et reprend l'intégralité de ses prétentions de première instance, y compris l'exécution provisoire d'ailleurs, conclut implicitement à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts. 



La S. C. I. 2P2T conteste la condamnation solidaire, se fondant sur l'existence du bail commercial lui interdisant d'intervenir sur les locaux de son preneur. S'il n'existe pas d'interdiction de l'activité restauration, l'existence de nuisances générées par ce commerce est démontrée. Le bail commercial prévoyait l'obligation pour le preneur, par dérogation à l'article 1719 du code civil, de supporter les travaux prescrits par l'autorité administrative relatifs à la conformité des locaux loués et les normes spécifiques à son activité " même si ces travaux touchent au gros-oeuvre et à la toiture " et de ne rien faire qui puisse causer des nuisances aux autres occupants... " éviter tous bruits et odeurs ". Or, le preneur qui exerce dans les parties privatives de la copropriété une activité causant des nuisances aux autres occupants contrevient aux dispositions du bail commercial et le copropriétaire bailleur est responsable vis à vis de la copropriété des agissements de son locataire. Il en résulte que la condamnation solidaire est justifiée. 



Si le règlement de copropriété n'interdit pas une activité telle que celle de la S. A. R. L. Hansu et s'il autorise les commerces qui ne sont pas de nature à incommoder par le bruit et l'odeur, l'assemblée générale des copropriétaires n'a aucune obligation, pour rendre cette activité conforme au règlement d'autoriser des travaux de nature à remédier à ces nuisances, de sorte que l'appelante ne peut se plaindre du refus opposé à ses demandes. En effet, un syndicat des copropriétaires peut toujours refuser à un copropriétaire l'autorisation d'installer une tourelle d'extraction pour favoriser l'évacuation des fumées de nature à mettre un terme aux nuisances olfactives ou de procéder à toute mesure destinée à faire cesser les inconvénients éventuels liés à une activité même non expressément prohibée par le règlement de copropriété. 



La S. C. I. 2P2T doit être déboutée de cette demande. 

La S. C. I. 2P2T réclame d'être garantie par la S. A. R. L. Hansu en se fondant sur les obligations faites au preneur, résultant des clauses du bail. Or, d'une part, les clauses qui autorisent le preneur à faire des travaux sur le gros oeuvre et la toiture sont manifestement contraires au règlement de copropriété, d'autre part, la S. C. I. 2P2T avait parfaitement connaissance de la destination du local, puisque la demande d'aménagement en restaurant du 13 octobre 2009 était jointe au bail du 23 février 2010. Il en résulte que l'appel en garantie formé par la S. C. I. 2P2T contre la S. A. R. L. Hansu ne peut prospérer. 



Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du préjudice personnel direct et certain qu'il invoque. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 



Le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux frais et dépens. 



La S. C. I. 2P2T qui succombe en son appel sera condamnée au paiement des frais et dépens. Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La S. C. I. 2P2T, qui est concurremment avec la S. A. R. L. Hansu à l'origine de la procédure, sera évidemment déboutée de sa demande tendant à être dispensée de participer aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour conduire cette procédure. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement du Tribunal de grande instance d'Ajaccio du 20 novembre 2014 critiqué en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 

Déboute la S. C. I. 2P2T de toutes ses demandes, 

Condamne la S. C. I. 2P2T au paiement des frais et dépens, 

Condamne la S. C. I. 2P2T à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Empire, une somme de TROIS MILLE CINQ CENTS (3 500 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



LE GREFFIERLE PRESIDENT