Cour d'Appel — 9 septembre 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2016 


(no, 8 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 20819 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS 01- RG no 12/ 16918 




APPELANTS 


Madame Barbara X...née le 1er avril 1970 à PORTCHESTER (NEW YORK-USA) 


demeurant ...



Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 
Assistée sur l'audience par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272 


Monsieur Richard Y...né le 26 avril 1951 à PARIS (75020) 


demeurant ...



Représenté par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 
Assisté sur l'audience par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272 


Société SHM-DEUSCHLAND GMBH Société de droit allemand Agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 


ayant son siège au Poststrasse no18-20354 HAMBOURG ALLEMAGNE 


Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 
Assistée sur l'audience par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272 




INTIMÉES 


Madame Adeline Z...née le 16 juin 1991 à la SEYNE SUR MER (83500) Venant aux droits de la SCI 82 AVENUE FOCH 


demeurant ...



Représentée par Me Nicolas DUVAL de la SCP SCP NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493 
Assistée sur l'audience par Me Emmanuel PLATON de la SELARL PLATON, avocat au barreau de TOULON 


Madame Camille Z...née le 16 décembre 1993 à la SEYNE SUR MER (83500) Venant aux droits de la SCI 82 AVENUE FOCH 


demeurant ...



Représentée par Me Nicolas DUVAL de la SCP SCP NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493 
Assistée sur l'audience par Me Emmanuel PLATON de la SELARL PLATON, avocat au barreau de TOULON 


Madame Marianne A...née le 1er octobre 1952 à PARIS (75016) 


demeurant ...



Représentée par Me Nicolas DUVAL de la SCP SCP NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493 
Assistée sur l'audience par Me Emmanuel PLATON de la SELARL PLATON, avocat au barreau de TOULON 


SCI SCI 82 AVENUE FOCH Représentée par Madame A...



demeurant ...



Représentée par Me Nicolas DUVAL de la SCP SCP NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493 
Assistée sur l'audience par Me Emmanuel PLATON de la SELARL PLATON, avocat au barreau de TOULON 








COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Chantal SARDA, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 




ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par la conseillère Mme Christine BARBEROT signant en lieu et place de la présidente empêchée et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 




* 


* * 




Par acte sous seing privé non daté, mais avec prise d'effet au 1er février 1996, la SCI 82 avenue Foch, représentée par Mme Marianne A..., ainsi que les filles mineures de cette dernière, Adeline et Camille Z..., ont donné à bail à usage d'habitation à la société SHM Deutschland GMBH, représentée par M. Richard Y..., un appartement, deux caves et une chambre de service dans l'immeuble sis 82 avenue Foch à Paris 16e arrondissement, pour une durée de 9 années. Le 31 octobre 2012, M. Y..., Mme Barbara X...et la société SHM Deutschland GMBH ont assigné Mme A...et la SCI du 82 avenue Foch en vente forcée du bien donné à bail, à compter du 18 juillet 2005, au prix de 2 058 062 €. Mmes Adeline et Camille Z..., devenues majeures, sont intervenues à l'instance. Un jugement du 12 février 2013 a validé le congé pour vente délivré par les bailleresses aux preneurs le 20 juillet 2007 pour le 31 janvier 2008. Les occupants ont libéré les lieux le 10 octobre 2014. 




Par jugement du 23 septembre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :


- débouté M. Y...et Mme X...de l'ensemble de leurs demandes principales et subsidiaires tendant à la constatation du caractère parfait de la vente,
- débouté M. Y...et Mme X...de leurs autres demandes,
- condamné M. Y...et Mme X...à payer à Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., la somme de 120 000 € de dommages-intérêts,
- condamné M. Y...et Mme X...aux dépens et à payer à Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonné l'exécution provisoire. 




Par conclusions du 9 juin 2016, M. Y..., Mme X...et la société SHM Deutschland GMBH, appelants, ont demandé à la Cour de :


- vu les articles 15, 16 du Code de Procédure Civile, 7, alinéa 3 du décret du 4 janvier 1955, 71-8 du 14 octobre 1955, 1134, 1589, 815-14 du Code Civil, 66-5 de la loi du 31 décembre 1971,
- révoquer l'ordonnance de clôture du 26 novembre 2015 pour respecter le principe du contradictoire et écarter des débats les pièces adverses no 11, 33 et 34,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions :
- à titre principal,
- constater la vente intervenue le 24 mars 2014 entre eux et Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., portant sur l'appartement du 1er étage, la chambre de bonne no 5 au 6e étage, la pièce à usage de douche, les trois caves au sous-sol no 1, 6, 10 pour un montant de 2 138 000 €,
- constater l'inadéquation de l'objet de la vente proposée par Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., avec le descriptif du lot de copropriété sus-énoncé, et leur enjoindre de justifier de la subdivision du lot no 2, de la modification du règlement de copropriété, du partage du lot no 2 pour sortir de l'indivision avec les époux B...,
- condamner Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., à restituer à M. Y...les sommes de 120 000 € de dommages-intérêts et de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonner la consignation par Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., entre les mains du bâtonnier de la somme de 128 000 € à compter de la signification de l'arrêt, le solde de 2 010 000 € devant être consigné par M. Y...dans les trois mois de la justification par Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., de la réalisation desdites conditions,
- ordonner la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière,
- condamner in solidum Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., au paiement de la somme de 120 000 € à titre de dommages-intérêts,
- débouter Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., de leur demande de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire, en l'absence d'accord sur la vente,
- condamner in solidum Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., au paiement de la somme de 120 000 € de dommages-intérêts et à celle de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 




Par conclusions du 19 mai 2016, Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., ont prié la Cour de :


- vu les articles 1134, 1135, 1147, 1382, 1583 du Code Civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
. débouté M. Y...et Mme X...de l'ensemble de leurs demandes principales et subsidiaires tendant à la constatation du caractère parfait de la vente,
. débouté M. Y...et Mme X...de leurs autres demandes,
. condamné M. Y...et Mme X...à payer à Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., la somme de 120 000 € de dommages-intérêts,
. condamné M. Y...et Mme X...aux dépens et à payer à Mme A..., Mmes Adeline et Camille Z..., la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- statuant à nouveau :
- au principal :
- constater le caractère parfait de la vente par l'accord des parties sur la chose et sur le prix résultant de l'offre de vente du 17 décembre 2013 et de l'acceptation pure et simple signifiée par M. Y...le 26 mars 2014 de l'appartement du 1er étage, de la chambre de bonne no 5 au 6e étage, de la pièce à usage de douche, les trois caves au sous-sol no 1, 6, 10, soit les 165/ 1000es des parties communes générales, constituant le lot no 2 du règlement de copropriété publié le 31 octobre 1947, moyennant le prix de 2 138 000 €,
- dire que l'acquéreur fera son affaire, comme il s'y était engagé dans son courrier du 18 novembre 2013, de la revendication de la chambre de bonne no 4 irrégulièrement occupée par M. B...et, si l'acquéreur le souhaite, de la chambre de bonne no 9 et de la mise en conformité de l'état descriptif de division,
- ordonner la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière,
- toutefois et préalablement,
- ordonner la consignation à la CARPA de 10 % du prix à titre d'indemnité d'immobilisation et de clause pénale, le solde devant être consigné dans les trois mois de la signification de l'arrêt à intervenir,
- subsidiairement,
- constater que M. Y...et Mme X...soumettent leur acceptation d'acquérir à deux conditions suspensives nouvelles et injustifiées au regard de l'article 1583 du Code Civil,
- leur donner acte de leur refus d'accepter de vendre à de telles conditions et les dire dégagées de toute obligation à l'égard de M. Y...et Mme X...,
- en toute hypothèse,
- débouter M. Y...et Mme X...de leurs demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ajoutant au jugement entrepris :
- condamner M. Y...et Mme X...à leur payer la somme de 70 000 € de dommages-intérêts supplémentaires et celle de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. 


La clôture a été prononcée le 9 juin 2016. 


Le 15 juin 2016, Mmes A...et Z...ont réclamé le rabat de la clôture du 9 juin 2016 en raison des conclusions des appelants notifiées à la même date et ont conclu à nouveau au fond. 


L e 22 juin 2016, M. Y..., Mme X...et la société SHM Deutschland GMBH ont réclamé le rabat de la clôture du 9 juin 2016 et ont conclu à nouveau au fond, formulant, notamment, une demande de nullité de la vente. 




SUR CE 
LA COUR 




Considérant, sur la révocation de la clôture du 9 juin 2016 et la recevabilité des conclusions notifiées postérieurement à cette date, qu'à l'audience des plaidoiries du 9 décembre 2015, les parties ont réclamé la révocation de la clôture du 26 novembre 2015 pour leur permettre de se mettre en état et de répondre à leurs dernières conclusions ; que c'est la raison pour laquelle un nouveau calendrier a été fixé avec une clôture le 9 juin 2016 et une audience des plaidoiries au 22 juin 2016 ; que le 19 mai 2016, Mmes A...et Z...ont répondu aux conclusions du 8 décembre 2015 des appelants ; que le 9 juin 2016 avant la clôture, les appelants ont répliqué aux dernières conclusions des intimées ; que ces dernières n'indiquant pas en quoi les dernières conclusions des appelants exigeaient une réponse, il n'y a pas lieu de révoquer la clôture du 9 juin 2016, les conclusions notifiées après cette date étant irrecevables ; 


Que les dernières conclusions des appelants sont donc celles notifiées le 9 juin 2016 et que les dernières conclusions des intimées sont celles du 19 mai 2016 ; 


Considérant que, l'ordonnance de clôture du 26 novembre 2015 ayant été révoquée et la nouvelle clôture ayant été prononcée le 9 juin 2016, la demande de révocation de la clôture du 26 novembre 2016 est sans objet ; que, concernant la pièce no 11 communiquée par les intimées, le Tribunal a constaté que cette pièce, qui consiste en une lettre adressée par M. Y...à son avocat le 9 juin 2014, avait été versée aux débats par M. Y...et Mme X...eux-mêmes ; qu'en conséquence, cette pièce ne sera pas écartée des débats ; que concernant la régularité formelle des pièces no 33 et 34 communiquées par les intimées, celle-ci ne sera examinée que si la Cour estime nécessaire d'utiliser ces attestations comme mode de preuve et que, dans l'hypothèse où ces attestations seraient irrégulières, leur caractère non probant serait déclaré, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les écarter des débats ; 


Considérant que tant les appelants que les intimées concluent à la perfection de la vente qui serait intervenue sur offre des venderesses du 17 décembre 2013 et acceptation des acquéreurs signifiée le 26 mars 2014 ; que, toutefois, les parties à la vente ne s'accordent pas sur la consistance du lot no 2 de l'état de division de l'immeuble sis 82 avenue Foch à Paris 16e arrondissement ; qu'alors que Mmes A...et Z...déclarent vendre : " l'appartement occupant le 1er étage, la chambre de bonne no 5 sise au 6e étage, 5e porte à gauche dans le couloir en quittant l'escalier, la pièce à usage de douche, sise 2e porte à droite dans le même couloir, les trois caves au sous-sol du même immeuble portant les no 1, 6 et 10, et les 165/ 1000es des parties communes générales de l'immeuble, constituant le lot no 2 du règlement de copropriété publié le 31 octobre 1947 ", en précisant que l'acquéreur devait faire son affaire, comme il s'y serait engagé dans son courrier du 18 novembre 2013, de la revendication de la chambre de bonne no 4, irrégulièrement occupée par M. B..., et si l'acquéreur le souhaitait, de la chambre de bonne no 9 et de la mise en conformité de l'état descriptif de division, pour leur part, M. Y...et Mme X...estiment que le lot no 2 comprend d'après le règlement de copropriété : " la totalité du premier étage de l'immeuble avec les caves 1, 6, 10 et les chambres de bonne no 4, 5, 9 " et demandent qu'il soit enjoint aux venderesses de justifier de la subdivision du lot no 2, de la modification du règlement de copropriété et du partage du lot pour sortir de l'indivision avec les époux B...; 


Qu'il s'en déduit qu'aucun accord n'existe entre les parties sur l'objet de la vente, de sorte que celle-ci n'est pas parfaite ; qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. Y...et Mme X...de l'ensemble de leurs demandes, principales et subsidiaires, tendant à la constatation du caractère parfait de la vente ; 


Que Mmes A...et Z...doivent être déboutées de leur demande tendant à la même fin, formulée en cause d'appel ; 


Considérant, sur les dommages-intérêts demandés par Mmes A...et Z..., que par acte authentique du 18 octobre 1952, la SCI 82 avenue Foch a acquis de Mathilde C..., dite Arlette D..., « l'appartement formant la totalité du premier étage de l'immeuble ci-dessus, formant le surplus du deuxième lot du règlement de copropriété ci-après énoncé, caves numéros : I et 10 et chambre de bonne numéro 6 et un petit débarrés (sic). Il est précisé qu'il a été distrait du deuxième lot-Io-une pièce au sixième étage. 2o- chambre numéro 5. 3o- la cave numéro 6. Madame D...déclare que sont compris dans la présente toutes les autres parties de l'immeuble qui pourraient lui appartenir » ; que le règlement de copropriété de l'immeuble litigieux du 27 novembre 1946, modifié les 28 juin et 21 juillet 1947, puis le 22 juin 1987, énonce que « le deuxième lot comprendra la totalité du premier étage avec les caves no 1, 6, 10 et les chambres de bonnes no 4, 5 et 9 au sixième étage » et les 165/ 1 000èmes des parties communes générales ; qu'ainsi, qu'il n'a été cédé à la SCI 82 avenue Foch que l'appartement, les caves no 1 et 10, la chambre de bonne no 6 et un petit débarras ; 


Que Mmes A...et Z...soutiennent, d'abord, que leur titre comporte une erreur matérielle en ce qu'à la place de la chambre de bonne no 6, il faut lire : chambre de bonne no 4, ensuite, qu'elles revendiquent la propriété de cette chambre occupée depuis plusieurs années par M. B...qui prétend en jouir régulièrement, encore, qu'elles-mêmes et leurs auteurs ont toujours eu la jouissance de la chambre de bonne no 5 et de la cave no 6 qui n'auraient jamais été vendues à un tiers par Mathilde C..., dite Arlette D..., enfin, que la chambre no 9, bien que faisant partie du lot no 2, a été vendue le 19 janvier 1984 par Mme E...aux époux B...; 


Qu'il ressort de ces éléments que la vente des locaux, offerts par les intimées aux appelants postérieurement à la délivrance du congé du 20 juillet 2007, exigeait, de première part, une modification de la consistance du lot no 2, de deuxième part, une revendication de la propriété par usucapion, à l'encontre de Mathilde C..., dite Arlette D..., ou de ses héritiers, de la chambre de bonne no 5 et de la cave no 6, de dernière part, une revendication de la propriété par titre de la chambre no 4 à l'encontre de M. B...; que si ces obstacles ne rendaient pas la vente impossible, cependant, ils en rendaient la réalisation plus difficile et plus longue ; qu'en outre, le maintien dans les lieux de M. Y...et Mme X...n'est pas seulement dû aux atermoiements des acquéreurs, jouissant des lieux pour un bon prix, décrits par le Tribunal, mais qu'il est également en relation avec les offres de vente faites par Mmes A...et Z...aux occupants, postérieurement à la délivrance du congé du 20 juillet 2007 ; 


Qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments que Mmes A...et Z...ont elles-mêmes contribué à l'immobilisation de leur bien, de sorte que leur demande de dommages-intérêts doit être rejetée, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit ; 


Considérant, sur la demande de dommages-intérêts formée par les appelants, fondée sur la dissimulation que les venderesses leur auraient faite de la " réelle situation juridique des biens et droits immobiliers dont elles sont propriétaires ", leur ayant délivré deux congés pour vendre qui seraient frauduleux, que le premier congé pour vendre délivré le 20 juillet 2007 pour le 31 janvier 2008, en vertu de l'article 15- II de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989, par les intimées aux appelants, a été reconnu régulier par jugement du 12 février 2013 qui a autorité de la chose jugée, les parties ne précisant pas dans leurs écritures si cette décision a été ou non frappée d'appel ; qu'à la suite de ce congé, la vente ne s'est pas réalisée, non parce que les venderesses n'avaient pas de droits sur les locaux occupés par les locataires, mais parce que ces derniers n'avaient pas répondu à l'offre de vente ; 


Que, de surcroît, dès le 5 juillet 2011, M. Esmel Beraudy, avocat des venderesses, a transmis à M. F..., notaire des acquéreurs, l'acte de propriété de ses clientes et le règlement de copropriété de l'immeuble ; que, dès le 18 novembre 2013, M. Y...reconnaissait savoir que la chambre du 6e étage, probablement occupée par M. B..., ainsi qu'une cave, étaient occupées par des tiers et déclarait prendre à sa charge la procédure visant à la récupération de ces biens, admettant ainsi que les droits des intimées sur ces biens pouvaient être contestés ; que le 17 décembre 2013, M. G..., notaire des venderesses, a précisé à son confrère, M. F..., notaire des acquéreurs, qu'il y aurait lieu de " prendre des précautions rédactionnelles ", eu égard au fait que les locaux n'étaient pas individualisés par des numéros de lots distincts et que certains d'entre eux étaient occupés contre la volonté de ses clientes, savoir : la chambre no 4, occupée par M. B..., et la chambre no 9 occupée par M. H..., ce dont M. F...en a déduit, dans une lettre du 14 janvier 2014, qu'il y avait lieu, préalablement à la vente, de régulariser un modificatif à l'état descriptif de division pour individualiser chaque local par un numéro distinct ; qu'ainsi, le notaire des acquéreurs disposait des éléments nécessaires pour informer ses clients des difficultés de réalisation de la vente ; 


Qu'en conséquence, les appelants doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts fondée sur la dissimulation et la déloyauté des venderesses dans les opérations de vente ; 


Considérant que l'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à aucune des demandes fondées l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 


Considérant que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel. 




PAR CES MOTIFS 




Dit n'y avoir lieu à révoquer la clôture du 9 juin 2016 ; 


Dit irrecevables les conclusions notifiées par les parties après cette date ; 


Dit que les dernières conclusions des appelants saisissant la Cour sont celles notifiées le 9 juin 2016 et que les dernières conclusions des intimées saisissant la Cour sont celles notifiées le 19 mai 2016 ; 


Dit sans objet la demande de révocation de la clôture du 26 novembre 2016 ; 


Dit n'y avoir lieu à écarter des débats les pièces des intimées no 11, 33 et 34 ; 


Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a :


- condamné M. Richard Y...et Mme Barbara X...à payer à Mme Marianne A..., Mmes Adeline et Camille Z..., la somme de 120 000 € de dommages-intérêts,


- condamné M. Richard Y...et Mme Barbara X...aux dépens et à payer à Mme Marianne A..., Mmes Adeline et Camille Z..., la somme de 8 000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 


Statuant à nouveau :


- déboute Mme Marianne A..., Mmes Adeline et Camille Z...de leur demande de dommages-intérêts ; 


Confirme le jugement entrepris pour le surplus ; 


Y ajoutant : 


Déboute M. Richard Y...et Mme Barbara X...de leur demande de dommages-intérêts ; 


Rejette toute autre demande ; 


Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit d'aucune des parties tant en première instance qu'en appel ; 


Dit que chacune des parties supportera ses propres dépens de première instance et d'appel. 






Le Greffier, La Présidente,