Cour d'Appel — 25 novembre 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2016



(no , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 15/21852



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE - RG no 14/00290







APPELANTS



Monsieur Abdelkader X... né le 23 Février 1970 à BERKANE (MAROC)



demeurant ...




Représenté par Me Amandine BRILLOUET, avocat au barreau d'AUXERRE

Assisté sur l'audience par Me Sèèd ZEHE, avocat au barreau d'AUXERRE



Monsieur Noureddine X... né le 24 Avril 1966 à BERKANE (MAROC)



demeurant ...




Représenté par Me Amandine BRILLOUET, avocat au barreau d'AUXERRE

Assisté sur l'audience par Me Sèèd ZEHE, avocat au barreau d'AUXERRE







INTIMÉ 



Monsieur Philippe Y... né le 29 Juillet 1975 à DREUX (28100)



demeurant ...




Représenté par Me Christian VIGNET de la SCP SCP AVOCATS VIGNET & ASSOCIES, avocat au barreau d'AUXERRE













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente 

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller



qui en ont délibéré







Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.





*



* *





Suivant acte sous seing privé du 4 avril 2013, M. Philippe Y... a promis de vendre un bien immobilier situé à Moneteau (Yonne), moyennant le prix de 135.000 € à MM. Abdelkader et Noureddine X..., qui se sont engagés à l'acquérir sous condition suspensive d'obtention d'un prêt maximum de 150.000 €. Un dépôt de garantie de 5.000 € a été séquestré entre les mains du notaire, M. Z.... Notaire à Appoigny (Yonne).



Le prêt convenu n'ayant pas été obtenu par les acquéreurs qui ont indiqué, par lettre du 16 juillet 2013, qu'ils renonçaient à l'acquisition dudit bien, M. Philippe Y... a, selon acte extra-judiciaire du 5 mars 2014, assigné MM. Abdelkader et Noureddine X... à l'effet de les voir condamnés à lui payer la somme de 13.500 € prévue à titre de clause pénale et de voir le séquestre autorisé à se libérer entre ses mains de la somme de 5.000 € correspondant au dépôt de garantie. Il sollicitait encore la condamnation de MM. Abdelkader et Noureddine X... au paiement de la somme de 2.750 € à titre de dommages-intérêts complémentaires et de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





Par jugement du 28 septembre 2015, le tribunal de grande instance d'Auxerre a :



- dit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue à la promesse synallagmatique de vente du 4 avril 2013 était réputée accomplie, MM. Abdelkader et Noureddine X... en ayant empêché l'accomplissement,

- débouté MM. Abdelkader et Noureddine X... de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

- dit, en conséquence, que le notaire séquestre devrait immédiatement verser à M. Philippe Y... la somme de 5.000 € détenue à titre de dépôt de garantie,

- condamné solidairement MM. Abdelkader et Noureddine X... à verser à M. Philippe Y..., en deniers ou quittances, la somme de 13.500 € au titre de la clause pénale,

- débouté M. Philippe Y... de sa demande de dommages-intérêts fondée sur un préjudice distinct,

- rejeté toute autre prétention,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné MM. Abdelkader et Noureddine X... à payer à M. Philippe Y... la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





MM. Abdelkader et Noureddine X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 25 janvier 2016, de :



- ordonner la restitution entre leurs mains de la somme de 5.000 € correspondant au dépôt de garantie,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. Philippe Y... de sa demande de dommages-intérêts,

- débouter M. Philippe Y... de sa demande de paiement de la somme de 13.500 € au titre de la clause pénale contractuelle,

- condamner M. Philippe Y... à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





M. Philippe Y... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 mars 2016, de :



au visa des articles 1134, 1147, 1152, 1178, 1226 et 1229 du code civil,

- ordonner à MM. Abdelkader et Noureddine X... de verser aux débats leurs pièces de première instance ainsi que leurs pièces annoncées no 1 à 13 dans le cadre de la présente procédure,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

- débouter MM. Abdelkader et Noureddine X... de leurs demandes,

- les condamner au paiement des sommes de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





SUR CE 

LA COUR 





Sur la communication des pièces de première instance



M. Philippe Y... reproche à MM. Abdelkader et Noureddine X... de n'avoir pas communiqué leurs pièces simultanément à leurs écritures du 25 janvier 2016 et de ne pas produire l'intégralité des pièces de première instance non plus que les pièces numérotées 1 à 13 de leur bordereau ;



Toutefois, le défaut de simultanéité invoqué par M. Philippe Y... n'entache pas les communications de pièces de MM. Abdelkader et Noureddine X... de nullité dès lors qu'il en a eu connaissance en temps utile pour les examiner et les critiquer avant le prononcé de l'ordonnance de clôture ; par ailleurs, en l'absence de tout incident élevé devant le conseiller de la mise en état relativement à la régularité de la communication de pièces des appelants, il est réputé avoir eu communication des pièces no 1 à 13 énumérées au bordereau annexé aux écritures de MM. Abdelkader et Noureddine X... du 25 janvier 2016 ; il sera enfin relevé qu'il n'a pas davantage demandé au conseiller de la mise en état d'ordonner la communication par MM. Abdelkader et Noureddine X... des pièces produites en première instance avant le prononcé de l'ordonnance de clôture, de sorte qu'il n'est pas fondé à contester la régularité de la procédure devant la Cour ;



Sur le fond



Aux termes de la promesse de vente du 4 avril 2013, MM. Abdelkader et Noureddine X... se sont engagés à souscrire auprès de la Société Générale un emprunt de 175.000 € maximum remboursable sur une durée de quinze années au taux maximal de 4,02 % l'an hors assurance ; l'attestation de dépôt de la demande de prêt devait être remise au vendeur dans le mois de la signature de la promesse, soit avant le 4 mai 2013 ; le prêt serait réputé obtenu, au sens des articles L. 312-1 à L. 312-8 du code de la consommation, et la condition suspensive réalisée par la remise à l'acquéreur de l'offre de crédit au plus tard le 25 mai 2013 ; l'obtention ou la non obtention du prêt devait être notifiée au vendeur dans les trois jours suivant l'expiration de ce délai ; passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur n'ait apporté de justificatifs, la condition serait réputée défaillie et le vendeur retrouverait son entière liberté mais l'acquéreur ne pourrait recouvrer le dépôt de garantie versé qu'après justification de l'accomplissement des démarches nécessaires à l'obtention du prêt visé à la promesse ; il était stipulé une clause pénale de 13.500 € pour le cas où, toutes les conditions suspensives étant remplies, l'une des parties ne satisferait pas à ses obligations ; par ailleurs, il était convenu que la réitération de la vente en la forme authentique pourrait avoir lieu soit au profit de l'acquéreur soit au profit de toute personne physique ou morale qu'il lui plairait de se substituer ;



Au soutien de leur appel, MM. Abdelkader et Noureddine X... font valoir que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a pas défailli par leur faute, qu'en effet, ils ont transmis à la banque dès le 15 avril 2013 les documents demandés incluant le tableau « Prévisionnel financier », que les statuts de la SCI Immo-Eco qu'ils entendaient se substituer dans le bénéfice de la promesse ont été adoptés le 24 avril 2013, que, le 25 avril suivant, ils ont déposé entre les mains du notaire rédacteur les statuts de la SCI, son K Bis et l'attestation de demande de prêt, qu'ainsi, ils justifient avoir déployé toutes les diligences requises pour obtenir le prêt objet de la condition suspensive, laquelle, étant stipulée dans leur intérêt et à leur seul bénéfice, ne saurait être utilisée contre eux ; ils ajoutent que la faculté de se substituer la SCI Immo-Eco était prévue à la promesse, que le notaire et le vendeur en ont été tenus informés et qu'ils soupçonnent une collusion entre ces derniers, le notaire Chantier ayant fourni des informations confidentielles à M. Philippe Y... à leur détriment ;



M. Philippe Y... réplique que MM. Abdelkader et Noureddine X... n'ont satisfait à aucun de leurs engagement, qu'ils ne justifient pas avoir remis au notaire l'attestation de dépôt de leur demande de prêt dans le délai imparti, qu'ils ne l'ont pas davantage tenu informé de l'accord ou du refus de prêt avant le 25 mai 2013, le refus de prêt n'ayant été transmis au notaire Chantier que le 2 juillet 2013, qu'ils ne rapportent pas la preuve qu'ils auraient vainement relancé la banque prêteuse comme ils le prétendent, que le refus de prêt est imputable à la défaillance de MM. Abdelkader et Noureddine X... qui n'ont pas fourni à la Société Générale les éléments nécessaires à l'étude de leur demande de prêt ;



Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



Notamment, il incombe à l'acquéreur d'un bien obligé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de démontrer que la demande qu'il a présentée à l'organisme de prêt est conforme aux caractéristiques prévues à la promesse de vente : MM. Abdelkader et Noureddine X... ne rapportent pas cette preuve au cas d'espèce, se bornant à produire aux débats l'attestation de la Société Générale selon laquelle le prêt sollicité par la SCI Immo-Eco a été refusé, sans que les caractéristiques ni la date de demande de prêt ne soient précisées à ce document et, de plus, il apparaît des échanges de mails entre M. Philippe Y... et le notaire Chantier que MM. Abdelkader et Noureddine X... n'ont pas fourni à cette banque les pièces nécessaires à l'instruction de leur dossier, de sorte que le prêt sollicité ne pouvait, en tout état de cause, être accordé avant la date limite du 25 mai 2013, par suite du défaut de diligences des acquéreurs qui ont pris un important retard du fait de l'accomplissement des formalités nécessaires afin d'élaborer et de déposer prioritairement les statuts de la SCI Immo-Eco qu'ils entendaient se substituer dans le bénéfice de la promesse ;



Il est ainsi établi que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie par la faute des acquéreurs qui sont donc redevables de la clause pénale intégrant le dépôt de garantie de 5.000 € séquestré entre les mains de M. Z..., étant observé que le caractère manifestement excessif de cette pénalité n'est pas remis en cause ;



Les reproches adressés au notaire sont inopérants, ce dernier n'ayant pas été attrait en la cause ;



M. Philippe Y... n'établissant pas que MM. X... auraient fait dégénérer en abus leur droit d'ester en justice, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;



En équité, MM. Abdelkader et Noureddine X... seront condamnés à lui régler une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





PAR CES MOTIFS 





Statuant publiquement et contradictoirement, 



Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 



Condamne MM. Abdelkader et Noureddine X... à payer à M. Philippe Y... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande,



Condamne MM. Abdelkader et Noureddine X... in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 







Le Greffier, La Présidente,