Cour d'Appel — 18 janvier 2017

Ch. civile A 

ARRET No 

du 18 JANVIER 2017 

R. G : 14/ 00929 FR-C 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance d'AJACCIO, décision attaquée en date du 29 Octobre 2014, enregistrée sous le no 14-000238 

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE CANDIA RESIDENCE 

C/ 


X...


COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT 

APPELANTE : 

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE CANDIA RESIDENCE représenté par son syndic en exercice la SARL SECIC SYNDIC elle-même prise en la personne de son représentant légal 
34, Cours Napoléon 
20000 AJACCIO 

ayant pour avocat Me Philippe ARMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocat au barreau d'AJACCIO 

INTIME : 

M. Pierre X... 

né le 12 Juillet 1966 à AJACCIO 

...

20140 PETRETO BICCHISANO 

assisté de Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Emmanuelle FABREGAT, avocat au barreau de BASTIA 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 novembre 2016, devant la Cour composée de : 

M. François RACHOU, Premier président 
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller 
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Cécile BORCKHOLZ. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2017. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Cécile BORCKHOLZ, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Par acte d'huisssier en date du 17 avril 2014 le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia à Ajaccio a assigné devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio M. Pierre X... pour obtenir condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 6 677, 17 euros au titre des charges de copropriété impayées au 26 mars 2014 pour une cave, lot no118, dans la résidence dont M. Pierre X... est propriétaire. 



Par jugement en date du 29 octobre 2014 le tribunal de grande instance d'Ajaccio a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia de toutes ses demandes et l'a condamné à payer à M. Pierre X... la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts et la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. 



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée au greffe le 24 novembre 2014. 



Selon ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 21 décembre 2015 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia demande à la cour :

- d'infirmer le jugement déféré,

- de condamner M. Pierre X... à lui payer la somme de 6 677, 17 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2015, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- de condamner M. Pierre X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Candia la somme de 500 euros en réparation du préjudice distinct causé par le défaut de paiement,



- de condamner M. Pierre X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Candia la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- de dire que conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tous les frais de procédure seront imputables à M. Pierre X...,

- de dire que le montant des sommes éventuellement retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 devra être suporté par le débiteur seul. 



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia expose notamment que M. Pierre X... était propriétaire dans la copropriété d'un appartement 4 pièces, lot no122, et que son relevé de compte au 24 septembre 2009 portait un solde débiteur d'un montant de 6 311, 09 euros ; que l'administrateur judiciaire A...a repris le solde antérieur au 27 mai 2012 pour 6 622, 98 euros dans le grand livre du 29 mai 2009 au 23 octobre 2010 tenu par la société Santoni administrateur judiciaire précédent, et où apparaît en page 3 le compte débiteur de M. X... ; que celui-ci devra expliquer à la cour les conditions de la vente de son appartement ayant conduit à l'absence d'opposition du syndicat des copropriétaires de la résidence Candia. 

Il fait valoir que le grand livre du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2009 tenu par la SARL de gestion immobilière détaille en page 7 le compte de M. Pierre X... qui fait apparaître un solde débiteur au 23 octobre 2009 de 6 622, 78 euros ; que l'opposition pratiquée par la Société de gestion immobilière sur le prix de vente de l'appartement entre les mains du notaire intervenu dans la vente de l'appartement de M. Pierre X... ne concerne pas le bâtiment A1 dépourvu alors de syndic et ne purge en rien la dette de M. X.... 

Il soutient que M. Pierre X... entretient la confusion entre le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia principal et le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia secondaire du bâtiment A1 constitué de manière illégale. 



Selon ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 2 novembre 2015 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. Pierre X... demande à la cour :

- de confirmer le jugement entrepris,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il expose notamment qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence Candia de produire les procès verbaux des assemblées générales et la totalité des décomptes de charges, les relevés 

des appels de fonds, un état récapitulatif de sa créance, les états détaillés des divers comptes dont se déduit sa dette. 

Il fait valoir qu'il n'est propriétaire que d'une cave ; que les documents comptables pour la période du 1er janvier 2012 au 20 juin 2012 font apparaître que son compte est débiteur de seulement 5, 43 euros, et du 21 juin 2012 au 31 décembre 2013 de 4, 57 euros. 

Il souligne que le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia ne produit aucun arrêté de compte antérieur à 2008, aucun arrêté de compte des exercices 2010 et 2011, aucun procès verbal d'assemblée générale ayant approuvé les comptes portant mention de cette créance. 

Il ajoute que le notaire qui a vendu l'appartement de M. Pierre X... le 16 juin 2010 atteste d'une opposition pratiquée par la SARL de gestion immobilière Jean Santoni pour la somme de 1 831, 57 euros qui a desintéressé le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia en totalité ; que le relevé de compte de M. Pierre X...daté du 4 janvier 2011 et versé aux débats atteste que l'opposition a bien été faite sur le prix de vente du lot no 122 ; que l'appel de fonds de l'ancien syndic relatif au 2e trimestre 2012 mentionne bien un solde débiteur de 4, 43 euros et que le grand livre édité le 3 novembre 2011, qui présente un solde débiteur de 6 622, 98 euros, porte sur la période du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2009 et ne peut donc faire mention du paiement par le notaire. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2016 et l'affaire renvoyée pour être plaidée au 7 novembre 2016. 



SUR QUOI LA COUR 



L'article 1315 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

S'agissant de charges de copropriété, il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence Candia de verser aux débats les procès verbaux des assemblées générales ainsi que les comptes annexés aux convocations et approuvés par l'assemblée générale, la répartition des dépenses entre chaque lot et chaque copropriétaire, ainsi que le compte de M. Pierre X... faisant apparaître les sommes appelées et les règlements effectués. 

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia qui a réclamé en première instance un arriéré de 6 677, 17 euros pour le lot no 118, représentant 8/ 74204e, réclame en appel la même somme, non plus pour une cave mais pour un appartement, lot no 122. Cette créance contestée apparaît dans le grand livre du 29 mai 2009 au 23 octobre 2009. En application de l'article 1315 du code civil, le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia doit en justifier en produisant les pièces de la gestion du syndicat des copropriétaires de la résidence Candia énoncées ci-dessus, antérieures au 29 mai 2009, afin de permettre au débiteur et à la cour de vérifier si toutes les sommes portées au débit de M. Pierre X... sont justifiées par l'approbation des dépenses par l'assemblée générale et la répartition des charges, et si tous les paiements effectués par M. Pierre X... ont bien été portés à son crédit. Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia ne produit aucun document justificatif antérieur au décompte des charges du 24 avril 2009. 

Le premier juge a, en outre, relevé, à juste titre, que l'annexe comptable indiquant la situation des copropriétaires au 20 juin 2012 faisait apparaître pour M. Pierre X... un solde débiteur de 4, 57 euros seulement qui est en contradiction avec le relevé de M. A...le 9 novembre 2012 qui indique un solde antérieur au 27 mai 2012 de 6 622, 98 euros. 

Par ailleurs, l'appartement de M. Pierre X... a, selon l'attestation notariale qu'il verse aux débats, été vendu le 16 juin 2010 et a fait l'objet d'une opposition sur prix de vente par la Société de gestion immobilière pour la somme de 1 831, 57 euros. La situation du compte de M. Pierre X... au 1er janvier 2011, qui laisse apparaître le débit des frais d'opposition pour le lot 122, établit que cette opposition a bien été faite pour ce lot à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Candia demandeur et appelant. Celui-ci ne produit aucun document permettant de savoir ce qu'il est advenu des 1 831, 57 euros. 

En conséquence, c'est à bon droit qu'eu égard à sa carence à rapporter la preuve de sa créance le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia a été débouté de l'ensemble de ses demandes en première instance, et condamné à verser des dommages et intérêts à M. X... pour le préjudice résultant de ses déplacements et démarches multiples. Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions. 



Il serait inéquitable de laisser à M. Pierre X... la totalité des frais irrépétibles exposés en appel. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia sera condamné à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia sera condamné aux dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR : 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Candiades copropriétaires à payer à M. Pierre X... la somme de deux mille euros (2 000 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Candia aux dépens d'appel. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT