Cour d'Appel — 18 janvier 2017

Ch. civile A 

ARRET No 

du 18 JANVIER 2017 

R. G : 15/ 00049 MB-R 

Décision déférée à la Cour : 
Jugement Au fond, origine Tribunal d'Instance de Bastia, décision attaquée en date du 01 Décembre 2014, enregistrée sous le no 13/ 000142 


X... 


Y...


C/ 

SAS VILLAGE CENTER LOISIRS 

COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT 

APPELANTS : 

M. Abdeslam X... 

né le 01 Janvier 1955 

...


...

20213 CASTELLARE DI CASINCA 

assisté de Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/ 737 du 23/ 04/ 2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) 

Mme Hadhoum Y...épouse X... 

née le 01 Janvier 1959 à M'Jatt-Maroc 

...


...

20213 CASTELLARE DI CASINCA 

assistée de Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/ 736 du 23/ 04/ 2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) 



INTIMEE : 

SAS VILLAGE CENTER LOISIRS 
Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège 
Espace Don Quichotte 
547 Quai des Moulins 
CS 80096 
34200 SETE 

assistée de Me Valérie TABOUREAU de la SCP TOMASI-SANTINI-VACCAREZZA-BRONZINI DE CARAFFA-TABOUREAU, avocat au barreau de BASTIA 

COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 novembre 2016, devant la Cour composée de : 

M. François RACHOU, Premier président 
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller 
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Cécile BORCKHOLZ. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2017 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Cécile BORCKHOLZ, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

EXPOSE DU LITIGE 



Par acte d'huissier du 19 mars 2013, la SAS Village Center Loisirs a assigné M. Abdelslam X... et son épouse Mme Hadhoum X..., née Y..., devant le tribunal d'instance de Bastia, en vue d'obtenir leur expulsion du logement qu'ils occupent situé à Castellare di Casinca au ..., ..., ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation de 400 euros par mois et la somme de 800 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement avant dire droit du 13 janvier 2014, le tribunal a ordonné la réouverture des débats, afin que la SAS Village Center Loisirs produise certaines pièces, notamment, l'acte de cession du bien immobilier dénommé " ..." et précise certains éléments. 

Par jugement contradictoire du 1er décembre 2014, le tribunal d'instance de Bastia a :

- constaté que les pièces communiquées permettaient de justifier de la qualité et de l'intérêt à agir de la SAS Village Center Loisirs,

- constaté que le conseil de prud'hommes n'était pas compétent,

- retenu la compétence d'attribution du tribunal d'instance,

- dit que M. Abdelslam X... et Mme Hadhoum X...n'étaient pas occupants sans droit ni titre,

- rejeté la qualification de commodat en l'état de contrepartie sous forme de salaires,

- dit qu'il y avait bail verbal, à tout le moins, à compter du 14 janvier 2008,

- dit que le bail est en cours de renouvellement tacite jusqu'au 14 janvier 2020,

- fixé le loyer à la somme de 330 euros par mois,

- fixé la créance de loyers à charge des époux X... à la somme de 15 840 euros du 1er septembre 2009 au 1er septembre 2013,

- accordé à M. Abdelslam X... et Mme Hadhoum X...des délais de paiement sur 36 mois,

- dit qu'ils pourront régler la créance selon 36 mensualités de 440 euros chacune, payable les 15 de chaque mois,

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, et deux mois après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la créance restant due deviendrait exigible,

- dit n'y avoir lieu application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes à ce titre,

- ordonné que chacune conserve à sa charge ses dépens,

- dit n'y avoir lieu a exécution provisoire. 



Par déclaration reçue le 23 janvier 2015, les époux X... ont interjeté appel de ce jugement. 



Par leurs conclusions reçues le 08 février 2016, les appelants demandent à la cour d'infirmer cette décision en ce qu'elle a indiqué que 

la société SAS Village Center Loisirs justifiait de sa qualité de propriétaire du ..., et de :

- dire que la SAS Village Center Loisirs ne justifie pas de sa qualité de propriétaire,

- dire n'y avoir lieu au paiement de la somme de 15 840 euros correspondant à la créance des loyers à leur charge, pour la période du 01 septembre 2009 au 01 septembre 2013,

- ordonner le remboursement des loyers de 330 euros/ mois dont ils s'acquittent depuis janvier 2015,

- débouter la SAS Village Center Loisirs de toutes ses demandes fins et conclusions. 

Subsidiairement, les époux X... demandent de :

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a dit que ceux-ci bénéficiaient d'un bail verbal à compter du 14 janvier 2008 et que ledit bail était en cours de renouvellement tacite jusqu'au 14 janvier 2020,

- confirmer le jugement en ce qu'il les a autorisés à régler la créance locative en 36 mensualités,

- l'infirmer sur le montant du loyer et le fixer à la somme de 200 euros,

- dire que la SAS Village Center Loisirs aura l'obligation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, de leur proposer un bail écrit et de leur délivrer des quittances à chaque paiement,

- la condamner à 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par ses conclusions reçues le 7 décembre 2015, la SAS Village Center Loisirs demande à la cour de recevoir les consorts X... en leur appel, le dire mal fondé, accueillir son appel incident, le dire fondé, en conséquence, de :

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme non fondées,

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa qualité et l'intérêt à agir en tant que propriétaire du bien,

- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la compétence du conseil des prud'hommes,

- réformer le jugement en toutes ses autres dispositions, 



statuant à nouveau et à titre principal,

- dire et juger que l'occupation par les époux X... du logement situé sur le ...-... 20213 Castellare di Casinca constitue un prêt à usage,

- dire et juger que les consorts X... ont bénéficié d'un délai raisonnable pour restituer le logement, objet du commodat et qu'ils se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre depuis le 2 novembre 2012,

- ordonner l'expulsion des lieux ci-dessus désignés, des époux X... et tout occupant de leur chef dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

- fixer la créance due au titre de l'indemnité d'occupation, de janvier 2013 à juillet 2015, à la somme de 11 200 euros et condamner au besoin solidairement les consorts X... au paiement de cette somme,

- les condamner à payer une indemnité d'occupation de 400 euros par mois, jusqu'à parfaite libération des lieux, 

à titre subsidiaire, si par impossible l'existence d'un contrat bail devait être retenue,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu, 

en tout état de cause,

- condamner solidairement les consorts X... à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2016. 

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions sus-visées et au jugement déféré. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la qualité de propriétaire de la SAS VILLAGE LOISIRS et sa qualité à agir : 



Les époux X... soutiennent à nouveau que la SAS Village Center Loisirs ne peut se prévaloir à leur égard de la transmission du patrimoine de la SAS .... 

Ils font valoir que rien n'indique que la fusion-absorption de SARL ...par la société intimée ait été valablement réalisée et soit opposable aux tiers. 

Les appelants affirment que l'attestation notariée du 15 septembre 2011 et l'acte de cession de parts sociales conclu entre les consorts C...et la SAS Village Center Loisirs ne suffisent pas pour justifier la propriété par cette dernière des parcelles de terre dont la SARL ...était propriétaire. 



Devant la cour, ils invoquent les dispositions des articles L 236-6 et R236-4 du code de commerce et allèguent qu'aucune des pièces versées aux débats par l'intimée ne satisfait aux prescriptions de ces textes, à savoir les assemblées générales des sociétés concernées ainsi que la déclaration dans laquelle sont relatés tous les actes effectués en vue de procéder à la fusion. 



De son côté, la SAS Village Center Loisirs réplique avoir qualité à agir, faisant valoir que le formalisme de la cession-fusion de la totalité des parts détenues par la SARL ...réalisé par l'acte de cession des parts de la SAS Village Center, enregistré aux impôts, le 21 janvier 2008, a été respecté et que cette mutation figure sur le registre du commerce et des sociétés, comme le justifie l'extrait Kbis du 31 décembre 2009 versé aux débats. 



L'intimée ajoute que les nouvelles pièces produites devant la cour, justifient en outre, du respect des formalités prévues par l'article L 236-6 du code de commerce, à savoir :

- l'acte notarié établi le 8 février 2010 par Me D..., notaire, contenant dépôt de pièces, par lequel celle-ci devient propriétaire de la totalité des actifs des sociétés absorbées, dont la SARL ...,

- le procès-verbal SARL ...du 14 septembre 2009 portant, à l'ordre du jour, l'examen et l'approbation du projet de fusion-absorption de la société par la société Village Center Loisirs, dans les conditions prévues par l'article L. 236-11 du code du commerce,

- la déclaration de régularité et de conformité, établie et signée par la société ...et la société Village Center, en application des dispositions des articles L. 236-6 et R. 236-6 du code de commerce. 



Elle ajoute que l'acte notarié de dépôt de pièces du 8 février 2010 mentionne, notamment, la remise d'un procès-verbal des décisions de l'associé unique de la SAS Village Center en date du 31 décembre 2009, dûment enregistré au SIE de Montpellier le 31 décembre 2009, ainsi que l'ensemble des parcelles du .... 



La SAS Village Center précise que cet acte, d'une part, prévoit expressément qu'elle est " propriétaire et a la jouissance des biens apportés par la société absorbée à compter rétroactivement du 1er janvier 2009 (...) » et, d'autre part, a été publié à la conservation des hypothèques de BASTIA, le 8 mars 2010, de sorte que celui-ci est parfaitement opposable aux tiers. 



La cour, au vu des pièces versées aux débats, estime, comme le premier juge, que l'intimée justifie être propriétaire des biens situés à Castellare di Casinca, au ..., désignés sur l'attestation établie le 15 septembre 2011, par Me D..., notaire associé, pour en avoir fait l'acquisition par la fusion-absorption de la SARL du ..., ainsi qu'il résulte de l'acte authentique de dépôt de pièces du 08 février 2010, dont se prévaut, à juste titre, la SAS Village Center Loisirs. 



En effet, d'une part, cet acte notarié ayant été régulièrement publié à la conservation des hypothèques et opposables aux tiers, et donc aux époux X..., d'autre part, cette fusion-absorption a été formalisée au registre du commerce et des sociétés, ainsi qu'il résulte de l'extrait Kbis délivré le 11 mars 2013. 



Par ailleurs, l'intimée démontre par les pièces justificatives sus-visées produites en cause d'appel, avoir respecté des dispositions des articles L. 236-6 et R. 236-6 du code de commerce. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'intimée justifie de sa qualité à agir. 



Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement querellé en ses dispositions à ce titre. 



Sur l'occupation par les époux X... 




Après analyse des pièces soumises à son appréciation, le tribunal estimant qu'il était clair que dans l'intention des parties il y avait compensation entre fourniture du logement et contrat de travail, a considéré que la fourniture de logement aux époux X... ne pouvait être qualifiée de commodat au regard de la convention choisie par les parties. 



Devant la cour, la SAS Village Center Loisirs soutient à nouveau qu'il a été accordé un commodat aux époux X..., en faisant valoir qu'aucun loyer n'a jamais été versé par ces derniers à l'issue du contrat de travail de l'épouse. 



L'intimée affirme que dès lors que les époux X... n'ont plus été titulaires d'une convention d'occupation de logement accessoire au contrat de travail, un bail verbal n'a pu se mettre en place, comme l'a retenu à tort le tribunal, les appelants n'ayant jamais justifié d'un seul paiement de loyer. 

Elle ajoute que les époux X... ont justifié, dans un premier temps, d'un avantage en nature, lié à l'emploi de l'épouse au sein du ...en tant qu'employé d'entretien, les fiches de paie versées aux débats établissent sans conteste que le logement mis à sa disposition, moyennant « une retenue logement » était directement et exclusivement lié à son emploi. 



La société invoque la jurisprudence constante en la matière et fait valoir qu'il y a avantage en nature lorsqu'un logement est mis à disposition du salarié gratuitement au moyennant une faible participation ne pouvant être assimilée à un véritable loyer et allègue que tel est le cas d'espèce, puisque la retenue logement a oscillé entre 40 euros/ mois (290 francs) et 50 euros/ mois (337 francs) entre 1985 et 1992. 



Elle explique que lorsque Mme X... a cessé de travailler pour M. E..., cet avantage en nature s'est éteint et les consorts X... sont restés dans les lieux sans jamais payer le moindre loyer, de sorte que l'occupation des lieux qui s'en est suivie, à titre gratuit, pendant toutes ces années constitue bien un commodat, répondant aux conditions des articles 1875 et suivants du code civil. 



L'intimée affirme que les appelants ne peuvent donc se prévaloir d'un quelconque bail, même verbal, puisque la contrepartie de la jouissance est le paiement d'un prix et que consécutivement au changement de propriétaire en 2008, soit depuis 5 ans, ceux-ci occupent les lieux sans payer le moindre loyer, confirmant l'existence du commodat. 



De leur côté, les appelants confirment l'existence d'un bail verbal entre les parties. 



A défaut d'éléments nouveaux, la cour estime que le premier juge a pour de justes motifs rejeté la qualification de commodat et considéré que les époux X... n'étaient pas occupants sans droit ni titre. 



En effet, contrairement aux allégations de l'intimée, au vu, d'une part, du montant du salaire de Mme X..., s'élevant en euros, environ entre 731 euros et 851 euros, et du montant de la retenue au titre du loyer logement, soit entre 40 et 50 euros, d'autre part, de l'état de délabrement de certains éléments du logement (toiture, huisseries, murs), ainsi qu'il résulte des photographies produites par les appelants et de la description des lieux faite dans leur courrier du 04 décembre 1998, sus-visé, en l'espèce, il ne s'agit pas d'une mise à disposition gratuite. 



En outre, il est constaté que le terme " retenue loyer logement ", figure expressément sur des bulletins de salaires versés aux débats et, par ailleurs, au vu des attestations délivrées le 11 juillet 2005 et le 20 décembre 2005, par M. E..., gérant de la SARL ..., précédent propriétaire, cette occupation n'a pas été contestée par ce dernier. 



Ni le non-paiement des loyers par les occupants à titre de locataire, ni le changement de propriétaire ne génèrent au profit de la SAS Village Center Loisirs, la transformation du bail verbal dont les époux X... peuvent valablement se prévaloir, en un prêt à usage. 



Il y a donc lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et en ce qu'il a dit qu'il y avait un bail verbal, à compter du 14 janvier 2008 et que ce bail était en cours de renouvellement tacite jusqu'au 14 janvier 2020. 



Sur le montant du loyer 



Le tribunal a retenu qu'un bungalow constituait l'équivalent d'un F1, qu'un deuxième bungalow a été concédé aux époux X... et qu'il s'agissait d'un habitat discontinu dont les aménagements ont été financés par ces derniers. 



Il a donc estimé la valeur locative pour deux bungalows d'habitation à 330 euros par mois. 



Les appelants sollicitent une réduction du montant du loyer à la somme de 200 euros par mois, compte tenu de l'état du bungalow, en se référant aux photographies versées aux débats. 



Ils font valoir, notamment, que le toit et les huisseries sont délabrés, les murs fissurés, l'électricité vétustes et dangereuse. 



Les époux X... ajoutent, en produisant des factures, qu'ils entretiennent leur logement, à la place de leur soi-disant propriétaire et affirment que contrairement aux allégations de l'intimée, ils n'occupent pas quatre bungalows, précisant que le bungalow B 68 sert de local technique. 



La SAS Village Center Loisirs, de son côté, réclame à nouveau une indemnisé d'occupation d'un montant de 400 euros et à titre subsidiaire, si l'existence d'un contrat de bail était retenue, la confirmation du jugement querellé. 



Au vu des éléments et pièces versés aux débats, notamment des photographies produites par les appelants, permettant de constater l'état 

du bâtiment figurant sur ces photos, la cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation de la valeur locative de l'ensemble des lieux occupés par les époux X.... 



En l'absence d'autres éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions sur ce point. 



Sur les demandes relatives au contrat de bail et aux quittances 



En cause d'appel, les époux X... font valoir qu'ils ne cessent de réclamer un bail écrit et des quittances et que l'intimée leur refusent ce droit légitime. 



La SAS Village Center Loisirs réplique que ces demandes sont infondées. 



En l'espèce, la cour n'ayant pas fait droit à l'appel incident de l'intimée tendant à l'expulsion des époux X..., il convient, comme le sollicite les appelants, de faire obligation à la SAS Village Center Loisirs de leur proposer un bail écrit et de leur délivrer des quittances à chaque paiement de loyer. 



La demande d'astreinte formulée à ce titre par les appelants, sera rejetée. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 



Il n'est pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions à ce titre et les parties seront déboutées de leurs demandes respectives sur ce même fondement, pour la procédure d'appel. 



Les appelants, succombant en leur recours et l'intimée en son appel incident, chacune des parties supportera ses dépens d'appel. 

PAR CES MOTIFS, 



LA COUR : 

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 

Condamne la SAS Village Center Loisirs à proposer à M. Abdelslam X... et son épouse Mme Hadhoum X..., née Y..., un bail écrit et à leur délivrer des quittances à chaque paiement de loyer, 

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel, 

Déboute les parties de tous autres chefs de demandes, 

Dit que chacune des parties supportera ses dépens d'appel. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT