Cour d'Appel — 20 janvier 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 20 JANVIER 2017 


(no, 4 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 14967 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de TGI EVRY-RG no 13/ 02911 




APPELANT 


Monsieur Michel X...né le 07 Juin 1932 à CHARENTON LE PONT (94220) 


demeurant ...



Représenté et assisté sur l'audience par Me Paulette AULIBE-ISTIN de la SCP AULIBE-ISTIN-DEFALQUE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 23, substitué sur l'audience par Me Odile STRICH avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC266 




INTIMÉS 


Monsieur David Y...né le 07 Mars 1980 à PALAISEAU (91128) 
et 
Madame Karine Z...épouse Y...née le 28 Août 1976 à PARIS (75) 


demeurant ...



Représenté et assisté sur l'audience par Me Alain PAUTRE de la SELARL ATTLAN/ PAUTRE, avocat au barreau d'ESSONNE 










COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller 


qui en ont délibéré 


Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 


* 


* * 




Par acte sous seing privé du 15 juin 2012, M. Michel X...a promis de vendre, jusqu'au 3 décembre 2012, date limite de la levée d'option, à M. David Y...et Mme Karine Z..., devenue depuis épouse Y..., qui s'étaient réservé la faculté d'acquérir, " un terrain à bâtir avec une maison à démolir dessus ", sis ..., d'une superficie de 593 m2, au prix de 305 000 €, sous diverses conditions suspensives dont celle de l'obtention par les bénéficiaires d'un permis de construire purgé du recours des tiers. Les bénéficiaires ont déposé la somme de 30 500 € à titre d'indemnité d'immobilisation entre les mains de l'agent immobilier. Les bénéficiaires, qui n'avaient pas obtenu le permis de construire, n'ont pas levé l'option et la réalisation de la vente par acte authentique, fixée au 20 décembre 2012, n'a pas eu lieu. Le 29 mars 2013, les bénéficiaires ont assigné le promettant en restitution de la somme de 30 500 €. 


C'est dans ces conditions que, par jugement du 26 mai 2015, le Tribunal de grande instance d'Evry a :


- dit que la somme de 30 500 € devait être restituée aux époux Y...et autorisé l'agent immobilier à leur remettre cette somme sur présentation du jugement,
- débouté les époux Y...de leur demande de dommages-intérêts,
- débouté M. X...de l'ensemble de ses demandes, 
condamné M. X...à payer aux époux Y...la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouté M. X...de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. X...aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire. 




Par dernières conclusions du 22 novembre 2016, M. X..., appelant, demande à la Cour de :


- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- ordonner à l'agent immobilier de lui verser la somme séquestrée de 30 500 € sur présentation de l'arrêt à intervenir,
- à défaut, condamner les époux Y...à lui payer la somme de 30 500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- condamner les époux Y...à lui payer la somme de 5 000 € pour résistance abusive,
- condamner les époux Y...aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure. 




Par dernières conclusions du 5 octobre 2016, les époux Y...prient la Cour de :


- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'agent immobilier devait leur restituer la somme de 30 500 €,
- l'infirmer pour le surplus,
- condamner M. X...à leur payer la somme de 3 000 € de dommages-intérêts,
- élever à 4 000 € l'indemnité allouée par le jugement entrepris en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouter M. X...de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et le condamner sur ce fondement à leur payer la somme de 4 000 €, dépens en sus. 


L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2016. 


Par conclusions de procédure du 8 décembre 2016, les époux Y...demandent à la Cour d'écarter des débats les conclusions de M. X...du 22 novembre 2016 qui sont tardives dès lors qu'ils n'ont pas été en mesure d'y répliquer. 




SUR CE 
LA COUR 




Les dernières conclusions de M. X..., notifiées le 22 novembre 2016 avant la clôture du 24 novembre 2016, ne sont ni tardives ni contestables au regard du principe du contradictoire, les époux Y...ne démontrant pas que leur contenu aurait exigé une réplique de leur part. En conséquence, ces écritures ne seront pas écartées des débats. 


Les moyens développés par M. X...au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. 


A ces justes motifs, il sera ajouté que la promesse unilatérale de vente a été consentie par M. X...sous la condition suspensive suivante : " Le promettant donne tous pouvoirs au bénéficiaire pour déposer le permis de démolir et le permis de construire et effectuer toutes les démarches administratives. Que le bénéficiaire obtienne sur le terrain objet des présentes, un permis de construire conforme à la réglementation d'urbanisme, purgé du recours des tiers ", la date limite de la levée d'option étant fixée au 3 décembre 2012. Or, à cette date, les autorisations administratives précitées n'avaient pas été obtenues, l'arrêté du maire de la commune de Bures-sur-Yvette refusant le permis de construire valant permis de démolir n'ayant été pris que postérieurement, le 11 décembre 2012. 


Ainsi, à la date limite de levée d'option, la condition était défaillie. 


La tardiveté de l'arrêté de refus du maire ne peut être imputée à la faute des bénéficiaires qui, ayant le projet de construire, sur le terrain à bâtir promis à la vente depuis le 15 juin 2012, un pavillon comportant quatre logements, ont fait appel à un architecte, de sorte que le dépôt le 8 août 2012 de la demande de permis de construire a été fait dans un délai normal. 


M. X..., qui s'engageait unilatéralement à vendre un terrain à bâtir, n'a imposé aucune limite aux bénéficiaires, relative au projet de construction après démolition. Au demeurant, l'appelant ne démontre pas que la construction d'un pavillon comportant quatre logements doté de huit garages comme l'imposait le PLU, aurait été une opération complexe ayant peu de chance de recueillir un avis favorable de l'architecte des bâtiments de France dans le site classé de la vallée de Chevreuse. 


M. X...ne peut imputer à la faute des bénéficiaires l'impossibilité d'obtenir avant le 3 décembre 2012 un permis de construire purgé du recours des tiers. 


L'arrêté du 11 décembre 2012 a refusé le permis de construire au motif que le projet était " de nature à porter atteinte à l'état des lieux ou à leur aspect ", l'architecte des bâtiments de France, dont l'avis devait être recueilli au titre du site inscrit, ayant émis un avis défavorable considérant que l'articulation des éléments de la volumétrie posait un problème de compatibilité et d'aspect. L'architecte, auteur du projet, a expliqué à ses clients, dans un message électronique du 21 décembre 2012, que l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France n'était " basé que sur l'impact visuel des 8 places de stationnement extérieures aménagées sur la parcelle, alors que le PLU autorise ce type d'aménagement ". Il se déduit de ces éléments que la non-obtention du permis de construire n'est pas due à la faute des bénéficiaires qui auraient présenté une demande ne respectant pas la réglementation d'urbanisme et ce, d'autant que la promettant n'avait pas attiré l'attention des époux Y..., bénéficiaires néophytes, sur la nécessité de soumettre leur projet à l'avis de l'architecte des bâtiments de France en raison du classement du site. 


Les époux Y..., qui ont averti M. X..., dès le 10 novembre 2012, de ce que le maire venait de leur faire connaître l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France, n'ont pas usé de déloyauté à l'égard de l'appelant. 


En conséquence, les époux Y...n'ayant pas fait défaillir la condition, l'indemnité d'immobilisation n'est pas due et le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de la somme séquestrée. 


M. X...n'ayant pas eu un " comportement abusif ", les époux Y...doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts. 


Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande de dommages-intérêts et de celle fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile de M. X...; 


Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 




PAR CES MOTIFS 




Dit n'y avoir lieu à écarter des débats les dernières conclusions de M. Michel X...du 22 novembre 2016 ; 


Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 


Rejette les autres demandes ; 


Condamne M. Michel X...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ; 


Condamne M. Michel X...à payer à M. David Y...et Mme Karine Z..., épouse Y..., la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel. 


Le Greffier, La Présidente,