Cour d’appel — 27 janvier 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 27 JANVIER 2017

(no, 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 12023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Avril 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 11273

APPELANTS

Monsieur Jean-François X...né le 05 Août 1961 à PARIS (75014)

demeurant ...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : R284

Monsieur Pierre Y...né le 20 Septembre 1950 à VILLEFRANCHE DE ROUERGUE (12200)

demeurant ...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : R284

Monsieur Sébastien Y...né le 05 Avril 1974 à IVRY SUR SEINE (94200)

demeurant ...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : R284

INTIMÉS

Maître Olivier Z..., Notaire né le 12 Janvier 1959 à CASABLANCA (MAROC)

demeurant ...

Représenté et assisté sur l'audience par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué sur l'audience par Me Raphaël ABITBOL de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

SELARL EMJ-MAITRE A...DE LA SELARL EMJ mandataire liquidateur de la SARL RAMEGO-PATRICK RANDI IMMOBILIER

ayant son siège au ...

non représenté

SCI MARIENTHAL Société Civile Immobilière dont le siège social est 57 rue La Boétie 75008 PARIS, inscrite au RCS de Paris sous le no408 199 149, représentée par Maître Monique D..., Administrateur Judiciaire, demeurant ...désignée en qualité d'Administrateur provisoire de ladite société, suivant ordonnance rendue en la forme des référés le 17 juillet 2008 par Monsieur Patrice KURZ, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de Paris No SIRET : 408 199 149

ayant son siège c/ o Maître Monique D..., Administrateur Judiciaire, ...

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Guillaume CHABASON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062, substitué sur l'audience par Me Stephane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062

SARL RAMEGO-PATRICK RANDI IMMOBILIER la société RAMEGO est en liquidation judiciaire, la SELARL EMJ prise en la personne de Maître Jean-Charles A...a été nommée en qualité de Liquidateur No SIRET : 352 201 701

ayant son siège au 268 boulevard Saint-Germain-75007 PARIS

non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte authentique reçu le 17 novembre 2011 par M. Bernard B..., notaire associé, conseil du promettant, avec la participation de M. Olivier Z..., notaire du bénéficiaire, la SCI Marienthal, représentée par Mme Monique D..., administrateur provisoire nommé par ordonnance du 17 juillet 2008, a promis de vendre à M. Pierre Y..., M. Sébastien Y...et M. Jean-François X..., qui s'étaient réservé la faculté d'acquérir, un terrain nu sis ...(91), cadastré section A no 296, 499 et 500, d'une surface de 60 a 79 ca, au prix de 1 000 000 €. La promesse était consentie pour une durée expirant au 31 janvier 2012, prorogée par avenant au 30 avril 2012. Les bénéficiaires ont versé la somme de 100 000 € entre les mains du notaire à valoir sur l'indemnité d'immobilisation du même montant. Le 10 avril 2012, la commission des sites et paysages de l'Essonne a notifié un avis défavorable sur la division parcellaire et la faisabilité de trois maisons projetées par les bénéficiaires. Puis, le ministère de l'écologie a notifié aux bénéficiaires son refus d'autoriser toute construction sur le terrain. Par actes des 22 et 23 juillet 2013, les bénéficiaires ont assigné le promettant, M. Z...et la SARL Ramego, agent immobilier, en annulation de la vente, en restitution de la somme de 100 000 € et en paiement de dommages-intérêts.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 16 avril 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté les consorts Y...-X...de l'ensemble de leurs demandes,
- débouté la société Marienthal de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné les consorts Y...-X...à payer ensemble à la société Marienthal et à M. Z..., chacun, la somme de 1 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné les consorts Y...-X...aux dépens.

Par dernières conclusions du 11 mai 2016, les consorts Y...-X..., appelants, demandent à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- à titre principal : constater que leur consentement a été donné par erreur, prononcer la nullité de la promesse et condamner la société Marienthal à leur restituer l'indemnité d'immobilisation de 100 000 €,
- à titre subsidiaire, constater que la promesse est dénuée de cause, prononcer la nullité de la promesse et condamner la société Marienthal à leur restituer l'indemnité d'immobilisation de 100 000 €,
- à titre infiniment subsidiaire, constater que le caractère non constructible des parcelles diminue leur valeur et que la condition suspensive se trouve réalisée, constater la caducité de la promesse et condamner la société Marienthal à leur restituer l'indemnité d'immobilisation de 100 000 €,
- en tout état de cause, condamner in solidum la société Marienthal et M. Z...à leur payer la somme de 50 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral,
- dire que leur action n'est pas abusive,
- condamner M. Z...à garantir la restitution par la SCI Marinethal de la somme de 100 000 €,
- condamner in solidum la société Marienthal et M. Z...à leur payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 30 novembre 2016, la SCI Marienthal prie la Cour de :

- vu les articles 1134 et suivants, 1108 et suivants, 1131 et suivants, 9 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts Y...-X...de leurs demandes et les a condamnés aux dépens,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et limité à la somme de 1 500 € l'indemnité allouée en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- statuant à nouveau :
- dire que le refus opposé par la direction de l'habitat ne saurait être assimilé à un problème juridique ou factuel au sens de la promesse,
- condamner in solidum les consorts Y...-X...à lui payer la somme de 20 000 € pour procédure abusive, et celle de 15 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en première instance,
- débouter les consorts Y...-X...de leurs demandes
-condamner in solidum les consorts Y...-X...à lui payer la somme de 15 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
- à titre subsidiaire, condamner M. Z...à la relever et garantie de toute condamnation prononcée contre elle et condamner tout succombant à lui payer la somme de 15 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- en tout état de cause, condamner tout succombant aux dépens.

Par dernières conclusions du 21 octobre 2015, M. Z...demande à la Cour de :

- vu l'article 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts Y...-X...,
- y ajoutant, dire les consorts Y...-X...mal fondées en leurs demandes formées contre lui et les en débouter,
- débouter la société Marienthal de sa demande formée contre lui,
- condamner les consorts Y...-X...à lui payer la somme de 10 0000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

La société Ramego, qui n'a pas constitué avocat, n'a pas été assigné devant la Cour.

La clôture a été prononcée le 1er décembre 2016.

Par conclusions de procédure, les consorts Y...-X...demandent à la Cour de rejeter des débats les dernières conclusions du 30 novembre 2016 de la société Marienthal.

Par conclusions de procédure en réponse, la société Marienthal prie la Cour de rejeter la demande de rejet des consorts Y...-X...

SUR CE
LA COUR

Il y a lieu de dire que la Cour n'est pas saisie à l'égard de la société Ramego.

Les 3e et dernières conclusions de la société Marienthal ayant été déposées et notifiées le 30 novembre 2016, avant l'ordonnance de clôture du 1er décembre 2016, sont recevables et ne seront pas écartées des débats, les consorts Y...-X...n'établissant pas que ces écritures comportent des éléments nouveaux exigeant une réplique.

C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le Tribunal a débouté les consorts Y...-X...de leur demande de nullité de la promesse unilatérale de vente.

La promesse du 17 novembre 2011, qui porte sur la vente d'un terrain inclus dans le périmètre d'un site classé, celui de la Vallée de la Bièvre, exigeant la délivrance des permis de construire par le ministre de l'environnement après avis de la commission départementale des sites, perspectives et paysage, renferme la condition suspensive suivante, stipulée au profit exclusif du bénéficiaire : " qu'aucun renseignement ou pièce ne révèle une quelconque inexactitude des déclarations du promettant figurant dans l'acte, ou un quelconque problème juridique ou factuel, ayant pour effet :
- de faire obstacle à la libre disposition des biens immobiliers ; et/ ou
-de diminuer significativement la valeur des biens immobiliers ".

Or, le ministère de l'écologie a notifié aux bénéficiaires qu'il ne pourrait pas autoriser de construction sur le terrain.

Bien que les consorts Y...-X...aient seulement acquis un terrain nu et aient expressément exclu de la promesse la question de la division du terrain en trois lots pour y édifier une construction, le refus d'autorisation précité, par son caractère général, constitue un " problème juridique ou factuel " au sens de la clause précitée, de nature à diminuer significativement la valeur du terrain, le prix n'étant pas le même suivant que ce terrain est ou non constructible. En effet, Mme Agnès C..., expert immobilier, mandatée par les consorts Y...-X..., démontre, aux termes d'un rapport du 8 janvier 2016, après application de la méthode par comparaison, qu'en 2011 le terrain constructible et divisible en trois lots aurait eu une valeur vénale de 1 100 000 €, tandis que, ne pouvant être construit, sa valeur pouvait seulement être de 40 000 €.

La diminution de valeur étant significative, il y a lieu de dire que la condition n'est pas réalisée et que la promesse est caduque. En conséquence, la société Marienthal doit restituer la somme de 100 000 € versée par les bénéficiaires, à valoir sur l'indemnité d'immobilisation qui n'est pas due, cette somme lui ayant été versée par M. B.... Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a débouté les consorts Y...-X...de cette demande.

Les consorts Y...-X..., qui avaient seulement acquis un terrain nu et avaient expressément exclu de la promesse la question de la division du terrain en trois lots pour y édifier une construction, n'établissent pas la faute que le promettant aurait commise à l'origine du préjudice matériel qu'ils invoquent né du temps passé à préparer la présentation de leur projet et à se rapprocher des services instructeurs compétents. Les bénéficiaires ont en revanche subi un préjudice moral, ayant dû éprouver les tracas d'un procès pour obtenir la restitution par le promettant de la somme séquestrée alors que la promesse était caduque. Ce préjudice est évalué à la somme globale de 15 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la société Marienthal.

M. Z..., qui n'est intervenu à l'acte qu'en qualité de conseil des bénéficiaires, n'a pas manqué à ses obligations, le contrat renfermant une condition suspensive protégeant ses clients et dont l'efficacité vient d'être démontrée. N'étant pas séquestre de la somme de 100 000 €, il ne peut lui être reproché de s'en être dessaisi au profit du promettant en dépit du litige sur la restitution.

Dès lors les consorts Y...-X...doivent être déboutés de leurs demandes contre M. Z....

La société Marienthal doit être déboutée de toutes ses demandes contre M. Z...qui n'est pas le notaire instrumentaire, n'étant intervenu à l'acte qu'en qualité de conseil des bénéficiaires.

La solution donnée au litige implique que les dépens soient supportés par la société Marienthal, de sorte que ses demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile doivent être rejetées.

L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des consorts Y...-X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

Les consorts Y...-X...n'étant pas condamnés aux dépens, la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile de M. Z..., formée contre eux, doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Dit que la Cour n'est pas saisie à l'égard de la SARL Ramego ;

Déboute M. Pierre Y..., M. Sébastien Y...et M. Jean-François X...de leur demande de rejet des débats des dernières conclusions de la SCI Marienthal ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Pierre Y..., M. Sébastien Y...et M. Jean-François X...de leur demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 17 novembre 2011 ;

L'infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

Déclare caduque la promesse unilatérale de vente du 17 novembre 2011, par suite de la non-réalisation de la condition suspensive précitée protégeant les bénéficiaires ;

En conséquence, ordonne la restitution par la SCI Marienthal à M. Pierre Y..., M. Sébastien Y...et M. Jean-François X...de la somme de 100 000 € qu'ils avaient versée, à valoir sur l'indemnité d'immobilisation ;

Condamne la SCI Marienthal à payer à M. Pierre Y..., M. Sébastien Y...et M. Jean-François X...la somme globale de 15 000 € de dommages-intérêts ;

Rejette toutes les demandes formées contre M. Olivier Z...;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la SCI Marienthal aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI Ramenthal à payer à M. Pierre Y..., M. Sébastien Y...et M. Jean-François X...la somme globale de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,