Cour d'Appel — 31 janvier 2017

Ch. civile A 

ARRET No 

du 31 JANVIER 2017 

R. G : 15/ 00038 EB-C 

Décision déférée à la Cour : 
Ordonnance Référé, origine Tribunal d'Instance de Bastia, décision attaquée en date du 15 Décembre 2014, enregistrée sous le no 


X...


Y...


C/ 

Consorts Z...




COUR D'APPEL DE BASTIA 

CHAMBRE CIVILE 

ARRET DU 

TRENTE ET UN JANVIER 
DEUX MILLE DIX SEPT 

APPELANTS : 

M. Zaïd X... 

né le 01 Janvier 1946 à AIN LEUH (MAROC) 

...

20290 VOLPAJOLA 

ayant pour avocat Me Linda PIPERI, avocat au barreau de BASTIA 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/ 243 du 05/ 02/ 2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) 



Mme Rabah Y... épouse X... 

née le 01 Janvier 1950 

...

20290 VOLPAJOLA 

ayant pour avocat Me Linda PIPERI, avocat au barreau de BASTIA 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/ 240 du 05/ 02/ 2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA) 



INTIMES : 

M. Serge Z... 

né le 30 Mai 1976 à PARIS 

...

75005 PARIS 05 

ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocat au barreau de BASTIA 



M. William Z... 

né le 12 Novembre 1974 à PARIS 

...

13200 ARLES 

ayant pour avocat Me Frédérique GENISSIEUX de la SCP CABINET RETALI & ASSOCIES, avocat au barreau de BASTIA 



COMPOSITION DE LA COUR : 

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 novembre 2016, devant la Cour composée de : 

M. François RACHOU, Premier président 
Mme Micheline BENJAMIN, Conseiller 
Mme Emmanuelle BESSONE, Conseiller 

qui en ont délibéré. 



GREFFIER LORS DES DEBATS : 

Mme Cécile BORCKHOLZ. 

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2017, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 31 janvier 2017. 



ARRET : 

Contradictoire, 

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

Signé par M. François RACHOU, Premier président, et par Mme Cécile BORCKHOLZ, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par contrat de location en date du 13 décembre 2001, M. Charles A...a donné à bail à M. Zaïd X... et Mme Rabah X... une maison d'habitation sise à Volpajola, pour une durée d'un an renouvelable moyennant un loyer mensuel initial de 304, 90 euros. 

M. A...est décédé en 2004, et ses héritiers M. Serge Z... et M. William Z... sont devenus bailleurs. 



Par ordonnance de référé du 15 décembre 2014, le tribunal d'instance de Bastia a :

- constaté la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire,

- dit qu'à défaut de libération volontaire dans un délai de un mois à compter du commandement de quitter les lieux, les consorts Z... pourraient faire procéder à l'expulsion des époux X...,

- dit qu'il serait procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées,

- fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer indexé et des charges récupérables, suivant décompte des loyers indexé que devront fournir les bailleurs,

- dit que les époux X... devraient payer cette indemnité jusqu'à libération des lieux,

- déclaré irrecevable la demande de provision sur l'indemnité d'occupation comme se heurtant à une contestation sérieuse. 



Par déclaration du 21 janvier 2015, M. Zaïd X... et Mme Rabah X... ont interjeté appel de cette décision qui leur a été notifiée le 30 janvier 2015. 



Par conclusions notifiées le 30 septembre 2015, M. et Mme X... demandent à la cour :

- de réformer l'ordonnance entreprise,

- de constater qu'ils ont quitté le logement le 26 août 2015,

- en conséquence, de dire et juger que la demande tendant à ne pas voir résilier le bail en application de la clause résolutoire est devenue sans objet,

- de dire que le montant de la dette locative n'est pas rapporté,

- de débouter les consorts Z... de leur demande en paiement, 

subsidiairement :

- de déduire de la dette locative le montant des travaux financés par les locataires,

- d'en déduire le montant de l'allocation logement versée directement entre les mains des propriétaires, 

à titre reconventionnel :

- de dire et juger que les consorts Z... n'ont pas exécuté de bonne foi leurs obligations de bailleur,



- de les condamner à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- de les condamner à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ils font valoir que la clause résolutoire du bail ne pouvait être appliquée par le premier juge dès lors que suite au commandement de justifier d'une assurance locative qui leur a été délivré le 03 décembre 2013, ils ont produit une attestation d'assurance par lettre recommandée du 16 décembre 2013, soit dans le délai d'un mois qui leur était imparti. 

Ils indiquent cependant avoir préféré quitter les lieux le 26 août 2015 et rendre les clés à la SCP d'huissiers D...-E...-B..., compte tenu du conflit persistant avec les bailleurs. 

Ils affirment que l'augmentation de loyer qui leur a été imposée en janvier 2014 par les consorts Z... était arbitraire et injustifiée, dans la mesure où elle n'était fondée sur aucun indice, et que l'état du logement était déplorable. 

Ils disent avoir financé eux-même d'importants travaux (pose d'une isolation thermique, pose de carrelage, pose de faïence dans la salle de bains, remplacement d'un chauffe-eau, mise en place d'une fosse sceptique) pour rendre les locaux salubres et décents, ce qui traduit la mauvaise foi des bailleurs dans l'exécution de leurs obligations contractuelles. 



Par conclusions notifiées le 22 mai 2015, M. Serge Z... et M. William Z... forment appel incident à l'encontre de l'ordonnance entreprise, dont ils sollicitent l'infirmation en ce qu'elle les a déboutés de leur demande en paiement des indemnités d'occupation dûes par les époux X.... 

Il entendent voir l'ordonnance confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail, ordonné l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation. 

Ils contestent avoir reçu une attestation d'assurance dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement du 03 décembre 2013, et affirment qu'aucun justificatif n'accompagnait la lettre recommandée du 16 décembre 2013. 

Ils relèvent par ailleurs que l'attestation produite ne porte que sur l'année 2014, mais qu'il n'est justifié d'aucune assurance pour l'année 2013. 

Ils déplorent que les locataires aient cessé de régler les loyers à compter de janvier 2014, de sorte que la dette locative de 1 009 euros, dont ils réclament le paiement provisionnel, ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 



Ils indiquent ne pas avoir autorisé les travaux réalisés par les locataires, qui ont donné lieu à des factures fictives de l'entreprise Franchi ancien employeur de M. X..., pour lesquels ils ont déposé une plainte pénale pour faux. 

Ils réclament la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et la condamnation des appelants aux dépens. 



La clôture de la procédure a été ordonnée le 30 septembre 2015, et l'affaire fixée pour être plaidée le 07 mars 2016. 



MOTIFS



-Sur les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l'expulsion, et à la fixation d'une indemnité d'occupation 



Par procès-verbal de reprise du 26 août 2015, Me B...Huissier de justice, a constaté que les lieux loués avaient été évacués par M. et Mme Zaïd X.... 

Les demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l'expulsion, et à la fixation d'une indemnité d'occupation sont donc devenues sans objet. 

Le contrat de bail stipulait en son article 12, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qu'à défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux, la location serait résiliée de plein droit. 

Le locataire devant aux termes de l'article 7 du contrat, justifier chaque année de cette assurance, il appartenait à M. et Mme X... de justifier dans le mois qui a suivi le commandement du 3 décembre 2013, qu'ils étaient assurés. 

Or s'ils produisent un accusé de réception d'une lettre recommandée adressée le 16 décembre 2013 à M. William Z..., aucune copie de courrier n'y est jointe, et il n'est pas établi que l'attestation d'assurance ait été envoyée à cette date. 

En outre, la période couverte par l'assurance de la Banque Postale commence au 04 janvier 2014 soit le lendemain du commandement, et le locataire n'a donc justifié d'aucune assurance pour 2013. 

L'action en résiliation de bail et en expulsion était donc bien fondée.



- Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation formée par les consorts Z..., et la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme X... 


Les époux X... étaient occupants sans droit ni titre à compter du 4 janvier 2014. 

Les consorts Z... réclament une somme de 1 009 euros à titre d'indemnité d'occupation pour les mois de janvier à mars 2014, se décomposant comme suit : reliquat dû pour janvier 2014 : 133 euros, février 2014 : 438 euros, et mars 2014 : 438 euros. 

La révision du loyer a été effectuée et demandée par le bailleur par courrier du 30. 10. 2013, ce que les époux X... ne contestent pas dans leurs écritures. Elle n'avait aucun caractère arbitraire, puisqu'elle était prévue par le bail, et calculée conformément à l'évolution de l'indice du coût de la construction. L'importance de l'augmentation résulte du fait que le loyer n'avait jamais été révisé depuis le début du bail. 

M. et Mme X... ne contestent pas ne pas avoir payé les mois de février et mars 2014, et n'avoir payé que 305 euros en janvier 2014. 

En revanche, les consorts Z... ont perçus de la CAF le 05 mars 2014 au titre de l'allocation de logement sociale la somme de 441, 26 euros pour les trois premiers mois de l'année 2014. Ils n'ont pas déduit ce versement de la somme qu'ils réclament. 

Par ailleurs, M. et Mme X... produisent quatre factures de la SARL C..., portant sur " l'achat et la pose d'une isolation en plafond et sur les murs " pour 3 186 euros TTC, la " fourniture et la pose de plaques de BA13 sur les murs, côté Nord et Est " pour 1 561, 40 euros TTC, " l'achat et la pose de carrelage su la terrasse et la cuisine " pour 3 340, 44 euros TTC, et l'installation d'une fosse sceptique pour 2 484, 00 euros TTC. 

Ils ne produisent cependant aucune pièce justifiant de l'état dans lequel se trouvait le logement initialement, et notamment aucune photographie ou aucun constat, ni aucun justificatif de la réalisation effective de travaux hormis une attestation de M. Dominique C..., qui est insuffisante. Il ne prouvent pas non plus avoir payé les travaux facturés, alors même qu'ils ne contestent pas que Dominique C...était l'ancien employeur de M. X.... 

Ils produisent seulement des photographies de la toiture, manifestement vétuste, qui font apparaître le haut de la façade et une petite terrasse couverte qui le sont tout autant. 

Il convient en conséquence de les débouter de leur demande de provision insuffisamment étayée, au titre du remboursement des améliorations apportées au logement. 

En revanche, ces factures, cette attestation et ces photos permettent de considérer comme sérieuse la contestation opposée par les locataires, à la demande en paiement d'indemnité d'occupation, un compte restant à faire entre les parties. 



L'ordonnance sera donc confirmée de ces deux chefs. 

Il convient de confirmer la condamnation des époux X... aux dépens de première instance, et de mettre à leur charge les dépens d'appel. 

Il convient cependant, compte tenu de leur situation économique, de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS, 

LA COUR :



- CONFIRME l'ordonnance de référé du tribunal d'instance de Bastia du 15 décembre 2014 en ce qu'elle a considéré comme bien fondées les demandes tendant à la résiliation de plein droit du bail, à l'expulsion de M. et Mme X..., et à la fixation d'une indemnité d'occupation ;

- CONSTATE que ces demandes sont devenues sans objet en cause d'appel, en conséquence REFORME l'ordonnance en ce qu'elle a fait droit à ces demandes ;

- CONFIRME l'ordonnance en ce qu'elle a débouté M. Serge Z... et M. William Z... de leur demande de provision au titre d'un solde d'indemnités d'occupations, et en ce qu'elle a débouté M. Zaïd X... et Mme Rabah Y... épouse X... de leur demande d'indemnité provisionnelle au titre des améliorations et travaux apportés au logement, condamné les époux X... aux dépens de première instance, et dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- DIT N'Y AVOIR LIEU à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

- CONDAMNE M. Zaïd X... et Mme Rabah Y... épouse X... aux dépens d'appel. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT