Cour d'Appel — 3 mars 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 



ARRÊT DU 03 MARS 2017 

(no, 8 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 01226 

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2015- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 12/ 08235 



APPELANTS 

Monsieur BENOIT G...

né le 06 Janvier 1977 à SURESNES (92150) 

demeurant ...-92400 COURBEVOIE 

Représenté et assisté sur l'audience par Me Frédéric BOULTE de l'ASSOCIATION P3B AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J122 

Monsieur DIMITRI Y...

né le 19 Juillet 1977 à BONDY (93140) 

demeurant ...-92310 SEVRES 

Représenté et assisté sur l'audience par Me Frédéric BOULTE de l'ASSOCIATION P3B AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J122 



INTIMÉS 

Monsieur Jean-Bernard Z... 

né le 31 Août 1942 à SAINT-DIE (88100) 

demeurant ...-77620 EGREVILLE 

Représenté et assisté sur l'audience par Me Sophie DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS, toque : D0747 

Madame Françoise Z... épouse A...

née le 22 Octobre 1939 à SAINT-DIE (88100) 

demeurant ...-50100 CHERBOURG 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0007 

Monsieur Bernard B...

né le 04 Janvier 1935 à Savigny sur Orge (91600) 

demeurant 3...-91370 Verrières-le-Buisson 

Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 
Assisté sur l'audience par Me Victor CHAMPEY de l'ASSOCIATION Laude Esquier Champey, avocat au barreau de PARIS, toque : R144, substitué sur l'audience par Me Benoit RENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 

Madame Aliette Z... épouse B...

née le 19 Juillet 1938 à Paris 14 (75014) 

demeurant 3...-91370 Verrières-le-Buisson 

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 
Assisté sur l'audience par Me Victor CHAMPEY de l'ASSOCIATION Laude Esquier Champey, avocat au barreau de PARIS, toque : R144, substitué sur l'audience par Me Benoit RENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R144 

SCP H...
I...
J...prise en la personne de ses représentants légaux 

ayant son siège ...-75007 PARIS 07 

Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848 



COMPOSITION DE LA COUR : 

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 

qui en ont délibéré 

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 



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* * 



Arlette 
D...
, épouse Z... puis F..., est décédée le 18 avril 2009 en laissant pour lui succéder M. Jean-Bernard Z..., Mme Françoise Z... épouse A...et Mme Aliette Z... épouse B.... La SCP notariale H...
I...et J..., chargée du règlement de la succession, a été investie par les trois héritiers de mandats non exclusifs de recherche d'acquéreurs pour un des biens immeubles dépendant de la succession, sis Ville d'Avray, 10 Chemin de la Côte d'Argent, au prix de 700. 000 €. Parallèlement, une annonce a été publiée à l'initiative de l'un des coïndivisaires, Mme Aliette Z... épouse B..., dans l'édition du 4 octobre 2012 du journal « de Particulier à particulier », dit PAP, pour la mise en vente dudit bien au prix de 780. 000 €. MM. Y...et G...ont, après avoir visité ledit bien, le 29 septembre 2012, en compagnie de M. Bernard B..., rédigé une offre d'acquisition manuscrite au prix mentionné à l'annonce, offre que M. B...a accepté « sous réserve de l'acceptation des trois héritiers Z... ». 

Cette offre a été transmise à la SCP H...
I...et J...par M. Jean-Bernard Z... et M. et Mme B...qui ont pareillement invités MM. Y...et G...à se mettre en rapport avec cette SCP « pour la suite à donner cette offre ». Le 3 octobre suivant, il a été indiqué à ceux-ci, par l'intermédiaire de leur propre notaire, la SCP K...& L..., que M. Jean-Bernard Z... « n'était pas d'accord sur la proposition faite à M. B...et n'y donnait pas suite ». 

C'est dans ces conditions que :

- MM. Y...et G...ont été autorisés par ordonnance sur requête du 23 octobre 2012 à inscrire une hypothèque provisoire sur le bien de Ville d'Avray pour sûreté d'une créance provisoirement arrêtée à la somme de 78. 000 €,
- suivant actes extra-judiciaires des 13 novembre, 11 et 12 décembre 2013, MM. Y...et G...ont assigné M. Jean-Bernard Z..., Mme Françoise Z... épouse A..., M. et Mme B...et la SCP H...
I...et J...à l'effet de voir constater la perfection de la vente, d'en ordonner la réitération forcée, à défaut, d'entendre condamner M. Jean-Bernard Z..., M. et Mme B...et la SCP H...
I...et J...à des dommages-intérêts pour rupture abusive de pourparlers. 



Par jugement du 7 décembre 2015, le tribunal de grande instance d'Évry a :

- rejeté « l'exception de fin de non-recevoir » (sic) relative à l'article 28 du décret du 4 janvier 1955,
- débouté MM. Y...et G...de leur demande de réalisation forcée de la vente portant sur le bien de Ville d'Avray, 10 Chemin de la Côte d'Argent,
- ordonné la radiation de l'inscription d'hypothèque provisoire relative audit immeuble,
- débouté MM. Y...et G...de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre M. et Mme B..., M. Jean-Bernard Z... et la SCP H...
I...et J...,
- débouté M. et Mme B..., M. Jean-Bernard Z... et la SCP H...
I...et J...de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre MM. Y...et G...,
- condamné MM. Y...et G...à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :
-1. 500 € à M. et Mme B...,
-1. 500 € à M. Jean-Bernard Z...,
-1. 500 € à la SCP H...
I...et J...,
- rejeté toute autre demande,
- condamné MM. Y...et G...aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 



MM. Y...et G...ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 janvier 2017, de : 

au visa des articles 1103, 1104, 1128, 1240, 1582, 1583, 1589 et suivants du code civil, L. 121-1, R. 121-1, R. 512-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- à titre principal, constater l'échange des consentements sur la chose et sur le prix intervenu entre eux-mêmes et l'indivision successorale d'Arlette D...-F..., relatif à l'immeuble sis à Ville d'Avray, 10 Chemin de la Côte d'Argent, moyennant le prix de 780. 000 €,
- dire cette vente parfaite, avec toutes conséquences de droit,
- ordonner en conséquence à l'indivision successorale de réitérer cette vente en la forme authentique dans les deux mois du prononcé du présent arrêt, par-devant notaire,
- dire qu'à défaut de réitération dans ce délai, le présent arrêt vaudra vente,
- subsidiairement, condamner in solidum M. et Mme B...et M. Jean-Bernard Z..., coïndivisaires récalcitrants et fautifs, au paiement de la somme de 117. 000 € de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices,
- en tout état de cause, condamner in solidum M. et Mme B...à leur payer la somme de 10. 000 € de dommages-intérêts,
- condamner M. Jean-Bernard Z... à leur payer la même somme à titre de dommages-intérêts,
- condamner la SCP H...
I...et J...à leur payer la somme de 100. 000 € de dommages-intérêts,
- débouter les intimés de leurs demandes,
- condamner in solidum M. et Mme B..., M. Jean-Bernard Z... et la SCP H...
I...et J...à leur payer la somme de 25. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d'inscription de l'hypothèque provisoire inscrite sur le bien litigieux. 



M. Jean-Bernard Z... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 18 janvier 2017, de :

- débouter MM. Y...et G...de leurs demandes de réalisation forcée de la vente,
- constater la nullité de l'inscription d'hypothèque provisoire prise sur le bien de Ville d'Avray, en conséquence, en ordonner la mainlevée et/ ou la radiation, aux frais de MM. Y...et G...,
- ordonner à MM. Y...et G...de procéder à leurs frais à la suppression de cette inscription, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé du présent arrêt,
- condamner MM. Y...et G...à lui payer la somme de 45. 000 € de dommages-intérêts à raison du manque à gagner locatif résultant de l'immobilisation forcée du bien pendant la procédure,
- débouter Mme A...de ses demandes dirigées contre lui,
- subsidiairement, ordonner la réitération de la vente au profit de MM. Y...et G...à l'exclusion de toute autre entité non partie à la procédure, laquelle devra intervenir au plus tard dans les trois mois du prononcé du présent arrêt et dire que le transfert de propriété sera subordonné au paiement du prix de 780. 000 € entre les mains de la SCP H...
I...et J..., la vente étant résolue de plein droit à défaut de ce paiement,
- débouter MM. Y...et G...de leurs demandes de dommages-intérêts et les condamner, chacun, au paiement de la somme de 10. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 



M. et Mme B...prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 janvier 2017, de : 

au visa des articles 815-3, 1116, 1424, 1526 et 1382 du code civil, L. 121-1 et L. 121-1-1 du code de la consommation,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts,
- statuant à nouveau, condamner solidairement MM. Y...et G...à leur payer la somme de 50. 000 € de dommages-intérêts pour abus de droit, en réparation des préjudices qu'ils ont subi,
- subsidiairement, dire que la vente de l'immeuble de Ville d'Avray est nulle, le consentement de M. B...ayant été surpris par dol,
- plus subsidiairement, dire que l'arrêt valant vente à intervenir devra être publié dans les trois mois à compter de son prononcé,
- dire que le transfert de propriété et les formalités de publication seront subordonnés à la justification du paiement du prix entre les mains de la SCP H...
I...et J...dans le même délai,
- dire qu'à défaut de l'ensemble de ces formalités et paiements dans les délais susvisés, la vente sera résolue de plein droit et les vendeurs déliés de tout engagement de vendre, 
en tout état de cause, débouter MM. Y...et G...de leurs demandes dirigées contre eux,
- condamner solidairement MM. Y...et G...au paiement de la somme de 25. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 



Mme Françoise Z... épouse A...prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2017, de : 

au visa des articles 1134, 1583 et 1589 du code civil, 12 et 455 du code de procédure civile,

- constater qu'en jugeant « qu'une offre au public, en matière immobilière, est par nature large et ouverte afin de permettre à de futurs contractants de discuter du contenu du contrat, et s'analyse par conséquent comme une invitation à entrer en pourparlers », alors qu'il y avait manifestement eu un accord des parties sur la chose et sur le prix, le tribunal a violé les dispositions des articles 1134, 1583 et 1589 du code civil,
- constater qu'en jugeant « Mme Françoise Z... épouse A...manifeste son approbation à la demande de déclarer parfaite la vente du bien immobilier et estime que l'accord entre les parties est intervenu dans le cadre du mandat à la SCP H...
I...et J... », sans tenir compte dans ses motifs des mandats qu'elle avait communiqués au contradictoire des parties, le tribunal a méconnu les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile,
- en conséquence, infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, constater l'échange des consentements sur la chose et sur le prix entre MM. Y...et G..., d'une part, l'indivision successorale, d'autre part, avec toutes conséquences devant en découler, notamment hypothécaires,
- statuer ce que de droit sur les demandes de dommages-intérêts formées par les appelants à l'encontre de M. Jean-Bernard Z..., M. et Mme B...et la SCP H...
I...et J...,
- débouter ces derniers de l'intégralité de leurs prétentions,
- constater qu'elle s'est trouvée attraite à la procédure en sa qualité de coïndivisaire du fait de l'obstruction fautive de M. Jean-Bernard Z..., M. et Mme B...et la SCP H...
I...et J..., cette dernière par sa carence équipollente au dol, et les condamner solidairement, à défaut in solidum, au paiement de la somme de 10. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 



La SCP H...
I...et J...prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 20 septembre 2016, de :

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- dire que MM. Y...et G...ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptibles d'engager sa responsabilité,
- débouter MM. Y...et G...de l'intégralité de leurs demandes,
- condamner MM. Y...et G...au paiement des sommes de 5. 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 



SUR CE 
LA COUR 



Au soutien de leur appel, MM. Y...et G...font valoir qu'il est établi que les trois propriétaires indivis du bien litigieux avaient donné mandat de faire paraître une annonce dans les journaux PAP, qu'ils ont accepté d'acheter le bien dont s'agit au prix proposé, que l'offre de vente faite au public lie le pollicitant à l'égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l'offre faite à personne déterminée, que le premier juge ne pouvait retenir que cette offre faite au public ne constituait qu'une simple invitation à entrer en pourparlers, alors qu'en application des dispositions de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsque y a accord sur la chose et sur le prix ; 
Mme Françoise Z... épouse A...s'associe à cette argumentation en soulignant que les trois indivisaires avaient donné mandat de vendre et étaient d'accord pour la parution d'une annonce immobilière dans le journal PAP, M. Jean-Bernard Z... faisant paraître de son côté une annonce dans le journal « le Figaro » ; 

M. Jean-Bernard Z... conteste avoir donné mandat à M. B...pour passer l'annonce de vente dans le journal PAP du 29 septembre 2012, conteste le pouvoir et la capacité de vendre de ce dernier et soutient ensuite que l'offre d'acquisition émise par MM. Y...et G...ne s'analyse que comme une simple invite à entrer en pourparlers ; 

M. et Mme B...indiquent que c'est à leur seule initiative qu'une annonce immobilière a été insérée dans le journal PAP du 29 septembre 2012 et que le consentement à l'offre d'achat de MM. Y...et G...n'a été donné par M. B...que sous réserve de l'accord des trois autres héritiers, ce qui exclut tout échange de consentements sur la chose et sur le prix ; 

Suivant l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite dès que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix ; 

Il apparaît des pièces produites aux débats que M. Jean-Bernard Z..., Mme Françoise Z... épouse A...et M. et Mme B..., qui souhaitaient vendre le bien indivis de Ville d'Avray dépendant de la succession de leur mère défunte, avaient tous trois donné mandat non exclusif à la SCP H...
I...et J...de rechercher un acquéreur pour le prix de 700. 000 €, se réservant la faculté de vendre par eux-mêmes et que, concurremment, ils faisaient paraître des annonces dans des journaux, spécialisés ou non, ainsi dans le journal le Figaro à l'initiative de M. Jean-Bernard Z... et dans le journal PAP à l'initiative de Mme Aliette Z... épouse B... ; qu'en réponse à l'annonce parue dans l'édition du 29 septembre 2012 du journal PAP, ainsi libellée : 

« Ville d'Avray (92410). Centre ville. Proche RER A 10 mn de Paris. Ensemble immobilier de 370 m ² environ sur terrain de 308 m ². Caves, cour. 4 T3, 1 studio, 1 pavillon 4 pièces de 118 m ² avec garage. L'ensemble partiellement occupé. Prévoir travaux. 780. 000 € », 

MM. Y...et G...qui avaient visité le bien dont s'agit en compagnie de M. B...ont écrit sur une feuille vierge : 

« Je soussigné M. Dimitri Y...demeurant […] et M. G..., demeurant […] confirment par la présente après avoir visité le bien à Ville d'Avray (92) plus amplement désigné ci-dessus, sis 10 Chemin de la Côte d'Argent, avec M. B...Bernard, faire offre au prix de vente ci-dessus, à 780. 000 €. Fait à Ville d'Avray le 29/ 09/ 2012 à 15 h », 

et M. Bernard B...a inscrit ensuite cette offre la mention manuscrite suivante : 

« Je soussigné Bernard B...accepte la proposition de MM. Y...et G...au prix de 780. 000 € sous réserve de l'acceptation des trois héritiers Z... » ; 

Or, s'il est constant que les trois héritiers Z... avaient bien donné mandat à la SCP notariale H...
I...et J...de rechercher un acquéreur pour le bien indivis de Ville d'Avray, la liberté qu'ils s'étaient réservée, dans leurs rapports avec cette SCP notariale, de rechercher un acquéreur de leur côté, n'avait toutefois pas pour effet de conférer réciproquement à chacun d'entre eux un mandat de l'indivision pour rechercher un acquéreur, de sorte que toute initiative de la part de l'un des indivisaires à cet effet devait être ratifiée par les deux autres indivisaires ; 

A cet égard, rien n'indique que M. ou Mme B...aurait été investi d'un mandat des autres coïndivisaires, notamment de M. Jean-Bernard Z... qui le conteste, pour faire paraître une annonce de vente dans le journal PAP du 29 décembre 2012 ; M. B...qui faisait visiter le bien de Ville d'Avray n'était pas davantage investi d'un mandat apparent aux yeux de MM. Y...et G...alors qu'il n'a accepté leur offre d'achat que sous réserve expresse de son « acceptation par les trois héritiers Z... » ; enfin l'acceptation de l'offre d'achat émise par MM. Y...et G...par M. Jean-Bernard Z... et Mme Z... épouse B...ne saurait résulter, sans plus amples circonstances, des missives adressées par ces derniers aux candidats acquéreurs pour leur indiquer la transmission de leur offre à la SCP H...
I...et J...dont ils précisaient les coordonnées, afin qu'il y soit « donné suite », expression trop vague et imprécise pour équivaloir à un accord sur la chose et sur le prix et signifiant seulement que leur offre étant acceptée en tant que telle ; 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit qu'il n'y avait pas eu vente parfaite ; 

Il n'y a pas lieu de condamner l'une ou l'autre des parties à des dommages-intérêts, MM. Y...et G...ayant pu se méprendre sur la portée de leur offre d'acquisition et l'existence des mandats donnés par l'indivision sans faire dégénérer en abus l'inscription d'une hypothèque provisoire sur le bien dépendant de la succession, tandis que la SCP notariale H...
I...et J...n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité en refusant de recevoir un acte de vente sans l'accord de l'ensemble des propriétaires du bien ; 

La mainlevée de cette inscription d'hypothèque sera ordonnée aux frais de MM. Y...et G..., sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un mois de la signification du présent arrêt ; 

Quant à M. Jean-Bernard Z..., il ne justifie d'aucun préjudice, notamment locatif, en lien avec l'inscription de l'hypothèque provisoire autorisée par le juge de l'exécution alors que le bien dont s'agit avait vocation à être vendu depuis le décès de la de cujus et non à être donné en location, ainsi qu'il résulte des mandats de vente donnés à la SCP H...
I...et J... ; 

Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies en cause d'appel qu'au bénéfice de la SCP H...
I...et J...à laquelle MM. Y...et G...seront condamnés in solidum à verser une somme de 3. 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel ; les autres parties seront déboutées de leurs demandes sur ce même fondement. 



PAR CES MOTIFS 



Statuant publiquement et contradictoirement, 

Confirme le jugement dont appel, 

Y ajoutant, 

Dit que la mainlevée de l'inscription d'hypothèque prise sur le bien de Ville d'Avray sera effectuée aux frais de MM. Y...et G..., sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un mois de la signification du présent arrêt, 

Condamne in solidum MM. Y...et G...à payer la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la SCP H...
I...et J..., 

Rejette toute autre demande, 

Condamne MM. Y...et G...in solidum aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le Greffier, La Présidente,