Cour d'Appel — 24 mars 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 24 MARS 2017 


(no, 5 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 18270 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Août 2015- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 13/ 07064 




APPELANT 


Monsieur Olivier X...

né le 18 Juillet 1973 à Meudon-la-foret (92) 


demeurant ...



Représenté et assisté sur l'audience par Me Juliette SELLIER de la SELARL AB-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592, substitué sur l'audience par Me Laurent PANCRAZI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0592 




INTIMÉE 


EURL NOUVELLE CONCEPTION DE L'IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
No SIRET : 492 265 053 


ayant son siège au 61 Avenue de la République-91230 MONTGERON 


Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 










COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 


qui en ont délibéré 






Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 




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Suivant acte reçu le 6 mars 2013 par Mme Y..., notaire à   Villeneuve-le-Roi (94), l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier a vendu à M. X..., moyennant le prix de 99. 000 €, un studio mansardé, un parking et une cave dans un immeuble sis ...(91). 


Aux termes d'un acte extra-judiciaire du 26 août 2013, M. X...a assigné l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier à l'effet de voir annuler cette vente pour vice caché, subsidiairement, pour dol, plus subsidiairement, pour infraction à la législation sur les ventes en l'état futur d'achèvement. Outre cette annulation, il demandait la condamnation de la venderesse au paiement de la somme de 30. 000 € pour privation de jouissance. 




Par jugement du 10 août 2015, le tribunal de grande instance d'Évry a :


- débouté M. X...de ses demandes,
- débouté l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier de sa demande reconventionnelle,
- condamné M. X...à payer à l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier une somme de 1. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 




M. X...a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le8 février 2017, de : 


au visa des articles 1641 et suivants, 1792 et suivants, 1147 et suivants, L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation,


- dire que la dissimulation de l'absence d'autorisation d'urbanisme et de l'existence d'une procédure pénale en cours d'instruction sur l'irrégularité des travaux accomplis par l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier est constitutive d'une réticence dolosive affectant la validité de l'acte de vente du 6 mars 2013,
- prononcer la résolution judiciaire de cet acte de vente,
- condamner l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier à lui restituer la somme de 99. 000 € au titre du prix de vente, outre celle de 9. 156 € au titre des frais de notaire et d'enregistrement,
- subsidiairement, dire que les désordres révélés dans l'appartement constituent des vices cachés,
- prononcer la résolution judiciaire de l'acte de vente,
- condamner l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier à lui restituer la somme de 99. 000 € au titre du prix de vente, outre celle de 9. 156 € au titre des frais de notaire et d'enregistrement,
- infiniment subsidiairement, dire que l'acte de vente du 6 mars 2013 est soumis au régime juridique fixé par les articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation relatifs aux ventes d'immeubles à rénover,
- dire que l'acte de vente est entaché de nullité eu égard auxdites dispositions,
- prononcer sa nullité,
- très infiniment subsidiairement, condamner l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier à effectuer les travaux de reprise portant sur les désordres révélés dans son appartement ou, à défaut, l'autoriser à effectuer ces travaux par lui-même ou par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs de l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier,
- en tout état de cause, condamner l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier à lui payer la somme globale de 30. 000 € en réparation de son préjudice,
- ordonner la publication du présent arrêt au Service de la publicité foncière,
- condamner l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 




L'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 janvier 2016, de :


- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- condamner M. X...au paiement de la somme de 3. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 




SUR CE 
LA COUR 




L'opération de rénovation entreprise par l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier portait sur la transformation d'un pavillon d'habitation en dix logements en copropriété et sur la création de dix aires de stationnement   ; les logements étaient livrés aux acquéreurs   «   bruts de béton   » afin qu'ils les aménagent eux-mêmes   ; 


Il apparaît des documents produits aux débats, notamment d'une lettre de la commune de Montgeron du 3 septembre 2015, que l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier   :


- n'a pas livré l'emplacement de parking (lot no 34) objet de la vente,
- a dissimulé à M. X...la procédure pénale engagée contre elle par la mairie de Montgeron pour absence d'autorisation d'urbanisme et violation des prescriptions du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Montgeron   ; 


En effet, un procès-verbal de constat d'infraction aux règles de l'urbanisme avait été dressé quelques jours avant la réitération de la vente, le 21 février 2013, par un agent municipal, et une procédure pénale était en cours au moment de la vente, tous éléments portant sur les qualités substantielles des biens vendus et dont la dissimulation a vicié le consentement de M. X...  en le trompant sur la régularité et la licéité des travaux de transformation entrepris par le vendeur ; 


Loin de nier cette dissimulation, l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier fait valoir que des pourparlers seraient en cours avec la mairie de Montgeron pour résoudre les difficultés afférentes au manque d'emplacements de stationnement, mais elle n'établit pas qu'un permis de construire ou une autorisation d'urbanisme aient été décernés a posteriori relativement à l'opération de rénovation en cause   ; l'examen de l'acte du 6 mars 2013 révèle, au demeurant, que la venderesse, pour échapper aux règles applicables au ventes de biens à rénover, a dissimulé que les biens vendus avaient fait l'objet de transformations récentes, mentionnant inexactement à cet égard à l'acte de vente «   qu'à sa connaissance aucune construction ni rénovation ni aucune réalisation d'éléments constitutifs d'ouvrages ou équipement indissociables de cet ouvrage ont été réalisés sur l'immeuble depuis mois de de dix ans, le tout au sens des articles 1792 et suivants du code civil   », alors qu'elle avait acquis moins d'un an auparavant, le 22 juin 2012, un pavillon d'habitation en vue de le modifier pour le transformer en une copropriété de dix appartements, ainsi qu'elle l'indique dans ses écritures   : «   l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier s'est rendue acquéreur d'un pavillon dans le but de procéder à sa rénovation et à son découpage en appartements afin de pouvoir les revendre à des particuliers Les travaux de réhabilitation et de découpage n'ont modifié ni les façades ni les surfaces au sol, de sorte qu'elle n'a pas eu à solliciter de permis de construire..   »   ; 


En conséquence du dol dont a été victime M. X..., la vente sera annulée avec toutes conséquences de droit, incluant celle de restitution du prix d'achat par le vendeur, de sorte qu'il n'y a pas lieu de prévoir distinctement cette disposition   ; 


En ce qui concerne les frais d'enregistrement, il incombe à M. X...d'en solliciter la restitution par l'administration fiscale ensuite de l'annulation de la vente   et sa demande de condamnation distincte ne peut pas davantage être accueillie   ; 


Le trouble de jouissance de M. X...sera apprécié à la somme de 10. 000 € dès lors que l'inhabitabilité de son logement ne ressortit pas à la faute de l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier dont il n'est pas contesté qu'elle ne s'était engagée qu'à livrer un bien «   brut de béton   » selon l'avant-contrat du 8 décembre 2012, lequel mentionne comme condition particulière que l'appartement est délivré avec une arrivée d'eau, un compteur EDF, une sortie en PVC de 100 pour les eaux usées et une porte d'entrée coupe-feu avec verrouillage trois points, et que M. X...ne précise ni la nature des vices et désordres de construction qu'il impute à l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier   ni la teneur du préjudice spécifique qui résulterait de l'absence de souscription d'une assurance construction par la venderesse, alors que la vente est annulée   ; 


Le présent arrêt devra être publié au Service de la publicité foncière   ; 


En équité, l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier sera condamnée à régler à M. X...une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS 




Statuant publiquement et contradictoirement, 


Infirme le jugement, 


Statuant à nouveau, 


Prononce l'annulation de la vente reçue le 6 mars 2013 par Mme Y..., notaire associée de la SCP Z...à   Villeneuve-le-Roi (94), entre   :


- d'une part, l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier, au capital de 80. 000 € ayant son siège à Montgeron (91230), 61 avenue de la République, no SIREN 492265053, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d'Évry,


- d'autre part, M. Olivier François Renaud X..., vendeur, demeurant à ..., né à Meudon-la-Forêt (92360) le 18 juillet 1973, divorcé de Mme Sandrine A...suivant jugement du tribunal de grande instance de Paris du 19 mars 2007, non remarié, 


portant sur les lots no 9   : au 1er étage, un studio mansardé et les 32/ 1. 000èmes des parties communes, no19, au sous-sol, une cave et les 5/ 1. 000èmes des parties communes, no 34, une place de parking no 19 et les 9/ 1. 000èmes des parties communes, dans un ensemble immobilier sis à Montgeron (91230), 1bis rue de Commines, cadastré AD215, 1B rue Commines, d'une superficie de 00ha 09 a 53 ca, acquis avant sa mise en copropriété suivant acte reçu le 22 juin 2012 par M. Z..., notaire à Villeneuve-le-Roi, dont une copie authentique a été publiée au Service de la publicité foncière de Corbeil-Essonnes le 16 juillet 2012, volume 2012P no 5958, 


avec toutes conséquences de droit, 


Ordonne la publication du présent arrêt au Service de la publicité foncière, 


Condamne l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier à payer à M. X...les sommes de 10. 000 € de dommages-intérêts et de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


Rejette toute autre demande, 


Condamne l'EURL Nouvelle Conception de l'Immobilier aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Le Greffier, La Présidente,