Cour d'Appel — 31 mars 2017

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 31 MARS 2017



(no , 5 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 15/11123



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 14/00127







APPELANTE



SCI PETRUS prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège au 10 rue des Bourreliers - 94440 MAROLLES EN BRIE



Représentée et assistée sur l'audience par Me Olivier TOURNILLON de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 43







INTIMÉS 



Maître Valérie X... de la SELAFA MJA mandataire liquidateur de la SNC DU REVEILLON



demeurant ...




Représenté par Me Rachel LEFEBVRE de la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1901



SNC DU REVEILLON

No SIRET : 495 113 326



ayant son siège au 105 rue du Théâtre - 75015 PARIS



Représentée par Me Rachel LEFEBVRE de la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1901

























COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Février 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre

Mme Christine BARBEROT, Conseillère 

M. Dominique GILLES, Conseiller



qui en ont délibéré





Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX









ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.





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Par acte authentique du 29 décembre 2009, la SNC Du Réveillon a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI Petrus les lots no 72, 11 et 31 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis 11 à 15 rue du Réveillon à Villecresnes (94), soit un appartement, une cave et un parking, au prix de 252 000 €, la livraison étant prévue au plus tard à la fin du 3e trimestre2010. Le 30 novembre 2011, la livraison n'ayant pas eu lieu, la société Petrus a assigné le vendeur devant le juge des référés qui a dit n'y avoir lieu à référé par ordonnance du 17 janvier 2011. Par ordonnance du 8 février 2012, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Petrus d'injonction donnée au vendeur d'avoir à livrer l'appartement sans délai et sous astreinte et a désigné M. Jean-Pierre Y... en qualité d'expert avec pour mission de déterminer la cause des désordres allégués et de donner son avis sur les travaux propres à y remédier. Une ordonnance du 11 septembre 2012 a rendu l'expertise opposable à M. Christian Z..., architecte. La livraison n'étant pas intervenue, par acte du 25 juillet 2013, la société Petrus a assigné la société Du Réveillon, M. Z... et la Caisse d'épargne de l'Ile-de-France en résolution de la vente. Le 30 juillet 2013, l'expert a déposé son rapport.





C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 janvier 2015, le Tribunal de grande instance de Créteil a :



- dit n'y avoir lieu à résolution de la vente,

- condamné la société Du Réveillon à verser à la société Petrus la somme de 38 880 € de dommages-intérêts,

- constaté que l'appartement était achevé depuis le 23 juillet 2013 et ordonné à la société Petrus d'en prendre livraison,

- condamné la société Petrus à verser à la société Du Réveillon la somme de 52 290 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2012, de 10 080 € avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2012 et de 15 120 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2013,

- dit que ces sommes se compenseraient avec celle de 34 992 € allouée à la société Petrus,

- débouté les sociétés Petrus et Du Réveillon de leurs autres demandes ,

- condamné la société Petrus à verser, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1000 € à M. Z..., celle de 1 000 € à la Caisse d'épargne de l'Ile-de-France,

- condamné la société Du Réveillon à verser à la société Petrus la somme de 3 000 € et à M. Z... celle de 2 000 €,

- condamné la société Du Réveillon aux dépens.



La société Petrus a interjeté appel le 4 juin 2015 (no 15/11123), puis le 11 juin 2015 (no 15/11823), à l'encontre de la société Du Réveillon, représentée par la SELAFA MJA, ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de cette société ouverte le 12 mai 2015.



Dans chacune de ces instances, par ordonnance du 19 novembre 2015, le conseiller de la mise en état a déclaré la société Du Réveillon irrecevable à conclure.





Par dernières conclusions du 12 octobre 2015, la société Petrus demande à la Cour de :



- vu les articles 1610, 1646-1, 1642-1, 1648, alinéa 2, 1792 et suivants du Code civil, 1147 et 1382 du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il limité le montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués à la somme de 38 880 € aux termes du dispositif et de 34 992 € aux termes des motifs et en ce qu'il a assorti la condamnation à payer le solde du prix d'intérêts à compter des appels de fonds qui lui avaient été adressés,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- statuant à nouveau :

. juger que le solde du prix de vente revenant à la société Du Réveillon s'élève à la somme de 77 490 €,

. fixer à 148 615 € et, subsidiairement, à 137 601 €, l'indemnisation de son préjudice lié au retard de livraison,

. après application de la compensation ordonnée par le Tribunal, fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Du Réveillon la somme de 70 182 € et subsidiairement, la somme de 60 111 €,

- condamner le liquidateur, ès qualités, à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.





SUR CE

LA COUR





Les instances no 15/11123 et no 15/11823 ont un lien de connexité suffisant pour que leur jonction soir ordonnée.



Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 juillet 2013, la société Du Réveillon a convoqué la société Petrus à la livraison du bien le 31 juillet 2013. Par lettre du 23 juillet 2013, la société Du Réveillon a adressé à la société Petrus l'attestation d'achèvement des travaux émise par M. Z... le 22 juillet 2013. Au 31 juillet 2013, l'acquéreur a fait défaut. 



Si le vendeur n'a pas mis en oeuvre la procédure prévue par le contrat (p. 47) en cas de défaut de l'acquéreur lors de la livraison, cependant l'acquéreur n'a pas davantage mis en oeuvre la procédure prévue par le contrat (p. 49) en cas de désaccord sur la réalité de l'achèvement. L'acquéreur n'établit pas, par les réserves formulées par d'autres acquéreurs lors de la livraison d'autres lots, que l'attestation d'achèvement au 31 juillet 2013 était erronée. Par suite, cette date sera retenue comme celle de l'achèvement des travaux, le refus de livraison de l'acquéreur n'étant pas justifié.



L'acte du 29 décembre 2009 n'étant pas un contrat de construction d'une maison individuelle, les articles L. 231-2 et R. 231-14 du Code de la construction et de l'habitation relatifs aux pénalités légales de retard ne lui sont pas applicables. En l'absence de pénalités contractuelles prévues au profit de l'acquéreur, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu, au titre du préjudice indemnisable résultant du retard de livraison subi par l'acquéreur, la perte de chance de percevoir des loyers pendant cette période, en limitant l'indemnisation à 90% du gain attendu (1 080 €) eu égard à la possibilité dont disposait le bailleur de souscrire une garantie des loyers. Il doit y être ajouté le risque de congé délivré avant terme par le preneur. Le retard de livraison imputable au vendeur ayant duré du 1er octobre 2010 au 31 juillet 2013, soit 34 mois, la somme due par le vendeur à ce titre s'élève à 33 048 €. 



La société Petrus ayant déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Du Réveillon, il y a lieu d'y fixer la créance de l'acquéreur à ce montant.



S'agissant du préjudice fiscal invoqué par la société Petrus, le 29 mai 2015, l'administration fiscale a rejeté la réclamation de cette société concernant l'imposition de ses revenus fonciers pour irrecevabilité de cette demande au titre de l'année 2011 en raison de sa tardiveté, pour non déductibilité des charges de 2012, 2013 et 2011, la société n'ayant pas de revenus bruts. A titre d'information, l'Administration a ajouté que la livraison du bien, qui devait intervenir dans les douze mois de son achèvement pour être éligible à la loi "Scellier", ayant été retardée par la société Petrus, celle-ci ne pouvait bénéficier d'aucune réduction d'impôt.



Il s'en déduit que le préjudice fiscal dont se plaint la société Petrus n'étant pas imputable à la société Du Réveillon, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Petrus de ce chef de demande.



La société Petrus n'établit pas, par le calcul de la perte financière de l'avantage fiscal lié à la « loi Sellier » (pièce no 36) du bordereau de communication de l'appelante, que le retard de livraison a généré une durée anormale de la période intercalaire à l'origine d'un préjudice d'un montant de 31 763,16 € de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Petrus de ce chef de demande.



Le préjudice moral subi par la société Petrus n'étant pas établi, la demande de dommages-intérêts sera rejetée. 



Le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté la société Petrus de ses demandes d'indemnisation complémentaire.



L'expert ayant relevé que l'architecte avait établi des attestations d'avancement du chantier erronées en ce qu'elles ne tenaient pas compte des malfaçons, les retards de paiement du prix ne peuvent être imputés à une faute de l'acquéreur. Par suite, la société Petrus doit être condamnée à payer le solde du prix, soit la somme de 77 490 € avec intérêts au taux légal à compter des dernières conclusions de la société Du Réveillon devant le Tribunal de grande instance soit le 9 septembre 2014, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a fixé le point de départ des intérêts avant cette date.



S'agissant de la compensation ordonnée par le Tribunal, la liquidation judiciaire n'y fait pas obstacle dès lors que la créance du solde du prix et des dommages-intérêts, dus à raison de la mauvaise exécution de la vente en l'état futur d'achèvement, dérivent du même contrat, qu'elles sont réciproques et que la société Petrus a déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Du Réveillon. La compensation doit être ordonné, mais à hauteur de la plus faible des deux créances, soit 33 048 €.



L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de la société Petrus. 





PAR CES MOTIFS 





Prononce la jonction des instances no 15/11123 et no 15/11823 ;



Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :



- condamné la société Du Réveillon à verser à la société Petrus la somme de 38 880 € de dommages-intérêts,



- condamné la société Petrus à verser à la société Du Réveillon la somme de 52 290 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2012, de 10 080 € avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2012 et de 15 120 € avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2013,



- dit que ces sommes se compenseraient avec celle de 34 992 € allouée à la société Petrus ; 



Statuant à nouveau :



Fixe à la somme de 33 048 € la créance de dommages-intérêts de la SCI Petrus au passif de la liquidation judiciaire de la SNC Du Réveillon ;



Condamne la SCI Petrus à payer à la SNC Du Réveillon, représentée par la SELAFA MJA ès qualités de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de cette société, la somme de 77 490 € au titre du solde du prix, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2014 ;



Vu la déclaration de la créance de la SCI Petrus au passif de la liquidation judiciaire, ordonne la compensation entre les deux créances à concurrence de la plus faible des deux sommes ;



Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;



Rejette les autres demandes ;



Met les dépens d'appel à la charge de la SCI Petrus qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.







Le Greffier, La Présidente,