Cour d'Appel — 12 mai 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 




COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 12 MAI 2017 


(no, 7 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 25008 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2015- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 13/ 15999 




APPELANTS 


Madame Monique X... ÉPOUSE Y... 

née le 26 octobre 1957 à CASABLANCA (MAROC) 


demeurant ...



Représentée et assistée sur l'audience par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122 


Monsieur Emmanuel Y... 

né le 5 février 1984 à PARIS (75020) 


demeurant ...



Représenté et assisté sur l'audience par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122 


Monsieur Maclouf Y... 



demeurant ...



Représenté et assisté sur l'audience par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122 




INTIMÉS 


Monsieur Edouard Z... 

né le 14 Juillet 1939 à Maroc 


demeurant ...



Représenté et assisté sur l'audience par Me Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139, substitué sur l'audience par Me Muriel HUMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1041 


SCI DU 35 RUE DU FAUBOURG SAINT MARTIN Prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège 
No Siret : D 429 564 604 


ayant son siège au 8 rue Guynemer-75006 Paris 


Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 
Assistée sur l'audience par Me Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0891 


SAS JEAN ROMPTEAUX agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
No Siret : B 334 239 142 


ayant son siège au 62, avenue de la Grande Armée-75016 PARIS 


Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, substitué sur l'audience par Me Sofia FERREIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1433 


SA ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. 
No SIRET : 542. 11 0. 2 91 


ayant son siège au 87 Rue de Richelieu-75002 PARIS 


Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399, substitué sur l'audience par Me Camille CHOISY-BOST, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399 












COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Sophie REY, Conseillère 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. 




* 


* * 




Par lettre datée du 10 avril 2008, Mme Esther A..., qui avait été gérante de la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin jusqu'au 10 mars 2008, a confirmé à la SAS Jean Rompteaux, agent immobilier ayant reçu le mandat de gérer l'immeuble sis 35 rue du Faubourg Saint-Martin à Paris, 10e arrondissement, propriété de la SCI, son accord sur le prix de vente de ce bien, d'un montant de 1. 000. 000   €, en ce compris les honoraires de 2 % de l'agent immobilier, au profit de M. et Mme   Y... qui devaient " payer comptant ", lui donnant mission d'établir, avec l'aide du notaire, une promesse de vente. Par lettre datée du 15 avril 2008, Mme Monique Y... et M.   Emmanuel Y... ont confirmé à l'agent immobilier leur accord définitif pour l'acquisition du bien aux conditions précitées. Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 mai 2008, l'avocat des consorts Y... a mis en demeure Mme   A..., en sa qualité de gérante de la société précitée, de " régulariser la promesse de vente " avec ses clients. La vente ne s'est pas faite et, par acte du 9 juin 2008, les consorts Y... ont assigné la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin pour faire juger la vente parfaite. Le 27 août 2008, la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin a assigné en intervention forcée et en paiement de dommages-intérêts la société Jean Rompteaux ainsi que l'époux de Mme   Monique Y..., M. Maclouf Y.... Sur la demande de la société, le juge de la mise en état a désigné M. Pierre D... en qualité d'expert aux fins d'évaluer le prix de l'immeuble. La SA Allianz IARD est intervenue volontairement à l'instance en qualité d'assureur de l'agent immobilier. Le 9 août 2010, ce dernier a assigné M. Édouard Z... en qualité d'intermédiaire aux fins de lui rendre la procédure opposable. Les opérations d'expertise ont été rendues opposables à l'assureur et à cet intermédiaire. L'expert a déposé son rapport le 10 octobre 2013, concluant à une valeur vénale de l'immeuble de 1   925   000 € au 28 février 2008. 




C'est dans ces conditions que, par jugement du 12 novembre 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a :


- débouté les consorts Y... de toutes leurs demandes,
- débouté la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin de ses demandes de dommages-intérêts,
- débouté M. Z... de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné les consorts Y... à payer à la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin une indemnité de 35   000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- dit les autres demandes sans objet,
- condamné les consorts Y... aux dépens, y compris les frais d'expertise. 




Les consorts Y... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions des 23 février et 8 mars 2016, de : 


vu l'article 1583 du Code civil,


- dire la vente parfaite la vente de l'immeuble au prix de 1. 000. 000 €,
- dire que dans un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin sera tenue de comparaître devant notaire pour signer l'acte authentique de vente,
- dire qu'à défaut de ce faire, l'arrêt vaudra vente,
- condamner la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin à lui payer la somme de 10   000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 26 avril 2016, la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin prie la Cour de : 


vu les articles 327, 331 à 333, 367, 368, 766, 32, 32-1, 66, 122 et suivants du Code de procédure civile, L. 123-9, alinéa 3, du Code de commerce, 1147 et suivants, 1382, 1674 et suivants, 1844 et suivants, 1153 du Code civil, la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1970,


- à titre principal   :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts Y... de leurs demandes et en ce qu'il les a condamnés à lui payer la somme de 35. 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- à titre subsidiaire, en cas de vente forcée du bien :
- condamner in solidum la société Allianz IARD et le cabinet Rompteaux à lui payer la somme de 1. 853. 759, 51 € à titre de dommages-intérêts pour manquement aux devoirs de conseil et d'information,
- en toute hypothèse, infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau   :
- rejeter toutes demandes formées contre elle,
- en cas de non-réalisation de la vente, condamner in solidum la société Allianz IARD et le cabinet Rompteaux à lui payer la somme de 680   102, 28 € à titre de dommages-intérêts pour manquement aux devoirs de conseil et d'information,
- condamner in solidum la société Allianz IARD et le cabinet Rompteaux à lui payer la somme de 150   000 € à titre de dommages-intérêts pour défaut de respect des obligations contractuelles dans la gestion de l'immeuble,
- condamner les consorts Y... à lui payer la somme de 192   500 € de dommages-intérêts en raison de la perte financière qu'ils lui ont fait subir,
- ordonner aux consorts Y... de procéder à la mainlevée de leur inscription au registre du cadastre et des hypothèques sous astreinte de 1   000 € par jour de retard,
- assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l'assignation et prononcer la capitalisation des intérêts à compter de cette même date,
- condamner " les défendeurs " in solidum à lui payer la somme de 5   000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus en ce compris les frais d'expertise. 




Par dernières conclusions du 15 novembre 2016, la SAS Jean Rompteaux demande à la Cour de : 


vu les articles 1583, 1678, 1879 du Code civil, 699 et 700 du Code de procédure civile,


- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en celle l'ayant déboutée de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile à l'encontre de la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin,
- statuant à nouveau :
- débouter la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin de toutes ses demandes formées contre elle,
- condamner la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin à lui payer la somme de 10. 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- très subsidiairement :
- débouter la compagnie Allianz de toutes ses demandes tendant à dénier la mobilisation de ses garanties,
- condamner la compagnie Allianz à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,
- la condamner en ce cas à lui payer la somme de 10. 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens. 




Par dernières conclusions du 23 juin 2016, la SA Allianz IARD prie la Cour de : 


vu les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 du décret du 20 juillet 1972, 112-6 et 113-1 du Code des assurances, 1147 du code civil,


- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- la mettre hors de cause, aucune demande n'étant présentée contre elle,
- en l'absence de mandat écrit, débouter toutes les parties et, notamment, la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin, le cabinet Jean Rompteaux et M. Z... de leurs demandes contre elle,
- dans l'hypothèse où la condamnation du Cabinet Rompteaux interviendrait en raison de la fraude et du dol dont la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin se prétend victime, dire qu'elle est bien fondée à dénier sa garantie en application des articles L. 113-1 du Code des assurances et 3. 2. 4 des conventions spéciales de la police,
- débouter toute partie de l'intégralité de ses demandes contre elle,
- à titre subsidiaire :
- dire nulle la lettre du 10 avril   2008, Mme   Esther A... n'ayant pas qualité à représenter la société,
- dire que la vente doit être rescindée pour lésion ou déclarée nulle pour défaut de mandat à l'agent immobilier,
- ordonner la désignation d'un collège d'experts pour apprécier la valeur du bien,
- dire que l'agent immobilier n'a pas commis de faute et que la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin ne justifie pas d'un préjudice,
- débouter l'ensemble des parties de leurs demandes à l'encontre du cabinet Jean Rompteaux et d'elle-même,
- à titre très subsidiaire : dire qu'elle est fondée à opposer à ce dernier et aux tiers le plafond de garantie et la franchise de 4. 570 €,
- en tout cas, condamner in solidum les consorts Y..., la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin, la SA Jean Rompteaux et M. Z... à lui payer la somme de 10. 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 




Par dernières conclusions du 2 mai 2016, M. Édouard Z... demande à la Cour de :


- vu l'article 1382 du Code civil :
- prononcer sa mise hors de cause,
- subsidiairement :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a prononcé aucune condamnation contre lui,
- débouter la société Allianz de sa demande contre lui fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la société Allianz à lui verser la somme de 4. 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus. 




SUR CE 
LA COUR 




Les moyens développés par les époux Y... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 


A ces justes motifs, il sera ajouté qu'il ressort des courriers des 10 et 15 avril 2008 que tant la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin que les consorts Y... avaient prévu d'exprimer leur accord par un avant-contrat qui devait être formalisé avec l'aide des notaires respectif des parties, de sorte que lorsque les candidats acquéreurs ont délivré le 19 mai 2008 à la société la mise en demeure de " régulariser la promesse de vente ", l'opération en était encore au stade des pourparlers ; 


Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts Y... de leurs demande en perfection de la vente ; 


Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 680. 102, 28 € de dommages-intérêts formée à l'encontre de la société Jean Rompteaux et de son assureur, la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin invoque les manquements de l'agent immobilier à ses devoirs de conseils et d'information en sa qualité d'intermédiaire dans l'opération de vente entre elle-même et les consorts Y... ; toutefois, en l'absence d'un écrit conforme aux articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1970, le mandat donné par la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin à la société Jean Rompteaux est nul, de sorte que la responsabilité contractuelle de l'agent immobilier n'est pas encourue ; 


S'agissant de l'obligation quasi-délictuelle d'information pesant sur ce professionnel, la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin ayant pour objet l'achat, l'administration et l'exploitation par tous moyens de tout ou parties d'immeuble bâtis, ne peut prétendre, en sa qualité de professionnel de l'achat d'immeubles, avoir eu moins d'informations sur le prix de son bien que ne pouvait en avoir son intermédiaire ; en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la société Jean Rompteaux en sa qualité d'intermédiaire aux opérations de vente litigieuses ; 


S'agissant de la demande de la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin à l'encontre de l'agent immobilier, gérant d'immeuble, c'est encore par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a débouté cette société de cette demande ; 


S'agissant de la demande de dommages-intérêts de la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin à l'encontre des consorts Y..., cette société, qui est un professionnel de l'immobilier et qui n'établit pas que Mme   Esther A... aurait souffert d'un affaiblissement de ses facultés mentales lorsqu'elle a signé la lettre du 10 avril 2008, ne démontre pas l'existence de " manœuvres de harcèlement " destinées à contraindre l'ancienne gérante à leur vendre le bien ; ayant pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, il ne peut imputé à faute des consorts Y... d'avoir engagé la présente instance ni d'avoir publié leur assignation aux fins de perfection de la vente ; 


Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin de sa demande de dommages-intérêts formée contre les consorts Y... ; 


En revanche, il convient d'enjoindre aux consorts Y... de procéder à la radiation de la publication de leur assignation au service de la publicité foncière compétente, sans qu'il y ait lieu à astreinte ; 


La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, des consorts Y... mais le jugement sera infirmé sur le quantum de la somme à laquelle ils ont été condamnés sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, qui sera ramenée à 20. 000 € ; 


L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin à l'encontre des consorts Y..., de la société Allianz IARD à l'encontre des consorts Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 


L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes de la société Jean Rompteaux et de M. Z..., fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS 




Statuant publiquement et contradictoirement, 


Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin de sa demande de mainlevée par Mme Monique X..., épouse Y..., M. Maclouf Y... et M.   Emmanuel Y... de la publication de leur assignation introductive d'instance au service de la publicité foncière, ainsi que sur le quantum de la somme à laquelle ils ont été condamnés sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 


Statuant à nouveau de ces seuls chefs, 


Enjoint à Mme Monique X..., épouse Y..., M. Maclouf Y... et M.   Emmanuel Y... de donner mainlevée de la publication de leur assignation introductive d'instance au service de la publicité foncière   compétent, 


Condamne M. et Mme Y... à payer à la SCI du 35 rue du faubourg-Saint-Martin une somme de 20. 000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance, 


Confirme le jugement entrepris pour le surplus, 


Rejette les autres demandes, 


Condamne in solidum Mme Monique X..., épouse Y..., M. Maclouf Y... et M.   Emmanuel Y... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à :


- la SCI du 35 rue du Faubourg Saint-Martin, la somme de 5. 000 €,


- la SA Allianz IARD, la somme de 3. 000 €. 


Condamne in solidum Mme Monique X..., épouse Y..., M. Maclouf Y... et M.   Emmanuel Y... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article   699 du Code de procédure civile. 




Le Greffier, La Présidente,