Cour d'Appel — 16 mai 2017

Grosse + copie 
délivrées le 
à 


COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 


1ère Chambre C 


ARRET DU 16 MAI 2017 


Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 00466 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 NOVEMBRE 2014 
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 
No RG 12/ 00838 


APPELANTS : 


Monsieur Jean Claude X...

né le 23 Septembre 1948 à SISSY (02) 
de nationalité Française 

...

représenté par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 


Madame Ariane X...épouse Y...

née le 04 Juillet 1977 

...

représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 


INTIMEES : 


Syndicat des copropriétaires NEPTUNE 1 
341 Chemin des Quilles-34200 SETE 
représentée par Me François ESCARGUEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 


SARL GESIM prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège 
3 quai de la République-34200 SETE 
représentée par Me Alain COHEN BOULAKIA de la SELARL JURIPOLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 
assistée de Me Sandrine BOURDAROT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant 


ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Février 2017 


COMPOSITION DE LA COUR : 


L'affaire a été débattue le 20 MARS 2017, en audience publique, Madame Chantal RODIER, conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de : 


Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre 
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller 
Madame Chantal RODIER, Conseiller 
qui en ont délibéré. 


Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON 


L'affaire mise en délibéré au 9 mai 2017 a été prorogé au 16 mai 2017. 


ARRET :


- contradictoire


-prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;


- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 


***** 
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 


Monsieur Jean-Claude X...et sa fille Madame Ariane X...épouse Y...sont propriétaires indivis d'un appartement et d'un parking qui constituent les lots no30 et no112 au sein de la copropriété de l'immeuble Neptune 1, situé .... 


Par lettre recommandée du 30 mars 2004, la SCP de notaires Z...– A..., Audran, Siguie et Spinelli notifiait au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Neptune 1, alors représenté par son syndic la SA UFFI, au visa des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967, un avis de mutation l'informant de la vente des lots 30 et 112 au profit d'une SCI « Garantie Or Neptune ». 


En l'absence de quitus et de renouvellement donnés au syndic de son contrat, lors d'une assemblée générale du 1er août 2009, un nouveau syndic, la SARL Gesim présentait sa candidature dans le cadre de la résolution no 5. 


Monsieur Jean-Claude X..., président de séance, refusait, après de vives échanges, de signer le procès-verbal de ladite assemblée. 


Par jugement en date du 16 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Montpellier a prononcé la nullité de l'ensemble des dispositions de l'assemblée générale du 1er août 2009. 


L'assemblée des copropriétaires était convoquée pour une assemblée générale du 31 juillet 2010, avec une proposition de résolution no 8 tendant à la désignation de la SARL Gesim en qualité de syndic. 


La SCI Garantie Or accusait réception de cette convocation par son gérant, Monsieur X..., selon accusé de réception du 2 juillet 2010. 


Monsieur X...ne participait pas à cette assemblée au cours de laquelle la SARL Gesim était élue syndic. Le procès-verbal de cette assemblée était notifiée à la SCI Garantie Or par lettre recommandée avec demande d'avis de réception présentée le 6 août 2010, mais non réclamée. 


L'assemblée générale annuelle du 30 juillet 2011 était convoquée dans les mêmes conditions. La SARL Gesim voyait son mandat de syndic renouvelé. Le 12 août 2011, Monsieur X..., ès qualités de gérant signait l'accusé de réception de la lettre contenant à la fois la notification du procès-verbal de l'assemblée générale annuelle du 30 juillet 2011 et la convocation à l'assemblée générale exceptionnelle du 22 octobre 2011. 


Le procès-verbal de cette dernière assemblée générale était notifié à la SCI Garantie Or par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et revenait « non réclamée ». 


Par acte d'huissier en date du 3 février 2012, Monsieur Jean-Claude X...assignait tant le syndicat de les copropriétaires que son syndic, la SARL Gesim, en nullité des assemblées générales des 30 juillet 2010, 30 juillet 2011 et 22 octobre 2011, aux motifs notamment que la SCI Garantie Or convoquée aux assemblées générales n'était pas propriétaire des lots 30 et 112 qui étaient restés acquis en indivision à lui-même et sa fille. 


Madame Ariane X...épouse Y...est intervenue volontairement débats. 


Par jugement contradictoire en date du 18 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Montpellier a : 


Déclaré irrecevables comme hors délai les demandes de Monsieur Jean-Claude X...et de Madame Ariane X...épouse Y..., 


Rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires Neptune I à Sète pour procédure abusive, 


Condamné in solidum Monsieur Jean-Claude X...et Madame Ariane X...épouse Y...à verser au syndicat des copropriétaires Neptune I et au syndic SARL GESIM, la somme de 1000 € à chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile, 


Condamné Monsieur Jean-Claude X...et Madame Ariane X...épouse Y...aux dépens, en ce compris ceux de l'incident. 


APPEL 


Monsieur Jean-Claude X...et Madame Ariane X...épouse Y...ont relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 19 janvier 2015. 


L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2017. 


***** 


Vu les dernières conclusions de Monsieur Jean-Claude X...et Madame Ariane X...épouse Y...en date du 14 février 2017, auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour de : 


au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la nullité de l'assemblée générale du 1er août 2009 désignant la SARL GESIM comme syndic, de la jurisprudence, de l'attestation notariée du 30 juin 2005, du relevé d'état hypothécaire, de l'inexistence de la SCI Garantie Or Neptune, de leur qualité de propriétaires indivis, de l'absence de convocation des véritables propriétaires des lots 112 et 30 qu'ils sont eux-mêmes en indivision : 


Déclarer nulles les convocations adressées à la SCI Garantie Or Neptune dépourvue d'existence juridique et a fortiori de toute qualité de copropriétaire, 


Constater que le délai de deux mois prévu par l'article 18 du décret de 1967 n'a pas pu commencer à courir, 


Par conséquent, 


Réformer le jugement en toutes ses dispositions, 


Déclarer recevable leur action, 


Au titre de l'effet dévolutif, 
Prononcer l'annulation des assemblées générales de la copropriété Résidence Neptune I qui se sont tenues les 31 juillet 2010, 30 juillet 2011 et 22 octobre 2011, et par voie de conséquence, toutes les délibérations prises à l'occasion desdites assemblées générales, 


Constater que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Neptune I est dorénavant dépourvu de syndic et désigner un administrateur provisoire qu'il plaira à la cour aux fins de convoquer une assemblée générale pour faire désigner un syndic, 


Condamner la SARL GESIM à prendre en charge les dépenses nécessitées par la désignation de l'administrateur provisoire, 


Condamner la SARL GESIM à rembourser au syndicat des copropriétaires de la résidence Neptune I les frais relatifs aux convocations et aux tenues des assemblées annulées, ainsi que les frais de diffusion des procès-verbaux des mêmes assemblées, 


Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Neptune I et la SARL GESIM à leur verser la somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 


Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Neptune I et la SARL GESIM aux entiers dépens de première instance et d'appel, 


Dire qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 les dispensant de toute participation la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. 


***** 


Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires le Neptune I en date du 23 février 2017 auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour de : 


Confirmer le jugement entrepris et à titre principal : 


* au visa de l'article 42 du décret du 17 mars 1967, des dispositions de l'article 815-3 du Code civil et de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, 


Juger que l'action en nullité des assemblées générales des 31 juillet 2010, 30 juillet 2011 et 22 octobre 2011, est irrecevable car d'une part engagée hors du délai de 2 mois, et d'autre part initiée du seul Monsieur Jean-Claude X..., coïndivisaire, 


* Au visa des dispositions des articles 6 et 32 du décret du 17 mars 1967, de la notification de transfert des lots effectués par la SCP de notaires Z...
A...en date du 30 mars 2004, des dispositions de l'article 1840 du Code civil, de l'absence volontaire d'information donnée au syndicat par Monsieur X..., de la régularité des convocations et procès-verbaux adressés à la SCI Garantie Or, seule copropriétaire désignée en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, 


Juger qu'il n'y a pas lieu à annulation des assemblées générales des 31 juillet 2010, 30 juillet 2011 et 22 octobre 2011, 


Juger que le syndicat des copropriétaires est pourvu d'un syndic en la personne de la SARL GESIM, 


Débouter en conséquence les appelants de leur demande en désignation d'un administrateur provisoire, 


* Au visa des dispositions de l'article 1840 du Code civil, des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile et de l'ensemble des pièces versées, 


Juger que la procédure introduite par Monsieur Jean-Claude X...l'a été de mauvaise foi et constitue un véritable abus de droit, 


Condamner en conséquence solidairement les consorts X...au paiement d'une somme de 10 000 € pour procédure abusive et 3 000 € en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


Juger n'y avoir lieu à application au profit des appelants de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 


Les condamner aux dépens, en ce compris ceux de l'ordonnance du juge de la mise en état du 17 décembre 2012, 


Subsidiairement 


Au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 des articles 8 et suivants et 32 du décret du 17 mars 1967, et de l'ensemble des pièces, 


Juger que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu responsable des modalités de convocation aux assemblées générales et de notification des procès-verbaux desdites assemblées, cette prérogative appartenant, de par la loi, au syndic, 




Condamner en conséquence la SARL GESIM à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcé à son encontre, 


Condamner la SARL GESIM au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. 


***** 


Vu les dernières conclusions de la société GESIM en date du 9 juin 2015 auxquelles il est expressément référé pour plus ample et complet exposé des motifs et du dispositif, et demandant à la cour de : 


À titre principal, 


Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 


Juger valables les convocations adressées au seul propriétaire connu du syndicat des copropriétaires, la SCI Garantie Or, 


Constater que :
- Monsieur X...est propriétaire en indivision des lots no 30 et 112 depuis le jugement du 23 novembre 2012,
- l'intervention volontaire de Madame Ariane X...épouse Y... est en date du 14 janvier 2014, soit postérieurement au délai de deux mois de l'article 42,
- l'action n'a pas été engagée par l'ensemble des coïndivisaires de ces lots,
- Monsieur X...était irrecevable à agir seul en contestation des décisions d'assemblée générale des copropriétaires,
- l'action en contestation de Monsieur X...et de Madame X...est irrecevable pour n'avoir pas été introduite par eux dans le délai légal de 2 mois posé par l'article 42 précité, 


Subsidiairement, 


Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 


Constater que :
- l'action contestation engagée par Monsieur X...l'a été postérieurement au délai de deux mois fixé par l'article 42 précité,
- la preuve de la notification de chaque procès-verbal est rapportée, 


Juger :
- que Monsieur X...est irrecevable à agir seul en contestation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires,
- que les demandes d'annulation présentées par les appelants sont infondées, 


En conséquence, 


Débouter Monsieur X...et Madame X...de l'intégralité de leurs demandes, 


Au visa de l'article 1382 du Code civil, 


Juger que les appelants ne démontrent aucun élément de responsabilité à son encontre, 


Les débouter de leur demande indemnitaire à son encontre, 


Très subsidiairement 


Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et condamner les appelants à lui verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts, 


En toute hypothèse, 


Condamner solidairement Monsieur Jean-Claude X...et Madame Ariane X...épouse Y... à lui payer la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles et les condamner aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de son conseil. 


***** 


SUR CE 


Sur les exceptions d'irrecevabilité de l'action : 


Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans le délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. 


En application de l'article 18 du décret du 17 mars 1967, ce délai de deux mois de l'article 42 de la loi court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. 


Les appelants prétendent que les procès-verbaux des assemblées générales contestées ne leur ayant pas été notifiés à eux-mêmes-qui sont les réels propriétaires des lots-mais à la SCI Garantie Or Neptune-qui n'a pas la qualité de copropriétaire-le délai de l'article 42 n'a pas pu courir à leur encontre. 


Ils justifient certes-mais trop tardivement-de leur qualité de copropriétaires, en ce que :
- l'acte de vente du 29 mars 2004 contient une clause selon laquelle : pour emporter reprise automatique de la vente par la SCI Garantie Or Neptune, l'immatriculation de la SCI devant intervenir au plus tard le 15 juillet 2004, la société devant alors sans délai, justifier de son immatriculation par la production d'un extrait de celle-ci délivrée par le greffe du tribunal de commerce qui sera publié au bureau des hypothèques. À défaut d'immatriculation de la société dans le délai susvisé, le bien objet des présentes se trouve appartenir définitivement aux membres fondateurs de la société, identifiés ci-après, indivisément entre eux dans la proportion de leurs droits dans le capital social tel qu'ils sont indiqués ici. »
- Le jugement du 23 novembre 2012, établit le défaut d'immatriculation de la SCI Garantie Or Neptune et par conséquent le fait qu'elle n'a jamais pu valablement acquérir la qualité de copropriétaire. 


On ne saurait pour autant reprocher au nouveau syndic d'avoir adressé tant les convocations aux assemblées générales que les procès-verbaux de ces mêmes assemblées contestées à la SCI Garantie Or Neptune, dans la mesure où, pour mettre à jour, comme il le doit, la liste des copropriétaires en application de l'article 32 du décret no 67-223 du 17 mars 1967, le syndic doit se référer à l'avis de transfert prévu à l'article 6 du même décret. 


En effet, il s'évince des dispositions de cet article 6 que tout transfert de propriété d'un lot (...) est notifié sans délai au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé, ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'acte à l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (...) Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifié. 


Il ressort de ces dispositions que le syndic doit être destinataire d'une notification l'informant de tout changement de propriétaire d'un lot afin :
- d'une part de rendre la mutation opposable au syndicat des copropriétaires-et à défaut l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat-
- d'autre part de permettre au syndic de la copropriété de tenir à jour la liste des copropriétaires, obligations qui lui incombent en vertu de l'article 32 du même texte selon lequel « le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartient, ainsi que tous les titulaires des droits visés à l'article 6 ci-dessus ; il mentionne leur État civil ainsi que leur domicile réel ou élu. » 


En application de l'article 64 de ce même décret, cette notification doit intervenir soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit depuis le 1er avril 2007 en application du décret no2007-285 du 1er mars 2007, par télécopie avec récépissé. 


Or, à la lecture des pièces produites et de leur chronologie, il est observée que :
- à la date des convocations pour les différentes assemblées générales litigieuses, le syndic ne détenait que l'avis de mutation établi par le notaire le 30 mars 2004 au profit de la société Garantie Or Neptune, produit en pièce 1 par le syndicat des copropriétaires.
- Cet avis de mutation prévoit en sa page 2 que : « la présente notification constitue l'avis de mutation prévue à l'article 20 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi no 94-624 du 21 juillet 1994, ainsi que l'avis de transfert prévu à l'article 6 du décret no 67-223 du 17 mars 1967. »
- Cet avis de mutation ne contient en lui-même aucune référence à la clause précitée contenue dans l'acte de vente et selon laquelle à défaut d'immatriculation de la société dans le délai susvisé, le bien objet des présentes se trouve appartenir définitivement aux membres fondateurs de la société.
- Si l'attestation du notaire relative à la vente du 29 mars 2004 fait bien référence à la clause contenue dans l'acte de vente selon laquelle « à défaut d'immatriculation de la société dans le délai susvisé, le bien objet des présentes se trouve appartenir définitivement aux membres fondateurs de la société identifiés ci-après, indivisément entre eux dans la proportion de leurs droits dans le capital social tel qu'ils sont indiqués ici », cette attestation a été délivrée par le notaire le 25 septembre 2012, de sorte qu'elle est totalement inopérante à démontrer que le syndic avait connaissance de cette clause lors de la convocation des assemblées générales des 30 juillet 2010, 30 juillet 2011 et 22 octobre 2011. 


Faute d'un avis de transfert ultérieur, ou d'une notification par lettre recommandée avec avis de réception ou par télécopie en application de l'article 64 du décret de 1967, c'est bien l'avis de transfert précité, inclus dans l'avis de mutation du 30 mars 2004, qui constitue le seul document sur lequel le syndic devait se fonder pour mettre à jour la liste des copropriétaires concernant les propriétaires des lots 30 et 112 en application de l'article 6 du décret précité. 


Les appelants font valoir que le précédent syndic avait pourtant connaissance de leur qualité de copropriétaires indivis, puisque les appels de charges afférents aux lots 30 et 112 étaient adressés à leurs noms et non à celui de la SCI Garantie Or Neptune. 


Cependant, le courrier adressé le 28 décembre 2005 par l'ancien syndic à Monsieur X...et fille, produit en pièce 8 par les appelants, est insuffisant à établir qu'à la date des convocations pour les assemblées générales litigieuses, le syndicat des copropriétaires et le syndic aient reçu une notification ultérieure à l'acte notarié du 30 mars 2004 et satisfaisant aux exigences des articles 6 et 64 du décret de 1967. 


En effet, ce courrier du 28 décembre 2005 ne démontre pas l'existence d'une notification répondant aux exigences de ces dispositions alors qu'au contraire, si une information a pu être donnée au syndic de l'époque, elle ne l'a été manifestement que de façon informelle au regard de l'objet de ce courrier indiqué comme étant « rendez-vous du mois de novembre 2005 » et indiquant seulement sur ce point : nous avons fait le nécessaire pour rectifier votre adresse sur nos fichiers. 


Dès lors, faute de détenir une notification officielle satisfaisant aux exigences de l'article 64 et venant contredire l'avis du 30 mars 2004, portant acte de transfert au sens de l'article 6 du décret, le nouveau syndic n'avait pas d'autre choix que celui d'adresser les convocations à la SCI Garantie Or Neptune, qui apparaissait comme le propriétaire en titre des lots. 


En effet, le syndic n'a pas à rechercher dans l'acte de vente qui ne lui a pas été notifié, une clause susceptible de remettre en question les termes de l'acte de transfert qui lui a été notifié, clause dont il ignore l'existence. 


Dès lors, la clause litigieuse contenue dans l'acte de vente était inopposable au syndicat des copropriétaires et au syndic, à tout le moins jusqu'au jugement du juge de proximité du 23 novembre 2012 rendu entre les parties et constatant l'inexistence légale de la SCI Garantie Or Neptune. 


Le premier juge n'a pas manqué de relever en outre la mauvaise foi de Monsieur X...dont le comportement a entretenu une ambiguïté sur la possible qualité de copropriétaire de la SCI Garantie Or Neptune, dès lors que :
- ce dernier, en qualité de gérant de la SCI Garantie Or Neptune, a parfaitement signé les accusés de réception des courriers recommandés adressés à celle-ci, de sorte qu'il était en mesure, dès la convocation à la première des trois assemblées générales qu'il entendait contester, de notifier au syndic un acte valant avis de transfert pour lui-même et sa fille en qualité de copropriétaires indivis des lots, tenant l'absence d'immatriculation de la SCI Garantie Or Neptune-ce qu'il n'a pourtant pas fait ;
- selon procès-verbal de constat d'huissier en date du 10 février 2012- produit par le syndicat des copropriétaires en sa pièce 15- les appelants ont laissé subsister sur la boîte aux lettres, aux côtés du nom Santerre, notamment celui de la SCI Garantie Or Neptune, ce qui ne pouvait que conforter le nouveau syndic que cette dernière était la propriétaire en titre des lots et que Monsieur X...n'était que le gérant de cette SCI.
- Monsieur X...s'abstenait, ensuite des assemblées générales litigieuses, de régler les charges de copropriété afférentes aux lots, au motif que le nouveau syndic adressait les décomptes de charges à la SCI Garantie Or Neptune. Il a fallu, en effet, attendre le jugement du 23 novembre 2012 de la juridiction de proximité de Sète, constatant l'inexistence légale de la SCI Garantie Or, pour que Monsieur X...soit condamné à titre personnel au paiement des charges de copropriété, puis le courrier recommandé du 6 décembre 2012 du syndic SARL GESIM pour que Monsieur X...se reconnaisse, par courrier recommandé du 20 décembre 2012, mandataire de l'indivision entre sa fille et lui-même, seule propriétaire des lots 12 et 30. 


Or, selon le principe « Nemo auditur », nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. 


S'il est donc rétrospectivement établi que Monsieur X...et sa fille étaient les propriétaires indivis des lots 30 et 112 à la date des assemblées générales litigieuses, ils ne peuvent cependant-faute de notification au syndic en temps utile-se prévaloir, à l'égard du syndicat des copropriétaires, de la qualité de copropriétaires indivis pour contester les assemblées litigieuses. 


Dès lors qu'ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'une notification de transfert :
- effectuée selon les formes de l'article 64 et au sens de l'article 6 du décret de 1967,
- antérieure aux convocations des assemblées générales litigieuses,
- et venant contredire l'avis de transfert du 30 mars 2004, 
leur qualité de copropriétaires indivis est en effet inopposable au syndicat des copropriétaires et au syndic pour venir contester la validité desdites assemblées générales. 


Ce n'est qu'à compter de son courrier recommandé du 20 décembre 2012 que Monsieur X...a satisfait à ces exigences permettant au syndic de régulariser à l'égard des appelants la liste des copropriétaires en application des articles 6, 64 et 32 du décret no 67-223 du 17 mars 1967. 


Les appelants n'avaient donc pas, à l'égard du syndicat des copropriétaires, qualité pour agir en contestation de la validité des assemblées générales des 30 juillet 2010, 30 juillet 2011 et 22 octobre 2011. 


Sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres exceptions des intimés, cette irrecevabilité rend sans objet l'ensemble des demandes au fond des appelants tout comme l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre du syndic. 


En l'absence d'annulation des assemblées générales litigieuses, le syndicat des copropriétaires ne s'est pas trouvé dépourvu de syndic et il n'y a notamment pas lieu de désigner d'administrateur provisoire, cette demande ne pouvant prospérer en l'état de l'irrecevabilité prononcée. 




Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires : 


Pour rejeter ces demandes le premier juge a justement retenu que « bien que l'attitude de Monsieur X...était empreinte de mauvaise foi dans ses relations avec le syndicat et la SARL GESIM, il reste que cette mauvaise foi est insuffisante à caractériser un abus de droit d'agir en justice. » 


En cause d'appel, les intimés ne caractérisent pas davantage l'existence d'un abus de droit. Ils ne justifient en outre d'aucun préjudice en résultant qui puisse être distinct des frais irrépétibles qu'ils ont été amenés à engager. 


Leurs demandes sera donc en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point. 


En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. 


Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité de leur frais irrépétibles d'appel et les appelants seront en conséquence solidairement condamnés à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes complémentaires de :
-3 000 € au syndicat des copropriétaires,
-2 000 € à la SARL GESIM. 


Les appelants, qui succombent en toutes leurs prétentions, supporteront les dépens de l'appel. 


PAR CES MOTIFS 


Vu les dispositions des articles 3, 32 et 64 du décret no 67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les pièces produites, 


LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe, 


CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions, 


Y ajoutant, 


Déboute les intimés de leur demande de dommages et intérêts pour appel abusif, 


Condamne solidairement Monsieur Jean-Claude X...et Madame Ariane X...épouse Y...à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel les sommes complémentaires de :
-3 000 € au syndicat des copropriétaires de la Résidence Neptune I à Sète,
-2 000 € à la SARL GESIM. 


Condamne solidairement Monsieur Jean-Claude X...et Madame Ariane X...épouse Y...aux dépens de l'appel qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du même code. 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 
CR