Cour d'Appel — 9 juin 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 09 JUIN 2017 


(no, 5 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 00781 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2014- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 11/ 13598 




APPELANTS 


Monsieur NICOLAS X...

né le 03 Juin 1980 à villecresnes (94400) 
et 
Madame Wei Y...ÉPOUSE X...

née le 01 Avril 1979 à SHAOGUAN (GUANGDONG) (CHINE) 


demeurant ...



Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Nathalie MIRANDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE 




INTIMÉS 


Monsieur Louis Z...

né le 30 Août 1932 à Paris XIV (75014) 
et 
Madame Eliane A...épouse Z...

née le 26 Février 1934 à Paris XX (75020) 


demeurant ...



Représentés tous deux par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148 
Assistés sur l'audience par Me Alain CIEOL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 3, substitué sur l'audience par Me Bruno MARCUS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 3 














COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Sophie REY, Conseillère 


qui en ont délibéré 






Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 






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Suivant acte authentique du 10 février 2010, M. et Mme Z...ont vendu à M. et Mme X...un local avec pièce d'eau et kitchenette et une cave dans l'immeuble situé 7 ter rue Mirabeau à Montreuil (93), moyennant le prix de 64. 615 €. 


M. et Mme X...ont donné ces locaux à bail à M. B..., lequel s'est plaint d'une humidité anormale auprès des services d'hygiène de la ville de Montreuil. 


Le 12 avril 2011, la ville de Montreuil a notifié à M. et Mme X...un arrêté portant déclaration d'insalubrité du local objet de la vente, avec injonction de faire cesser toute occupation dudit bien, en raison, notamment, d'un éclairage naturel insuffisant. 


C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 28 septembre 2011, M. et Mme X...ont assigné M. et Mme Z...à l'effet de voir ordonner la résolution de la vente pour vice caché et de les entendre condamner au paiement de diverses indemnités réparatrices 




Par jugement du 13 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a   :


- débouté M. et Mme X...de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile 
mis les dépens à la charge de M. et Mme X.... 




M. et Mme X...ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le   7 avril 2017, de : 


au visa des articles 1641, 1644 et suivants du code civil, 1103, 1104, 1112-1, 1130 et suivants, 1231-1 et suivants de code civil et, anciennement, 1109, 1110 et suivants, 1134, 1147 et suivants du même code,


- constater l'existence d'un vice caché et d'une erreur sur les qualités substantielles du bien, 
condamner solidairement M. et Mme X...à leur rembourser une partie du prix de vente à hauteur de la somme de 38. 615 €, correspondant à la différence entre le prix d'achat et le prix de revente du bien, ainsi qu'au préjudice subi,
- ordonner une mesure d'expertise si la Cour l'estime utile,
- condamner solidairement M. et Mme Z...à leur rembourser les frais de notaire à hauteur de 5. 700 €, les frais bancaires à hauteur de 4. 361, 46 €, la perte patrimoniale subi à hauteur de 13. 763 € et l'assurance propriétaire non-occupant à hauteur de 445, 20 €,
- subsidiairement, dire que M. et Mme Z...ont engagé leur responsabilité contractuelle pour défaut de loyauté contractuelle et défaut d'information,
- les condamner solidairement à leur régler une somme de 38. 615 € correspondant au préjudice matériel lié à la différence entre le prix d'achat et le prix de revente, une somme de 5. 700 € au titre des frais de notaire, une somme de 4. 361, 46 € à titre de dommages-intérêts, une somme de 13. 763 € au titre de leur perte patrimoniale une somme 445, 20 € au titre de l'assurance propriétaire non-occupant,
- les condamner solidairement au paiement des sommes de 7. 000 € de à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et de 6. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 




M. et Mme Z...prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 18 mai 2016, de :


- dire M. et Mme X...irrecevables et mal fondés en leurs demandes,
- les condamner au paiement de la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 




SUR CE 
LA COUR 




Au soutien de leur appel, M. et Mme X...font valoir que le bien objet de la vente avait une destination locative qui était entrée dans le champ contractuel, qu'il leur a été présenté entièrement meublé et prêt à louer, que les vendeurs avaient déjà été destinataires de réclamations d'une précédente locataire, Mme C..., en raison de l'humidité des lieux, informations qui, si elles leur avaient été répercutées, les aurait conduits à s'interroger sur l'habitabilité globale de la studette   ; ils renoncent à exercer l'action rédhibitoire, ayant revendu le bien litigieux le 27 juillet 2015 pour le prix de 26. 000 € et, optant pour l'action estimatoire, sollicitent le remboursement entre le prix d'acquisition qu'ils ont réglé à M. et Mme Z...et le prix auquel ils ont revendu ce bien cinq années plus tard   ; 


M. et Mme Z...répliquent que l'action estimatoire est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, M. et Mme X...ayant opté devant le premier juge pour l'action rédhibitoire, qu'elle est d'autant plus irrecevable que les appelants ne requièrent pas de mesure d'expertise pour arbitrer le prix du bien litigieux dans le cadre de leur action estimatoire   ; il ajoutent qu'ils étaient prêts à annuler la vente mais que la négociation entamée a échoué en raison des prétentions excessives de M. et Mme X...  ; ils dénient avoir eu connaissance avant la vente des difficultés relatives à l'habitabilité du local vendu et indiquent que celui-ci, après quelques travaux modificatifs, est actuellement loué   ; 


En droit, l'acheteur a le choix entre l'action rédhibitoire et l'action estimatoire et peut exercer l'une après avoir exercé l'autre tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande par une décision passée en force de chose jugée   ; par ailleurs, la loi no 2015-177 du 16 février 2015 a modifié l'article 1644 du code civil en supprimant l'obligation de faire arbitrer par experts la réduction de prix   ; il s'ensuit que l'action estimatoire exercée par M. et Mme X...sur le fondement du vice caché est recevable   ; 


Toutefois, cette action est mal fondée et c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge l'a rejetée, alors que ni l'éclairage insuffisant des lieux en raison de la petitesse de la fenêtre ni leur humidité anormale du fait de la situation semi-enterrée du local, ne constituent des vices cachés, en raison de leur caractère très apparent, même pour des acquéreurs profanes comme l'étaient M. et Mme X..., étant observé que la non-conformité des lieux vendus aux spécifications contractuelles constitue un défaut de délivrance et non un vice caché   ; 


S'agissant de l'action fondée sur l'erreur, elle ne peut davantage prospérer, faute d'erreur excusable commise par les acquéreurs sur les qualités substantielles du bien objet de la vente, les critères du logement décent pour la location ne pouvant être inconnues de futurs bailleurs comme l'étaient M. et Mme X...qui achetaient le studio dont s'agit pour la location   ; il ressort, en effet, de l'arrêté préfectoral que ce studio présentait plusieurs anomalies patentes, telles l'enterrement partiel du local, son éclairage insuffisant, son humidité importante, l'exiguïté de la salle d'eau, le défaut d'aération dans la salle d'eau et la pièce de vie, la communication directe entre le cabinet d'aisance et le coin cuisine, lesquelles constituaient autant de manquements aux critères légaux de décence, dont tout acquéreur pouvait se convaincre lors d'une simple visite sur place du studio litigieux   ; 


En revanche, M. et Mme Z...ont manqué à leur obligation loyale d'information en celant à M. et Mme X...que leur précédente locataire, Mme C..., s'était plainte de l'humidité excessive des lieux et que la mairie de Montreuil avait été alertée sur l'impropriété des lieux à la location, ce qui les a induits en erreur sur l'habitabilité d'un bien mis en vente comme «   un ensemble agencé, prêt à louer   », meublé et pouvant rapporter 5. 000 € par an, selon l'annonce publiée dans le journal PAP   ; ils ont ainsi commis une faute justifiant leur condamnation au paiement de la somme de 25. 000 € de dommages-intérêts à M. et Mme X...en réparation de la perte de chance de ceux-ci de ne pas acheter ce bien qui ne correspondait pas à leur projet ou d'en donner un moindre prix   ; 


M. et Mme X...seront déboutés du surplus de leurs demandes   ; 


En équité, M. et Mme Z...seront condamnés à régler une somme de 4. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à M. et Mme X.... 




PAR CES MOTIFS 




Statuant publiquement et contradictoirement, 


Dit recevable l'action estimatoire exercée par M. et Mme X..., 


Confirme le jugement en ce qu'il l'a dite mal fondée et en a débouté M. et Mme X..., 


Infirme pour le surplus le jugement dont appel, 


Statuant à nouveau, 


Dit que M. et Mme Z...ont manqué à leur obligation pré-contractuelle d'information, 


Condamne M. et Mme Z...à payer à M. et Mme X...la somme de 25. 000 € de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice, 


Les condamne à payer à M. et Mme X...une somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


Rejette toute autre demande, 


Condamne M. et Mme Z...aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Le Greffier, La Présidente,