Cour d'Appel — 16 juin 2017

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1




ARRÊT DU 16 JUIN 2017


(no , 6 pages)




Numéro d'inscription au répertoire général : 16/00886


Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 14/02123






APPELANTS


Monsieur Abdelkrim D... 
né le [...]           à TAZA LE JADIDI (MAROC)
et
Madame Rose X... épouse D... 
née le [...]           à PARIS (75018)


demeurant [...]                                               


Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Laurent Y... de la SELARL FL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1677






INTIMÉS


Monsieur Etienne Z...
né le [...]            à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)


demeurant [...]                         


Représenté et assisté sur l'audience par Me Lucien A... de la SELARL SELARL A... C... & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370


SARL GUEROI PROPRIETES prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : (...)


ayant son siège au [...]                            


Représentée et assistée sur l'audience par Me Rémy B... de la SELARL BREMARD/B... & ASSOCIES, avocat au barreau d'ESSONNE
















COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère


qui en ont délibéré






Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX






ARRÊT :CONTRADICTOIRE


- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




*


* *




Suivant acte sous seing privé conclu le 7 juin 2013 par l'entremise de la SARL Guéroi Propriétés, M. Étienne Z... a vendu à M. et Mme D... [...]                                                     , moyennant le prix de 355.000 €. Étaient prévus à cet acte une clause pénale d'un montant de 35.500 € et le versement d'un dépôt de garantie de 15.000 €, séquestré entre les mains de la SARL Guéroi Propriétés.


Cette maison était implantée sur une parcelle de 696 m² détachée d'un parcelle plus vaste divisée en quatre lots par M. Z....


Les acquéreurs ont refusé de réitérer la vente en la forme authentique et, suivant le procès-verbal de difficultés établi le 10 décembre 2013 par l'étude notariale E... ensuite de la sommation de comparaître à eux délivrée par M. Z..., M. et Mme D... ont indiqué que leur consentement avait été vicié par l'information inexacte émanant de l'agence immobilière que les terrains avoisinant la maison objet de la vente étaient inconstructibles, alors qu'ils l'étaient au vu de l'affichage sur la parcelle voisine d'un permis de construire délivré le 20 juin 2013.


C'est dans ces conditions que M. Z... a, par acte extra-judiciaire du 21 février 2014, assigné M. et Mme D... et la SARL Guéroi Propriétés à l'effet de voir condamner solidairement M. et Mme D... à lui payer la somme de 35.500 € correspondant à la clause pénale et d'entendre ordonner à la SARL Guéroi Propriétés, séquestre du dépôt de garantie, de libérer la somme de 15.000 € entre ses mains.




Par jugement du 2 novembre 2015, le tribunal de grande instance d'Évry a :


- débouté M. et Mme D... de leur demande de nullité de la promesse synallagmatique du 7 juin 2013,
- condamné solidairement M. et Mme D... à payer à M. Z... la somme de 15.000 € au titre de la clause pénale,
- dit que la SARL Guéroi Propriétés devrait se dessaisir entre les mains de M. Z... de la somme séquestrée qui viendrait en déduction de la somme octroyée à titre de clause pénale,
- condamné solidairement M. et Mme D... à payer à M. Z... la somme de 3.000 € de dommages-intérêts,
- condamné in solidum M. et Mme D... à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 1.500 € à M. Z... et de 1.000 € à la SARL Guéroi Propriétés,
- ordonné l'exécution provisoire.




M. et Mme D... ont relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 mai 201, de :


au visa des articles 1109, 1110 et 1227, 1382 et 1152 du code civil,


- dire que leur consentement a été donné par erreur sur un élément déterminant,
- dire nul le compromis de vente du 7 juin 2013, par application de l'article 1110 du code civil,
- dire nulle et de nul effet la clause pénale insérée à l'acte du 7 juin 2013, par application de l'article 1227 du code civil,
- dire que M. Z... a commis une réticence dolosive en négligeant volontairement de les informer de la vente, avec permis de construire, des deux lots voisins,
- dire que la SARL Guéroi Propriétés, exerçant sous l'enseigne commerciale Century 21 Agence Ougier) a commis une réticence dolosive en négligeant volontairement de les informer de cette vente des deux lots voisins,
- en conséquence, condamner solidairement M. Z... et la SARL Guéroi Propriétés à leur payer la somme de 35.500 € de dommages-intérêts,
- subsidiairement, rejeter la demande de M. Z... en paiement de la clause pénale sur le fondement de l'article 1152 du code civil,
- en tout état de cause, débouter M. Z... et la SARL Guéroi Propriétés de leurs appels incidents,
- ordonner la restitution de la somme de 15.000 € détenue par le séquestre la SARL Guéroi Propriétés,
- condamner M. Z... à leur payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.




M. Z... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 23 mars 2016, de :


au visa des articles 1134 et 1147 du code civil,


- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la promesse de vente du 7 juin 2013,
- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :
- condamner solidairement M. et Mme D... à lui payer la somme de 35.500 € à titre de clause pénale,
- dire que la somme de 15.000 € détenue par le séquestre devra être libérée entre ses mains et viendra en déduction des sommes dues au titre de la clause pénale par M. et Mme D... ,
- condamner solidairement M. et Mme D... à lui payer la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- « ordonner l'exécution provisoire » du présent arrêt (sic).




La SARL Guéroi Propriétés prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 18 mai 2016, de :


- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. et Mme D... de leurs demandes formées contre elle,
- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, condamner M. et Mme D... à lui payer une somme de 14.000 € en réparation de sa perte de chance de percevoir sa commission, ainsi qu'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.




SUR CE
LA COUR




Suivant l'article 1109 du code civil, il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ; l'article 1110 précise que l'erreur est une cause de nullité de la convention si elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ;


Les qualités substantielles d'une chose peuvent porter, s'agissant d'un immeuble, sur son environnement immédiat ;


Au cas présent, il ressort des photographies produites aux débats que la maison objet du litige est une maison de maître bourgeoise, ancienne et de belle facture, implantée sur un jardin arboré dans le vieux village d'[...] et que, lorsque, cette maison a été           présentée à la vente, elle était isolée au centre de terrains nus, également arborés, avec un effet d'ambiance boisé et campagnard ; cette situation participait indéniablement des qualités substantielles du bien mis en vente, vantées dans les annonces de l'agence immobilière Guéroi ;


Or, ni M. Z... ni la SARL Guéroi Propriétés ne démontrent avoir renseigné les acquéreurs sur la division préalable à la vente de la parcelle initiale en quatre lots devenus constructibles ni sur la circonstance que ces parcelles allaient être prochainement bâties, la surprise éprouvée par les acquéreurs lors de cette découverte inopinée étant illustrée par l'e-mail adressé par M. et Mme D... au notaire le 12 novembre 2013 en ces termes :


« Maître,


[
..] La directrice de l'agence Century [...] ainsi que sa collaboratrice nous ont affirmé et réaffirmé (faisant référence constamment au PLU de la commune d'[...]) tout au long des visites et          négociations que les deux terrains jouxtant le bien pour lequel nous allions signer étaient INCONSTRUCTIBLES, donc pas de vis-à-vis, pas de nuisances. Jeudi, lors de ma dernière visite, je constate avec stupeur que lesdits terrains étaient déjà vendus et avaient des permis de construire datant du mois de juin 2013 (date à laquelle nous avons signé le compromis de vente).
[
.] Maître, prenez note que nous ne sommes pas d'accord pour signer un acte authentique pour un bien qui ne correspond plus du tout à ce qui nous a été présenté lors des visites et de la signature de l'avant-contrat » ;


La constructibilité des parcelles voisines était en effet de nature à supprimer tout le charme, le cachet, l'intimité et le caractère naturel du site par le voisinage de maisons modernes, de facture sommaire et en béton, à proximité immédiate (quelques mètres) de la propriété vendue, avec les nuisances de toute sorte, notamment visuelles, en découlant ; un mur pignon aveugle de grande hauteur est, notamment, actuellement édifié à quelques mètres de la propriété, de façon particulièrement inesthétique ;


Dès lors, l'erreur commise par M. et Mme D... , acquéreurs profanes, M. D... étant éducateur sportif et son épouse vendeuse, sur l'inconstructibilité des parcelles voisines et la situation pérenne de l'environnement immédiat de la maison visitée était à la fois déterminante de leur consentement et excusable, car, d'une part, les plans annexés à l'acte sous seing privé ne révélaient aucunement que les parcelles voisines étaient constructibles, d'autre part, ces futurs acquéreurs n'avaient aucune obligation, comme le soutiennent les intimés, de se rendre en mairie pour consulter les plans d'urbanisme, alors que le vendeur comme l'agence immobilière avaient, quant à eux l'obligation, dans le cadre de leur obligation d'information loyale, de les alerter sur les changements à venir du voisinage immédiat de la maison du [...]          , lequel constituait l'agrément principal et donc une qualité substantielle de cette propriété, sans laquelle ils ne l'auraient pas acquise ; il importe peu que les intéressés aient émis une contre-offre sur le prix lors de l'établissement du procès-verbal de difficultés, cette tentative de négociation procédant du changement de circonstances et, notamment, des qualités substantielles du bien litigieux, ainsi que du souhait d'éviter un procès long et onéreux ;


En conséquence de cette erreur qui a vicié le consentement de M. et Mme D... , la vente sous seing privé du 7 juin 2013 sera annulée et, le jugement entrepris étant infirmé, M. Z... sera débouté de sa demande d'application de la clause pénale tandis que le dépôt de garantie devra être restitué à M. et Mme D... soit par la SARL Guéroi Propriétés si elle le détient encore soit par M. Z... si le jugement assorti de l'exécution provisoire a été exécuté, étant rappelé que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification ;


A défaut de faute retenue à l'encontre de M. et Mme D... , La SARL Guéroi Propriétés sera déboutée de sa demande indemnitaire ;


M. et Mme D... , qui ne justifient pas avoir subi un préjudice complémentaire aux restitutions ordonnées seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;


En équité, M. Z... sera condamné à régler à M. et Mme D... une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS




Statuant publiquement et contradictoirement,


Infirme le jugement,


Statuant à nouveau,


Dit nul l'acte sous seing privé du 7 juin 2013,


Déboute M. Z... de ses demandes,


Ordonne la restitution du dépôt de garantie à M. et Mme D... ,


Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification,


Condamne M. Z... à payer à M. et Mme D... une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Rejette toute autre demande,


Condamne M. Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.




Le Greffier, La Présidente,