Cour d'Appel — 30 juin 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 




ARRÊT DU 30 JUIN 2017 


(no, 6 pages) 




Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 05638 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2016- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 13/ 08918 




APPELANTS 


Monsieur Velmurugu X...

né le 25 Novembre 1961 à VAVUNIYA (SKI LANKA) 
et 
Madame Jeyanthy Y...épouse X...

née le 28 Février 1972 à JAFNA (SKI LANKA) 


demeurant ...



Représentés tous deux par Me Jean claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, 
Assistés sur l'audience par Me François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 196, substitué sur l'audience par Me Jean claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS 




INTIMÉS 


Monsieur JEAN-CLAUDE Z...

né le 15 Juillet 1947 à MONTREUIL (93100) 
et 
Madame NICOLE B...épouse Z...

née le 25 Octobre 1949 à GREZ EN BOUERE (53290) 


demeurant ...



Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Chrystel DERAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0454 


SARL CENTURY 21 prise en la personne de ses représentants légaux 
No SIRET : 448 347 997 


ayant son siège au 123-125 boulevard de la Boissière-93100 MONTREUIL 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Myriam MOUCHI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0062, substitué sur l'audience par Me Tiphaine MARY, avocat au barreau de PARIS 










COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Sophie REY, Conseillère 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 






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* * 




Suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2013 conclu par l'entremise de la SARL Century 21, M. et Mme Z...ont vendu à M. et Mme X...un pavillon situé à Montreuil (93), ..., moyennant le prix de 425. 600 €, les honoraires de l'agence, fixés à 27. 400 €, étant à la charge des acquéreurs. Cet acte comportait trois conditions suspensives, soit l'obtention par M. et Mme X...d'un prêt de 160. 600 € remboursable en quinze ans, la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune charge ou servitude rendant l'immeuble impropre à sa destination et la délivrance d'un état hypothécaire ne révélant pas d'inscriptions supérieures au prix de vente. Une clause pénale fixée à 10 % du prix de vente était prévue et une somme de 22. 650 € a été séquestrée par M. et Mme X...entre les mains du notaire D.... 


Toutes les conditions suspensives ont été réalisées mais M. et Mme X...ont refusé de réitérer la vente en la forme authentique à la date prévue du 25 avril 2013 en indiquant qu'ils avaient appris la veille, 24 avril 2013, par un voisin, que le pavillon objet de la vente était situé dans une zone susceptible d'expropriation pour cause d'utilité publique en 2014, en raison du futur tracé du prolongement de la ligne no 11 du métropolitain et qu'une association de défense était en voie de constitution. 


Un procès-verbal de difficultés a été établi par-devant notaire le 6 juin 2013. 


C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 22 juillet 2013, la SARL Century 21 a assigné M. et Mme X...à l'effet de les voir condamner au paiement de ses honoraires et que, par acte distinct du 31 mars 2014, M. et Mme Z...les ont assignés à l'effet de les voir condamner au paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts. 


M. et Mme X...ont conclu à la nullité de l'acte de vente sous seing privé pour dol des vendeurs et de l'agence immobilière. 


Après jonction des deux instances, par jugement du 25 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a :


- débouté M. et Mme X...de leur demande de nullité du compromis de vente du 25 janvier 2013,
- débouté M. et Mme X...de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SARL Century 21,
- condamné in solidum M. et Mme X...à payer à M. et Mme Z...la somme de 42. 560 € au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2013,
- débouté M. et Mme Z...de leur demande d'astreinte,
- condamné M. et Mme X...à payer à M. et Mme Z...la somme de 1. 503, 20 € à titre de dommages-intérêts,
- condamné M. et Mme X...à payer à la SARL Century 21 la somme de 27. 400 € au titre de sa commission,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner le versement de la somme séquestrée à la SARL Century 21, 
débouté les parties de toute autre demande,
- condamné M. et Mme X...à payer à M. et Mme Z..., d'une part, à la SARL Century 21, d'autre part, une somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire. 


M. et Mme X...ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 juin 2016, de : 


au visa des articles 100 et suivants du code de procédure civile, 1108 et suivants, 1226 et suivants, 1152 du code civil,


- dire que leur consentement à l'avant-contrat du 25 janvier 2013 n'a pas été donné de façon libre et éclairée,
- en conséquence, prononcer la nullité du compromis de vente du 25 janvier et débouter la SARL Century 21 de l'intégralité de ses demandes,
- dire que la SARL Century 21 a manqué à ses obligations envers eux, de même que M. et Mme Z..., responsables du fait de leur mandataire, la SARL Century 21,
- à tout le moins, dire que M. et Mme Z...ont manqué à leurs obligations,,
- débouté M. et Mme Z...et la SARL Century 21 de leurs demandes
-subsidiairement, débouter la SARL Century 21 de ses demandes comme mal fondées,
- dire que la SARL Century 21 a commis une faute à leur égard et la condamner au paiement de la somme de 79. 277, 01 € à titre de dommages-intérêts,
- ordonner la compensation des dettes réciproques,
- infiniment subsidiairement, réduire l'indemnité réclamée par la SARL Century 21 à de plus justes proportions,
- débouter M. et Mme Z...de leur demande au titre de la clause pénale,
- à tout le moins modérer le montant de cette clause et le réduire à un euro,
- débouter M. et Mme Z...de leur demande de dommages-intérêts,
- condamner solidairement M. et Mme Z...et la SARL Century 21 au paiement de la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens. 


M. et Mme Z...prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 28 juillet 2016, de : 


au visa des articles 1134, 1589 et 1184 du code civil,


- constater que les conditions suspensives prévues par le compromis de vente du 25 janvier 2013 ont été parfaitement réalisées et imposaient à M. et Mme X...de signer l'acte de vente subséquent, sauf à honorer la clause pénale prévue audit compromis,
- constater que le consentement de M. et Mme X...n'a pas été donné par erreur ni surpris par dol,
- en conséquence, confirmer le jugement dont appel,
- y ajoutant, condamner M. et Mme X...à leur payer une somme de 11. 423, 72 € de dommages-intérêts complémentaires, correspondant aux primes d'assurance de leur prêt-relais et aux charges d'entretien et des impôts afférents au bien non vendu,
- condamner M. et Mme X...au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- subsidiairement, s'il devait être considéré qu'il y a eu dol de la part de la SARL Century 21, la condamner à leur payer les sommes réclamées à M. et Mme X...en raison de la faute commise dans l'exécution de son mandat,
- condamner la SARL Century 21 au paiement de la somme de 5. 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus des dépens. 


La SARL Century 21 prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le   8 juillet 2016, de : 


au visa des articles 1134, 1108 et suivants, 1126 et suivants, 1152 du code civil,


- confirmer le jugement,
- rejeter les demandes de M. et Mme X...et les condamner au paiement de la somme de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




SUR CE 
LA COUR 




Au soutien de leur appel, M. et Mme X...font essentiellement valoir que leur consentement a été vicié par erreur ou dol, qu'en effet, ils ignoraient lorsqu'ils ont signé l'acte de vente sous conditions suspensives qu'un projet de prolongation de la ligne 11 du métro pouvait entraîner l'expropriation et la démolition du pavillon objet de la vente qui se situait précisément dans le périmètre des travaux, alors que ce projet, connu depuis 2010, préexistait de longue date à la mise en vente du bien, ce que ne pouvaient ignorer ni les vendeurs ni la SARL Century 21, professionnelle de l'immobilier   ; 


M. et Mme Z...répliquent que l'ensemble des conditions suspensives auxquelles la vente était subordonnée ont été réalisées et dénient existence d'un vice ayant affecté le consentement de M. et Mme X..., indiquant que, si le projet de prolongation de la ligne 11 de métro existait en effet de longue date, ils n'ont pas cru en aviser les acquéreurs dès lors que ce projet en phase d'étude sans concrétisation était hypothétique et embryonnaire, la délibération du STIF approuvant le schéma de principe étant d'ailleurs postérieure à la signature de l'avant-contrat   ; ils ajoutent que, selon le projet retenu finalement, le pavillon est en dehors du tracé et ne sera pas exproprié   ; 


La SARL Century 21 souligne que le refus des époux X...ne résulte que d'un revirement personnel survenu après l'expiration du délai de rétractation, et dénie tout dol de sa part alors que la délibération du STIF approuvant le schéma de principe de prolongation de la ligne 11 et autorisant la transmission du dossier pour l'ouverture de l'enquête publique est postérieur à la formation du contrat ; 




Suivant l'article 1109 du code civil, il n'y a point de consentement valable s'il n'a été donné que par erreur ou qu'il a été extorqué par violence ou surpris par dol   ; 


Le tribunal sera approuvé par adoption de motifs d'avoir écarté l'action en nullité de la vente fondée sur le dol, alors qu'il n'est pas établi que M. et Mme Z...auraient, avec intention dolosive, dissimulé à M. et Mme X...le projet d'extension de la ligne 11 du métro sur l'emprise du pavillon litigieux, et que le dol de la SARL Century 21 qui n'émane pas des vendeurs mais d'un tiers dont la connivence avec ces vendeurs n'est pas démontrée de façon certaine ne saurait entacher de nullité la vente   ; 


S'agissant de l'action en nullité pour erreur, il ressort   :


- des documents informatifs du STIF et de la RATP que, depuis l'automne 2010, des études étaient poursuivies pour le prolongement de la ligne 11 du métro, que, selon la version projet pour la réunion du 2 avril 2013, les empiétements et expropriations envisagés étaient susceptibles d'emporter la démolition, pour l'un des tracés, du pavillon objet de la vente,


- des propres écritures de M. et Mme Z...que le projet d'extension de la ligne 11 du métro et les risques d'expropriation pesaient sur le pavillon objet de la vente, car ils écrivent sur ce point (page 8 et 11)   : 


«   Le projet de prolongement de la ligne 11 du métro parisien a été initié il y a de nombreuses années si bien qu'il existait déjà lorsque M. et Mme Z...ont acquis leur maison à Montreuil. Les époux Z...vivent eux-mêmes à Montreuil de longue date et, comme tous les habitants de la commune, ils ont probablement entendu un jour parler de ce projet. Mais jusqu'au 24 avril (veille de la signature), ce projet ne les inquiétait pas plus que les époux Z..., jusqu'à ce qu'ils croisent un voisin qui leur annonce une prétendue expropriation proche....   ; s'il ressortait en février 2013 des documents de la RATP et du STIF que certaines parcelles, dont celle du pavillon de M. et Mme Z...(la parcelle 240), pouvaient être impactées par le projet d'extension du métro sous le terme «   Possibilité de projet urbain   » puisqu'en effet, il existait alors deux variantes du projet pour l'aménagement de la station Boissière, la parcelle en question ne l'est plus du tout dans le dernier rapport d'enquête...   »,


- du compte rendu du 7 avril 2013 de l'association ASB 11, créée pour s'opposer au projet d'extension sur les maisons des participants de la ligne 11 du métro, libellé comme suit   : 


«   Discussion avec Michel C..., agence Century vente (vente du no 30, pas préemptée vers 2 janvier 450. 000 €) qui ne compte pas prévenir les acheteurs malgré notre insistance (ne nous donne pas les coordonnées   » sic   ! ! !)  , 


que l'agence immobilière Century 21 avait délibérément celé aux époux X...le projet du STIF et de la RATP de prolonger la ligne 11 sur l'assiette du pavillon objet du mandat qui lui avait été confié par les vendeurs,


- de la lettre du notaire D... du 28 avril 2013, qui répondait en ces termes aux inquiétudes de M. et Mme X...  : 


«   A ce jour, comme vous le savez (en fait depuis peu) plusieurs tracés sont à l'étude et celui concernant la propriété objet du compromis est le plus impactant au niveau des parcelles privatives, 17 étant concernées. Un autre tracé ne porte atteinte à aucune parcelle bâtie   », 


que, lorsque M. et Mme X...ont signé l'acte de vente sous seing privé du 25 janvier 2013, il existait un projet optionnel de prolongation de la ligne 11 du métro sur l'emprise du pavillon situé ..., projet qui n'était nullement hypothétique, et qu'aucune information complète et loyale n'a été délivrée aux acquéreurs sur cette éventualité qui, portant sur la pérennité de ce bien, en affectait les qualités substantielles   ; 


Il est indifférent à cet égard que le tracé actuellement retenu n'affecte pas l'emprise du pavillon dont s'agit dès lors que la validité du consentement s'apprécie au moment où il est donné et qu'il est suffisamment démontré par les éléments ci-dessus que ni les vendeurs ni l'agence la SARL Century 21 n'ont informé les acquéreurs de la menace, découlant du projet d'extension de la ligne de métro, pesant sur le pavillon litigieux, M. et Mme Z...évoquant sur ce point une connaissance «   probable   » du projet par M. et Mme X...au prétexte que ces derniers habitent eux-mêmes à Montreuil, circonstance inopérante pour prouver cette connaissance de la part des acquéreurs, d'origine étrangère et profanes en matière immobilière, le mari étant caviste et l'épouse adjointe technique en crèche   ; 


Dès lors, le jugement étant infirmé, il sera retenu que le consentement de M. et Mme X...à la vente a été vicié par leur erreur légitime sur les qualités substantielles du bien objet de la vente, erreur procédant du défaut d'information objective et loyale sur les projets du STIF et de la RATP en cours   ; la vente étant annulée en conséquence de cette erreur, tant M. et Mme Z...que la SARL Century 21 seront déboutés de leurs demandes indemnitaires, étant rappelé que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification   ; 


En équité, M. et Mme Z...et la SARL Century 21 seront condamnés in solidum à régler à M. et Mme X...la somme de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS 




Statuant publiquement et contradictoirement, 


Infirme le jugement, 


Dit que le consentement de M. et Mme X...a été vicié par une erreur sur les qualités substantielles du bien objet de la vente, 


Dit nul l'acte de vente sous seing privé du 25 janvier 2013, 


Déboute M. et Mme Z...et la SARL Century 21 de leurs demandes, 


Rappelle que le présent arrêt infirmatif emporte restitution de toutes sommes perçues en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de sa signification, 


Condamne in solidum M. et Mme Z...et la SARL Century 21 à payer à M. et Mme X...une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile   ; 


Condamne in solidum M. et Mme Z...et la SARL Century 21 aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 


Le Greffier, La Présidente,