Cour d'Appel — 27 octobre 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2017


(no , 5 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : 16/03843


Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 15/00573




APPELANTE


Madame Jacqueline, Maretta X... épouse Y...

née le 13 novembre 1943 à MARPLE (ANGLETERRE)


demeurant ...



Représentée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199
Assistée sur l'audience par Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS




INTIMÉ 


Monsieur Boris Z...

né le 06 Septembre 1975 à SAINT RAPHAEL


demeurant ...



Représenté par Me Aurélie NICOLAS de la SELARL COLETTE AUGER-AURELIE NICOLAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1309
Assisté sur l'audience par Me Jean-Christophe CASADEI de la SCP CASADEI, avocat au barreau d'ORLEANS












COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère


qui en ont délibéré




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


- rendu par mise à disposition de l'arrêt de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.




*


* *


Par acte authentique du 25 juin 2007, Mme Y... a vendu à M. Z..., moyennant le prix de 67 000 €, le lot no 17 d'un immeuble en copropriété, sis ... et ... à savoir : une pièce sur avenue d'une surface de 10,40 m² et le droit d'usage du WC commun de l'étage.


Se plaignant que l'installation sanitaire qui existait dans le logement n'était pas raccordée au réseau d'assainissement, M. Z... a obtenu par voie de référé, suivant ordonnance du 31 août 2009, l'organisation d'une expertise judiciaire, au contradictoire, notamment, de Mme Y.... M. A..., expert désigné, a déposé son rapport le 19 juin 2014. Ce technicien a conclu que les évacuations des installations sanitaires de la chambre s'effectuaient, depuis bien avant l'acquisition par Mme Y..., selon un dispositif prohibé, que M. Z... n'avait pas modifié, constitué par un raccordement, en façade sur rue, d'un tuyau de vidange sur la descente des eaux pluviales de l'immeuble collectif ; il a évalué la perte de valeur du bien litigieux, pour le cas où la situation ne serait pas régularisée, à la somme de 64 480 €.


Par acte extrajudiciaire du 18 décembre 2014, M. Z... a assigné Mme Y... devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins d'obtenir une restitution partielle du prix de vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés due par le vendeur, à hauteur de la perte de valeur indiquée par l'expert.




C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 16 novembre 2015 a :


- dit que Mme Y... doit garantir M. Z... contre les vices cachés affectant l'immeuble vendu ;
- condamné Mme Y... à lui payer la somme de 35 000 € à titre de restitution du prix de vente ;
- condamné Mme Y... à lui payer 10 100 € au titre des frais d'expertise et 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire.




Par dernières conclusions du 14 septembre 2017, Mme Y..., appelante demande à la Cour de :


- vu l'article 1641 du code civil ;
- infirmer le jugement entrepris ;
- statuant à nouveau 
- à titre principal, débouter M. Z... de toutes ses demandes ;
- subsidiairement, fixer la restitution du prix à la somme de 1 800 € correspondant au coût du raccordement des évacuations des installations sanitaires sur la chute collective, selon les recommandations de l'expert judiciaire ;
- à défaut la fixer à une somme qui ne pourrait être supérieure à la somme de 15 000 € ;
- en tout état de cause
- condamner M. Z... à lui payer une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens, en ce compris les frais d'expertise.




Par dernières conclusions du 28 septembre 2017, M. Z... prie la cour de confirmer le jugement querellé, sauf en ce qu'il a limité la restitution de prix à la somme de 35 000 € ; il sollicite que cette somme soit portée à 64 480 € et, en tout état de cause, réclame une somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




SUR CE 
LA COUR




Les moyens soutenus par Mme Y... au soutien de son appel relativement à l'existence du vice caché, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, seront ajoutés les éléments qui suivent.


Mme Y... a vendu à M. Z... un local constitué d'une pièce destinée à l'habitation. A cet égard, l'expertise a établi que :


- un plan ancien du 6ème étage de la copropriété, antérieur à 1987, a permis d'identifier dans les lieux la présence d'un lavabo, 
- l'acte de vente du 12 janvier 1987 du même bien, intervenu entre M. B... et Mme C..., auteur direct de Mme Y..., mentionne la présence dans les lieux d'une douche et d'un lavabo,
- l'appartement acquis par M. Z..., nonobstant le silence de l'acte de vente, était déjà équipé d'un bac à douche, d'un évier et d'une plaque de cuisson.


Il est donc sans conséquence que la description du bien dans l'acte de vente ne mentionne pas la présence d'installations sanitaires privatives.


Or, les pièces produites par Mme Y... démontrent qu'il lui avait été rappelé par le syndic, par une lettre recommandée du 28 mai 1999, que, par suite d'une délibération d'assemblée générale de cette même année, il ait été enjoint aux copropriétaires dont le raccordement d'évacuation des eaux usées était branché sur la gouttière commune d'effectuer des travaux de mise en conformité, sous peine de voir boucher leur évacuation irrégulière lors de la réfection de la gouttière. Quand bien même cette lettre aurait été envoyée indistinctement à tous les copropriétaires, ce qui n'est pas établi, Mme Y... a nécessairement eu son attention personnellement attirée sur la situation de son bien au regard de l'exigence rappelée par le syndic. A cet égard, peu importe que la menace ait été ou non mise à exécution et qu'en définitive, la gouttière ait été refaite sans suppression de l'évacuation irrégulière. L'expertise établit encore que le syndicat des copropriétaires a persisté à refuser de voter les travaux communs de mise en conformité, par création d'une descente d'eaux usées pour les pièces du 6ème étage. Ainsi, lors des assemblées générales des copropriétaires du 10 mai 2007 et du 08 avril 2009, ont été rejetées les résolutions portant sur de tels travaux tels que proposés par une étude de l'architecte de la copropriété. L'assemblée générale a rappelé, à chacun de ces refus, que les chambres du 6ème étages concernées, parmi lesquelles la pièce litigieuse, jouissaient du droit d'usage du wc et du poste d'eau commun de l'étage. Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires, bien qu'il n'ait pas mis à exécution sa menace de suppression des évacuations litigieuses, n'a pas souhaité doter les chambres du 6ième étage d'alimentations en eau ni d'évacuations conformes. Ainsi, au-delà de la seule non conformité de l'évacuation des eaux usées, il est établi que M. Z... subit, du fait de cette précarité, une atteinte à la destination du bien, conséquence particulière du défaut de raccordement conforme des installations sanitaires qui équipaient son lot, peu important à cet égard que l'acquéreur ait ajouté à l'équipement sanitaire existant un wc avec broyeur, sans les autorisations nécessaires.


Mme Y..., après avoir soutenu en vain qu'elle ne pouvait pas se croire concernée par la lettre du syndic du 28 mai 1999, " puisque... les évacuations de son lot ne débouchaient pas directement dans la gouttière", n'hésite pas à soutenir que le vice était apparent pour M. Z.... Or, si l'expert a immédiatement repéré la non conformité, lors de sa première visite de l'immeuble, rien ne démontre en effet que M. Z..., dépourvu des compétences d'un technicien du bâtiment, quand bien même il n'en était pas à son premier achat immobilier de rapport, ait pu se rendre compte par lui-même, par la simple observation de la façade et la visite du bien vendu, non seulement du trajet de l'évacuation litigieuse, joignant en façade la descente d'eau par un raccordement propre à son lot, mais encore de la non-conformité au regard du règlement sanitaire de la Ville de Paris et de ses conséquences sur la destination du bien. En effet, ce type de recherches excède manifestement les connaissances et les vérifications élémentaires attendues d'un acheteur immobilier non professionnel. Nulle collusion frauduleuse commise au préjudice de Mme D... n'est par ailleurs établie.


Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir retenu que le vice était caché et que Mme Y... , qui le connaissait, n'en a rien dit à l'acquéreur et était un vendeur de mauvaise foi.


Il n'est pas établi qu'il suffirait de dépenser une somme minime pour réaliser un branchement sur une canalisation commune existante, dès lors que cette solution nécessiterait l'accord de voisins pour traverser leur appartement, outre celui de la copropriété. 


S'il est donc ainsi établi que M. Z... aurait donné un prix moindre s'il avait connu l'existence du vice, le tribunal ne peut être approuvé d'avoir accordé, à titre de restitution, plus de la moitié de ce prix. Il convient de tenir compte, en effet, de ce que M. Z..., qui indique avoir acquis le bien pour pouvoir le louer et qui a choisi de le garder malgré le vice caché, ne prouve pas avoir perdu toute chances de parvenir à le louer en toute sécurité juridique, après avoir obtenu la mise aux normes de l'évacuation des installations sanitaires, pour les besoins de l'amélioration de son fonds, en dépit de l'opposition du syndicat des copropriétaires. A cet égard, l'expert judiciaire a souligné la parfaite faisabilité de l'étude de l'architecte du syndicat, qui avait été soumise deux fois à l'assemblée générale. En outre, même sans possibilité d'installer un wc privatif, mais avec, néanmoins, des installations sanitaires, l'expert à estimé la valeur vénale du bien, en 2010, à 8 500 € le mètre carré, ce qui caractérise une valeur élevée.


Dans ces conditions, il convient de relativiser l'incidence du vice caché sur la valeur vénale. 


En outre, le bien ayant été acquis en juin 2007, il convient de se placer à cette date pour apprécier la restitution de prix. 


La Cour dispose des éléments lui permettant de fixer la restitution du prix à la somme de 20 000 €. 


Le jugement sera donc infirmé sur ce seul point.


La solution donnée au litige conduit à laisser à chaque partie la charge de ses dépens d'appel et à dire n'y avoir lieu, en appel, à indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS




Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné Mme Y... à payer à M. Z... la somme de 35 000 € au titre de la restitution de prix,


Statuant à nouveau :


Fixe à 20 000 € le montant de la restitution de prix, et condamne Mme Y... à payer cette somme à M. Z...,


Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel,


Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,


Rejette toute autre demande.




Le Greffier, La Présidente,