Cour d'Appel — 24 novembre 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 


ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2017 


(no, 5 pages) 


Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 06140 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Janvier 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 10379 




APPELANTE 


SARL CPR IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 751 364 605, dontle siège est sis 81 avenue Mozart-75016 Paris, pris en la personne de son représentant légal M. Charles-Philippe X...(gérant) domicilié es qualité audit siège 
No SIRET : 751 36 4 6 05 


ayant son siège au 81 avenue Mozart-75016 Paris 


Représentée et assistée sur l'audience par Me Alexia MENGES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0864 




INTIMÉS 


Madame Claire Y...
née le 05 février 1985 à GRANDE-SYNTHE (59) 


demeurant ...


Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 
Assistée sur l'audience par Me Ghislain DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 


Monsieur Franck Y...
né le 28 septembre 1982 à PARIS (75015) 


demeurant ...


Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 
Assistée sur l'audience par Me Ghislain DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 


Monsieur Nicolas Y...
né le 28 septembre 1982 à PARIS (75015) 


demeurant ...


Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 
Assistée sur l'audience par Me Ghislain DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 


Monsieur Pascal Y...


demeurant ...


Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 
Assistée sur l'audience par Me Ghislain DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155 


Monsieur Jérôme Z...
né le 06 Mars 1970 à Dijon 
et 
Madame Delphine A...épouse Z...
née le 04 Mai 1971 à Limoges 


demeurant ... 


Représentés tous deux par Me Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0895 










COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 


qui en ont délibéré 




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 




ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




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* * 




Suivant acte sous seing privé du 14 mars 2014, les consorts Y...ont donné mandat à la société CPR Immobilier de rechercher un acquéreur pour le bien immobilier sis 80 avenue Mozart à Paris 16ème dépendant de leur indivision successorale, moyennant le prix de 995. 000 €, outre 50. 000 € correspondant à un parking, soit une somme totale de 1. 450. 000 €. Les honoraires de l'agence immobilière étaient fixés à un montant de 45. 000 €. 


M. et Mme Z..., qui avaient visité ce bien par l'intermédiaire de la société CPR Immobilier, ont adressé à celle-ci, le 28 mars 2014, une offre d'achat valable jusqu'au 3 avril 2014, au prix «   net vendeur   » de 960. 000 € pour l'appartement et le parking, hors honoraires de transaction, offre que la société CPR Immobilier a répercutée sur les consorts Y...et que chacun de ces derniers ont accepté suivant courriels du 29 mars 2014. 


Par la suite, alors que M. et Mme Z...avaient adressé au notaire chargé de recevoir la promesse de vente la somme de 96. 000 € et que la date du 10 avril 2014 avait été retenue pour la signature de la promesse de vente, les consorts Y...ont annulé ce rendez-vous et ont vendu leurs biens à un acquéreur mieux-disant, M. B.... 


C'est dans ces conditions que :


- M. et Mme Z...ont, selon acte extra-judiciaire du 27 juin 2014, assigné les consorts Y...à l'effet de voir dire la vente parfaite et de condamner ces derniers à indemniser leurs préjudices financiers,
- la société CPR Immobilier a, par acte extra-judiciaire du 20 mai 2014, assigné les consorts Y...à l'effet de les voir condamner au paiement de la somme de 45. 450 € à titre de dommages-intérêts. 


Après avoir joint ces deux instances, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 28 janvier 2016   :


- débouté M. et Mme Z...de leurs demandes,
- débouté la société CPR Immobilier de ses demandes,
- débouté les consorts Y...de leur demande de dommages-intérêts,
- condamné M. et Mme Z...et la société CPR Immobilier à payer la somme de 4. 500 € aux consorts Y...au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. 
La société CPR Immobilier a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 22 mars 2017, de   : 


au visa des articles 1 et 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, 1134 et 1147 du code civil,


- constater que les consorts Y...ont commis une faute qui l'a privée de la rémunération à laquelle elle aurait pu légitimement prétendre en application du contrat de mandat,
- en conséquence, condamner solidairement les consorts Y...à lui verser la somme de 33. 500 € à titre de dommages-intérêts,
- subsidiairement, les condamner à lui verser la somme de 10. 050 € à titre de dommages-intérêts,
- plus subsidiairement, au visa des articles 1382 et 1583 du code civil, constater que l'offre acceptée de M. et Mme Z...vaut vente parfaite et que les consorts Y...ont abusivement mis un terme au contrat de vente en ne réitérant pas l'acte devant notaire, à son préjudice,
- en conséquence, condamner solidairement les consorts Y...à lui verser la somme de 33. 500 €, à défaut une somme de 10. 050 € à titre de dommages-intérêts,
- infiniment subsidiairement, au visa de l'article 1382 du code civil, constater que l'offre acceptée de M. et Mme Z...constituait une entrée en pourparlers et que les consorts Y...ont mis abusivement un terme à ces pourparlers, à son préjudice,
- en conséquence, les condamner solidairement au paiement de la somme de 10. 500 € à titre de dommages-intérêts,
- confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la demande reconventionnelle des consorts Y...,
- en tout état de cause, infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à régler, solidairement avec M. et Mme Z..., aux consorts Y...la somme de 4. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les consorts Y...à lui payer la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. 


Les consorts Y...prient la Cour, par dernières conclusions du 12 mai 2017, de : 


au visa des articles 1134, 1964 et suivants du code civil,


- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts et, statuant à nouveau, condamner la société CPR Immobilier à leur payer la somme de 45. 000 € en réparation de leur préjudice,
- condamner la société CPR Immobilier, en outre, à leur payer une somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement, dire que la lettre d'intention d'achat régularisée le 26 mars 2012 ne vaut pas vente,
- dire qu'ils n'ont pas rompu les pourparlers de façon abusive,
- rejeter les demandes dirigées contre eux,
- à titre reconventionnel, dire qu'ils ont perdu la possibilité de céder leur bien au prix de 1. 000. 000 € par le comportement de la société CPR Immobilier et condamner celle-ci à leur payer la somme de 45. 000 € en réparation de leur préjudice,
- subsidiairement, dire que le préjudice financier allégué par M. et Mme Z...ne leur est pas imputable,
- rejeter la demande formée au titre du préjudice de logement, celui-ci étant inexistant,
- rejeter la demande formée au titre d'un préjudice moral qui n'est pas démontré,
- dire que la société CPR Immobilier ne peut prétendre au versement de ses honoraires, la vente n'ayant pas eu lieu,
- dire que la somme de 2. 340 € correspondant aux frais de publicité est comprise dans les honoraires et ne peut être perçue par la société CPR Immobilier alors que la vente n'a pas eu lieu,
- condamner la société CPR Immobilier à leur payer la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme de 4. 500 € allouée par le premier juge, en sus des entiers dépens. 


M. et Mme Z...prient la Cour, par dernières conclusions du 21 janvier 2017, de :


- constater qu'aucune demande n'est formée contre eux,
- débouter les consorts Y...de leur demande tendant à voir confirmer la condamnation prononcée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par le tribunal,
- statuer ce que de droit sur les dépens. 




SUR CE 
LA COUR 


La société CPR Immobilier reproche aux consorts Y...d'avoir manqué à leurs obligations nées du mandat en usant de procédés déloyaux pour se dégager de l'offre d'achat, par eux acceptée, formée par M. et Mme Z...; 


Les consorts Y...soutiennent qu'aucune vente parfaite n'est intervenue entre eux et M. et Mme Z...dont l'offre d'achat n'a été acceptée qu'en tant que telle, sans accord définitif sur la chose et sur le prix ; ils estiment que la vente était restée en l'état de pourparlers qu'ils contestent avoir rompu abusivement et rappellent qu'il n'étaient liés à la société CPR Immobilier que par un mandat simple, sans exclusivité ; 


En droit, il résulte du rapprochement des articles 6-1, aliéna 3, e la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret du 30 décembre 2010, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties et que, dès lors qu'un tel mandat ne permet pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation à dommages-intérêts ; 


Si les consorts Y..., destinataires par l'entremise de la société CPR Immobilier d'une offre d'achat de M. et Mme Z...au prix de 960. 000 € en date du 28 mars 2014, émise sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 540. 000 € sur 20 ans au taux de 3, 05 %, ont tous apposé leur «   bon pour accord   » sans réserves sur cette offre pour se rétracter par la suite, sous le prétexte fallacieux que le montant de l'emprunt objet de la condition suspensive restait à définir, ce qui était inexact alors que l'offre d'achat de M. et Mme Z...indiquait expressément le montant du prêt, sa durée et son taux, ce alors qu'un rendez-vous de signature avait été fixé chez un notaire pour le 10 avril suivant, au motif qu'une offre plus intéressante leur avait été ultérieurement présentée par M. B..., à hauteur de la somme de 1. 000. 000 €, il n'en reste pas moins que la vente n'a pas été conclue par acte authentique la rendant effective, alors que M. et Mme Z...ne relèvent pas appel incident de la disposition du jugement les ayant déboutés de leur demande de vente forcée ; 


Il s'ensuit que la société CPR Immobilier ne peut prétendre à percevoir des dommages-intérêts en raison de la faute des consorts Y...; 


En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé ; 


L'équité ne justifie pas d'entrer en voie de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des consorts Y...et le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société CPR Immobilier à leur payer la somme de 4. 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 


Dans la mesure où M. et Mme Z...n'ont formé aucun appel incident, le jugement qui les a condamnés à régler la somme de 4. 500 € in solidum avec la société CPR Immobilier, aux consorts Y...est définitif. 




PAR CES MOTIFS 
Statuant publiquement et contradictoirement, 


Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société CPR Immobilier à payer une somme de 4. 500 € aux consorts Y...sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 


Statuant à nouveau de ce chef, 


Déboute les consorts Y...de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile envers le société CPR Immobilier, 


Rejette toute autre demande, 


Condamne la société CPR Immobilier aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 


Le Greffier, La Présidente,