Cour d'Appel — 24 novembre 2017

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


COUR D'APPEL DE PARIS 
Pôle 4- Chambre 1 


ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2017 


(no, 6 pages) 


Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 06186 


Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2015- Tribunal de Grande Instance d'Evry-RG no 13/ 04867 




APPELANTS 


Monsieur Réginald X...
né le 05 Mai 1984 à Chatenay Malabry (92290) 


demeurant ...


Représenté et assisté sur l'audience par Me François BILLEBEAU de la SCP BILLEBEAU-MARINACCE, avocat au barreau de PARIS, toque : R043 


Madame Laura Y...
née le 10 Août 1986 à Rueil Malmaison (92500) 


demeurant ...


Représentée et assistée sur l'audience par Me François BILLEBEAU de la SCP BILLEBEAU-MARINACCE, avocat au barreau de PARIS, toque : R043 




INTIMÉES 


Madame Christiane Z...épouse née A...
née le 12 Novembre 1947 à fresnes (94260) 


demeurant ...


Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 
Assistée sur l'audience par Me Pierre-Henri LEBRUN de la SCP LACOEUILHE-ROUGE, avocat au barreau de PARIS, toque : A. 105 


Madame Nicole A... 
née le 20 Août 1950 à Paris (75014) 


demeurant ...


Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 
Assistée sur l'audience par Me Pierre-Henri LEBRUN de la SCP LACOEUILHE-ROUGE, avocat au barreau de PARIS, toque : A. 105 












COMPOSITION DE LA COUR : 


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport. 


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 
Madame Dominique DOS REIS, Présidente 
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller 
Madame Christine BARBEROT, Conseillère 


qui en ont délibéré 






Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX 






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 




* 


* * 




Suivant acte authentique reçu le 20 décembre 2011 par MM. B...et C..., notaires, avec l'assistance de M. D..., notaire, pour les promettantes, Mmes Christiane A...épouse Z...et Mme Nicole A...(les dames A...) ont promis, sous condition suspensive d'obtention de prêt, de vendre à M. Reginald X...et Mme Laura Y...(consorts X...-Y...), qui se sont réservé la faculté d'acquérir, une maison d'habitation sise à Verrières-le-Buisson (91), Route de Bièvres, moyennant le prix de 312. 500 €. Cette promesse était consentie pour une durée expirant le 20 mars 2012 à 16 h, délai pouvant être prorogé si l'ensemble des pièces nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. Une indemnité d'immobilisation de 31. 250 € a été convenue, dont la moitié a été versée le jour même entre les mains des dames A.... 


Il était spécifié audit acte, tout à la fois, que «   le pavillon objet de la promesse a fait l'objet d'un agrandissement au cours de l'année 1985, ayant fait l'objet des autorisations administratives nécessaires que le promettant s'engage à fournir au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique de vente   », et, au chapitre «   Déclarations des parties   », page 23 dudit acte, que le promettant «   n'avait pas réalisé lui-même et n'avait pas connaissance que les précédents propriétaires aient eux-mêmes réalisé des modifications de la construction existante, telles qu'augmentation de la superficie, surélévation, changement de destination avec travaux nécessitant une autorisation administrative non obtenue, autres que ce qui peut être relaté le cas échéant aux présentes à ce sujet   ». 


Par ailleurs, la promesse était conclue sous condition suspensive que les renseignements d'urbanisme et les pièces produites ne révèlent aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien et il était rappelé que la parcelle objet de la vente était située dans un site classé du département de l'Essonne (zone N). 


Reprochant aux consorts X...-Y...de n'avoir pas justifié de l'obtention du prêt convenu, les dames A...les ont, par acte extra-judiciaire du 21 juin 2013, assignés à l'effet de se voir attribuer l'indemnité d'immobilisation de 31. 250 € et de les entendre condamner au paiement de diverses indemnités à titre de dommages-intérêts. 




Par jugement du 9 novembre 2015, le tribunal de grande instance d'Évry a :


- débouté les consorts X...-Y...de leur demande de nullité de la promesse de vente,
- les a condamnés à payer aux dames A...une somme de 31. 500 € à titre d'indemnité d'immobilisation,
- dit que cette somme porterait intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2013,
- débouté les dames A...de leur demande de dommages-intérêts,
- débouté les consorts X...-Y...de leur demande de dommages-intérêts,
- rejeté toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les consorts X...-Y...à payer aux dames A...une somme de 1. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. 




Les consorts X...-Y...ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 11 juin 2016, de : 


au visa des articles 1116 et 1110 du code civil,


- dire que les dames A...n'ont jamais produit les autorisations d'urbanisme qui auraient justifié de la légalité de la construction de la maison d'habitation objet de la promesse de vente,
- dire qu'elles n'ont jamais apporté la moindre réponse à leur demande de communication desdits justificatifs,
- dire que, faute de production de ces autorisations d'urbanisme, les constructions objet de la promesse sont réputées illégales,
- dire que l'illégalité de la construction au regard des règles d'urbanisme emporte impossibilité de reconstruire en cas de sinistre,
- dire que la non-constructibilité du bien immobilier situé en zone N constitue une qualité substantielle du bien immobilier objet de la promesse,
- dire que leur consentement a été surpris par réticence dolosive, à tout le moins, donné par erreur,
- dire nulle et de nul effet la promesse de vente signée le 20 décembre 2011, 
à défaut, dire que cette promesse est devenue caduque par le fait de dames A...qui n'ont pas produit les documents d'urbanisme avant l'expiration de la promesse, le 20 mars 2011 à 16 h,
- condamner les dames A...à leur restituer les sommes versées en exécution du jugement, en principal, frais et dépens,
- les condamner à leur payer les sommes de 500 € en remboursement des frais de notaire exposés, de 10. 000 € en réparation de leur préjudice moral et de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. 




Mmes Christiane et Nicole A...prient la Cour, par dernières conclusions du 26 juillet 2016, de :


- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner les consorts X...-Y..., chacun, à leur régler une somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. 




SUR CE 
LA COUR 




Suivant l'article 1110 du code civil, l'erreur est une cause de nullité de la convention lorsque elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet   ; 


La légalité de sa construction constitue une qualité substantielle pour un bien immobilier, dès lors qu'en l'absence de cette légalité, il ne peut être reconstruit à l'identique, ainsi que le rappelait le maire de Verrières le Buisson aux notaires Millet et Montazeaud par lettre du 23 février 2012, en ces termes   : 


«   Suite à votre courrier parvenu en mairie le 11 février 2012, je vous informe que le Plan Local d'Urbanisme prévoit la reconstruction à l'identique en cas de sinistre, à condition toutefois d'apporter la preuve que la bâtisse a été édifiée régulièrement (ancien permis de construire à fournir). 
Dans le cas contraire, la construction est considérée comme illégale et le propriétaire ne peut se prévaloir de cette clause de reconstruction après sinistre. 
Pour la propriété objet de la présente demande, il existe un doute sérieux quant à la légalité de la construction, qu'il convient de vérifier auprès des vendeurs   »   ; 


Au cas d'espèce, l'importance particulière attachée par les bénéficiaires à la légalité de la construction du pavillon qu'ils envisageaient d'acquérir est démontrée par l'insertion à la promesse de la précision particulière selon laquelle le promettant s'engageait à fournir les autorisations administratives justifiant de la légalité des travaux d'agrandissement du pavillon au plus tard le jour de la signature de l'acte authentique de vente et des termes de la lettre du 22 mars 2012 de leur notaire à celui des promettantes, se référant à la lettre de mairie du 23 février précédent qui émettait «   un doute sérieux quant à la légalité de la construction qu'il convient de vérifier auprès des vendeurs   », et lui demandant de «   se rapprocher de ses clientes à l'effet de compléter le dossier et d'obtenir ainsi validation de la légalité de la construction, cet élément conditionnant nécessairement la volonté de ses clients de poursuivre ou non l'opération   »   ; 


Le 12 mars 2012, le maire de la commune de Verrières-le-Buisson a pris un arrêté consécutif à une déclaration préalable de travaux déposée par M. X..., en indiquant   : «   L'attention du pétitionnaire est attirée sur le fait que la construction est située en zone N et que, faute de fourniture de l'ensemble des autorisations de construire antérieures, les «   Dispositions Applicables à toutes les zones   » en ce qui concerne la reconstruction à l'identique ne pourront s'appliquer   »   ; 


Le 23 mai suivant, le maire a confirmé cette position en réaffirmant que «   faute de preuve de la construction de M. A...(sic) (arrêtés de permis de construire successifs et plans annexés), le bâtiment était considéré comme illégal   »   ; 


Le 29 mai 2012, les consorts X...-Y...ont informé par courriel le notaire des promettantes qu'ils décidaient «   d'annuler la promesse de vente ensuite du défaut de légalité du bien objet de la promesse   »   et, en réponse, les dames A...ont reproché aux consorts X...-Y...de n'avoir pas justifié de l'obtention du prêt objet de la condition suspensive   ; à cet égard, cette objection était sans fondement aucun, dès lors que la condition suspensive d'obtention de prêt est stipulée dans le seul intérêt des bénéficiaires qui sont libres d'y renoncer et les dames A...ne peuvent se prévaloir de la non-obtention de leur prêt par les bénéficiaires pour soutenir que le moyen tiré de la nullité de la promesse serait de pure opportunité, alors au demeurant que l'ensemble des lettres échangées avec la mairie et entre notaires atteste du contraire   ; 


Les dames A...ne sauraient davantage se prévaloir d'une contre-proposition émise par les consorts X...-Y...sur le prix de vente ensuite des lettres et arrêté de la mairie alors que cette contre-proposition prenait logiquement en compte l'importante dépréciation de leur bien ensuite de son illégalité   ; 


Enfin, le revirement du maire, exprimé en ces termes embarrassés dans sa lettre du 9 juillet 2012, faisant état «   d'un dossier d'une certaine complexité puisqu'il n'y a pas de pièces montrant la consistance réelle des travaux qui avaient été autorisés... cela étant, il ressort d'un nouvel examen que, en l'état, la construction n'est pas de nature à empêcher l'application des dispositions relatives à la reconstruction après sinistre   »   est impuissant à prouver la légalité de la construction du bien objet de la vente, légalité qui, comme il a été dit précédemment, constituait une des qualités substantielles de ce bien dont les promettantes devaient justifier sans ambiguïté ; 


Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et la Cour, statuant à nouveau, dira la promesse nulle pour erreur sur les qualités substantielles du bien, cette nullité emportant restitution de l'indemnité d'immobilisation aux consorts X...-Y...  ; 


A toutes fins, il sera observé que la promesse litigieuse est devenue caduque le 20 avril 2012, faute pour les promettantes d'avoir justifié de la légalité de la construction auprès du notaire des bénéficiaires à cette date marquant l'expiration de la prorogation du délai de régularisation de la promesse en la forme authentique faute pour le notaire d'être en possession de tous les documents nécessaires, comme prévu à la promesse de vente au chapitre «   Délai-Réalisation-Carence   »   ; 


Il n'est pas démontré que les dames A..., qui ont pu se méprendre sur leurs droits et ont obtenu gain de cause devant le premier juge, auraient commis une faute en refusant de restituer l'indemnité d'immobilisation aux consorts X...-Y..., de sorte que ceux-ci seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral   ; 


En sus de l'indemnité d'immobilisation, les dames A...devront rembourser aux consorts X...-Y...la somme de 500 € correspondant aux frais notariés qu'ils ont exposés   ; 


En équité, les dames A...seront condamnées in solidum à régler aux consorts X...-Y...une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS 




Statuant publiquement et contradictoirement, 


Infirme le jugement, 


Statuant à nouveau, 


Dit la promesse de vente du 20 décembre 2011 nulle pour erreur sur les qualités substantielles du bien objet de la promesse, 


Dit que l'indemnité d'immobilisation doit être restituée aux consorts X...-Y..., 


Condamne Mmes Christiane A...épouse Z...et Mme Nicole A...à rembourser cette indemnité à M. X...et Mme Y..., 


Condamne solidairement Mmes Christiane A...épouse Z...et Nicole A...à rembourser aux consorts X...-Y...la somme de 500 € correspondant aux frais notariés qu'ils ont exposés, 


Les condamne in solidum à régler aux consorts X...-Y...une somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 


Rappelle que le présent arrêt infirmatif constitue un titre de restitution des sommes réglées en vertu de l'exécution provisoire assortissant le jugement, augmentées des intérêts au taux légal à compter de sa signification, 


Rejette toute autre prétention, 


Condamne in solidum Mmes Christiane et Nicole A...aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 




Le Greffier, La Présidente,