Cour d'Appel — 12 janvier 2018

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 12 JANVIER 2018


(no , 4 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : 16/11044


Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS FRANCE - RG no 14/16666




APPELANTE


SARL CENTURY 21 PATRIMOINE 17 prise en la personne de ses représentants légaux
No Siret : [...)


ayant son siège au [...]                                  


Représentée et assistée sur l'audience par Me Martine C...          , avocat au barreau de PARIS, toque : D2040




INTIMÉE


Madame B... Y...
née le [...]            à MARVEJOLS (48)


demeurant [...]                              


Représentée et assistée sur l'audience par Me Caroline Z... D... A..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0667












COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique E... , Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère


qui en ont délibéré






Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Madame Dominique E... , Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.






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* *




Par acte sous seing privé du 26 juin 2014, Mme B... Y... a donné un mandat non exclusif à la SARL Century-21-patrimoine-17 de vendre son appartement dépendant d'un immeuble sis [...]                  , 17e arrondissement, au prix de 245 000 €, rémunération de l'agent immobilier incluse, d'un montant de 15 000 €, à la charge du vendeur. Par acte sous seing privé du 27 juin 2014, Mme Y... a donné un mandat non exclusif à la SAS Agence impact-immo de vendre le même appartement, au même prix, la rémunération de l'agent immobilier, d'un même montant, étant également à la charge du mandant. Le 28 juin 2014, une offre d'achat aux conditions du mandat a été formulée par des personnes différentes respectivement auprès de chacun des agents immobiliers. Le 30 juin 2014, Mme Y... a révoqué le mandat donné à la société Century-21-patrimoine-17 qui a exigé du mandant qu'il régularisât la vente, ce que Mme Y... a refusé. Par acte authentique du 17 décembre 2014, Mme Y... a vendu son bien à l'acquéreur présenté par la SAS Agence impact-immo. Le 31 octobre 2014, la société Century-21-patrimoine-17 a assigné Mme Y... en paiement de la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts.




C'est dans ces conditions que, par jugement du 27 janvier 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :


- débouté la société Century-21-patrimoine-17 de l'ensemble de ses demandes,
- débouté Mme Y... de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,
- condamné la société Century-21-patrimoine-17 à payer à Mme Y... la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société Century-21-patrimoine-17 aux dépens.




Par dernières conclusions du 13 juillet 2016, la société Century-21-patrimoine-17, appelante, demande à la Cour de :


- vu les articles 1142, 1147, 1152, 1134 et 1182 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris,
- condamner Mme Y... à lui payer la somme de 15 000 € de dommages-intérêts correspondant à sa commission avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2014, sous astreinte de 200 € par jour de retard, et celle de 5 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice complémentaire subi,
- condamner Mme Y... à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




Par dernières conclusions du 9 août 2016, Mme Y... prie la Cour de :


- vu les articles L. 121-20-12 et suivants du Code de la consommation, 1134 et suivants, 1152 et suivants du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Century-21-patrimoine-17 de l'ensemble de ses demandes,
- subsidiairement, écarter et, plus subsidiairement, réduire la clause pénale,
- à titre incident :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts,
- condamner la société Century-21-patrimoine-17 à lui payer la somme de 1 000 € de dommages-intérêts,
- condamner la société Century-21-patrimoine-17 à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.




SUR CE
LA COUR




La société Century-21-patrimoine-17 soutient qu'ayant présenté à Mme Y... un acquéreur aux conditions du mandat, la vente est parfaite et que, le mandant s'étant engagé à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis avec tout acquéreur présenté par le mandataire sous peine, aux termes de la clause pénale contractuelle, de lui verser une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au contrat, l'intimée doit être condamnée à lui payer la somme de 15 000 € de dommages-intérêts.


Mais, d'une part, il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, texte mis dans les débats par l'intimée, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle ce dernier a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; d'autre part, lorsque le mandant a donné plusieurs mandats non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela, même si l'acquéreur lui avait été présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.


Or, au cas d'espèce, d'abord, la vente n'a pas été effectivement conclue avec l'acquéreur présenté par la société Century-21-patrimoine-17, de sorte que celle-ci ne peut se prévaloir de l'application de la clause pénale litigieuse laquelle emporte obligation de conclure la vente sauf à payer la somme prévue par le contrat même en l'absence de faute du mandant. Ensuite, l'opération ayant été effectivement conclue avec un tiers par l'entremise d'un autre agent immobilier, c'est à ce dernier qu'une rémunération était due par le mandant. Enfin, Mme Y... ayant mis fin au mandat dès le 30 juin 2014, la société Century-21-patrimoine-17, qui n'a pas fait de diligences inutiles, n'a pas subi de préjudice en lien avec une faute de Mme Y....


En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.


La procédure intentée par la société Century-21-patrimoine-17 n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de Mme Y... doit être rejetée.


La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la société Century-21-patrimoine-17.


L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.




PAR CES MOTIFS




Confirme le jugement entrepris en toute ses dispositions ;


Rejette les autres demandes ;


Condamne la SARL Century-21-patrimoine-17 aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;


Condamne la SARL Century-21-patrimoine-17 à payer à Mme B... Y... la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.




Le Greffier, La Présidente,