Cour d'Appel — 16 mars 2018

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1


ARRÊT DU 16 MARS 2018


(no , 6 pages)


Numéro d'inscription au répertoire général : 15/21107


Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 10/06690




APPELANTE


SCI PONTHIEU 51 prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 784 852 261


ayant son siège au [...]                                     


Représentée et assistée sur l'audience par Me Ariel E... F...                      E..., avocat au barreau de PARIS, toque : J079




INTIMÉE


Société SELECTINVEST 1 Société civile de placement immobilier à capital variable, agissant par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : [...]


ayant son siège au [...]                                 


Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assistée sur l'audience par Me Catherine SAINT GENIEST de l'AARPI JEANTET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : T04, substitué sur l'audience par Me Arnaud COLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T04










COMPOSITION DE LA COUR :


En application des dispositions des articles 786 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.


Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré




Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX






ARRÊT : CONTRADICTOIRE


- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.


- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.






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Les SCI Ponthieu 51 et SCPI Selectinvest 1 sont propriétaires de lots au sein de deux copropriétés distinctes (Ponthieu et Boëtie) dans les immeubles abritant la galerie marchande « Point Show » sis [...].


Des différents entre ces copropriétaires s'étant élevés lors de la rénovation lourde de cette galerie sur les modalités de fixation des tantièmes de charges affectés à chaque lot, la SCI Ponthieu 51 et la SCPI Selectinvest 1 ont signé, le 21 juin 2004, un accord aux termes duquel, notamment, la SCPI Selectinvest 1 s'engageait à :


- transférer à la SCPI Selectinvest 1, à titre de dation en paiement des lots de volume, représentant une superficie au sol de 16,59 m², après travaux de séparation, avec création de deux nouveaux lots numérotés 860 et 864, le local à créer étant contigu à la pharmacie de M. Z..., gérant de la SCI Ponthieu 51,
- payer à la SCPI Selectinvest 1 une somme forfaitaire de 173.000 €,
- rectifier les tantièmes de charges entre les lots no 851 et 852.


Le local objet de la dation en paiement a été physiquement créé et délivré à la SCI Ponthieu 51 dès l'année 2005 mais les opérations de création et de subdivision de lots, ainsi que de rectification des tantièmes n'ont pu être mises en œuvre pour des raisons sur lesquelles les parties divergent.


C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 22 mars 2010, la SCI Ponthieu 51 a assigné la SCPI Selectinvest 1 à l'effet de la voir condamner sous astreinte à lui transférer juridiquement la propriété du lot objet de la dation en paiement, à rectifier les tantièmes de copropriété affectés aux lots no 851 et 852 et à lui payer diverses indemnités en réparation de ses préjudices.




Par jugement du 1er septembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :


- condamné la SCPI Selectinvest 1 à réparer l'erreur affectant la répartition des tantièmes lors de la division des lots 851 et 852, comme indiqué à l'article 2.3 du protocole transactionnel du 21 juin 2004, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de la signification du jugement,
- condamné la SCPI Selectinvest 1 à rembourser à la SCI Ponthieu 51, sur justificatif du paiement intégral des charges de copropriété afférentes au lot no 852, les charges de copropriété appelées en excès pour 200/100312ème depuis le 21 juin 2004 jusqu'au 31 décembre 2011,
- dit que ces sommes porteraient « intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour les paiements avant cet acte valant mise en demeure » (sic) et à compter de la date des paiement qui seraient postérieurs,
- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- condamné la SCPI Selectinvest 1 à transférer à la SCI Ponthieu 51 la propriété du local désigné dans le protocole comme prévu à l'article 2.1 dudit protocole, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de la signification du jugement,
- s'est réservé la liquidation des astreintes prononcées,
- condamné la SCPI Selectinvest 1 à payer à la SCI Ponthieu 51 la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- rejeté toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire.




La SCI Ponthieu 51 a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 8 février 2018, de :


au visa des articles 1134, 1142 et 1147 du code civil,


- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCPI Selectinvest 1 à réparer l'erreur affectant la répartition des tantièmes lors de la division des lots 851 et 852, comme indiqué à l'article 2.3 du protocole transactionnel du 21 juin 2004, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de la signification du jugement, condamné la SCPI Selectinvest 1 à lui rembourser sur justificatif du paiement intégral des charges de copropriété afférentes au lot no 85, les charges de copropriété appelées en excès pour 200/100312ème depuis le 21 juin 2004 jusqu'au 31 décembre 2011, à lui transférer la propriété du local désigné dans le protocole comme prévu à l'article 2.1 dudit protocole, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de la signification du jugement,
- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :
- condamner la SCPI Selectinvest 1 à lui payer les sommes de :


- 73.420 € de dommages-intérêts en réparation de l'impossibilité de louer le local litigieux,
- 87.329,04 € correspondant à sa perte de chance de pouvoir placer les sommes dues,
- 22.567,7 € au titre des charges indûment supportées jusqu'à fin 2011,
- 10.656 € pour le surplus des charges de copropriété réglées pour le lot no 852, appelées en excès du 1er janvier 2012 au 1er septembre 2015, date du jugement,


- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2005, date de la première mise en demeure, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du 22 mars 2006,
- condamner la SCPI Selectinvest 1 au paiement de la somme de 10.000 € en réparation de la perte de surface contractuellement prévue,
- condamner la SCPI Selectinvest 1 au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.




Intimée et appelante incidente, la SCPI Selectinvest 1 prie la Cour, par dernières conclusions du 13 février 2018, de :


- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il l'a condamnée à rembourser à la SCI Ponthieu 51 les charges trop versées à concurrence des tantièmes litigieux affectés au lot no 852 à compter du 21 juin 2004, outre intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- débouter la SCI Ponthieu 51 de l'intégralité de ses demandes, aussi longtemps qu'il plaira à celle-ci de ne pas concourir à l'acte de régularisation des tantièmes et de dation du local objet du protocole et dès lors qu'il n'est, en tout état de cause, justifié de l'existence d'aucune charge commune générale trop versée au titre du lot no 852,
- condamner la SCI Ponthieu 51 à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.




SUR CE
LA COUR




La SCI Ponthieu 51 conteste avoir entravé ou retardé la modification des tantièmes comme prévu à l'accord du 21 juin 2004 et soutient que la résolution 7 adoptée par l'assemblée générale du 20 juin 2006 n'avait pas voté de nouvelle répartition des tantièmes entre les lots no 851 et 852, de sorte que l'annulation de l'assemblée générale obtenue à son initiative est sans incidence sur l'inexécution de l'accord et elle s'approprie la motivation du premier juge selon laquelle aucune décision de l'assemblée générale des copropriétaires n'était nécessaire pour cette rectification opérée entre deux copropriétaires ; elle fait valoir qu'elle a réglé indûment 22.567,67 € au titre de charges correspondant aux tantièmes erronés affectés au lot no 852 et, enfin, détaille les préjudices par elle subis en lien de causalité avec l'inexécution par la SCPI Selectinvest 1 de ses obligations ;


La SCPI Selectinvest 1 soutient que les deux opérations juridiques prévues à l'accord du 21 juin 2004 devaient s'enchaîner de manière coordonnée, les lots à créer ne pouvant l'être ni donnés avant que l'assemblée générale ait entériné la nouvelle répartition de tantièmes issus de la restructuration de la galerie Point Show, que la SCI Ponthieu 51 a constamment mis obstruction à cette nouvelle répartition, notamment en poursuivant l'annulation des résolutions adoptées par l'assemblée générale du 20 juin 2006 ayant validé la nouvelle grille de répartition qui s'inscrivait dans la démarche d'exécution de l'accord, ce qui a donné lieu à la désignation d'un expert dont les conclusions ne sont pas déposées à ce jour ; elle ajoute que la SCI Ponthieu 51 a refusé de ratifier l'acte établi par M. A..., notaire, le 30 avril 2010 à l'effet d'opérer juridiquement le transfert du lot donné en paiement, que le refus de la SCI Ponthieu 51 de concourir loyalement à l'exécution du jugement de première instance assorti de l'exécution provisoire témoigne encore de sa mauvaise foi ; par ailleurs, elle indique que les charges dont la SCI Ponthieu 51 demande remboursement mêlent charges générales et spéciales alors que les charges spéciales sont appelées en fonction du critère de l'utilité et non en proportion des tantièmes et ne sont pas afférentes au seul lot no 852 mais à la totalité des lots dont elle est propriétaire, que la SCI ne démontre pas avoir payé l'intégralité des charges dont elle réclame le remboursement dans la mesure où elle est débitrice du syndicat à hauteur d'une somme de 132.427,43 €, et, enfin, indique que le syndic appelle depuis 2011 à tout le moins, les charges du lot no 852 sur une base de 258/103011èmes plus favorable que celle de 349/102095èmes qui résulterait de l'application de l'accord ; s'agissant des préjudices allégués, elle en conteste la réalité ;


La SCI Ponthieu 51 fonde ses demandes, de nature indemnitaire, sur la non-exécution fautive de l'accord du 21 juin 2004, qu'elle impute à faute à la SCPI Selectinvest 1, or il résulte des pièces produites aux débats que ce défaut d'exécution incombe, non pas à la faute de l'intimée qui a, dès la signature de l'accord, séparé physiquement des siens le lot à créer, intégré dans les locaux de la pharmacie de M. Z..., réglé la somme forfaitaire de 173.500 € mise à sa charge par ledit accord et soumis à l'assemblée générale du 20 juin 2006 une grille de nouvelle répartition des tantièmes globaux de la copropriété nécessairement préalable à la rectification des tantièmes des lots spécifiques 851 et 852 ;


Contrairement à ce qu'a dit le premier juge, ce défaut d'exécution est imputable à l'obstruction constante de la SCI Ponthieu 51 qui a fait annuler la grille de répartition annexée à l'accord et approuvée par la résolution no 7 lors de cette assemblée générale adoptée sur la base des propositions du géomètre G..., empêchant ainsi la rectification prévue de s'opérer tant que les tantièmes généraux de l'immeuble ne seraient pas revus, cette impossibilité étant prolongée tant que l'expert judiciaire désigné par le tribunal à l'effet de proposer une nouvelle grille de répartition n'aura pas déposé son rapport ; en conséquence, c'est à tort et sans fondement que la SCI Ponthieu 51 reproche à la SCPI Selectinvest 1 de n'avoir pas exécuté l'accord en ce qui concerne la réfaction des tantièmes affectés respectivement aux lots no 851 et 852 et réclame, à titre indemnitaire, le remboursement des charges affectées au lot no 852 depuis la signature de l'accord ; au demeurant, les calculs soumis au tribunal puis à la Cour par cette SCI apparaissent inexacts dans la mesure où ils n'opèrent aucune distinction entre les charges générales et spéciales appelées en fonction des tantièmes de copropriété et les charges spéciales appelées selon l'utilité relative des services et équipements communs pour chaque lot ;


Par ailleurs, la SCI Ponthieu 51 produit pour asseoir ses demandes de remboursement, des appels de charges inopérants relatifs à l'ensemble de ses lots et non au seul lot 852, et elle ne prouve pas non plus avoir réglé les charges dont elle réclame le paiement dès lors que l'extrait de son compte « propriétaire » à la date du 1er janvier 2018, fait apparaître qu'elle est débitrice de la copropriété à hauteur de la somme de 132.427,43 € ;


Enfin, les appels de charge qu'elle verse aux débats montrent que les charges communes générales afférentes au lot no 852 sont appelées sur une base de répartition de 258/103011èmes qui lui est plus favorable que la base de répartition de 342/102095èmes qui résulterait de la stricte application de l'accord ;


Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCPI Selectinvest 1 à rembourser à la SCI Ponthieu 51, sur justificatif du paiement intégral des charges de copropriété afférentes au lot no 852, les charges de copropriété appelées en excès pour 200/100312ème depuis le 21 juin 2004 jusqu'au 31 décembre 2011, et la SCI Ponthieu 51 sera déboutée de sa demande de remboursement ;


S'agissant des indemnités réclamées par la SCI Ponthieu 51 en raison du défaut de transfert juridique du local détaché des lots de la SCPI Selectinvest 1, cette dernière établit que ce défaut résulte de l'inertie opposée par la SCI Ponthieu 51 aux démarches qu'elle a déployées pour respecter son engagement, ayant, dès le mois de mars 2010, chargé son notaire, M. B..., de régulariser cette création de lot, notaire qui a déposé, le 24 mars 2010, une déclaration d'intention d'aliéner et établi, le 30 avril 2010, un projet d'acte de vente qui a été transmis au notaire de la SCI Ponthieu 51, M. C..., le 12 mai 2010, sans que celui-ci ne se manifeste, en dépit des relances de M. B... ; témoigne encore de l'inertie délibérée de la SCI Ponthieu 51 la transmission réitérée de ce projet d'acte par le nouveau notaire de la SCPI Selectinvest 1, M. D..., à M. C... par lettre recommandée avec avis de réception du 16 novembre 2015, laissée sans réponse, de sorte que la SCPI Selectinvest 1 a dû, pour exécuter le jugement assorti d'une astreinte, sommer par acte extra-judiciaire du 2 décembre 2015 la SCI Ponthieu 51 de comparaître, le 8 décembre suivant, en l'étude de ce notaire pour signer l'acte de dation, soit la date à laquelle le notaire a établi un procès-verbal de carence à l'encontre de la SCI Ponthieu 51 ;


La SCI Ponthieu 51 est donc mal venue, dans ces circonstances, à prétendre que l'absence de régularisation de la dation en paiement incombe à la faute de la SCPI Selectinvest 1 et à solliciter diverses indemnités consécutives à ce défaut de régularisation juridique de la dation, au demeurant injustifiées, dès lors qu'elle est concrètement entrée en jouissance du local convenu dès 2005, lequel n'était pas susceptible d'être donné en location à des tiers eu égard à son intégration physique dans ses propres locaux, ce qui prive de tout fondement, en tout état de cause, les demandes de compensation de loyers et de privation de chance de placer les sommes correspondant à ces prétendus loyers ;


Quant à la perte de surface qui résulterait de la délivrance d'un local de 15,08 m² calculés selon les critères de la loi dite «Carrez » alors que l'accord prévoyait la dation d'un local de 16,50 m², rien ne permet d'interpréter l'accord comme prévoyant la dation d'un local d'une superficie mesurée selon les critères spécifiques applicable en matière de vente suivant l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que cette demande est encore dépourvue de tout fondement, observation étant faite que la surface au sol dudit local est, selon le mesurage du géomètre-expert G..., de 18,90m², soit une superficie supérieure à celle convenue ;


Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé dans la limite des appels interjetés et la Cour, statuant à nouveau, déboutera la SCI Ponthieu 51 de l'intégralité de ses demandes ;


En équité, la SCI Ponthieu 51 sera condamnée à régler à la SCPI Selectinvest 1 une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS




Statuant publiquement et contradictoirement,


Infirme, dans la limite des appels interjetés, le jugement entrepris,


Statuant à nouveau,


Déboute la SCI Ponthieu 51 de ses demandes,


La condamne à payer à la SCPI Selectinvest 1 la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


Rejette toute autre demande,


Condamne la SCI Ponthieu 51 aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.




Le Greffier, La Présidente,